{"id":4018,"date":"2024-10-21T20:31:09","date_gmt":"2024-10-21T20:31:09","guid":{"rendered":"https:\/\/www.cltweb.org\/biblioteca-de-recursos\/casos-practicos-y-entrevistas\/casos-practicos-de-clt\/fondo-comunitario-de-tierras-de-albany-2\/"},"modified":"2024-10-21T20:31:32","modified_gmt":"2024-10-21T20:31:32","slug":"fondo-comunitario-de-tierras-de-albany-2","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/www.cltweb.org\/es\/biblioteca-de-recursos\/casos-practicos-de-clt\/fondo-comunitario-de-tierras-de-albany-2\/","title":{"rendered":"Fondo Comunitario de Tierras de Albany"},"content":{"rendered":"\n

Fundada en 1987 (Albany, Nueva York)<\/strong><\/p>\n\n

Perfil aportado por Kirby White (2015)<\/strong><\/p>\n\n

El Albany Community Land Trust se puso en marcha en la d\u00e9cada de 1980 gracias a los esfuerzos de United Tenants of Albany (UTA), cuyo personal se hab\u00eda interesado por los modelos de desarrollo y financiaci\u00f3n comunitarios promovidos por el Institute for Community Economics (ICE). Entre 1984 y 1985, con la asistencia t\u00e9cnica de Kirby White, miembro del personal del ICE y residente en el Distrito Capital, y con el duro trabajo de un comit\u00e9 organizador diverso, se cre\u00f3 el Fondo de Pr\u00e9stamos Comunitarios del Distrito Capital (ahora Fondo de Pr\u00e9stamos Comunitarios de la Regi\u00f3n Capital). Una vez que el fondo de pr\u00e9stamos estuvo en marcha, la UTA dirigi\u00f3 su atenci\u00f3n al otro modelo que el ICE estaba promoviendo activamente: el fideicomiso comunitario de tierras. <\/p>\n\n

La UTA reuni\u00f3 un Comit\u00e9 Organizador de CLT, aprovechando sus numerosos contactos con residentes en los barrios de bajos ingresos de Albany. La mayor\u00eda de los miembros del comit\u00e9 viv\u00edan en los barrios de bajos ingresos de Arbor Hill y West Hill, principalmente afroamericanos. As\u00ed que se acord\u00f3 que, aunque el CLT podr\u00eda llegar a trabajar en cualquier lugar de Albany, sus primeros esfuerzos se concentrar\u00edan en esos barrios. Tambi\u00e9n se acord\u00f3 que la misi\u00f3n de la CLT ser\u00eda crear oportunidades de propiedad de vivienda asequible de forma permanente, ya que la mayor\u00eda de los residentes de esos barrios hab\u00edan sido inquilinos de toda la vida. Se asumi\u00f3 que esta misi\u00f3n incluir\u00eda mejorar la calidad de la vivienda y las condiciones del barrio. La Albany Community Land Trust (ACLT) se constituy\u00f3 formalmente en 1987. <\/p>\n\n

En aquel momento ya exist\u00edan en Albany otras organizaciones de vivienda sin \u00e1nimo de lucro, entre ellas organizaciones vecinales que atend\u00edan a Arbor Hill y West Hill respectivamente, y que recib\u00edan ayuda econ\u00f3mica del programa estatal de “Preservaci\u00f3n de Barrios” y de los programas de vivienda de la ciudad financiados a trav\u00e9s del CDBG. Al principio del proceso de organizaci\u00f3n, los fundadores de ACLT se pusieron en contacto con estas organizaciones para decirles que no quer\u00edan competir con ellas por la financiaci\u00f3n p\u00fablica ni por el apoyo vecinal, pero que s\u00ed quer\u00edan cooperar con ellas para preservar la asequibilidad de los proyectos de viviendas subvencionadas que estas organizaciones existentes estaban desarrollando. <\/p>\n\n

El reci\u00e9n llegado, respaldado por la UTA, fue recibido con amistoso inter\u00e9s por estas organizaciones ya establecidas. Se acord\u00f3 que, al menos en teor\u00eda, podr\u00eda tener sentido alg\u00fan tipo de cooperaci\u00f3n, y se anim\u00f3 a los miembros m\u00e1s j\u00f3venes del personal de las dos organizaciones sin \u00e1nimo de lucro existentes a que se ofrecieran voluntarios para la CLT de Albany. Algunos de ellos lo hicieron, aportando a la incipiente CLT una experiencia \u00fatil con los programas de desarrollo de viviendas de la ciudad y el estado, as\u00ed como un inter\u00e9s entusiasta por probar un nuevo modelo. Uno de estos j\u00f3venes empleados, Bob Radliff, acabar\u00eda convirti\u00e9ndose en director ejecutivo de la CLT de Albany (y m\u00e1s tarde a\u00fan ser\u00eda director ejecutivo del Fondo de Pr\u00e9stamos Comunitarios del Distrito Capital). Los fundadores de la Albany CLT tambi\u00e9n se reunieron con funcionarios municipales para presentarles el modelo de fideicomiso de terrenos comunitarios y dejar claro que esperaban poder trabajar con la ciudad. De nuevo, hubo un inter\u00e9s amistoso y una invitaci\u00f3n a “mostrarnos lo que pod\u00e9is hacer”, pero no hubo ninguna promesa inmediata de apoyo financiero. <\/p>\n\n

Las viviendas de los dos barrios desinvertidos a los que se dirigi\u00f3 ACLT estaban, en general, en mal estado, pero los precios eran bajos y era posible encontrar viviendas unifamiliares, as\u00ed como casas de dos y tres familias, estructuralmente s\u00f3lidas y que no requer\u00edan una costosa rehabilitaci\u00f3n. La nueva junta directiva form\u00f3 un Comit\u00e9 de Adquisici\u00f3n, que inclu\u00eda a residentes del barrio y a personas con experiencia en rehabilitaci\u00f3n de viviendas, para que trabajara con el empleado a tiempo parcial de ACLT (al que inicialmente pagaba la UTA). Un agente inmobiliario amigo accedi\u00f3 a compartir los listados de la MLS de los barrios y a mostrar al comit\u00e9 las propiedades en las que estuvieran interesados. Las viviendas seleccionadas se compraron entonces con pr\u00e9stamos a 3 a\u00f1os del ICE y del nuevo Fondo Comunitario de Pr\u00e9stamos, que cubr\u00edan el 100% del precio de compra. <\/p>\n\n

Tambi\u00e9n se form\u00f3 un Comit\u00e9 de Selecci\u00f3n de Residentes. En este comit\u00e9 hab\u00eda personal de Inquilinos Unidos y otros representantes de la comunidad, de modo que dispon\u00eda de los contactos necesarios para identificar a las familias deseosas de hacerse con el control de sus propias viviendas y dispuestas a mudarse a las casas del ACLT en cuanto el nuevo CLT hubiera adquirido la titularidad y realizado las reparaciones esenciales. Los nuevos residentes no hab\u00edan sido precalificados para las hipotecas antes de mudarse, y la mayor\u00eda de ellos no podr\u00edan calificar a menos que se les diera m\u00e1s tiempo y asistencia. El resultado fue una especie de programa ad hoc de alquiler con opci\u00f3n a compra que no se hab\u00eda pensado del todo pero que parec\u00eda la \u00fanica forma posible de seguir adelante <\/p>\n\n

Los primeros residentes del CLT fueron Bill y Phosia Rowe, que en realidad podr\u00edan haber tenido derecho a una hipoteca, ya que Bill acababa de jubilarse de una larga carrera en la Oficina Estatal de Servicios Generales y la pareja ten\u00eda unos ingresos de jubilaci\u00f3n modestos pero estables. Pero Bill muri\u00f3 repentinamente de un ataque al coraz\u00f3n poco despu\u00e9s de mudarse, dejando a Phosia con unos ingresos muy limitados. ACLT consigui\u00f3 refinanciar la vivienda con un pr\u00e9stamo de particulares interesados en condiciones ben\u00e9ficas que permitieron fijar la cuota mensual de Phosia al CLT en un nivel asequible. Phosia decidi\u00f3 no asumir las responsabilidades desconocidas de ser propietaria de una vivienda y permaneci\u00f3 como inquilina segura en su casa de ACLT durante el resto de su vida. Tras su muerte, ACLT alquil\u00f3 su casa a otra familia. <\/p>\n\n

Phosia no fue la \u00fanica supuesta inquilina de alquiler con opci\u00f3n a compra que se convirti\u00f3 en inquilina permanente de una vivienda del ACLT. Algunos acabaron comprando sus casas, firmando un contrato de arrendamiento de 99 a\u00f1os por el terreno que hab\u00eda debajo de ellas, pero otros no pudieron comprarlas o simplemente decidieron no hacerlo. ACLT opt\u00f3 por no obligar a estos inquilinos a marcharse, y el Fondo Comunitario de Pr\u00e9stamos accedi\u00f3 a ampliar su financiaci\u00f3n para esas viviendas como propiedades de alquiler. La realidad era que para muchos de estos residentes el objetivo no era acumular patrimonio mediante la propiedad, sino tener el tipo de seguridad a largo plazo que el arrendamiento convencional no ofrec\u00eda. <\/p>\n\n

La segunda residente del ACLT, Judy Coleman, que finalmente se convirti\u00f3 en propietaria de una vivienda del ACLT, dijo que antes de mudarse a su casa del ACLT hab\u00eda vivido en 30 pisos de alquiler a lo largo de su vida. Lo que quer\u00eda desesperadamente ahora era un lugar donde su familia pudiera “quedarse”. <\/p>\n\n

El resultado de este programa fortuito de “alquiler con opci\u00f3n a compra” para ACLT fue que gran parte de su tiempo se dedic\u00f3 a responsabilidades de gesti\u00f3n de alquileres (aunque los inquilinos a largo plazo sol\u00edan cuidar bien de sus casas). El progreso hacia el objetivo original de crear viviendas en propiedad permanentemente asequibles fue lento. Con el tiempo, la organizaci\u00f3n consigui\u00f3 acceder a los fondos HOME tanto a trav\u00e9s de la ciudad, donde fue reconocida como Organizaci\u00f3n Comunitaria de Desarrollo de la Vivienda (CHDO), como a trav\u00e9s del estado, y pudo utilizar estos fondos para subvencionar la adquisici\u00f3n y rehabilitaci\u00f3n de viviendas para su venta a hogares con bajos ingresos. No obstante, la organizaci\u00f3n pas\u00f3 apuros en sus primeros a\u00f1os. Luch\u00f3 por gestionar las propiedades de alquiler que ten\u00eda acumuladas; por encontrar personas financiables que quisieran comprar casas en esos barrios problem\u00e1ticos; por encontrar formas de ayudar a resolver esos problemas; y por encontrar financiaci\u00f3n suficiente para pagar al personal que hiciera todas estas cosas y m\u00e1s. <\/p>\n\n

Es probable que la CLT de Albany no hubiera podido seguir funcionando de no haber sido por sus relaciones con tres organizaciones hermanas: el Fondo de Pr\u00e9stamos Comunitarios del Distrito Capital; Inquilinos Unidos de Albany; y la Asociaci\u00f3n de Viviendas Asequibles (AHP se form\u00f3 en 1989, tras una impugnaci\u00f3n de la Ley de Reinversi\u00f3n Comunitaria por parte de UTA, para canalizar fondos bancarios hacia hipotecas de viviendas para personas con bajos ingresos). El Fondo Comunitario de Pr\u00e9stamos ha seguido proporcionando financiaci\u00f3n de deuda para proyectos de CLT. El codirector de UTA, Roger Markovics, se ha convertido de facto en personal de ACLT (mientras que su esposa, Mar\u00eda, la otra codirectora de UTA, ha seguido centr\u00e1ndose en los programas de UTA). AHP ha proporcionado a ACLT formaci\u00f3n para la compra de viviendas, servicios inmobiliarios sin \u00e1nimo de lucro y espacio de oficinas, y comparte los servicios de Susan Cotner, que ha sido la magistral directora ejecutiva de AHP desde su fundaci\u00f3n. Ahora tambi\u00e9n es Directora Ejecutiva de ACLT. Las relaciones entre estas cuatro organizaciones -la UTA, el Fondo Comunitario de Pr\u00e9stamos, la ACLT y la AHP- se han formalizado ahora mediante su pertenencia a la Alianza para el Desarrollo Comunitario del Distrito Capital. <\/p>\n\n

En los \u00faltimos a\u00f1os, se han reformulado los programas de vivienda en propiedad y en alquiler de ACLT. El programa original de “adquisici\u00f3n-rehabilitaci\u00f3n” por barrios ha sido sustituido por un programa de “elecci\u00f3n del comprador” para toda la ciudad, que utiliza subvenciones estatales y permite a los compradores precalificarse para la compra de las viviendas que elijan entre las disponibles en el mercado de toda la ciudad. ACLT adquiere las viviendas seleccionadas por el comprador con una l\u00ednea de cr\u00e9dito del Fondo Comunitario de Pr\u00e9stamos y supervisa las reparaciones necesarias antes de revender la casa (y arrendar el terreno) al comprador. <\/p>\n\n

Este enfoque ha supuesto renunciar al esfuerzo anterior de promover la propiedad de la vivienda como estrategia para revitalizar barrios concretos. Sin embargo, el actual programa de alquiler s\u00ed sirve a estos barrios con un claro enfoque en proporcionar y mantener viviendas de alquiler seguras a largo plazo, la mayor\u00eda de las cuales se encuentran en estos barrios. El programa est\u00e1 ahora atendido por un administrador de propiedades a tiempo completo, que tambi\u00e9n gestiona propiedades de otros miembros de la Alianza para el Desarrollo Comunitario, incluido el edificio del vivero de empresas en el que tienen su sede el Fondo Comunitario de Pr\u00e9stamos, ACLT y AHP. <\/p>\n\n

Ahora, en su segundo cuarto de siglo, ACLT sigue funcionando con una “estructura tradicional de CLT”. Es una organizaci\u00f3n de socios con un consejo de administraci\u00f3n tripartito. Un tercio del consejo sigue estando formado por propietarios de ACLT. Una parte sustancial del consejo est\u00e1 formada por miembros que tienen una preocupaci\u00f3n espec\u00edfica por mejorar las condiciones de los barrios a los que la CLT de Albany se ha dirigido y ha servido desde el principio. Se ha mantenido fiel a su misi\u00f3n fundacional y a su comunidad original. <\/p>\n\n

Para saber m\u00e1s sobre el Albany Community Land Trust (y sus aliados):<\/p>\n\n