{"id":3956,"date":"2024-10-20T16:01:29","date_gmt":"2024-10-20T16:01:29","guid":{"rendered":"https:\/\/www.cltweb.org\/bibliotheque-de-ressources\/etudes-de-cas-et-entretiens\/etudes-de-cas-clt\/fonds-foncier-communautaire-dalbany\/"},"modified":"2024-10-22T20:54:18","modified_gmt":"2024-10-22T20:54:18","slug":"fonds-foncier-communautaire-dalbany","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/www.cltweb.org\/fr\/bibliotheque-de-ressources\/etudes-de-cas-clt\/fonds-foncier-communautaire-dalbany\/","title":{"rendered":"Fonds foncier communautaire d’Albany"},"content":{"rendered":"\n

\u00c9tabli en 1987 (Albany, New York)<\/strong><\/p>\n\n

Profil \u00e9tabli par Kirby White (2015)<\/strong><\/p>\n\n

L’Albany Community Land Trust a \u00e9t\u00e9 lanc\u00e9 dans les ann\u00e9es 1980 gr\u00e2ce aux efforts de United Tenants of Albany (UTA), dont le personnel s’est int\u00e9ress\u00e9 aux mod\u00e8les de d\u00e9veloppement et de financement communautaires promus par l’Institute for Community Economics (ICE). Entre 1984 et 1985, avec l’assistance technique de Kirby White, membre du personnel de l’ICE et r\u00e9sident du Capital District, et gr\u00e2ce au travail acharn\u00e9 d’un comit\u00e9 d’organisation diversifi\u00e9, le Capital District Community Loan Fund (aujourd’hui Community Loan Fund of the Capital Region) a \u00e9t\u00e9 cr\u00e9\u00e9. Une fois le fonds de pr\u00eat op\u00e9rationnel, l’UTA s’est int\u00e9ress\u00e9e \u00e0 l’autre mod\u00e8le que l’ICE promouvait activement, \u00e0 savoir la fiducie fonci\u00e8re communautaire. <\/p>\n\n

L’UTA a constitu\u00e9 un comit\u00e9 d’organisation du CLT, en s’appuyant sur ses nombreux contacts avec les habitants des quartiers d\u00e9favoris\u00e9s d’Albany. La majorit\u00e9 des membres du comit\u00e9 vivaient dans les quartiers \u00e0 faibles revenus d’Arbor Hill et de West Hill, essentiellement afro-am\u00e9ricains. Il a donc \u00e9t\u00e9 convenu que, bien que le CLT puisse \u00e9ventuellement travailler n’importe o\u00f9 \u00e0 Albany, ses premiers efforts seraient concentr\u00e9s dans ces quartiers. Il a \u00e9galement \u00e9t\u00e9 convenu que la mission du CLT serait de cr\u00e9er des opportunit\u00e9s d’accession \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 des prix abordables de mani\u00e8re permanente, \u00e9tant donn\u00e9 que la plupart des r\u00e9sidents de ces quartiers ont \u00e9t\u00e9 locataires toute leur vie. Il a \u00e9t\u00e9 suppos\u00e9 que cette mission inclurait l’am\u00e9lioration de la qualit\u00e9 des logements et des conditions de vie dans les quartiers. L’Albany Community Land Trust (ACLT) a \u00e9t\u00e9 officiellement constitu\u00e9 en soci\u00e9t\u00e9 en 1987. <\/p>\n\n

Un certain nombre d’autres organisations de logement \u00e0 but non lucratif existaient d\u00e9j\u00e0 \u00e0 Albany \u00e0 l’\u00e9poque, y compris des organisations de quartier qui desservaient Arbor Hill et West Hill respectivement, et qui recevaient un soutien financier du programme “Neighborhood Preservation” de l’\u00c9tat et des programmes de logement de la ville financ\u00e9s par le CDBG. Au d\u00e9but du processus d’organisation, les fondateurs de l’ACLT ont contact\u00e9 ces organisations pour leur dire qu’ils ne voulaient pas leur faire concurrence pour le financement public ou pour le soutien du voisinage, mais qu’ils voulaient coop\u00e9rer avec elles pour pr\u00e9server l’accessibilit\u00e9 des projets d’accession \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 subventionn\u00e9e que ces organisations existantes \u00e9taient en train de mettre en place. <\/p>\n\n

Le nouveau venu soutenu par l’UTA a \u00e9t\u00e9 accueilli avec un int\u00e9r\u00eat amical par ces organisations \u00e9tablies. Il a \u00e9t\u00e9 convenu que, au moins en th\u00e9orie, une certaine forme de coop\u00e9ration pourrait avoir du sens, et les jeunes membres du personnel des deux organisations \u00e0 but non lucratif existantes ont \u00e9t\u00e9 encourag\u00e9s \u00e0 se porter volontaires pour le CLT d’Albany. Certains d’entre eux l’ont fait, apportant au jeune CLT une exp\u00e9rience utile des programmes de d\u00e9veloppement du logement de la ville et de l’\u00c9tat, ainsi qu’un int\u00e9r\u00eat enthousiaste pour l’essai d’un nouveau mod\u00e8le. L’un de ces jeunes collaborateurs, Bob Radliff, allait devenir le directeur ex\u00e9cutif du CLT d’Albany (et plus tard encore, le directeur ex\u00e9cutif du Capital District Community Loan Fund). Les fondateurs du CLT d’Albany ont \u00e9galement rencontr\u00e9 des repr\u00e9sentants de la ville pour leur pr\u00e9senter le mod\u00e8le du community land trust et leur faire comprendre qu’ils esp\u00e9raient pouvoir travailler avec la ville. L\u00e0 encore, ils ont manifest\u00e9 un int\u00e9r\u00eat amical et une invitation \u00e0 “nous montrer ce que vous pouvez faire”, mais il n’y a pas eu de promesse imm\u00e9diate de soutien financier. <\/p>\n\n

Les logements dans les deux quartiers d\u00e9sinvestis cibl\u00e9s par l’ACLT \u00e9taient g\u00e9n\u00e9ralement en mauvais \u00e9tat, mais les prix \u00e9taient bas et il \u00e9tait possible de trouver des maisons unifamiliales, ainsi que des maisons \u00e0 deux ou trois familles, dont la structure \u00e9tait saine et qui ne n\u00e9cessitaient pas de travaux de r\u00e9habilitation co\u00fbteux. Un comit\u00e9 d’acquisition, compos\u00e9 de r\u00e9sidents du quartier et de personnes ayant une exp\u00e9rience de la r\u00e9habilitation de logements, a \u00e9t\u00e9 form\u00e9 par le nouveau conseil d’administration pour travailler avec l’employ\u00e9 \u00e0 temps partiel de l’ACLT (qui \u00e9tait initialement pay\u00e9 par UTA). Un agent immobilier sympathique a accept\u00e9 de partager les listes MLS des quartiers et de montrer au comit\u00e9 les propri\u00e9t\u00e9s qui l’int\u00e9ressaient. Les maisons s\u00e9lectionn\u00e9es ont ensuite \u00e9t\u00e9 achet\u00e9es gr\u00e2ce \u00e0 des pr\u00eats sur trois ans accord\u00e9s par l’ICE et le nouveau Community Loan Fund, couvrant 100 % du prix d’achat. <\/p>\n\n

Un comit\u00e9 de s\u00e9lection des r\u00e9sidents a \u00e9galement \u00e9t\u00e9 cr\u00e9\u00e9. Ce comit\u00e9 comprenait des membres du personnel de United Tenants et d’autres repr\u00e9sentants de la communaut\u00e9, de sorte qu’il disposait des contacts n\u00e9cessaires pour identifier les familles d\u00e9sireuses de prendre le contr\u00f4le de leur propre logement et pr\u00eates \u00e0 emm\u00e9nager dans les logements de l’ACLT d\u00e8s que le nouveau CLT aurait acquis le titre de propri\u00e9t\u00e9 et effectu\u00e9 les r\u00e9parations essentielles. Les nouveaux r\u00e9sidents n’avaient pas \u00e9t\u00e9 pr\u00e9s\u00e9lectionn\u00e9s pour un pr\u00eat hypoth\u00e9caire avant d’emm\u00e9nager et la plupart d’entre eux n’auraient pas \u00e9t\u00e9 en mesure de se qualifier s’ils n’avaient pas b\u00e9n\u00e9fici\u00e9 de plus de temps et d’aide. Il en est r\u00e9sult\u00e9 une sorte de programme de location-vente ad hoc qui n’avait pas \u00e9t\u00e9 enti\u00e8rement r\u00e9fl\u00e9chi mais qui semblait \u00eatre le seul moyen possible d’aller de l’avant <\/p>\n\n

Les premiers r\u00e9sidents du CLT ont \u00e9t\u00e9 Bill et Phosia Rowe, qui auraient pu pr\u00e9tendre \u00e0 un pr\u00eat hypoth\u00e9caire, puisque Bill venait de prendre sa retraite apr\u00e8s une longue carri\u00e8re au Bureau des services g\u00e9n\u00e9raux de l’\u00c9tat et que le couple disposait d’un revenu de retraite modeste mais stable. Mais Bill est d\u00e9c\u00e9d\u00e9 subitement d’une crise cardiaque peu apr\u00e8s leur emm\u00e9nagement, laissant Phosia avec un revenu extr\u00eamement limit\u00e9. L’ACLT a r\u00e9ussi \u00e0 refinancer la maison gr\u00e2ce \u00e0 un pr\u00eat consenti par des personnes concern\u00e9es, \u00e0 des conditions charitables qui ont permis de fixer le paiement mensuel de Phosia au CLT \u00e0 un niveau abordable. Phosia a choisi de ne pas assumer les responsabilit\u00e9s inhabituelles de la propri\u00e9t\u00e9 et est rest\u00e9e locataire de son logement ACLT jusqu’\u00e0 la fin de sa vie. Apr\u00e8s son d\u00e9c\u00e8s, sa maison a \u00e9t\u00e9 lou\u00e9e par l’ACLT \u00e0 une autre famille. <\/p>\n\n

Phosia n’est pas la seule locataire suppos\u00e9e d’une location-achat \u00e0 \u00eatre devenue locataire permanente d’un logement de l’ACLT. Certains ont fini par acheter leur logement, en signant un bail de 99 ans pour le terrain situ\u00e9 sous leur maison, mais d’autres n’ont pas pu acheter ou ont simplement choisi de ne pas le faire. L’ACLT a choisi de ne pas forcer ces locataires \u00e0 partir – et le Community Loan Fund a accept\u00e9 d’\u00e9tendre son financement pour ces maisons en tant que propri\u00e9t\u00e9s locatives. En r\u00e9alit\u00e9, pour beaucoup de ces r\u00e9sidents, l’objectif n’\u00e9tait pas de se constituer un capital en devenant propri\u00e9taire, mais de b\u00e9n\u00e9ficier d’une s\u00e9curit\u00e9 \u00e0 long terme que la location conventionnelle n’offrait pas. <\/p>\n\n

La deuxi\u00e8me r\u00e9sidente de l’ACLT, Judy Coleman, qui a fini par devenir propri\u00e9taire d’un logement de l’ACLT, a d\u00e9clar\u00e9 qu’avant d’emm\u00e9nager dans son logement de l’ACLT, elle avait v\u00e9cu dans 30 appartements de location au cours de sa vie. Ce qu’elle voulait d\u00e9sesp\u00e9r\u00e9ment, c’\u00e9tait un endroit o\u00f9 sa famille pourrait “rester sur place”. <\/p>\n\n

Le r\u00e9sultat de ce programme de “location-achat” fortuit pour l’ACLT a \u00e9t\u00e9 qu’une grande partie de son temps a \u00e9t\u00e9 consacr\u00e9e \u00e0 des responsabilit\u00e9s de gestion locative (bien que les locataires \u00e0 long terme aient eu tendance \u00e0 bien s’occuper de leur logement). Les progr\u00e8s vers l’objectif initial de cr\u00e9er des logements abordables en permanence ont \u00e9t\u00e9 lents. Avec le temps, l’organisation a eu acc\u00e8s aux fonds HOME \u00e0 la fois par l’interm\u00e9diaire de la ville, o\u00f9 elle a \u00e9t\u00e9 reconnue comme Community Housing Development Organization (CHDO), et par l’\u00c9tat, et a pu utiliser ces fonds pour subventionner l’acquisition et la r\u00e9habilitation de logements destin\u00e9s \u00e0 \u00eatre vendus \u00e0 des m\u00e9nages \u00e0 faibles revenus. N\u00e9anmoins, l’organisation a connu des difficult\u00e9s au cours de ses premi\u00e8res ann\u00e9es d’existence. Elle s’est efforc\u00e9e de g\u00e9rer les immeubles locatifs qu’elle avait accumul\u00e9s, de trouver des personnes susceptibles d’acheter des logements dans ces quartiers en difficult\u00e9, de trouver des moyens de rem\u00e9dier \u00e0 ces probl\u00e8mes et de trouver suffisamment de fonds pour r\u00e9mun\u00e9rer le personnel charg\u00e9 de toutes ces t\u00e2ches et d’autres encore. <\/p>\n\n

Il est probable que le CLT d’Albany n’aurait pas pu continuer \u00e0 fonctionner sans ses relations avec trois organisations s\u0153urs : le Capital District Community Loan Fund, United Tenants of Albany et l’Affordable Housing Partnership (AHP a \u00e9t\u00e9 cr\u00e9\u00e9 en 1989, \u00e0 la suite d’une contestation de l’UTA au titre du Community Reinvestment Act, pour canaliser les fonds bancaires vers des pr\u00eats hypoth\u00e9caires \u00e0 l’habitat pour les personnes \u00e0 faibles revenus). Le Community Loan Fund a continu\u00e9 \u00e0 fournir des financements par emprunt pour les projets CLT. Le codirecteur de l’UTA, Roger Markovics, est devenu de facto un membre du personnel de l’ACLT (tandis que sa femme, Maria, l’autre codirectrice de l’UTA, a continu\u00e9 \u00e0 se concentrer sur les programmes de l’UTA). AHP a fourni \u00e0 l’ACLT une formation \u00e0 l’accession \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9, des services immobiliers \u00e0 but non lucratif et des bureaux, et partage les services de Susan Cotner, qui a \u00e9t\u00e9 l’excellente directrice ex\u00e9cutive d’AHP depuis sa cr\u00e9ation. Elle est d\u00e9sormais \u00e9galement directrice ex\u00e9cutive de l’ACLT. Les relations entre ces quatre organisations – UTA, Community Loan Fund, ACLT et AHP – sont d\u00e9sormais formalis\u00e9es par leur adh\u00e9sion \u00e0 la Community Development Alliance of the Capital District. <\/p>\n\n

Ces derni\u00e8res ann\u00e9es, les programmes d’accession \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 et de logement locatif de l’ACLT ont \u00e9t\u00e9 reformul\u00e9s. Un programme d’accession \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 “buyers choice” \u00e0 l’\u00e9chelle de la ville, utilisant des subventions de l’\u00c9tat et permettant aux acheteurs de se pr\u00e9qualifier pour l’achat de logements qu’ils choisissent parmi ceux disponibles sur le march\u00e9 dans toute la ville, a maintenant remplac\u00e9 le programme original “acquisition-r\u00e9habilitation” bas\u00e9 sur les quartiers. L’ACLT acquiert les maisons s\u00e9lectionn\u00e9es par les acheteurs gr\u00e2ce \u00e0 une ligne de cr\u00e9dit du Community Loan Fund et supervise les r\u00e9parations n\u00e9cessaires avant de revendre la maison (et de louer le terrain) \u00e0 l’acheteur. <\/p>\n\n

Cette approche a impliqu\u00e9 l’abandon des efforts ant\u00e9rieurs visant \u00e0 promouvoir l’accession \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 en tant que strat\u00e9gie de revitalisation de quartiers sp\u00e9cifiques. Cependant, le programme de location actuel dessert ces quartiers en se concentrant clairement sur la fourniture et le maintien de logements locatifs s\u00fbrs \u00e0 long terme, dont la plupart se trouvent dans ces quartiers. Le programme est d\u00e9sormais g\u00e9r\u00e9 par un gestionnaire immobilier \u00e0 temps plein qui g\u00e8re \u00e9galement les propri\u00e9t\u00e9s d\u00e9tenues par d’autres membres de la Community Development Alliance, y compris la p\u00e9pini\u00e8re d’entreprises dans laquelle sont bas\u00e9s le Community Loan Fund, l’ACLT et l’AHP. <\/p>\n\n

Maintenant dans son deuxi\u00e8me quart de si\u00e8cle, l’ACLT continue de fonctionner avec une “structure CLT traditionnelle”. Il s’agit d’une organisation de membres avec un conseil d’administration tripartite. Un tiers du conseil d’administration est compos\u00e9 de propri\u00e9taires de l’ACLT. Une grande partie du conseil d’administration est compos\u00e9e de membres qui s’int\u00e9ressent particuli\u00e8rement \u00e0 l’am\u00e9lioration des conditions dans les quartiers que le CLT d’Albany a cibl\u00e9s et desservis depuis le tout d\u00e9but. Il est rest\u00e9 fid\u00e8le \u00e0 sa mission fondatrice et \u00e0 sa communaut\u00e9 d’origine. <\/p>\n\n

Pour en savoir plus sur l’Albany Community Land Trust (et ses alli\u00e9s) :<\/strong><\/p>\n\n