Shelterforce<\/a> el 29 de enero de 2014.<\/em><\/p>\n\n
\n\nSer propietario de una vivienda con un contrato de arrendamiento del terreno es \u00abdemasiado complicado\u00bb, reza el manido estribillo. Es \u00abmucho m\u00e1s f\u00e1cil\u00bb usar una cl\u00e1usula en la escritura para garantizar la asequibilidad a largo plazo de las viviendas con restricciones de reventa y ocupadas por sus propietarios, que han sido posibles gracias a donaciones privadas, subvenciones p\u00fablicas o la intervenci\u00f3n de las autoridades.<\/p>\n\n
Hay empresas de desarrollo comunitario que apuestan por la asequibilidad a largo plazo por primera vez, pero eligen las cl\u00e1usulas en la escritura porque son \u00abmenos complicadas\u00bb que los arrendamientos de terreno y las viviendas son \u00abm\u00e1s f\u00e1ciles de vender\u00bb si el terreno viene incluido en la operaci\u00f3n. Hay ciudades que aprueban una ordenaci\u00f3n urban\u00edstica inclusiva y luego a\u00f1aden cl\u00e1usulas restrictivas a las viviendas asequibles que se exigen a los promotores privados, porque se cree que una restricci\u00f3n \u00abde cumplimiento autom\u00e1tico\u00bb supone menos carga administrativa para el personal municipal. Incluso hay algunos fideicomisos comunitarios de tierras que han abandonado a rega\u00f1adientes los arrendamientos de terreno en favor de las cl\u00e1usulas restrictivas porque los financiadores p\u00fablicos \u00abno entienden los arrendamientos de terreno\u00bb o los prestamistas privados \u00abno los financian\u00bb, ya que los primeros prefieren el tipo de grav\u00e1menes que siempre han usado y los segundos prefieren cualquier mecanismo que les permita embargar tanto el edificio y<\/i> quedarte con la vivienda si la hipoteca entra en mora.<\/p>\n\n
A estas organizaciones sin \u00e1nimo de lucro locales y a los ayuntamientos se les ha sumado un coro de organizaciones nacionales que alaban la \u00abasequibilidad permanente\u00bb como pol\u00edtica preferida en los programas de acceso a la vivienda muy subvencionados, pero que defienden que las cl\u00e1usulas de la escritura y los arrendamientos de terreno son equivalentes tanto en la pr\u00e1ctica como en el plano moral. Desde su punto de vista, \u00aben realidad da igual\u00bb qu\u00e9 mecanismo contractual se utilice, siempre y cuando se mantengan las ayudas y se preserve la asequibilidad.<\/p>\n\n
Se han derramado tantas l\u00e1grimas por el arrendamiento de terrenos. Son tantas las voces que coinciden en que se pueden conseguir los mismos objetivos con la misma eficacia \u2014y mucho m\u00e1s f\u00e1cilmente\u2014 mediante cl\u00e1usulas en la escritura de propiedad. Pero, \u00bfes eso realmente cierto? \u00bfDe verdad se consigue lo mismo? \u00bfY es que lo m\u00e1s f\u00e1cil sea necesariamente lo mejor? Los que defienden la equivalencia, desde luego, piensan que s\u00ed. Yo no.<\/p>\n\n
Todas estas quejas sobre los contratos de arrendamiento de terrenos me recuerdan un par de escenas de una de mis pel\u00edculas favoritas de b\u00e9isbol, \u00abA League of Their Own\u00bb. Hacia el final de la pel\u00edcula, Dottie Hinson, la receptora estrella del equipo, intenta explicarle entre l\u00e1grimas a su gru\u00f1\u00f3n entrenador, Jimmy Dugan, por qu\u00e9 va a dejar el equipo:<\/p>\n\n
Jimmy Dugan: \u00abNo estoy en posici\u00f3n de decirle a nadie c\u00f3mo tiene que vivir. Pero escabullirte as\u00ed, dejarlo, te arrepentir\u00e1s el resto de tu vida. El b\u00e9isbol es algo que se te mete dentro. Es lo que te ilumina, no puedes negarlo\u00bb.<\/p>\n\n
Dottie Hinson: \u00abEs que se me hizo demasiado duro\u00bb.<\/p>\n\n
Jimmy Dugan: \u00abSe supone<\/i> que tiene que ser dif\u00edcil. Si no lo fuera, todo el mundo lo har\u00eda\u00bb.<\/p>\n\n
Su impaciencia al final de la entrada ante el lamento de Dottie no sorprende demasiado a los espectadores de la pel\u00edcula, porque ya hab\u00eda dejado claro anteriormente c\u00f3mo sol\u00eda reaccionar ante cualquiera que se quejara de las exigencias del juego. En una escena anterior, se queda alucinado al ver que sus cr\u00edticas soeces a una jugada est\u00fapida han hecho que una de sus jugadoras se derrumbe entre sollozos de dolor. Mirando con incredulidad a su jugadora llorosa, suelta exasperado: \u00ab\u00a1En el b\u00e9isbol no se llora!\u00bb.<\/p>\n\n
Ver a tantos de mis compa\u00f1eros, cuyo talento y valores admiro, derramando l\u00e1grimas a raudales por las dificultades de construir y comercializar viviendas con restricciones de reventa en terrenos arrendados amenaza con sacar a relucir mi lado m\u00e1s \u00abDugan\u00bb. Me cuesta mucho contener unas ganas poco caritativas de gru\u00f1ir con incredulidad: \u00ab\u00a1En la vivienda asequible no hay lugar para los llantos!\u00bb. Claro que<\/i> el arrendamiento de terrenos es complicado. Se supone que tiene que<\/i>serlo. Si no fuera complicado, todo el mundo lo har\u00eda. Al mercado le gusta lo f\u00e1cil. Al Gobierno le gusta lo f\u00e1cil. \u00bfPor qu\u00e9 tendr\u00edamos que hacerlo nosotros?<\/p>\n\n
Elogio de la dificultad<\/b>Antes, los programas que usaban arrendamientos de terreno casi siempre exig\u00edan m\u00e1s al propietario y al gestor \u2014durante m\u00e1s tiempo\u2014 que los programas que usaban cl\u00e1usulas en la escritura. Pero eso ha ido cambiando; estos \u00faltimos se han ido poniendo al d\u00eda. Ya no se puede comparar estos dos mecanismos bas\u00e1ndose principalmente en el contenido de los contratos o en el compromiso con la gesti\u00f3n responsable.<\/p>\n\n
Por lo tanto, estoy dispuesto a admitir que las cl\u00e1usulas de las escrituras y los contratos de arrendamiento de terrenos se pueden redactar de forma que incluyan los mismos<\/i> t\u00e9rminos y condiciones. Las viviendas con restricciones de reventa gestionadas mediante cualquiera de estos dos mecanismos pueden estar sujetas al mismo<\/i> r\u00e9gimen de administraci\u00f3n. Los programas de acceso a la vivienda que utilicen cualquiera de estos mecanismos pueden funcionar de manera similar.<\/p>\n\n
Pero eso no significa que las cl\u00e1usulas de la escritura sean \u00abigual de buenas\u00bb que los arrendamientos de terreno. Llevo mucho tiempo trabajando con ambos, observando c\u00f3mo funcionan en el caso de numerosas organizaciones sin \u00e1nimo de lucro y organismos p\u00fablicos. Ambos mecanismos suponen una mejora notable respecto a la \u00e9poca en la que casi todos los programas de ayuda a la adquisici\u00f3n de vivienda permit\u00edan que las viviendas muy subvencionadas perdieran su asequibilidad, conseguida con tanto esfuerzo, en la primera reventa.<\/p>\n\n
En comparaci\u00f3n con lo que sol\u00eda pasar, las cl\u00e1usulas de las escrituras son bastante buenas. Los arrendamientos de terreno son mejores. Est\u00e1n en una categor\u00eda aparte. Son m\u00e1s dif\u00edciles de llevar a cabo, pero tienen ventajas legales, operativas, econ\u00f3micas, pol\u00edticas y morales insuperables. El esfuerzo extra merece la pena.<\/p>\n\n
Aplicaci\u00f3n duradera de la ley.<\/b> En muchos estados, el argumento m\u00e1s s\u00f3lido a favor de la superioridad del arrendamiento de terrenos es que este mecanismo resiste mejor los recursos legales. Sin entrar en doctrinas complicadas como la regla contra la perpetuidad o la regla contra la restricci\u00f3n irrazonable de la enajenaci\u00f3n, basta con decir que las restricciones a largo plazo sobre el uso y la reventa de viviendas de propiedad privada suelen considerarse m\u00e1s defendibles y exigibles cuando el contrato que impone esas restricciones tiene una fecha de vencimiento, por muy lejana que sea, y cuando la parte que impone esas restricciones tiene un inter\u00e9s directo en las viviendas restringidas. El arrendamiento de terrenos supera estas pruebas, mientras que las cl\u00e1usulas perpetuas que \u00abse transmiten con el terreno\u00bb no lo hacen, salvo en unos pocos estados donde la ley permite las \u00abcl\u00e1usulas de asequibilidad\u00bb de larga duraci\u00f3n. Sin embargo, incluso en esos estados, la v\u00eda judicial para corregir las infracciones de las cl\u00e1usulas puede resultar confusa, mientras que la ejecuci\u00f3n de los contratos de arrendamiento es clara y segura.<\/p>\n\n
Una gesti\u00f3n eficaz.<\/b> Los reg\u00edmenes de gesti\u00f3n de las cl\u00e1usulas de la escritura y los arrendamientos de terreno pueden parecer pr\u00e1cticamente iguales, pero eso no significa que vayan a funcionar igual en la pr\u00e1ctica. Los administradores que son propietarios del terreno sobre el que se asientan viviendas con restricciones de reventa suelen enterarse antes de que sus propietarios tengan problemas. Y suelen actuar para evitar que esos problemas se agraven. Tambi\u00e9n tienen m\u00e1s posibilidades de salir airosos en las negociaciones con prestamistas privados para evitar la p\u00e9rdida de terrenos y edificios cuando la intervenci\u00f3n no da resultado. Estas son ventajas de primer orden que dan a los programas que usan arrendamientos de terreno una ventaja operativa frente a los que utilizan cl\u00e1usulas en las escrituras.<\/p>\n\n
Desarrollo equitativo.<\/b> El arrendamiento de terrenos ofrece ventajas econ\u00f3micas a las que los hogares, las organizaciones y las comunidades tienen menos acceso cuando se opta por las cl\u00e1usulas restrictivas en la escritura. Es probable que el precio que tenga que pagar un comprador de bajos ingresos por una vivienda situada en un terreno arrendado sea m\u00e1s bajo que el de una vivienda similar en la que el terreno est\u00e9 incluido en la compraventa. Es m\u00e1s probable que el patrimonio que los propietarios de bajos ingresos tienen en sus viviendas est\u00e9 protegido contra p\u00e9rdidas cuando una entidad sin \u00e1nimo de lucro es la propietaria del terreno subyacente. Una organizaci\u00f3n sin \u00e1nimo de lucro que es a la vez propietaria y arrendadora del terreno tiene acceso a una fuente de ingresos y cuenta con activos en su balance que una organizaci\u00f3n que utilice cl\u00e1usulas en la escritura no tiene. Una organizaci\u00f3n que posea terrenos en todo un barrio y los alquile para diversos fines residenciales, comerciales, agr\u00edcolas y recreativos tiene una influencia que va m\u00e1s all\u00e1 de sus propias propiedades. Puede orientar el desarrollo de una comunidad hacia la justicia, mitigando las presiones del mercado que suelen desplazar a las personas con menos ingresos y ayudando a garantizar que los beneficios y las cargas de la inversi\u00f3n p\u00fablica se repartan de forma m\u00e1s equitativa.<\/p>\n\n
Empoderamiento de la comunidad.<\/b> El arrendamiento de terrenos obliga a una entidad sin \u00e1nimo de lucro a tener en cuenta a sus beneficiarios y vecinos de una forma que las cl\u00e1usulas de la escritura no exigen, a menudo hasta el punto de incluirlos en la gesti\u00f3n de la organizaci\u00f3n o de crear una base de apoyo amplia para defender mejor los intereses de sus arrendatarios. Eso no quiere decir que todas las organizaciones sin \u00e1nimo de lucro que recurren al arrendamiento de terrenos est\u00e9n haciendo un gran trabajo a la hora de involucrar a los propietarios y organizar a la comunidad, ni que todas las que utilizan cl\u00e1usulas en la escritura est\u00e9n haci\u00e9ndolo mal. Lo que s\u00ed quiere decir es que el arrendamiento de terrenos introduce una din\u00e1mica pol\u00edtica diferente, que empuja a una organizaci\u00f3n sin \u00e1nimo de lucro a compartir, construir y ejercer el poder en nombre de las personas a las que da cobijo y de la comunidad a la que sirve.<\/p>\n\n
Propiedad \u00e9tica.<\/b> Durante cientos de a\u00f1os y en docenas de pa\u00edses, la gente ha ido creando comunidades planificadas, construyendo viviendas asequibles y fundando empresas productivas en terrenos arrendados. Se han preferido las formas comunitarias de tenencia de la tierra no porque sean necesariamente la forma m\u00e1s pr\u00e1ctica de hacer las cosas, sino porque se han considerado ampliamente como la forma m\u00e1s \u00e9tica de hacerlo. Esta justificaci\u00f3n moral del arrendamiento de terrenos tiene tres vertientes que se solapan. La primera afirma que est\u00e1 mal convertir la tierra y otros recursos naturales en propiedad privada. La segunda sostiene que est\u00e1 mal poseer m\u00e1s tierra de la que uno necesita personalmente. La tercera sostiene que est\u00e1 mal permitir que las ganancias en el valor de la tierra, generadas por toda una comunidad, acaben en manos de unos pocos afortunados. El arrendamiento de terrenos se ha considerado durante mucho tiempo la respuesta virtuosa a estas tres cuestiones.<\/p>\n\n
La falsa equivalencia entre las cl\u00e1usulas de la escritura y los arrendamientos de terreno<\/b>Se trata de afirmaciones muy rotundas sobre la superioridad del arrendamiento de terreno, sin muchos argumentos ni pruebas que las respalden. La verdad es que no espero que una breve entrada de blog resulte convincente. Lo m\u00e1ximo que puedo esperar es simplemente sacudir la complacencia de quienes defienden la equivalencia y, tal vez, hacer reflexionar a algunos profesionales que puedan sentirse tentados a decidir demasiado r\u00e1pido que las cl\u00e1usulas de la escritura son la mejor opci\u00f3n porque son \u00abm\u00e1s f\u00e1ciles\u00bb.<\/p>\n\n
Para empezar, puede que eso no sea cierto. Si el uso y la reventa de viviendas ocupadas por sus propietarios se restringen en la misma medida y si la supervisi\u00f3n de estas restricciones se lleva a cabo con la misma diligencia, la carga administrativa que suponen las cl\u00e1usulas de la escritura o los contratos de arrendamiento de terrenos deber\u00eda ser pr\u00e1cticamente la misma. Los profesionales que se decantan por las cl\u00e1usulas restrictivas con la ilusa suposici\u00f3n de que as\u00ed se impondr\u00e1n menos exigencias a sus organizaciones se est\u00e1n tomando sus responsabilidades de gesti\u00f3n con demasiada ligereza.<\/p>\n\n
Por otro lado, estoy dispuesto a admitir que los arrendamientos de terreno suelen ser m\u00e1s dif\u00edciles de llevar a cabo y, en algunas comunidades, pueden resultar imposibles. Las leyes estatales, las condiciones del mercado o la intransigencia de los prestamistas privados o los financiadores p\u00fablicos pueden hacer que las cl\u00e1usulas restrictivas en la escritura sean una necesidad, incluso cuando una organizaci\u00f3n sin \u00e1nimo de lucro prefiera recurrir a los arrendamientos de terreno. No se puede culpar a los profesionales que optan por las cl\u00e1usulas restrictivas tras una evaluaci\u00f3n realista de lo que se puede y no se puede hacer para ofrecer viviendas asequibles a las personas que las necesitan, por anteponer la misi\u00f3n al mecanismo.<\/p>\n\n
Sin embargo, con demasiada frecuencia se dice que el arrendamiento de terrenos es imposible, cuando en realidad solo es dif\u00edcil. Todo lo que va en contra de ideolog\u00edas arraigadas e intereses dominantes suele serlo. Y el arrendamiento de terrenos lo hace a lo grande. Pone en tela de juicio las ideas populares sobre la propiedad de la vivienda y la propiedad privada. Obliga a replantearse los protocolos que los funcionarios p\u00fablicos han seguido de forma mec\u00e1nica durante demasiados a\u00f1os a la hora de financiar y regular la vivienda asequible. Desaf\u00eda las prerrogativas de los especuladores, los agentes inmobiliarios y los banqueros de una forma que los convenios no hacen. Claro, el arrendamiento de terrenos es complicado.<\/p>\n\n
Adem\u00e1s, es mejor, sobre todo cuando lo utiliza una organizaci\u00f3n sin \u00e1nimo de lucro para mantener la asequibilidad, la calidad y la seguridad de las viviendas ocupadas por sus propietarios (y quiz\u00e1 otros edificios y usos del suelo) en nombre de una comunidad local formada por personas desfavorecidas y despose\u00eddas. La aplicaci\u00f3n de las normas es m\u00e1s duradera. La gesti\u00f3n es m\u00e1s eficaz. El desarrollo es m\u00e1s equitativo. El empoderamiento es m\u00e1s probable. La propiedad es m\u00e1s \u00e9tica.<\/p>\n\n
En mi opini\u00f3n, as\u00ed es como se deber\u00eda jugar el juego de la vivienda asequible y el desarrollo comunitario. Pero no es un juego para los d\u00e9biles de coraz\u00f3n. El arrendamiento de terrenos exige una dureza y una tenacidad que las cl\u00e1usulas de las escrituras no requieren. Requiere un esfuerzo extra y mayor habilidad. Es m\u00e1s dif\u00edcil de llevar a cabo. \u00bfY qu\u00e9? Jugar a un nivel m\u00e1s alto se supone<\/i> que es dif\u00edcil. Eso es lo que significa ser un profesional. Te agachas, te aguantas y no pierdes de vista el objetivo, haciendo que la excelencia parezca f\u00e1cil, d\u00eda tras d\u00eda. Escupir es opcional. No se permiten l\u00e1grimas.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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