{"id":4367,"date":"2024-10-22T19:37:26","date_gmt":"2024-10-22T19:37:26","guid":{"rendered":"https:\/\/www.cltweb.org\/biblioteca-de-recursos\/entrevistas\/john-emmus-davis\/"},"modified":"2024-10-22T20:43:26","modified_gmt":"2024-10-22T20:43:26","slug":"john-emmus-davis","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/www.cltweb.org\/es\/biblioteca-de-recursos\/entrevistas\/john-emmus-davis\/","title":{"rendered":"John Emmus Davis (2011)"},"content":{"rendered":"\n

Entrevistado por Steve Dubb, Director de Investigaci\u00f3n, <\/strong>abril de 2011<\/strong><\/em><\/p>\n\n

John Emmeus Davis ha participado en el desarrollo de fideicomisos de terrenos comunitarios desde principios de la d\u00e9cada de 1980. Fue uno de los socios fundadores de Burlington Associates in Community Development en 1993, una cooperativa de consultor\u00eda que presta asistencia a organizaciones sin \u00e1nimo de lucro y gobiernos municipales en el dise\u00f1o y la evaluaci\u00f3n de pol\u00edticas, programas y proyectos de promoci\u00f3n de viviendas asequibles de forma permanente. Anteriormente fue director de vivienda y coordinador de la Comunidad Empresarial de la ciudad de Burlington, Vermont. Tambi\u00e9n ha trabajado como organizador comunitario y director ejecutivo de organizaciones sin \u00e1nimo de lucro en la regi\u00f3n de los Apalaches, al este de Tennessee. Forma parte del profesorado y del consejo de la Academia Nacional de CLT y actualmente es decano de la Academia. Es autor de numerosos libros, art\u00edculos y manuales de formaci\u00f3n centrados en los fideicomisos de terrenos comunitarios y otras formas de vivienda de reventa restringida ocupada por el propietario (el m\u00e1s reciente, la edici\u00f3n de The Community Land Trust Reader, publicado en 2010 por el Lincoln Institute of Land Policy). <\/p>\n\n

\u00bfC\u00f3mo empezaste a colaborar con los fideicomisos de tierras comunitarias (CLT)?<\/strong><\/p>\n\n

Fui estudiante de posgrado en Cornell. Mis estudios se centraban en el desarrollo comunitario y la planificaci\u00f3n urbana y regional. Hab\u00eda llegado a la escuela de posgrado como estudiante mayor. Llevaba seis a\u00f1os fuera de la escuela trabajando como organizadora comunitaria en el este de Tennessee. Viviendo en los Apalaches, me hab\u00eda sensibilizado con lo que ocurr\u00eda cuando las comunidades no controlaban la tierra, ya que la mayor parte era de propiedad absentista, y las empresas carboneras y madereras controlaban la mayor parte de los recursos terrestres. Por tanto, cuando llegu\u00e9 a Cornell, ya me interesaba la relaci\u00f3n entre la tenencia de la tierra y el desarrollo comunitario. O, como demostraron los Apalaches, la conexi\u00f3n entre la falta de control local sobre la tierra y la falta de desarrollo local. <\/p>\n\n

Mientras estaba en la facultad de planificaci\u00f3n, hice unas pr\u00e1cticas en HUD [Housing and Urban Development], que me permitieron trabajar en una organizaci\u00f3n de servicios de vivienda que rehabilitaba viviendas ruinosas y promov\u00eda la propiedad de la vivienda en un barrio afroamericano de bajos ingresos situado en las afueras del centro de la ciudad. Vi c\u00f3mo esta organizaci\u00f3n sin \u00e1nimo de lucro transformaba un barrio desinvertido. Desde todos los puntos de vista, fue un \u00e9xito del desarrollo comunitario: mejor\u00f3 la calidad de los edificios, disminuy\u00f3 la tasa de delincuencia y aument\u00f3 la inversi\u00f3n privada. Pero otra parte de esta transformaci\u00f3n tuvo menos \u00e9xito, pues tambi\u00e9n contribuimos a aburguesar el barrio y a desplazar a personas que llevaban mucho tiempo viviendo en \u00e9l.<\/p>\n\n

Relacion\u00e9 esa experiencia en un barrio urbano con mi trabajo en los Apalaches rurales y me dije que ten\u00eda que haber una forma mejor de hacer desarrollo comunitario. Empec\u00e9 a buscar modelos alternativos de tenencia de la tierra y la vivienda que pudieran promover el desarrollo sin desplazamiento. En Cornell, organizan la escuela de posgrado por campos, no por departamentos. Yo estaba en Sociolog\u00eda del Desarrollo, un campo a caballo entre la sociolog\u00eda, la planificaci\u00f3n, el desarrollo econ\u00f3mico y las ciencias pol\u00edticas. El presidente de mi comit\u00e9 doctoral era un profesor llamado Chuck Geisler. Es un soci\u00f3logo con un inter\u00e9s especial en la planificaci\u00f3n del uso del suelo y el desarrollo comunitario. Chuck Geisler me present\u00f3 a Chuck Matthei, antiguo director ejecutivo del Instituto de Econom\u00eda Comunitaria (ICE). As\u00ed fue como conoc\u00ed el fideicomiso de tierras comunitarias como posible soluci\u00f3n a los problemas de tenencia de la tierra con los que estaba luchando. Cuando termin\u00e9 el doctorado, empec\u00e9 a trabajar para el ICE. Fui representante de campo del ICE en Cincinnati y acab\u00e9 escribiendo mi tesis sobre la historia y la transformaci\u00f3n del barrio afroamericano del West End de Cincinnati. Aquello se convirti\u00f3 en la base de mi primer libro, Contested Ground, que examinaba la gentrificaci\u00f3n, la desinversi\u00f3n, la reinversi\u00f3n y los esfuerzos de las bases para conseguir el control comunitario del suelo y la vivienda en un barrio afroamericano. <\/p>\n\n

\u00bfCu\u00e1les son, en tu opini\u00f3n, los principales beneficios que aportan los fideicomisos de terrenos comunitarios? \u00bfCu\u00e1les son los principales beneficios en las ciudades de mercado fuerte? \u00bfQu\u00e9 beneficios aportan los fideicomisos comunitarios de terrenos en las ciudades de mercado d\u00e9bil? <\/strong><\/p>\n\n

Durante a\u00f1os, la gente crey\u00f3 que la principal ventaja de las CLT era preservar la asequibilidad en los mercados calientes. El modelo hab\u00eda demostrado su eficacia para bloquear la inversi\u00f3n p\u00fablica en viviendas asequibles, locales comerciales u oficinas en cualquier zona en la que se invirtiera dinero p\u00fablico para crear viviendas asequibles o crear puestos de trabajo. Si inviertes dinero p\u00fablico, el problema es c\u00f3mo preservas la asequibilidad de la vivienda que has subvencionado; o c\u00f3mo mantienes el acceso asequible al espacio comercial. La respuesta que da el CLT es que bloqueas esas subvenciones. En un mercado caliente, siempre hay presiones para eliminar la asequibilidad y privatizar la inversi\u00f3n p\u00fablica. Las CLT evitan que eso ocurra. Evitan la p\u00e9rdida de asequibilidad cuando los mercados inmobiliarios est\u00e1n calientes. <\/p>\n\n

Sin embargo, desde la ca\u00edda del mercado de la vivienda en 2006, tambi\u00e9n hemos descubierto que las comunidades de propietarios y otras formas de propiedad compartida de la vivienda son igualmente eficaces en los mercados fr\u00edos. Las principales ventajas de la CLT en los mercados fr\u00edos son proteger el estado, la calidad y el mantenimiento de los edificios del terreno arrendado e intervenir en casos de morosidad hipotecaria para proteger la seguridad de la tenencia y evitar la ejecuci\u00f3n hipotecaria. <\/p>\n\n

La expresi\u00f3n abreviada que utilizamos a veces en el movimiento de fideicomisos de terrenos comunitarios es “administraci\u00f3n antic\u00edclica”, es decir, proporcionar protecci\u00f3n especial durante los momentos turbulentos del ciclo econ\u00f3mico, cuando las viviendas y los propietarios corren mayor riesgo. La mayor\u00eda de los programas de vivienda y desarrollo comunitario de Estados Unidos se han dise\u00f1ado como si no existiera el ciclo econ\u00f3mico. Para lo que son especialmente buenos los fideicomisos de terrenos comunitarios es para evitar la p\u00e9rdida de viviendas, propietarios e inversi\u00f3n p\u00fablica tanto en la parte alta como en la baja del ciclo econ\u00f3mico. Nos oponemos a las amenazas y peligros que una econom\u00eda fluctuante impone a las personas con ingresos bajos y moderados. <\/p>\n\n

Un t\u00e9rmino que has ayudado a popularizar para describir c\u00f3mo funcionan los fideicomisos de terrenos es “propiedad de vivienda de capital compartido”. \u00bfQu\u00e9 significa este t\u00e9rmino y c\u00f3mo afecta esta forma de vivienda al comprador medio? <\/strong><\/p>\n\n

Propiedad de vivienda de capital compartido es un t\u00e9rmino que se acu\u00f1\u00f3 en 2006 como parte de un proyecto de investigaci\u00f3n patrocinado por el Instituto Nacional de la Vivienda. Este proyecto se mont\u00f3 para examinar la prevalencia y el rendimiento de diversas formas de vivienda de propiedad restringida a la reventa, siendo los principales ejemplos los fideicomisos de terrenos comunitarios, las casas y condominios restringidos por escrituras y las cooperativas de capital limitado. El comit\u00e9 asesor que NHI reuni\u00f3 para supervisar este proyecto quer\u00eda un t\u00e9rmino gen\u00e9rico que describiera estos modelos y mecanismos de viviendas ocupadas por sus propietarios con restricciones de reventa como un \u00fanico sector, en el que las caracter\u00edsticas organizativas y operativas comunes a todas estas formas alternativas de propiedad de la vivienda fueran m\u00e1s importantes que las caracter\u00edsticas que distinguen a un modelo de otro. <\/p>\n\n

Nuestra definici\u00f3n de trabajo ha evolucionado algo desde 2006, a\u00f1o en que NHI public\u00f3 los resultados de su investigaci\u00f3n en un manual titulado Shared Equity Homeownership. Hoy en d\u00eda se hace m\u00e1s hincapi\u00e9 en c\u00f3mo funcionan estos modelos, especialmente en el periodo posterior a la venta de la vivienda, en contraposici\u00f3n a un enfoque anterior centrado en c\u00f3mo se estructuran estos modelos. Mi propia definici\u00f3n, expuesta recientemente en un art\u00edculo publicado en el ABA Journal of Affordable Housing and Community Development Law, es que la propiedad de vivienda de capital compartido es “un t\u00e9rmino gen\u00e9rico para varias formas de vivienda de reventa restringida, ocupada por el propietario, en la que los derechos, responsabilidades, riesgos y recompensas de la propiedad se comparten entre un hogar con ingresos elegibles que compra la vivienda por un precio inferior al del mercado y un administrador organizativo que protege la asequibilidad, calidad y seguridad de esa vivienda mucho despu\u00e9s de su compra”. <\/p>\n\n

Por tanto, el reparto del patrimonio neto es algo m\u00e1s que el mero reparto de los beneficios de la reventa de la vivienda. Tambi\u00e9n compartes muchos de los palos del paquete de derechos. En una vivienda convencional a precio de mercado, un \u00fanico propietario tiene todos (o casi todos) los derechos, responsabilidades, riesgos y beneficios. En una vivienda de capital compartido, desatamos ese haz y reasignamos esos palos entre el propietario individual y una organizaci\u00f3n que permanece en ese cuadro durante muchos a\u00f1os. En el caso del fideicomiso comunitario de la tierra, ese administrador organizativo es una corporaci\u00f3n sin \u00e1nimo de lucro con miembros de la comunidad y un consejo elegido popularmente. Algunas de las responsabilidades y muchos de los riesgos de ser propietario de una vivienda recaen en la fundaci\u00f3n comunitaria del suelo y no s\u00f3lo en el propietario. <\/p>\n\n

Sin embargo, \u00bfc\u00f3mo se reparte la recaudaci\u00f3n posterior?<\/strong><\/p>\n\n

En todos los casos, existe un l\u00edmite m\u00e1ximo en cuanto al capital que un propietario de una vivienda CLT puede retirar en la reventa. Esto permite a la comunidad de propietarios recomprar la vivienda a un precio inferior al del mercado. A continuaci\u00f3n, la CLT se da la vuelta y revende esa misma vivienda a un precio que pueda permitirse otra familia con ingresos bajos o moderados. Las CLT de todo el pa\u00eds utilizan muchas f\u00f3rmulas de reventa diferentes para fijar ese l\u00edmite y determinar cu\u00e1nto capital ganar\u00e1 un propietario cuando se mude de su casa CLT. Como m\u00ednimo, seg\u00fan la mayor\u00eda de las f\u00f3rmulas, la propietaria recuperar\u00e1 el pago inicial, la parte amortizada de su hipoteca y un cr\u00e9dito por las mejoras de capital que haya hecho despu\u00e9s de comprar la vivienda, adem\u00e1s de un rendimiento de su inversi\u00f3n original, que puede ser mucho o poco, seg\u00fan la f\u00f3rmula. <\/p>\n\n

En Burlington (Vermont), donde vivo, el Champlain Housing Trust utiliza una f\u00f3rmula de reventa por la que los propietarios recuperan el pago inicial y el capital que hayan pagado por su hipoteca. Reciben un cr\u00e9dito por las mejoras de capital que hayan realizado y obtienen el 25% de la revalorizaci\u00f3n de la vivienda entre el momento de la compra y el de la reventa. Por t\u00e9rmino medio, al cabo de cinco a\u00f1os y medio, un propietario revender\u00e1 una vivienda CHT y se ir\u00e1 con entre 12.000 y 15.000 d\u00f3lares m\u00e1s, adem\u00e1s de la entrada que aport\u00f3 originalmente al acuerdo; al menos eso es lo que ha ocurrido en Burlington en los \u00faltimos 27 a\u00f1os. <\/p>\n\n

Si consideras la compra de una vivienda CHT puramente como un veh\u00edculo de inversi\u00f3n, podemos afirmar con seguridad que es una inversi\u00f3n mejor que poner tu dinero en una cuenta de ahorros o incluso en la bolsa. En Burlington, los 233 propietarios que han revendido una vivienda CHT han obtenido, por t\u00e9rmino medio, una TIR anualizada del 31% [internal rate of return], seg\u00fan un estudio reciente del Urban Institute, titulado Balancing Affordability and Opportunity. Ese mismo estudio hall\u00f3 una TIR del 39% en un programa CLT de Duluth, Minnesota, y una TIR del 22% en un programa CLT de Boulder, Colorado. <\/p>\n\n

Por tanto, como inversi\u00f3n financiera directa, comprar una vivienda CLT es un buen negocio. Por supuesto, no es tan buen negocio como el que podr\u00edas conseguir si dispusieras de los medios para comprar una vivienda a precio de mercado sin las restricciones, y resulta que te encuentras en un mercado inmobiliario fuerte. Una vivienda CLT es una opci\u00f3n de tenencia intermedia entre ser inquilino, donde no obtienes ninguna rentabilidad, y una vivienda a precio de mercado, donde obtienes todas las ganancias inesperadas que podr\u00eda otorgar un mercado en alza. <\/p>\n\n

Uno de los papeles que has desempe\u00f1ado en el movimiento de los fideicomisos de tierras comunitarias es el de historiador informal. Para quienes no est\u00e9n familiarizados con los or\u00edgenes del CLT, \u00bfpuedes destacar algunas de las fuerzas clave que impulsaron la aparici\u00f3n del movimiento? <\/p>\n\n

Las ra\u00edces del movimiento son antiguas y profundas, aunque el modelo actual sea relativamente nuevo. El primer fondo comunitario de tierras de Estados Unidos, New Communities Inc, se cre\u00f3 en 1969. Sin embargo, las ra\u00edces del modelo se remontan mucho m\u00e1s atr\u00e1s. La forma en que los fideicomisos de terrenos comunitarios tratan la propiedad, con una parte propietaria del terreno y otra parte propietaria de las mejoras estructurales del terreno, es un enfoque de la tenencia de la tierra que tiene sus ra\u00edces en las Ciudades Jard\u00edn de Inglaterra, las cooperativas agr\u00edcolas de Israel (kibbutzim, moshavim) que se ubican en terrenos arrendados al Fondo Nacional Jud\u00edo, y el Movimiento Gramdan de la India. Todos ellos son ejemplos de comunidades residenciales y comerciales planificadas en terrenos arrendados. <\/p>\n\n

Las ra\u00edces del compromiso del fondo comunitario de tierras de ser una organizaci\u00f3n abierta a los miembros, con un consejo de administraci\u00f3n en el que est\u00e9n representados muchos intereses, se encuentran en el movimiento estadounidense por los derechos civiles. Todos los l\u00edderes del primer fondo comunitario de tierras surgieron del movimiento por los derechos civiles. Slater King, primo hermano de Martin Luther Kind, fue presidente del Movimiento de Albany. Tambi\u00e9n fue el primer presidente de New Communities, Inc. Cuando muri\u00f3 tr\u00e1gicamente en un accidente de autom\u00f3vil, la presidencia de New Communities pas\u00f3 a Charles Sherrod. El reverendo Sherrod hab\u00eda sido organizador de campo del SNCC [Student Nonviolent Coordinating Committee] y m\u00e1s tarde fund\u00f3 el Proyecto del Suroeste de Georgia. <\/p>\n\n

Otra pieza importante de la historia del primer CLT fue la conexi\u00f3n con Koinoina Farms, situada a las afueras de Albany, Georgia. En el apogeo del movimiento por los derechos civiles, esta comunidad era un oasis de armon\u00eda racial, donde blancos y negros dirig\u00edan una granja cooperativa que estaba siendo atacada por el KKK. Ten\u00edan dificultades para comprar maquinaria agr\u00edcola o vender sus productos agr\u00edcolas a las empresas locales. Slater King y Charles Sherrod eran sin duda conscientes del trabajo que se realizaba en Koinoina y lo apoyaban. Bob Swann, otra persona implicada en la creaci\u00f3n de Nuevas Comunidades y un hombre que lleg\u00f3 a ser uno de los fundadores del movimiento de fideicomisos de tierras comunitarias, era el presidente de Amigos de Koinoina, una organizaci\u00f3n nacional que ayud\u00f3 a recaudar dinero para la granja y a vender sus pacanas y otros productos agr\u00edcolas. Swann tambi\u00e9n estaba presente cuando Clarence Jordan y Millard Fuller empezaron a sentar las bases de H\u00e1bitat para la Humanidad. De hecho, es justo se\u00f1alar a la Granja Koinoina como semillero tanto del movimiento de fideicomiso de tierras comunitarias como de H\u00e1bitat para la Humanidad. <\/p>\n\n

\u00bfPuedes hablarnos del impacto de los fideicomisos de tierras comunitarias en las tasas de ejecuci\u00f3n hipotecaria?<\/strong><\/p>\n\n

La Red Nacional de Fideicomisos de Terrenos Comunitarios ha estado vigilando de cerca y midiendo las ejecuciones hipotecarias durante los \u00faltimos a\u00f1os. La Red dispone ahora de una investigaci\u00f3n muy s\u00f3lida, que documenta una tasa de morosidad y de ejecuciones hipotecarias entre los propietarios de viviendas de fideicomisos de tierras comunitarias que es min\u00fascula; de hecho, la tasa de ejecuciones hipotecarias entre los propietarios de viviendas de fideicomisos de tierras comunitarias es muchas veces inferior a la tasa nacional de ejecuciones hipotecarias comunicada por la Asociaci\u00f3n de Banqueros Hipotecarios para viviendas a precio de mercado. En la \u00faltima encuesta de la Red, las CLT de todo el pa\u00eds registraron un \u00edndice de ejecuciones hipotecarias de s\u00f3lo el 0,56% a finales de 2009. En comparaci\u00f3n con las tasas de ejecuci\u00f3n hipotecaria registradas por la MBA, del 3,31% entre los propietarios de viviendas con hipotecas preferentes y del 15,58% entre los propietarios de viviendas con hipotecas de alto riesgo. Lo que hace a\u00fan m\u00e1s impresionante el rendimiento superior documentado por la Red Nacional de CLT es que las CLT atienden a hogares mucho m\u00e1s pobres que la mayor\u00eda de los titulares de hipotecas del estudio de ejecuciones hipotecarias de la MBA. <\/p>\n\n

En Burlington, el fideicomiso de tierras comunitarias de esta localidad ha impulsado a casi 650 hogares con bajos ingresos a la propiedad de la vivienda en los \u00faltimos 27 a\u00f1os, mientras que s\u00f3lo ha sufrido nueve ejecuciones hipotecarias. Y el Fideicomiso de Vivienda de Champlain nunca ha perdido terrenos ni viviendas por una ejecuci\u00f3n hipotecaria. Incluso en esos nueve casos en los que el fideicomiso de terrenos no pudo evitar la ejecuci\u00f3n hipotecaria, CHT pudo proteger los activos y mantener tanto los terrenos como las viviendas en su cartera. Es una pauta de \u00e9xito que repiten los CLT de todo el pa\u00eds. <\/p>\n\n

\u00bfPor qu\u00e9 son m\u00e1s bajas las tasas de ejecuci\u00f3n hipotecaria de las comunidades de propietarios?<\/strong><\/p>\n\n

Comienza antes de que vendamos la vivienda. Nos preparamos y educamos mucho a los posibles compradores para que s\u00f3lo compren viviendas que puedan permitirse. La comunidad de propietarios tambi\u00e9n impone un control sobre las posibles hipotecas para impedir los pr\u00e9stamos abusivos y evitar que las personas lleguen a acuerdos financieros que las pongan en peligro. Los fideicomisos de terrenos comunitarios tambi\u00e9n incorporan tres derechos importantes en las hipotecas de las viviendas CLT. En primer lugar, la comunidad de propietarios quiere que se le notifique si se produce un impago hipotecario. En segundo lugar, la comunidad de propietarios quiere tener derecho a intervenir en una situaci\u00f3n de impago y a subsanar el impago en nombre del propietario de la vivienda si \u00e9ste no puede hacerlo por s\u00ed mismo. En tercer lugar, si a pesar de esta intervenci\u00f3n, la comunidad de propietarios no puede evitar la ejecuci\u00f3n hipotecaria, la comunidad de propietarios quiere tener el primer derecho a comprar la vivienda para evitar la ejecuci\u00f3n hipotecaria, lo que compensar\u00eda al prestamista y evitar\u00eda la p\u00e9rdida del terreno y de la vivienda de la cartera de la CLT. Por \u00faltimo, la mayor\u00eda de los fideicomisos de terrenos comunitarios, despu\u00e9s de vender una vivienda, mantienen una relaci\u00f3n continuada con el propietario. No nos limitamos a vender una casa, hacerle una foto al propietario, darle la mano y desearle buena suerte. En palabras de Connie Chavez, directora ejecutiva del Sawmill Community Land Trust de Albuquerque, “somos el promotor que no desaparece”. <\/p>\n\n

Como la comunidad de propietarios no desaparece, al tiempo que mantiene una relaci\u00f3n con sus propietarios y reserva un tercio de los puestos de su consejo de administraci\u00f3n a personas que vivan en sus terrenos, es m\u00e1s probable que los propietarios notifiquen a la CLT cuando tengan problemas. No lo ocultan. Acuden a nosotros, as\u00ed que sabemos si se est\u00e1n retrasando en sus finanzas. Adem\u00e1s, las CLT cobran una cuota de arrendamiento por el uso de sus terrenos. Normalmente, lo primero que hace un propietario que tiene problemas econ\u00f3micos es dejar de pagar el canon de arrendamiento del CLT. Tenemos incorporado un sistema de alerta temprana que nos indica cu\u00e1ndo un propietario est\u00e1 en apuros. Eso permite a una CLT trabajar con los propietarios antes de que se endeuden m\u00e1s, de que se retrasen m\u00e1s en sus pagos. Eso permite a una CLT intervenir en una fase temprana para garantizar que los problemas a corto plazo no desemboquen en una ejecuci\u00f3n hipotecaria. Si juntamos todo eso, creo que los CLT tienen tasas de ejecuci\u00f3n hipotecaria mucho m\u00e1s bajas que las que experimentan los prestatarios del mercado normal de propiedad de viviendas. <\/p>\n\n

Llevas con Burlington Associates desde 1993, tiempo durante el cual t\u00fa y tus socios hab\u00e9is ayudado a m\u00e1s de 100 fideicomisos de terrenos comunitarios en todo el pa\u00eds. \u00bfQu\u00e9 tendencias has observado en el movimiento CLT? <\/strong><\/p>\n\n

La primera tendencia es el fuerte crecimiento. A principios de la d\u00e9cada de 1980 s\u00f3lo hab\u00eda una docena de fideicomisos de tierras comunitarias; hoy hay m\u00e1s de 240. La proliferaci\u00f3n de fideicomisos comunitarios de tierras es bastante sorprendente, junto con su dispersi\u00f3n por todo Estados Unidos. Ahora tenemos CLT en 45 estados y en el Distrito de Columbia. Tambi\u00e9n hay fideicomisos de tierras comunitarias en Puerto Rico. As\u00ed pues, la primera tendencia que he observado es el crecimiento: m\u00e1s CLT, m\u00e1s dispersos por el paisaje, junto con un n\u00famero cada vez mayor de CLT con una importante cartera de terrenos y edificios bajo su administraci\u00f3n. <\/p>\n\n

En segundo lugar, los fondos comunitarios de terrenos est\u00e1n diversificando sus l\u00edneas de negocio. Al principio, la mayor\u00eda de las CLT se centraban en la vivienda, sobre todo la ocupada por el propietario. Ahora, los fideicomisos de terrenos comunitarios desarrollan y gestionan muchos tipos y tenencias de viviendas diferentes, como cooperativas de capital limitado, condominios, viviendas de alquiler, parques de casas m\u00f3viles, OSR y refugios para personas sin hogar. Adem\u00e1s, algunas comunidades de propietarios hacen mucho m\u00e1s que construir viviendas, o no construyen ninguna. Hay CLT que se centran en la agricultura urbana, los parques de barrio, el desarrollo orientado al tr\u00e1nsito, la creaci\u00f3n de empleo, el espacio de oficinas o las instalaciones de servicios para los barrios del centro de la ciudad. Tambi\u00e9n est\u00e1n diversificando sus asociaciones estrat\u00e9gicas, colaborando m\u00e1s estrechamente que nunca con CDC, iglesias, organizaciones Neighbor-Works, filiales de H\u00e1bitat para la Humanidad y tanto jardineros urbanos como conservacionistas rurales. <\/p>\n\n

Una tercera tendencia es la regionalizaci\u00f3n. Hace 30 a\u00f1os -incluso hace 20- casi todos los fondos comunitarios de tierras trabajaban en un \u00fanico barrio o en una \u00fanica ciudad peque\u00f1a. Hoy tenemos fideicomisos comunitarios de terrenos que abarcan varios barrios, toda una ciudad o todo un condado o regi\u00f3n metropolitana. En un par de estados m\u00e1s peque\u00f1os, como Delaware y Rhode Island, tenemos CLT que abarcan todo el estado. Por tanto, estamos asistiendo a una tendencia de CLT que est\u00e1n creando \u00e1reas de servicio mucho mayores que en los primeros a\u00f1os del movimiento. <\/p>\n\n

Otra tendencia que estamos observando podr\u00eda describirse como municipalizaci\u00f3n. Cada vez hay m\u00e1s fideicomisos de tierras comunitarias que fueron iniciados o apoyados por gobiernos municipales o comarcales. Hace veinte o treinta a\u00f1os, casi todos los CLT se creaban como organizaciones de base que surg\u00edan de luchas locales para promover el desarrollo, evitar el aburguesamiento, impedir el desplazamiento, potenciar un barrio de bajos ingresos. Hoy en d\u00eda sigue habiendo muchos fideicomisos de terrenos comunitarios que empiezan as\u00ed. Pero cada vez hay m\u00e1s CLT en los que el gobierno local ha ayudado a planificarlos, a crearlos. Si te fijas en los nuevos fideicomisos comunitarios de terrenos de hoy en d\u00eda, muchos tienen una conexi\u00f3n municipal. <\/p>\n\n

\u00bfUna tendencia que has destacado es el creciente papel de los gobiernos municipales en el apoyo al desarrollo de fideicomisos de tierras comunitarias? \u00bfA qu\u00e9 se debe ese inter\u00e9s y c\u00f3mo est\u00e1n funcionando? <\/strong><\/p>\n\n

Los gobiernos de ciudades y condados se han interesado por los fondos comunitarios de suelo, ante todo, porque los municipios est\u00e1n destinando subvenciones por unidad cada vez mayores a ayudar a las personas con rentas m\u00e1s bajas a convertirse en propietarios de viviendas. Los funcionarios p\u00fablicos prudentes no quieren que esas subvenciones se pierdan en una \u00e9poca de escasez fiscal. Independientemente de que la pol\u00edtica de una ciudad se incline hacia la izquierda o la derecha, existe el deseo de asegurarse de que cualquier inversi\u00f3n p\u00fablica permanezca en un proyecto y no se pierda. El principal inter\u00e9s en las CLT por parte de ciudades y condados ha surgido de una nueva preocupaci\u00f3n por la retenci\u00f3n de las subvenciones, una prioridad para mantener la inversi\u00f3n p\u00fablica. <\/p>\n\n

En segundo lugar, a los funcionarios municipales les interesa asegurarse de que no se pierdan las viviendas asequibles producidas como resultado de la zonificaci\u00f3n de inclusi\u00f3n, la zonificaci\u00f3n de incentivos y programas similares. Cuando el gobierno da a un promotor una concesi\u00f3n normativa o exige la provisi\u00f3n de viviendas asequibles como condici\u00f3n para la aprobaci\u00f3n de la zonificaci\u00f3n, las ciudades quieren ver que esas viviendas siguen siendo asequibles durante m\u00e1s de 5, 10 \u00f3 20 a\u00f1os. Los fideicomisos de terrenos comunitarios son una forma eficaz de hacerlo, tanto si la vivienda es de alquiler como en propiedad. <\/p>\n\n

Recientemente, el creciente inter\u00e9s municipal por el DOT [transit oriented development] ha atra\u00eddo a toda una nueva serie de funcionarios p\u00fablicos hacia el modelo de fideicomiso de terrenos comunitarios. Si de verdad te interesa preservar una mezcla de usos y una mezcla de ingresos en una zona de reurbanizaci\u00f3n que rodea una nueva parada de tr\u00e1nsito, la \u00fanica forma de conseguirlo es tener alg\u00fan tipo de control a largo plazo sobre el terreno y los edificios. De lo contrario, en muy poco tiempo, s\u00f3lo los usos m\u00e1s elevados y las rentas m\u00e1s altas llegar\u00e1n a dominar esa zona, desplazando a todo lo dem\u00e1s. Los fideicomisos de terrenos comunitarios son un complemento perfecto del DOT: un veh\u00edculo para perpetuar un compromiso de equidad social junto a una inversi\u00f3n p\u00fablica considerable en ferrocarril ligero, crecimiento inteligente, parques p\u00fablicos y otras infraestructuras.<\/p>\n\n

\u00bfFuncionan los fideicomisos de terrenos patrocinados por la ciudad? \u00bfTenemos ya suficientes datos para saberlo? <\/strong><\/p>\n\n

Tenemos mucha informaci\u00f3n sobre CLT en ciudades peque\u00f1as y medianas. All\u00ed tenemos un historial de \u00e9xito y sostenibilidad. Algunos de los esfuerzos en ciudades m\u00e1s grandes son demasiado nuevos o no se han probado para poder afirmarlo con seguridad. Chicago, Irvine (California), Atlanta, Sarasota (Florida) son ejemplos de ciudades que est\u00e1n dedicando importantes recursos a la creaci\u00f3n de fideicomisos de terrenos comunitarios, pero es demasiado pronto para saber cu\u00e1l ser\u00e1 su \u00e9xito a largo plazo. La escala es muy diferente. En Chicago, si a\u00f1ades 200 unidades de vivienda asequible permanente tienes un efecto mucho menor que en una ciudad m\u00e1s peque\u00f1a como Duluth, Minnesota. As\u00ed que es dif\u00edcil medir todav\u00eda el impacto y el \u00e9xito. <\/p>\n\n

El caso m\u00e1s interesante que se est\u00e1 desarrollando en estos momentos es el de Atlanta, donde est\u00e1 en marcha el mayor proyecto de reurbanizaci\u00f3n urbana de Estados Unidos. El Beltline de Atlanta se comprometi\u00f3 desde sus inicios a evitar los desplazamientos como parte de este enorme TOD [transit-oriented development]. La Asociaci\u00f3n Beltline, bajo la direcci\u00f3n de una mujer din\u00e1mica y con conciencia social llamada Valarie Wilson, ha desempe\u00f1ado un papel estelar apoyando el desarrollo de un “servidor central”, el Atlanta Land Trust Collaborative, que sembrar\u00e1 y apoyar\u00e1 el desarrollo de una serie de fideicomisos de terrenos comunitarios basados en el vecindario a lo largo de los 22 kil\u00f3metros del corredor de ferrocarril ligero del Beltline. La Colaboraci\u00f3n y los CLT locales se est\u00e1n poniendo en marcha para garantizar que los residentes con ingresos bajos y moderados participen en los beneficios de la inversi\u00f3n de la ciudad en TOD y no sufran las cargas del desplazamiento. Es demasiado pronto para saber c\u00f3mo resultar\u00e1, pero es digno de menci\u00f3n y muy impresionante que la gente de Atlanta haya planificado el \u00e9xito. Han intentado prever las externalidades negativas y las desigualdades sociales que suelen derivarse de una inversi\u00f3n p\u00fablica masiva en “renovaci\u00f3n urbana”. Han incorporado la equidad social a su planificaci\u00f3n desde el primer d\u00eda. <\/p>\n\n

\u00bfPuedes hablarnos un poco de los esfuerzos realizados en Nueva Orleans para crear redes locales de fideicomisos de terrenos comunitarios interconectados?<\/strong><\/p>\n\n

En Nueva Orleans hay un doble esfuerzo. En el Lower Ninth Ward, se hace hincapi\u00e9 en el uso de un CLT para la vivienda, donde una organizaci\u00f3n existente, la Neighborhood Empowerment Network Association (NENA), patrocina un programa de fideicomiso de terrenos. Tambi\u00e9n existe un esfuerzo en toda la ciudad, el Crescent City Community Land Trust, que se cre\u00f3 para apoyar a la NENA, pero tambi\u00e9n para apoyar a los fideicomisos de terrenos comunitarios en barrios de toda Nueva Orleans. El CLT de Crescent City se centra no s\u00f3lo en la producci\u00f3n y conservaci\u00f3n de viviendas asequibles, sino tambi\u00e9n en la reurbanizaci\u00f3n de corredores comerciales y distritos comerciales de barrios menos pr\u00f3speros. <\/p>\n\n

\u00bfPuedes describir el esfuerzo realizado en Cleveland, Ohio, para desarrollar cooperativas en propiedades de fideicomisos de tierras comunitarias?<\/strong><\/p>\n\n

No debemos olvidar que existen dos iniciativas de CLT en Cleveland. La Community Land Trust of Greater Cleveland, antes Cuyahoga CLT, existe desde hace diez a\u00f1os y desarrolla y gestiona viviendas de reventa restringida ocupadas por sus propietarios. Una segunda iniciativa de CLT ha surgido m\u00e1s recientemente, junto con la planificaci\u00f3n integral de la reurbanizaci\u00f3n de Greater University Circle. En este \u00faltimo caso, se ha tomado la decisi\u00f3n de crear un fideicomiso comunitario de terrenos como corporaci\u00f3n subsidiaria anidada dentro de la Corporaci\u00f3n Cooperativa Evergreen. El CLT no ser\u00e1 una corporaci\u00f3n aut\u00f3noma independiente. <\/p>\n\n

Creo que esta idea de anidar una fundaci\u00f3n comunitaria del suelo dentro de una estructura cooperativa tiene potencial para reproducirse en otros lugares. Los tres elementos de Cleveland que me parecen m\u00e1s interesantes e innovadores son (1) la integraci\u00f3n de la CLT en un grupo de empresas cooperativas, (2) la conexi\u00f3n de la CLT con la planificaci\u00f3n de la reurbanizaci\u00f3n de Greater University Circle, y (3) el \u00e9nfasis de la CLT en la creaci\u00f3n de empleo y los problemas de la mano de obra como primera prioridad. Puede que m\u00e1s adelante se dedique a la vivienda, pero la CLT de Evergreen se centrar\u00e1 inicialmente en reunir y conservar terrenos para empresas de propiedad y gesti\u00f3n cooperativas, empresas que creen puestos de trabajo para los residentes de un barrio de bajos ingresos. Creo que esto ampliar\u00e1 los l\u00edmites de la CLT y proporcionar\u00e1 nuevos modelos y mejores pr\u00e1cticas que podr\u00e1n reproducirse y servir\u00e1n de inspiraci\u00f3n a los fideicomisos de terrenos comunitarios de todo el pa\u00eds. Es un tr\u00edo bastante asombroso: un fondo comunitario del suelo en una estructura anidada de cooperativas, vinculado expl\u00edcitamente a un plan de reurbanizaci\u00f3n urbana muy amplio, centrado en la creaci\u00f3n de empleo. Se trata de innovaciones punteras de las que pueden aprender los fideicomisos de tierras comunitarias de todo el pa\u00eds, por lo que estoy muy entusiasmado. <\/p>\n\n

En los \u00faltimos a\u00f1os ha habido un movimiento creciente para que ciudades y condados creen bancos de tierras con el fin de planificar p\u00fablicamente la reutilizaci\u00f3n productiva de los terrenos bald\u00edos. \u00bfC\u00f3mo se relacionan los fideicomisos de terrenos comunitarios con estas entidades de propiedad p\u00fablica? <\/strong><\/p>\n\n

Hay algunas cosas que los bancos municipales de terrenos hacen muy bien: adquirir propiedades abandonadas, terrenos contaminados y edificios en ruinas; limpiar los t\u00edtulos de propiedad; remediar las toxinas del suelo; demoler los edificios en ruinas; y preparar esos terrenos para su reurbanizaci\u00f3n. Lo que no hacen tan bien es mantener la responsabilidad ante los residentes de los barrios locales en los que adquieren terrenos; averiguar qu\u00e9 debe ocurrir con los terrenos despu\u00e9s de que se haya limpiado el t\u00edtulo de propiedad y se hayan mitigado los problemas; y preservar la asequibilidad, el estado y la seguridad de las viviendas y otros edificios que se construyan en terrenos saneados despu\u00e9s de que salgan del banco de terrenos. Estas \u00faltimas actividades son las que una CLT realiza especialmente bien. Parece que aqu\u00ed existe la posibilidad de una asociaci\u00f3n en la que el banco p\u00fablico de tierras adquiera, mantenga y mejore las tierras y luego las transfiera a una fundaci\u00f3n comunitaria de tierras, que actuar\u00e1 como administradora a largo plazo de las tierras y de los edificios que se construyan en ellas. <\/p>\n\n

Nuestro historial en Estados Unidos con las agencias de renovaci\u00f3n urbana, las autoridades de reurbanizaci\u00f3n y los bancos p\u00fablicos de terrenos no es muy bueno en lo que respecta a la cuesti\u00f3n de qu\u00e9 ocurre con los terrenos una vez que salen del inventario de los bancos de terrenos. La mayor\u00eda de los bancos de terrenos est\u00e1n dise\u00f1ados para conservar los terrenos durante no m\u00e1s de cinco a\u00f1os y volver a ponerlos en el mercado. En la mayor\u00eda de los bancos de terrenos, esos terrenos se venden al precio m\u00e1s alto; por tanto, gran parte de esos terrenos se pierden para viviendas asequibles, empresas comunitarias y desarrollo equitativo. Para incorporar al sistema tanto la responsabilidad como la administraci\u00f3n a largo plazo, no basta con un banco de terrenos. <\/p>\n\n

Lo que est\u00e1 ocurriendo en Atlanta es una asociaci\u00f3n en evoluci\u00f3n entre el Banco de Tierras de la Ciudad de Atlanta-Condado de Fulton y la Atlanta Land Trust Collaborative. S\u00e9 que en Cleveland se ha hablado de negociar all\u00ed algo similar para el Evergreen CLT, pero no creo que esa conversaci\u00f3n est\u00e9 tan avanzada como en Atlanta. <\/p>\n\n

\u00bfCu\u00e1nta subvenci\u00f3n se necesita para que los fideicomisos de tierras comunitarias funcionen de forma sostenible?<\/strong><\/p>\n\n

Hay que distinguir entre el apoyo externo a la administraci\u00f3n y el apoyo externo al desarrollo. Los fideicomisos de terrenos comunitarios se fijan el objetivo de construir una cartera de tama\u00f1o suficiente para generar internamente ingresos suficientes para cubrir el coste de la administraci\u00f3n, es decir, para pagar a su personal y cubrir sus costes operativos de supervisi\u00f3n de la asequibilidad, el estado y la seguridad de los edificios de los terrenos del fideicomiso de terrenos. Hasta que un fondo comunitario de bienes ra\u00edces no llega al punto de haber construido una cartera considerable, depende totalmente de las subvenciones p\u00fablicas y privadas para ayudar a pagar sus gastos de funcionamiento. Sin embargo, incluso cuando un fondo comunitario de bienes ra\u00edces m\u00e1s grande, con una cartera de 100, 200 o 300 unidades, sea capaz de cubrir los costes de administraci\u00f3n, nunca llegar\u00e1 a un punto en el que pueda acumular un super\u00e1vit suficiente para desarrollar su siguiente proyecto. Las CLT siempre depender\u00e1n del capital p\u00fablico y de las aportaciones privadas para incorporar terrenos a sus carteras y para reducir el precio de la vivienda hasta un punto que puedan permitirse las personas con ingresos bajos y moderados. As\u00ed que existe la posibilidad de sostenibilidad y autosuficiencia en el lado de la administraci\u00f3n, pero esto es imposible en el lado del desarrollo. <\/p>\n\n

No hay nada en la fundaci\u00f3n comunitaria de terrenos que haga que sea menos caro para una CLT reunir terrenos y desarrollar viviendas asequibles que para cualquier otra persona. El terreno cuesta lo que cuesta y un dos por cuatro para la construcci\u00f3n cuesta lo que cuesta. Y las personas con bajos ingresos siempre ser\u00e1n demasiado pobres para comprar una vivienda sin mucha ayuda. As\u00ed funciona el mundo. Si las personas con ingresos bajos y moderados pudieran convertirse en propietarios de una vivienda sin ayuda p\u00fablica, no habr\u00eda necesidad de programas de ayuda a la propiedad financiados con fondos p\u00fablicos. Al principio de la Gran Depresi\u00f3n, la tasa de propietarios de vivienda en Estados Unidos era del 45%. Sin la intervenci\u00f3n del gobierno, nuestra tasa de propiedad de vivienda seguir\u00eda siendo del 45%, en lugar de acercarse al 67%. <\/p>\n\n

No existe la vivienda “asequible”. S\u00f3lo existe la vivienda subvencionada, en la que los d\u00f3lares p\u00fablicos, los poderes p\u00fablicos o los gastos fiscales p\u00fablicos han contribuido a poner un bien caro al alcance de las personas con precios fuera del mercado. Eso es cierto si eres una persona de clase media que se beneficia de los pr\u00e9stamos a bajo inter\u00e9s de una agencia estatal de financiaci\u00f3n de la vivienda y de la pol\u00edtica fiscal que favorece a los propietarios de viviendas, o un hogar con bajos ingresos que obtiene ayudas para el alquiler. Hay viviendas subvencionadas para tres cuartas partes de la poblaci\u00f3n. S\u00f3lo que algunas subvenciones p\u00fablicas son m\u00e1s evidentes y pol\u00edticamente vulnerables que otras. <\/p>\n\n

La mayor subvenci\u00f3n p\u00fablica que tenemos en Estados Unidos es la deducibilidad de los intereses hipotecarios. Se trata de una subvenci\u00f3n federal de 130.000 millones de d\u00f3lares al a\u00f1o para los propietarios de viviendas, la mayor parte de la cual se la embolsan los propietarios m\u00e1s ricos, empeque\u00f1eciendo la cantidad total de dinero que el HUD [Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EEUU] distribuye cada a\u00f1o para todos los dem\u00e1s programas de vivienda asequible y desarrollo comunitario juntos. <\/p>\n\n

\u00bfExisten formas concretas de cambiar la pol\u00edtica p\u00fablica -a nivel local, estatal o federal- para apoyar mejor a los fideicomisos de terrenos comunitarios? \u00bfQu\u00e9 cambios recomendar\u00edas? <\/strong><\/p>\n\n

Gran parte del dinero del que han dependido los fondos inmobiliarios comunitarios para su crecimiento procede de programas federales, como CDBG [Community Development Block Grants], HOME [HOME Investment Partnerships Program], NSP [Neighborhood Stabilization Program], programas de climatizaci\u00f3n, y del mercado secundario: Fannie Mae y Freddie Mac. Todos esos programas est\u00e1n actualmente en el punto de mira del Partido Republicano.<\/p>\n\n

\u00bfQu\u00e9 necesitan los fondos comunitarios de tierras? Necesitan la financiaci\u00f3n p\u00fablica de la que han dependido para crecer y sobrevivir. No hay nada m\u00e1gico en los fideicomisos de tierras comunitarias. Necesitan capital si quieren proporcionar viviendas asequibles e instalaciones comunitarias a personas demasiado pobres para hacerlo por s\u00ed mismas. Los CLT pueden endeudarse en el mercado privado. Pero el capital procede principalmente del sector p\u00fablico. Una vez que incorporamos terrenos y viviendas a nuestras carteras, no necesitamos tantas subvenciones adicionales en el futuro. Pero, para empezar, hay que introducir la propiedad en el sistema. La gran necesidad es la equidad. <\/p>\n\n

La segunda preocupaci\u00f3n en este momento para los fondos comunitarios de tierras o para cualquier promotor de viviendas asequibles son las hipotecas asequibles con criterios de suscripci\u00f3n que no te impidan atender a los compradores de viviendas de bajos ingresos a los que intentas servir. Con el estallido de la burbuja inmobiliaria, las entidades crediticias han endurecido sus criterios de suscripci\u00f3n y han hecho m\u00e1s dif\u00edcil que nuestra gente obtenga pr\u00e9stamos, aunque tenemos pruebas de que nuestros compradores de viviendas rara vez incumplen sus obligaciones; y cuando lo hacen, estamos ah\u00ed para respaldarlos y evitar la ejecuci\u00f3n hipotecaria. Sin embargo, los CLT siguen viendo limitados los pr\u00e9stamos a trav\u00e9s de las agencias estatales de financiaci\u00f3n de la vivienda y las consolidaciones bancarias. Muchas entidades crediticias que han concedido pr\u00e9stamos a fideicomisos de terrenos comunitarios en el pasado se han fusionado con bancos m\u00e1s grandes que no conocen tanto el modelo. <\/p>\n\n

La tercera \u00e1rea que vamos a tener que abordar son los impuestos locales sobre la propiedad, para que los impuestos se alineen con el valor de reventa de la vivienda. Es dif\u00edcil entrar aqu\u00ed en muchos detalles, porque se trata de un problema que es una colcha de retazos, que difiere de un estado a otro y de una ciudad a otra. <\/p>\n\n

Una cuarta \u00e1rea problem\u00e1tica para nosotros es la FHA [Federal Housing Administration]. El movimiento de fideicomisos de terrenos comunitarios ha estado negociando con la FHA durante cinco administraciones presidenciales, intentando conseguir algunos cambios en las normas de la FHA para facilitar a los prestamistas el uso del seguro y los productos de la FHA para financiar viviendas CLT de reventa restringida. Seguimos intentando conseguir estos cambios, aunque creo que por fin estamos cerca de dar con la clave. Creo que esta administraci\u00f3n va a cambiar por fin el programa de la FHA para facilitar la obtenci\u00f3n de pr\u00e9stamos de la FHA para viviendas con restricciones de reventa, eliminando una importante barrera que ha estado plagando a las CLT durante muchos a\u00f1os.<\/p>\n\n

\u00bfPuedes hablarnos del papel desempe\u00f1ado por la Red Nacional de Fideicomisos de Tierras Comunitarias en la expansi\u00f3n del movimiento?<\/strong><\/p>\n\n

Pues bien, la National Community Land Trust Network funciona como una especie de asociaci\u00f3n comercial de CLT en Estados Unidos. Es una organizaci\u00f3n de miembros gobernada por las propias CLT. Est\u00e1 concebida para proporcionar defensa y apoyo, asistencia t\u00e9cnica y formaci\u00f3n a sus miembros. La Red 11 ha tomado la iniciativa en las negociaciones con el HUD y la FHA, intentando modificar las normas de esta \u00faltima. La Red tambi\u00e9n ha ayudado a construir el movimiento de las CLT forjando alianzas estrat\u00e9gicas con otros intermediarios nacionales como NeighborWorks America, Habitat for Humanity International y Cornerstone Partnership. <\/p>\n\n

Uno de los programas m\u00e1s antiguos y amplios de la Red es la Academia CLT. La academia es un programa aut\u00f3nomo bajo el paraguas de la Red, con un estatus semiaut\u00f3nomo y su propio consejo. La Academia es el brazo de formaci\u00f3n e investigaci\u00f3n de la Red. Tiene dos departamentos: uno que se centra en desarrollar cursos, seminarios, formaciones y seminarios web para elevar el nivel de la pr\u00e1ctica en todo el campo, y otro departamento que se centra en la investigaci\u00f3n y las publicaciones. Este \u00faltimo departamento supervisa el estudio anual sobre ejecuciones hipotecarias y recientemente ha elaborado un nuevo manual t\u00e9cnico y un modelo de contrato de arrendamiento de terrenos. Tambi\u00e9n participa en la recopilaci\u00f3n de las mejores pr\u00e1cticas, evaluando lo que funciona bien y lo que no funciona tan bien en el mundo de los CLT. Esas “mejores pr\u00e1cticas” se lanzan al departamento de planes de estudios, y acaban convirti\u00e9ndose en el contenido de futuras formaciones. <\/p>\n\n

\u00bfCu\u00e1les son, en tu opini\u00f3n, los retos u oportunidades m\u00e1s importantes a los que se enfrentan actualmente los fondos comunitarios de tierras a medida que el movimiento se expande y se diversifica?<\/strong><\/p>\n\n

Uno de los puntos fuertes del modelo CLT es su versatilidad en las formas en que se estructura, funciona y aplica. Pero un modelo tan pl\u00e1stico y maleable corre el riesgo de convertirse en todo para todos. Existe la tentaci\u00f3n de recortar los elementos clave del modelo que te resulten pol\u00edticamente engorrosos. Existe el riesgo de diluir los valores fundamentales del modelo hasta el punto de que ya no sea justo llamarlo fondo comunitario de tierras. La versatilidad tiene su fuerza, pero siempre existe el riesgo de diluci\u00f3n: modificas o eliminas tantas caracter\u00edsticas y valores esenciales que las piezas ya no encajan para alcanzar los objetivos de justicia social y desarrollo econ\u00f3mico que te hab\u00edas propuesto. <\/p>\n\n

Siempre ha habido una tensi\u00f3n en la evoluci\u00f3n de este modelo. No quieres ser tan purista que no permitas la flexibilidad y la variaci\u00f3n. Al mismo tiempo, no quieres ser tan permisivo, tan laissez faire como para llamar a cualquier cosa fundaci\u00f3n comunitaria de la tierra s\u00f3lo porque resulta que contiene una peque\u00f1a parte o dos de todo el paquete. Hoy en d\u00eda no es raro encontrar a personas procedentes del mundo de la administraci\u00f3n, la banca o los negocios que dicen: “Me gusta mucho el arrendamiento de terrenos, la retenci\u00f3n de subvenciones y la asequibilidad permanente, pero estos elementos democr\u00e1ticos que vienen con el CLT son un poco demasiado desordenados”. Lo que dicen, por supuesto, es que la democracia ralentiza las cosas. La democracia estorba. \u00bfPor qu\u00e9 no quitas la “C” de Community Land Trust? <\/p>\n\n

Pero en este movimiento creemos que hay razones pr\u00e1cticas, morales y pol\u00edticas para la forma en que est\u00e1 estructurado el CLT “cl\u00e1sico”. Puedes modificar esa estructura. Puedes adaptarla a las condiciones, prioridades y necesidades locales. Pero no puedes simplemente eliminar elementos esenciales de organizaci\u00f3n, propiedad u operativos sin da\u00f1ar gravemente el propio modelo. <\/p>\n\n

\u00bfCu\u00e1les son, en tu opini\u00f3n, las prioridades m\u00e1s importantes para el movimiento en los pr\u00f3ximos 5-10 a\u00f1os? \u00bfQu\u00e9 esperas ver? <\/strong><\/p>\n\n

Me gustar\u00eda que aumentara el n\u00famero de fideicomisos de tierras comunitarias. Me gustar\u00eda ver un aumento de la escala de los fideicomisos de tierras comunitarias individuales. Y me gustar\u00eda que se avanzara m\u00e1s para garantizar la sostenibilidad de las organizaciones que hemos creado. Cualquier objetivo para el movimiento de CLT tendr\u00eda que incluir estos tres: n\u00famero, escala, sostenibilidad. <\/p>\n\n

Se trata de un objetivo al que aspiran no s\u00f3lo los CLT de Estados Unidos, sino tambi\u00e9n los de otros pa\u00edses. Hay vigorosos movimientos de CLT en marcha en Australia e Inglaterra. Se est\u00e1n poniendo en marcha CLT en B\u00e9lgica y Canad\u00e1. Me han invitado a todos estos pa\u00edses en los \u00faltimos a\u00f1os, y he hablado con organizadores de CLT muy inteligentes que est\u00e1n aplicando el modelo y modific\u00e1ndolo de formas maravillosas. Es posible que el movimiento CLT de EEUU pronto aprenda tanto de ellos como ellos est\u00e1n aprendiendo de nosotros. <\/p>\n\n

Otra esperanza que tengo para el movimiento CLT aqu\u00ed en EEUU es que sigamos prestando especial atenci\u00f3n a la diversidad racial, asegur\u00e1ndonos de que las comunidades de color est\u00e1n incluidas en todo lo que hacemos. En la gobernanza del movimiento, en las formaciones que impartimos, en la prioridad que damos a la asignaci\u00f3n de los recursos de la Red, debemos asegurarnos de que no se deja de lado a las comunidades de color. Tanto la Academia como la Red prestan actualmente especial atenci\u00f3n a la aplicaci\u00f3n de los fideicomisos de tierras comunitarias a lo que denominamos Tierras Patrimoniales: activos basados en la tierra en comunidades de color en las que el futuro de esa comunidad en ese lugar depende de qui\u00e9n controle la tierra. Si se aparta a las personas de color con ingresos bajos y moderados de unas tierras cada vez m\u00e1s valiosas, entonces, como movimiento, habremos perdido la oportunidad de ofrecer esta poderosa herramienta a las comunidades que corren m\u00e1s peligro. Habremos perdido la oportunidad de ayudar a la gente de color a “tomar partido y poseer la tierra”, en palabras de la Iniciativa Vecinal de Dudley Street, en Roxbury, Massachusetts. <\/p>\n\n

Cuando tienes ciudades universitarias, comunidades suburbanas y comunidades tur\u00edsticas cada vez m\u00e1s interesadas en los fideicomisos de tierras comunitarias, existe la tentaci\u00f3n de desviar recursos en su direcci\u00f3n. Se trata de lugares en los que es algo m\u00e1s f\u00e1cil urbanizar, lugares en los que cuentas con el respaldo del poder. Hacer viviendas para trabajadores de hospitales o viviendas de inclusi\u00f3n para polic\u00edas y bomberos en una comunidad acomodada son ejemplos perfectos. No hay nada malo en ello; de hecho, los fideicomisos de tierras comunitarias est\u00e1n teniendo un gran \u00e9xito al abrir enclaves acomodados a personas que de otro modo no podr\u00edan vivir all\u00ed. Pero, al mismo tiempo, no podemos pasar por alto a las personas y los lugares que necesitan un fideicomiso comunitario de la tierra como baluarte contra los poderes f\u00e1cticos, un baluarte contra las fuerzas econ\u00f3micas que tienden a desplazar a las personas con bajos ingresos, especialmente a las personas de color con bajos ingresos, cada vez que los mercados inmobiliarios se calientan mucho, o se enfr\u00edan mucho. Intentamos asegurarnos de que estas comunidades no queden desatendidas. <\/p>\n\n

La CLT surgi\u00f3 del movimiento por los derechos civiles. Si queremos mantenernos fieles a nuestras ra\u00edces y valores, debemos seguir dando prioridad a las personas que est\u00e1n fuera de la corriente pol\u00edtica y econ\u00f3mica dominante. Debemos seguir abrazando lo que la teolog\u00eda de la liberaci\u00f3n de otros tiempos denominaba “una opci\u00f3n preferencial por los pobres”. Ese compromiso tiene que ser intencionado. Tiene que ser dirigido. Tiene que ser consciente. Es el terreno moral en el que deben apoyarse las CLT, y del que las CLT deben seguir extrayendo su prop\u00f3sito y vitalidad, en los buenos y en los malos tiempos. <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

En 2011, John llevaba 30 a\u00f1os fomentando el desarrollo de los fideicomisos de tierras comunitarias como escritor, profesor y proveedor de asistencia t\u00e9cnica. La evoluci\u00f3n de su implicaci\u00f3n personal y profesional con el movimiento de las CLT se explor\u00f3 en esta entrevista grabada por Steve Dubb, entonces Director de Investigaci\u00f3n de Democracy Collaborative y ahora editor de Nonprofit Quarterly. 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