{"id":4373,"date":"2024-10-22T19:37:26","date_gmt":"2024-10-22T19:37:26","guid":{"rendered":"https:\/\/www.cltweb.org\/bibliotheque-de-ressources\/interviews\/john-emmus-davis\/"},"modified":"2024-10-22T20:43:26","modified_gmt":"2024-10-22T20:43:26","slug":"john-emmus-davis","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/www.cltweb.org\/fr\/bibliotheque-de-ressources\/interviews\/john-emmus-davis\/","title":{"rendered":"John Emmus Davis (2011)"},"content":{"rendered":"\n

Interview\u00e9 par Steve Dubb, directeur de recherche, <\/strong>avril 2011<\/strong><\/em><\/p>\n\n

John Emmeus Davis participe au d\u00e9veloppement des community land trusts depuis le d\u00e9but des ann\u00e9es 1980. Il est l’un des partenaires fondateurs de Burlington Associates in Community Development en 1993, une coop\u00e9rative de conseil qui aide les organisations \u00e0 but non lucratif et les autorit\u00e9s municipales \u00e0 concevoir et \u00e0 \u00e9valuer des politiques, des programmes et des projets visant \u00e0 promouvoir des logements abordables de mani\u00e8re permanente. Auparavant, il a \u00e9t\u00e9 directeur du logement et coordinateur de l’Enterprise Community pour la ville de Burlington, dans le Vermont. Il a \u00e9galement travaill\u00e9 en tant qu’organisateur communautaire et directeur ex\u00e9cutif d’une organisation \u00e0 but non lucratif dans la r\u00e9gion des Appalaches, dans l’est du Tennessee. Il fait partie du corps enseignant et du conseil d’administration de la National CLT Academy, dont il est actuellement le doyen. Il est l’auteur de nombreux ouvrages, articles et manuels de formation consacr\u00e9s aux community land trusts et \u00e0 d’autres formes de logements occup\u00e9s par leur propri\u00e9taire et dont la revente est restreinte (il a r\u00e9cemment \u00e9dit\u00e9 The Community Land Trust Reader, publi\u00e9 en 2010 par le Lincoln Institute of Land Policy). <\/p>\n\n

Comment vous \u00eates-vous impliqu\u00e9 dans les community land trusts (CLT) ?<\/strong><\/p>\n\n

J’\u00e9tais \u00e9tudiante dipl\u00f4m\u00e9e \u00e0 Cornell. Mes \u00e9tudes portaient sur le d\u00e9veloppement communautaire et la planification urbaine et r\u00e9gionale. J’\u00e9tais arriv\u00e9 \u00e0 l’\u00e9cole sup\u00e9rieure en tant qu’\u00e9tudiant plus \u00e2g\u00e9. J’avais quitt\u00e9 l’\u00e9cole pendant six ans en travaillant comme organisateur communautaire dans l’est du Tennessee. En vivant dans les Appalaches, j’\u00e9tais devenu sensible \u00e0 ce qui se passait lorsque les communaut\u00e9s ne contr\u00f4laient pas les terres, puisque la plupart d’entre elles appartenaient \u00e0 des absents, les compagnies charbonni\u00e8res et les soci\u00e9t\u00e9s foresti\u00e8res contr\u00f4lant la plupart des ressources fonci\u00e8res. Lorsque je suis arriv\u00e9 \u00e0 Cornell, je m’int\u00e9ressais donc d\u00e9j\u00e0 au lien entre le r\u00e9gime foncier et le d\u00e9veloppement communautaire. Ou, comme l’ont d\u00e9montr\u00e9 les Appalaches, le lien entre l’absence de contr\u00f4le local sur les terres et l’absence de d\u00e9veloppement local. <\/p>\n\n

Pendant mes \u00e9tudes de planification, j’ai b\u00e9n\u00e9fici\u00e9 d’un stage HUD [Housing and Urban Development], qui m’a permis de travailler dans une organisation de services de logement qui r\u00e9habilitait des logements d\u00e9labr\u00e9s et encourageait l’accession \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 dans un quartier afro-am\u00e9ricain \u00e0 faibles revenus situ\u00e9 \u00e0 la p\u00e9riph\u00e9rie du centre-ville. J’ai vu cette organisation \u00e0 but non lucratif transformer un quartier d\u00e9sinvesti. \u00c0 tous points de vue, il s’agit d’une r\u00e9ussite en mati\u00e8re de d\u00e9veloppement communautaire : am\u00e9lioration de la qualit\u00e9 des b\u00e2timents, baisse du taux de criminalit\u00e9, augmentation des investissements priv\u00e9s. Mais une autre partie de cette transformation a \u00e9t\u00e9 moins r\u00e9ussie, car nous avons \u00e9galement contribu\u00e9 \u00e0 l’embourgeoisement du quartier et au d\u00e9placement de personnes qui vivaient dans ce quartier depuis longtemps.<\/p>\n\n

J’ai fait le lien entre cette exp\u00e9rience dans un quartier urbain et mon travail dans les r\u00e9gions rurales des Appalaches et je me suis dit qu’il devait y avoir une meilleure fa\u00e7on de faire du d\u00e9veloppement communautaire. J’ai commenc\u00e9 \u00e0 chercher d’autres mod\u00e8les de propri\u00e9t\u00e9 fonci\u00e8re et de logement susceptibles de promouvoir le d\u00e9veloppement sans d\u00e9placement. \u00c0 Cornell, l’\u00e9cole doctorale est organis\u00e9e par domaines et non par d\u00e9partements. J’\u00e9tais en sociologie du d\u00e9veloppement, un domaine qui chevauche les fronti\u00e8res entre la sociologie, la planification, le d\u00e9veloppement \u00e9conomique et les sciences politiques. Le pr\u00e9sident de mon comit\u00e9 doctoral \u00e9tait un professeur nomm\u00e9 Chuck Geisler. C’est un sociologue qui s’int\u00e9resse particuli\u00e8rement \u00e0 l’am\u00e9nagement du territoire et au d\u00e9veloppement communautaire. Chuck Geisler m’a pr\u00e9sent\u00e9 \u00e0 Chuck Matthei, l’ancien directeur ex\u00e9cutif de l’Institute for Community Economics (ICE). C’est ainsi que j’ai d\u00e9couvert que la fiducie fonci\u00e8re communautaire \u00e9tait une solution possible aux probl\u00e8mes de propri\u00e9t\u00e9 fonci\u00e8re auxquels je me heurtais. Apr\u00e8s avoir termin\u00e9 mon doctorat, j’ai travaill\u00e9 pour l’ICE. J’\u00e9tais la repr\u00e9sentante de l’ICE sur le terrain \u00e0 Cincinnati et j’ai fini par \u00e9crire ma th\u00e8se sur l’histoire et la transformation du quartier afro-am\u00e9ricain du West End de Cincinnati. Cela a servi de base \u00e0 mon premier livre, Contested Ground, qui examine la gentrification, le d\u00e9sinvestissement, le r\u00e9investissement et les efforts de la base pour obtenir le contr\u00f4le communautaire des terrains et des logements dans un quartier afro-am\u00e9ricain. <\/p>\n\n

Quels sont, selon vous, les principaux avantages offerts par les fonds fonciers communautaires ? Quels sont les principaux avantages dans les villes \u00e0 march\u00e9 fort ? Quels sont les avantages des fonds fonciers communautaires dans les villes \u00e0 faible march\u00e9 ? <\/strong><\/p>\n\n

Pendant des ann\u00e9es, on a cru que le principal avantage des CLT \u00e9tait de pr\u00e9server l’accessibilit\u00e9 dans les march\u00e9s en expansion. Le mod\u00e8le avait prouv\u00e9 son efficacit\u00e9 en bloquant les investissements publics dans des logements abordables, des espaces commerciaux ou des bureaux dans toutes les zones o\u00f9 des fonds publics \u00e9taient investis pour cr\u00e9er des logements abordables ou des emplois. Si vous investissez de l’argent public, le probl\u00e8me est de savoir comment pr\u00e9server le caract\u00e8re abordable des logements que vous avez subventionn\u00e9s ou comment maintenir un acc\u00e8s abordable aux espaces commerciaux. La r\u00e9ponse apport\u00e9e par le CLT est que vous bloquez ces subventions en place. Dans un march\u00e9 en pleine effervescence, il y a toujours des pressions pour supprimer l’accessibilit\u00e9 et privatiser l’investissement public. Les CLT emp\u00eachent cela de se produire. Ils emp\u00eachent la perte d’accessibilit\u00e9 lorsque les march\u00e9s immobiliers sont chauds. <\/p>\n\n

Toutefois, depuis l’effondrement du march\u00e9 immobilier en 2006, nous avons \u00e9galement d\u00e9couvert que les community land trusts et d’autres formes d’accession \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 avec partage des b\u00e9n\u00e9fices sont tout aussi efficaces dans les march\u00e9s froids. Les principaux avantages du CLT dans les march\u00e9s froids sont la protection de l’\u00e9tat, de la qualit\u00e9 et de l’entretien des b\u00e2timents situ\u00e9s sur le terrain lou\u00e9 et l’intervention en cas d’impay\u00e9s hypoth\u00e9caires afin de prot\u00e9ger la s\u00e9curit\u00e9 d’occupation et d’\u00e9viter les saisies. <\/p>\n\n

L’expression abr\u00e9g\u00e9e que nous utilisons parfois dans le mouvement des community land trust est “gestion anticyclique” – fournir une protection sp\u00e9ciale pendant les p\u00e9riodes de turbulence du cycle \u00e9conomique o\u00f9 les maisons et les propri\u00e9taires sont les plus menac\u00e9s. La plupart des programmes de logement et de d\u00e9veloppement communautaire aux \u00c9tats-Unis ont \u00e9t\u00e9 con\u00e7us comme si le cycle \u00e9conomique n’existait pas. Les community land trusts sont particuli\u00e8rement efficaces pour emp\u00eacher la perte de logements, de propri\u00e9taires et d’investissements publics, que ce soit en haut ou en bas du cycle \u00e9conomique. Nous allons \u00e0 l’encontre des menaces et des dangers qu’une \u00e9conomie fluctuante fait peser sur les personnes \u00e0 revenus faibles et mod\u00e9r\u00e9s. <\/p>\n\n

L’expression “shared equity homeownership” est un terme que vous avez contribu\u00e9 \u00e0 populariser pour d\u00e9crire le fonctionnement des fiducies fonci\u00e8res. Que signifie ce terme et comment cette forme de logement affecte-t-elle l’acheteur moyen ? <\/strong><\/p>\n\n

L’expression “shared equity homeownership” a \u00e9t\u00e9 invent\u00e9e en 2006 dans le cadre d’un projet de recherche parrain\u00e9 par l’Institut national du logement. Ce projet avait pour but d’examiner la pr\u00e9valence et les performances de diverses formes de logements occup\u00e9s par leur propri\u00e9taire et dont la revente est limit\u00e9e – les principaux exemples \u00e9tant les community land trusts, les maisons et les appartements dont l’acc\u00e8s est limit\u00e9 par un acte notari\u00e9, et les coop\u00e9ratives \u00e0 capital limit\u00e9. Le comit\u00e9 consultatif que l’INSA a r\u00e9uni pour superviser ce projet souhaitait un terme g\u00e9n\u00e9rique qui d\u00e9crirait ces mod\u00e8les et m\u00e9canismes de logements occup\u00e9s par leur propri\u00e9taire et dont la revente est restreinte comme un secteur unique, o\u00f9 les caract\u00e9ristiques organisationnelles et op\u00e9rationnelles communes \u00e0 toutes ces formes alternatives d’accession \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 sont plus importantes que les caract\u00e9ristiques qui distinguent un mod\u00e8le d’un autre. <\/p>\n\n

Notre d\u00e9finition de travail a quelque peu \u00e9volu\u00e9 depuis 2006, l’ann\u00e9e o\u00f9 l’INSA a publi\u00e9 les r\u00e9sultats de ses recherches dans un manuel intitul\u00e9 Shared Equity Homeownership. Aujourd’hui, l’accent est davantage mis sur la mani\u00e8re dont ces mod\u00e8les fonctionnent, en particulier dans la p\u00e9riode qui suit la vente d’un logement, que sur la mani\u00e8re dont ces mod\u00e8les sont structur\u00e9s, comme c’\u00e9tait le cas auparavant. Ma propre d\u00e9finition, r\u00e9cemment pr\u00e9sent\u00e9e dans un article publi\u00e9 dans l’ABA Journal of Affordable Housing and Community Development Law, est que la copropri\u00e9t\u00e9 est “un terme g\u00e9n\u00e9rique pour diverses formes de logements occup\u00e9s par leur propri\u00e9taire et dont la revente est restreinte, dans lesquels les droits, les responsabilit\u00e9s, les risques et les b\u00e9n\u00e9fices de la propri\u00e9t\u00e9 sont partag\u00e9s entre un m\u00e9nage \u00e9ligible qui ach\u00e8te le logement \u00e0 un prix inf\u00e9rieur \u00e0 celui du march\u00e9 et un gestionnaire organisationnel qui prot\u00e8ge l’accessibilit\u00e9, la qualit\u00e9 et la s\u00e9curit\u00e9 de ce logement longtemps apr\u00e8s son achat”. <\/p>\n\n

Le partage des fonds propres ne se limite donc pas \u00e0 un simple partage du produit de la revente de la maison. Vous partagez \u00e9galement un grand nombre de b\u00e2tons dans le faisceau de droits. Dans un logement conventionnel au prix du march\u00e9, un seul propri\u00e9taire d\u00e9tient l’ensemble (ou presque) des droits, des responsabilit\u00e9s, des risques et des b\u00e9n\u00e9fices. Dans le cas d’une maison \u00e0 capital partag\u00e9, nous d\u00e9nouons ce faisceau et r\u00e9attribuons ces b\u00e2tons entre le propri\u00e9taire individuel et une organisation qui reste dans le paysage pendant de nombreuses ann\u00e9es. Dans le cas d’une fiducie fonci\u00e8re communautaire, cette organisation est une soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 but non lucratif compos\u00e9e de membres de la communaut\u00e9 et d’un conseil d’administration \u00e9lu par le peuple. Certaines des responsabilit\u00e9s et de nombreux risques li\u00e9s \u00e0 l’accession \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 sont assum\u00e9s par la fiducie fonci\u00e8re communautaire plut\u00f4t que par le propri\u00e9taire seul. <\/p>\n\n

Mais comment cela se passe-t-il en ce qui concerne la r\u00e9partition des recettes de l’arri\u00e8re-boutique ?<\/strong><\/p>\n\n

Dans tous les cas, le montant des fonds propres qu’un propri\u00e9taire de CLT peut retirer lors de la revente est plafonn\u00e9. Cela permet au community land trust de racheter le logement \u00e0 un prix inf\u00e9rieur \u00e0 celui du march\u00e9. Le CLT se retourne ensuite et revend ce m\u00eame logement \u00e0 un prix permettant \u00e0 une autre famille \u00e0 revenu faible ou mod\u00e9r\u00e9 de se l’offrir. Les CLT de tout le pays utilisent de nombreuses formules de revente diff\u00e9rentes pour fixer ce plafond et d\u00e9terminer le montant des fonds propres qu’un propri\u00e9taire gagnera lorsqu’il quittera son logement CLT. Au minimum, selon la plupart des formules, le propri\u00e9taire r\u00e9cup\u00e8re sa mise de fonds, la partie amortie de son pr\u00eat hypoth\u00e9caire et un cr\u00e9dit pour les am\u00e9liorations qu’il a apport\u00e9es \u00e0 son logement apr\u00e8s l’avoir achet\u00e9, ainsi qu’un retour sur son investissement initial, qui peut \u00eatre faible ou important, selon la formule. <\/p>\n\n

\u00c0 Burlington, dans le Vermont, o\u00f9 je vis, le Champlain Housing Trust utilise une formule de revente selon laquelle les propri\u00e9taires r\u00e9cup\u00e8rent leur mise de fonds et le capital qu’ils ont vers\u00e9 sur leur pr\u00eat hypoth\u00e9caire. Ils re\u00e7oivent un cr\u00e9dit pour les am\u00e9liorations qu’ils ont pu apporter \u00e0 leur logement et gagnent 25 % de la plus-value r\u00e9alis\u00e9e entre le moment de l’achat et celui de la revente. En moyenne, au bout de cinq ans et demi, un propri\u00e9taire revendra sa maison dans le cadre du TCS et repartira avec un montant suppl\u00e9mentaire de 12 000 \u00e0 15 000 dollars, en plus de l’acompte qu’il a vers\u00e9 au d\u00e9part – c’est en tout cas ce qui s’est pass\u00e9 \u00e0 Burlington au cours des 27 derni\u00e8res ann\u00e9es. <\/p>\n\n

Si vous consid\u00e9rez l’achat d’une maison CHT uniquement comme un v\u00e9hicule d’investissement, nous pouvons affirmer avec certitude qu’il s’agit d’un meilleur investissement que de placer votre argent sur un compte d’\u00e9pargne ou m\u00eame sur le march\u00e9 boursier. \u00c0 Burlington, les 233 propri\u00e9taires qui ont revendu une maison du TCS ont r\u00e9alis\u00e9, en moyenne, un TRI annualis\u00e9 de 31 % [internal rate of return], selon une \u00e9tude r\u00e9cente de l’Urban Institute, intitul\u00e9e Balancing Affordability and Opportunity. Cette m\u00eame \u00e9tude a r\u00e9v\u00e9l\u00e9 un TRI de 39 % dans le cadre d’un programme CLT \u00e0 Duluth (Minnesota) et un TRI de 22 % dans le cadre d’un programme CLT \u00e0 Boulder (Colorado). <\/p>\n\n

En tant qu’investissement financier pur, l’achat d’un logement CLT est donc une tr\u00e8s bonne affaire. Ce n’est pas une aussi bonne affaire, bien s\u00fbr, que celle que vous pourriez obtenir si vous aviez les moyens d’acheter un logement au prix du march\u00e9 sans les restrictions – et si vous vous trouviez sur un march\u00e9 immobilier fort. Un logement CLT est un mode d’occupation interm\u00e9diaire entre le statut de locataire, qui ne vous rapporte rien, et celui de propri\u00e9taire d’un logement au prix du march\u00e9, qui vous permet de b\u00e9n\u00e9ficier de toutes les retomb\u00e9es positives d’un march\u00e9 en hausse. <\/p>\n\n

L’un des r\u00f4les que vous avez jou\u00e9 dans le mouvement des community land trust est celui d’un historien informel. Pour ceux qui ne connaissent pas les origines des CLT, pouvez-vous mettre en lumi\u00e8re quelques-unes des forces cl\u00e9s qui ont contribu\u00e9 \u00e0 l’\u00e9mergence du mouvement ? <\/p>\n\n

Les racines du mouvement sont anciennes et profondes, m\u00eame si le mod\u00e8le moderne est relativement r\u00e9cent. La premi\u00e8re fiducie fonci\u00e8re communautaire aux \u00c9tats-Unis, New Communities Inc. a \u00e9t\u00e9 cr\u00e9\u00e9e en 1969. Les racines du mod\u00e8le sont toutefois beaucoup plus anciennes. La fa\u00e7on dont les community land trusts traitent la propri\u00e9t\u00e9, avec une partie propri\u00e9taire du terrain et une autre partie propri\u00e9taire des am\u00e9liorations structurelles sur le terrain, est une approche de la propri\u00e9t\u00e9 fonci\u00e8re qui trouve ses racines dans les Garden Cities d’Angleterre, les coop\u00e9ratives agricoles en Isra\u00ebl (kibboutzim, moshavim) qui sont situ\u00e9es sur des terrains lou\u00e9s au Jewish National Fund, et le Gramdan Movement en Inde. Ce sont tous des exemples de communaut\u00e9s r\u00e9sidentielles et commerciales planifi\u00e9es sur des terrains lou\u00e9s. <\/p>\n\n

L’engagement du community land trust \u00e0 \u00eatre une organisation ouverte aux membres, avec un conseil d’administration o\u00f9 de nombreux int\u00e9r\u00eats sont repr\u00e9sent\u00e9s, trouve son origine dans le mouvement am\u00e9ricain pour les droits civiques. Les dirigeants du premier community land trust sont tous issus du mouvement des droits civiques. Slater King, cousin germain de Martin Luther Kind, \u00e9tait pr\u00e9sident de l’Albany Movement. Il est \u00e9galement devenu le premier pr\u00e9sident de New Communities, Inc. Apr\u00e8s sa mort tragique dans un accident de voiture, la pr\u00e9sidence de New Communities a \u00e9t\u00e9 confi\u00e9e \u00e0 Charles Sherrod. Le r\u00e9v\u00e9rend Sherrod avait \u00e9t\u00e9 organisateur de terrain pour le SNCC [Student Nonviolent Coordinating Committee] et avait ensuite fond\u00e9 le Southwest Georgia Project. <\/p>\n\n

Un autre \u00e9l\u00e9ment important de l’histoire du premier CLT est son lien avec Koinoina Farms, situ\u00e9 juste \u00e0 l’ext\u00e9rieur d’Albany, en G\u00e9orgie. Au plus fort du mouvement des droits civiques, cette communaut\u00e9 \u00e9tait une oasis d’harmonie raciale, o\u00f9 Blancs et Noirs g\u00e9raient une ferme coop\u00e9rative attaqu\u00e9e par le KKK. Ils avaient du mal \u00e0 acheter du mat\u00e9riel agricole ou \u00e0 vendre leurs produits agricoles aux entreprises locales. Slater King et Charles Sherrod \u00e9taient certainement au courant du travail effectu\u00e9 \u00e0 Koinoina et le soutenaient. Bob Swann, qui a \u00e9galement particip\u00e9 \u00e0 la cr\u00e9ation de New Communities et qui est devenu l’un des fondateurs du mouvement des community land trust, \u00e9tait le pr\u00e9sident de Friends of Koinoina, une organisation nationale qui a contribu\u00e9 \u00e0 collecter des fonds pour la ferme et \u00e0 vendre ses noix de p\u00e9can et d’autres produits agricoles. M. Swann \u00e9tait \u00e9galement pr\u00e9sent lorsque Clarence Jordan et Millard Fuller ont commenc\u00e9 \u00e0 jeter les bases d’Habitat for Humanity. En effet, on peut dire que Koina Farms a \u00e9t\u00e9 le point de d\u00e9part du mouvement des fonds fonciers communautaires et d’Habitat pour l’humanit\u00e9. <\/p>\n\n

Pouvez-vous nous parler de l’impact des community land trusts sur les taux de saisies immobili\u00e8res ?<\/strong><\/p>\n\n

Le National Community Land Trust Network a suivi de pr\u00e8s et mesur\u00e9 les saisies immobili\u00e8res au cours des derni\u00e8res ann\u00e9es. Le r\u00e9seau dispose d\u00e9sormais d’une recherche tr\u00e8s solide, documentant un taux d’impay\u00e9s et un taux de saisie parmi les propri\u00e9taires de logements de community land trust qui est minuscule ; en effet, le taux de saisie parmi les propri\u00e9taires de CLT est plusieurs fois inf\u00e9rieur au taux de saisie national rapport\u00e9 par la Mortgage Bankers Association pour les logements au prix du march\u00e9. Dans la derni\u00e8re enqu\u00eate du r\u00e9seau, les CLT du pays ont d\u00e9clar\u00e9 un taux de saisie de seulement 0,56 % \u00e0 la fin de l’ann\u00e9e 2009. En comparaison, les taux de saisie rapport\u00e9s par la MBA sont de 3,31 % pour les propri\u00e9taires d\u00e9tenant des pr\u00eats hypoth\u00e9caires de premier ordre et de 15,58 % pour les propri\u00e9taires d\u00e9tenant des pr\u00eats hypoth\u00e9caires \u00e0 risque. La performance sup\u00e9rieure document\u00e9e par le National CLT Network est d’autant plus impressionnante que les CLT desservent des m\u00e9nages beaucoup plus pauvres que la plupart des d\u00e9tenteurs d’hypoth\u00e8ques dans l’\u00e9tude de la MBA sur les saisies immobili\u00e8res. <\/p>\n\n

\u00c0 Burlington, le community land trust a permis \u00e0 pr\u00e8s de 650 m\u00e9nages \u00e0 faibles revenus d’acc\u00e9der \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 au cours des 27 derni\u00e8res ann\u00e9es, tout en n’enregistrant que neuf saisies immobili\u00e8res. Le Champlain Housing Trust n’a jamais perdu de terrains ou de maisons \u00e0 la suite d’une saisie. M\u00eame dans les neuf cas o\u00f9 la fiducie fonci\u00e8re n’a pas pu emp\u00eacher la saisie, le CHT a pu prot\u00e9ger les actifs et conserver les terrains et les maisons dans son portefeuille. Il s’agit l\u00e0 d’un mod\u00e8le de r\u00e9ussite r\u00e9p\u00e9t\u00e9 par les CLT dans tout le pays. <\/p>\n\n

Pourquoi les taux de saisie des community land trust sont-ils plus faibles ?<\/strong><\/p>\n\n

Cela commence avant m\u00eame la vente du logement. Nous faisons un gros travail de pr\u00e9paration et d’\u00e9ducation aupr\u00e8s des acheteurs potentiels afin qu’ils n’ach\u00e8tent que des maisons qu’ils peuvent se permettre. Le community land trust impose \u00e9galement un filtre sur les hypoth\u00e8ques potentielles afin de pr\u00e9venir les pr\u00eats pr\u00e9dateurs et d’emp\u00eacher les gens de prendre des dispositions financi\u00e8res qui les mettent en danger. Les community land trusts int\u00e8grent \u00e9galement trois droits importants dans les hypoth\u00e8ques des maisons CLT. Tout d’abord, le community land trust veut \u00eatre averti en cas d’impay\u00e9. Deuxi\u00e8mement, le community land trust veut avoir le droit d’intervenir dans une situation de d\u00e9faut de paiement et d’y rem\u00e9dier au nom du propri\u00e9taire si ce dernier ne peut pas le faire lui-m\u00eame. Troisi\u00e8mement, si malgr\u00e9 cette intervention, le community land trust n’est pas en mesure d’emp\u00eacher la saisie, le community land trust veut avoir le premier droit de racheter la maison en dehors de la saisie, ce qui permet au pr\u00eateur d’\u00eatre rembours\u00e9 tout en \u00e9vitant la perte du terrain et de la maison du portefeuille du CLT. Enfin, la plupart des community land trusts, apr\u00e8s avoir vendu une maison, maintiennent une relation continue avec le propri\u00e9taire. Nous ne nous contentons pas de vendre une maison, de prendre la photo du propri\u00e9taire, de lui serrer la main et de lui souhaiter bonne chance. Selon Connie Chavez, directrice ex\u00e9cutive du Sawmill Community Land Trust \u00e0 Albuquerque, “nous sommes le promoteur qui ne s’en va pas”. <\/p>\n\n

Parce que le community land trust ne dispara\u00eet pas, tout en maintenant une relation avec ses propri\u00e9taires et en r\u00e9servant un tiers des si\u00e8ges de son conseil d’administration aux personnes qui vivent sur ses terres, les propri\u00e9taires sont plus enclins \u00e0 informer le CLT lorsqu’ils ont des probl\u00e8mes. Ils ne le cachent pas. Ils s’adressent \u00e0 nous, et nous savons donc s’ils prennent du retard dans leurs finances. Par ailleurs, les CLT facturent un droit de location pour l’utilisation de leur terrain. G\u00e9n\u00e9ralement, la premi\u00e8re chose que fait un propri\u00e9taire en difficult\u00e9 financi\u00e8re est de cesser de payer le droit de bail du CLT. Nous disposons d’un syst\u00e8me d’alerte pr\u00e9coce int\u00e9gr\u00e9 qui nous indique lorsqu’un propri\u00e9taire est en difficult\u00e9. Cela permet au CLT de travailler avec les propri\u00e9taires avant qu’ils ne s’endettent davantage, qu’ils n’accusent un retard de paiement plus important. Cela permet au CLT d’intervenir \u00e0 un stade pr\u00e9coce pour s’assurer que les difficult\u00e9s \u00e0 court terme ne conduisent pas \u00e0 une saisie. Mettez tout cela ensemble et c’est pourquoi je pense que les CLT ont des taux de saisie bien inf\u00e9rieurs \u00e0 ceux que connaissent les emprunteurs sur le march\u00e9 normal de l’accession \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9. <\/p>\n\n

Vous travaillez pour Burlington Associates depuis 1993, date \u00e0 laquelle vous et vos partenaires avez aid\u00e9 plus de 100 community land trusts dans tout le pays. Quelles tendances avez-vous observ\u00e9es dans le mouvement des CLT ? <\/strong><\/p>\n\n

La premi\u00e8re tendance est une forte croissance. Alors qu’il n’existait qu’une douzaine de community land trusts au d\u00e9but des ann\u00e9es 1980, on en compte aujourd’hui plus de 240. La prolif\u00e9ration des community land trusts est assez frappante, de m\u00eame que leur dispersion \u00e0 travers les \u00c9tats-Unis. Il existe aujourd’hui des CLT dans 45 \u00c9tats et dans le district de Columbia. Il existe \u00e9galement des community land trusts \u00e0 Porto Rico. La premi\u00e8re tendance que j’ai observ\u00e9e est donc la croissance : davantage de CLT, dispers\u00e9s plus largement dans le paysage, ainsi qu’un nombre croissant de CLT disposant d’un portefeuille substantiel de terrains et de b\u00e2timents sous leur gestion. <\/p>\n\n

Deuxi\u00e8mement, les community land trusts diversifient leurs activit\u00e9s. Au d\u00e9but, la plupart des CLT se concentraient sur le logement, en particulier sur les logements occup\u00e9s par leur propri\u00e9taire. Aujourd’hui, les community land trusts d\u00e9veloppent et g\u00e8rent de nombreux types de logements diff\u00e9rents, y compris des coop\u00e9ratives \u00e0 participation limit\u00e9e, des copropri\u00e9t\u00e9s, des logements locatifs, des parcs de maisons mobiles, des maisons de chambres et des refuges pour sans-abri. Par ailleurs, certains community land trusts font bien plus que du logement – ou n’en font pas du tout. Certains CLT se concentrent sur l’agriculture urbaine, les parcs de quartier, le d\u00e9veloppement ax\u00e9 sur les transports en commun, la cr\u00e9ation d’emplois, les espaces de bureaux ou les installations de services pour les quartiers du centre-ville. Ils diversifient \u00e9galement leurs partenariats strat\u00e9giques, travaillant plus \u00e9troitement que jamais avec les CDC, les \u00e9glises, les organisations Neighbor-Works, les filiales d’Habitat for Humanity, ainsi qu’avec les jardiniers urbains et les d\u00e9fenseurs de l’environnement rural. <\/p>\n\n

La troisi\u00e8me tendance est la r\u00e9gionalisation. Il y a 30 ans, voire 20 ans, presque tous les community land trusts travaillaient dans un seul quartier ou dans une seule petite ville. Aujourd’hui, nous avons des community land trusts qui couvrent plusieurs quartiers, une ville enti\u00e8re, un comt\u00e9 entier ou une r\u00e9gion m\u00e9tropolitaine. Dans quelques \u00c9tats plus petits, comme le Delaware et le Rhode Island, les CLT couvrent l’ensemble de l’\u00c9tat. Nous assistons donc \u00e0 une tendance des CLT \u00e0 d\u00e9limiter des zones de service beaucoup plus vastes que dans les premi\u00e8res ann\u00e9es du mouvement. <\/p>\n\n

Une autre tendance que nous observons pourrait \u00eatre d\u00e9crite comme la municipalisation. De plus en plus de community land trusts ont \u00e9t\u00e9 cr\u00e9\u00e9s ou soutenus par des municipalit\u00e9s ou des comt\u00e9s. Il y a vingt ou trente ans, presque tous les CLT ont \u00e9t\u00e9 cr\u00e9\u00e9s en tant qu’organisations de base, issues de luttes locales visant \u00e0 promouvoir le d\u00e9veloppement, \u00e0 emp\u00eacher la gentrification, \u00e0 pr\u00e9venir les d\u00e9placements de population et \u00e0 renforcer les capacit\u00e9s des quartiers \u00e0 faibles revenus. Il existe encore aujourd’hui un certain nombre de community land trusts qui ont vu le jour de cette mani\u00e8re. Mais il y a de plus en plus de CLT dont le gouvernement local a contribu\u00e9 \u00e0 la planification et \u00e0 la cr\u00e9ation. Si vous regardez les nouveaux community land trusts d’aujourd’hui, vous verrez que beaucoup ont un lien avec la municipalit\u00e9. <\/p>\n\n

L’une des tendances que vous avez soulign\u00e9es est le r\u00f4le croissant des autorit\u00e9s municipales dans le soutien au d\u00e9veloppement des fonds fonciers communautaires (community land trusts). Pourquoi cet int\u00e9r\u00eat et comment cela fonctionne-t-il ? <\/strong><\/p>\n\n

Les villes et les comt\u00e9s s’int\u00e9ressent aux community land trusts, avant tout parce que les municipalit\u00e9s accordent des subventions de plus en plus \u00e9lev\u00e9es par logement pour aider les personnes \u00e0 faible revenu \u00e0 devenir propri\u00e9taires de leur logement. Les fonctionnaires prudents ne veulent pas voir ces subventions dispara\u00eetre en p\u00e9riode de p\u00e9nurie budg\u00e9taire. Que la politique d’une ville penche \u00e0 gauche ou \u00e0 droite, il y a un d\u00e9sir de s’assurer que tout investissement public reste dans un projet et ne soit pas perdu. Le principal int\u00e9r\u00eat des villes et des comt\u00e9s pour les CLT est n\u00e9 d’une nouvelle pr\u00e9occupation pour le maintien des subventions – une priorit\u00e9 pour verrouiller l’investissement public en place. <\/p>\n\n

Deuxi\u00e8mement, les responsables municipaux souhaitent s’assurer que les logements abordables produits gr\u00e2ce au zonage inclusif, au zonage incitatif et \u00e0 d’autres programmes similaires ne sont pas perdus. Lorsque les pouvoirs publics accordent une concession r\u00e9glementaire \u00e0 un promoteur ou exigent la fourniture de logements abordables comme condition d’approbation du zonage, les villes veulent s’assurer que ces logements restent abordables pendant plus de 5, 10 ou 20 ans. Les fonds fonciers communautaires sont un moyen efficace d’y parvenir, qu’il s’agisse de logements locatifs ou de logements en propri\u00e9t\u00e9. <\/p>\n\n

R\u00e9cemment, l’int\u00e9r\u00eat croissant des municipalit\u00e9s pour les TOD ( [transit oriented development] ) a attir\u00e9 un tout nouvel ensemble de fonctionnaires vers le mod\u00e8le des community land trust. Si vous souhaitez vraiment pr\u00e9server une diversit\u00e9 d’utilisations et de revenus dans une zone de red\u00e9veloppement entourant un nouvel arr\u00eat de transport en commun, la seule fa\u00e7on d’y parvenir est de mettre en place des contr\u00f4les \u00e0 long terme sur les terrains et les b\u00e2timents. Sinon, en tr\u00e8s peu de temps, seuls les usages et les revenus les plus \u00e9lev\u00e9s domineront cette zone, \u00e9vin\u00e7ant tout le reste. Les fiducies fonci\u00e8res communautaires sont un compl\u00e9ment parfait \u00e0 l’ATD – un moyen de perp\u00e9tuer un engagement en faveur de l’\u00e9quit\u00e9 sociale parall\u00e8lement \u00e0 un investissement public consid\u00e9rable dans le train l\u00e9ger, la croissance intelligente, les parcs publics et d’autres infrastructures.<\/p>\n\n

Les fiducies fonci\u00e8res parrain\u00e9es par la ville fonctionnent-elles ? Avons-nous suffisamment de donn\u00e9es pour le savoir ? <\/strong><\/p>\n\n

Nous disposons de beaucoup d’informations sur les CLT dans les villes petites et moyennes. L\u00e0, nous avons des ant\u00e9c\u00e9dents de r\u00e9ussite et de durabilit\u00e9. Dans les grandes villes, certains efforts sont trop r\u00e9cents ou n’ont pas \u00e9t\u00e9 test\u00e9s pour que l’on puisse se prononcer avec certitude. Chicago, Irvine (Californie), Atlanta, Sarasota (Floride) sont autant d’exemples de villes qui consacrent des ressources importantes \u00e0 la cr\u00e9ation de fonds fonciers communautaires. L’\u00e9chelle est tellement diff\u00e9rente. \u00c0 Chicago, si vous ajoutez 200 unit\u00e9s de logements abordables en permanence, l’effet sera bien moindre que dans une ville plus petite comme Duluth, dans le Minnesota. Il est donc difficile de mesurer l’impact et le succ\u00e8s de ces initiatives pour l’instant. <\/p>\n\n

Le cas le plus int\u00e9ressant qui se pr\u00e9sente actuellement est celui d’Atlanta, o\u00f9 le plus grand projet de r\u00e9am\u00e9nagement urbain des \u00c9tats-Unis est en cours. L’Atlanta Beltline s’est engag\u00e9e d\u00e8s le d\u00e9but \u00e0 emp\u00eacher les d\u00e9placements dans le cadre de ce vaste projet TOD [transit-oriented development]. Le Beltline Partnership, sous la direction d’une femme dynamique et socialement consciente nomm\u00e9e Valarie Wilson, a jou\u00e9 un r\u00f4le de premier plan en soutenant le d\u00e9veloppement d’un “serveur central”, l’Atlanta Land Trust Collaborative, qui lancera et soutiendra le d\u00e9veloppement d’un certain nombre de community land trusts de quartier le long du corridor de 22 miles de la ligne de m\u00e9tro l\u00e9ger du Beltline. Le Collaborative et les CLT locaux sont mis en place pour veiller \u00e0 ce que les habitants \u00e0 faibles et moyens revenus profitent des avantages de l’investissement de la ville dans les TOD et ne subissent pas le fardeau du d\u00e9placement. Il est trop t\u00f4t pour dire comment les choses se passeront, mais il est remarquable et tr\u00e8s impressionnant de constater que les habitants d’Atlanta ont planifi\u00e9 leur r\u00e9ussite. Ils ont essay\u00e9 d’anticiper les externalit\u00e9s n\u00e9gatives et les in\u00e9galit\u00e9s sociales qui r\u00e9sultent souvent d’un investissement public massif dans la “r\u00e9novation urbaine”. Ils ont int\u00e9gr\u00e9 l’\u00e9quit\u00e9 sociale dans leur planification d\u00e8s le premier jour. <\/p>\n\n

Pouvez-vous nous parler des efforts d\u00e9ploy\u00e9s \u00e0 la Nouvelle-Orl\u00e9ans pour cr\u00e9er des r\u00e9seaux locaux de fiducies fonci\u00e8res communautaires interconnect\u00e9es ?<\/strong><\/p>\n\n

Il y a un double effort \u00e0 la Nouvelle-Orl\u00e9ans. Dans le Lower Ninth Ward, l’accent est mis sur l’utilisation d’un CLT pour le logement, o\u00f9 une organisation existante, la Neighborhood Empowerment Network Association (NENA), parraine un programme de fiducie fonci\u00e8re. Il existe \u00e9galement un effort \u00e0 l’\u00e9chelle de la ville, le Crescent City Community Land Trust, qui a \u00e9t\u00e9 mis en place pour soutenir la NENA, mais aussi pour soutenir les community land trusts dans les quartiers de la Nouvelle-Orl\u00e9ans. Le Crescent City CLT se concentre non seulement sur la production et la pr\u00e9servation de logements abordables, mais aussi sur le red\u00e9veloppement de couloirs et de quartiers commerciaux dans les quartiers les moins riches. <\/p>\n\n

Pouvez-vous d\u00e9crire les efforts d\u00e9ploy\u00e9s \u00e0 Cleveland, dans l’Ohio, pour d\u00e9velopper des coop\u00e9ratives sur des terrains appartenant \u00e0 des collectivit\u00e9s locales ?<\/strong><\/p>\n\n

Il ne faut pas oublier qu’il existe deux initiatives de CLT \u00e0 Cleveland. Le Community Land Trust of Greater Cleveland, anciennement le Cuyahoga CLT, existe depuis dix ans et d\u00e9veloppe et g\u00e8re des logements occup\u00e9s par leur propri\u00e9taire et dont la revente est limit\u00e9e. Un deuxi\u00e8me projet de CLT a vu le jour plus r\u00e9cemment dans le cadre de la planification globale du r\u00e9am\u00e9nagement de Greater University Circle. Dans ce dernier cas, la d\u00e9cision a \u00e9t\u00e9 prise de cr\u00e9er un community land trust en tant que filiale de l’Evergreen Cooperative Corporation. Le CLT ne sera pas une soci\u00e9t\u00e9 ind\u00e9pendante et autonome. <\/p>\n\n

Je pense que cette id\u00e9e d’imbriquer un community land trust dans une structure coop\u00e9rative est susceptible d’\u00eatre reproduite dans d’autres endroits. \u00c0 Cleveland, les trois \u00e9l\u00e9ments que je trouve les plus int\u00e9ressants et les plus novateurs sont (1) l’int\u00e9gration du CLT dans un groupe d’entreprises coop\u00e9ratives, (2) le lien entre le CLT et la planification du r\u00e9am\u00e9nagement du Greater University Circle et (3) l’accent mis par le CLT sur la cr\u00e9ation d’emplois et les questions de main-d’\u0153uvre en tant que premi\u00e8re priorit\u00e9. Il est possible que le CLT se tourne vers le logement par la suite, mais son objectif initial sera d’assembler et de d\u00e9tenir des terrains pour des entreprises d\u00e9tenues et g\u00e9r\u00e9es par des coop\u00e9ratives, des entreprises qui cr\u00e9ent des emplois pour les r\u00e9sidents d’un quartier \u00e0 faibles revenus. Je pense que cela va permettre de repousser les limites du CLT et de fournir de nouveaux mod\u00e8les et de meilleures pratiques qui pourront \u00eatre reproduits et inspirer les community land trusts de tout le pays. C’est un trio assez \u00e9tonnant : une fiducie fonci\u00e8re communautaire dans une structure imbriqu\u00e9e de coop\u00e9ratives, li\u00e9e explicitement \u00e0 un tr\u00e8s grand plan de r\u00e9am\u00e9nagement urbain, ax\u00e9 sur la cr\u00e9ation d’emplois. Il s’agit l\u00e0 d’innovations de pointe dont les community land trusts de tout le pays peuvent s’inspirer, et je suis donc tr\u00e8s enthousiaste \u00e0 ce sujet. <\/p>\n\n

Ces derni\u00e8res ann\u00e9es, les villes et les comt\u00e9s ont \u00e9t\u00e9 de plus en plus nombreux \u00e0 cr\u00e9er des banques fonci\u00e8res afin de planifier publiquement la r\u00e9utilisation productive des terrains vacants. Quels sont les liens entre les community land trusts et ces entit\u00e9s publiques ? <\/strong><\/p>\n\n

Les banques fonci\u00e8res municipales font tr\u00e8s bien certaines choses : elles acqui\u00e8rent des propri\u00e9t\u00e9s abandonn\u00e9es, des terrains contamin\u00e9s et des b\u00e2timents \u00e0 l’abandon ; elles effacent les titres de propri\u00e9t\u00e9 ; elles rem\u00e9dient aux toxines pr\u00e9sentes dans le sol ; elles d\u00e9molissent les b\u00e2timents \u00e0 l’abandon ; et elles pr\u00e9parent ces sites en vue d’un red\u00e9veloppement. Ce qu’ils font moins bien, c’est de rendre des comptes aux habitants des quartiers dans lesquels ils acqui\u00e8rent des terrains, de d\u00e9terminer ce qu’il doit advenir des terrains une fois que le titre de propri\u00e9t\u00e9 a \u00e9t\u00e9 acquitt\u00e9 et que les probl\u00e8mes ont \u00e9t\u00e9 r\u00e9solus, et de pr\u00e9server l’accessibilit\u00e9, l’\u00e9tat et la s\u00e9curit\u00e9 des logements et des autres b\u00e2timents construits sur les terrains assainis apr\u00e8s qu’ils ont quitt\u00e9 la banque fonci\u00e8re. Ce sont ces derni\u00e8res activit\u00e9s qu’un CLT r\u00e9alise particuli\u00e8rement bien. Il semblerait qu’il y ait ici un potentiel de partenariat, o\u00f9 la banque fonci\u00e8re publique acquiert, d\u00e9tient et am\u00e9liore les terrains, puis les transmet \u00e0 un community land trust, ce dernier assurant la gestion \u00e0 long terme des terrains et de tous les b\u00e2timents qui y sont construits. <\/p>\n\n

Aux \u00c9tats-Unis, le bilan des agences de r\u00e9novation urbaine, des autorit\u00e9s de r\u00e9am\u00e9nagement et des banques fonci\u00e8res publiques n’est pas tr\u00e8s bon lorsqu’il s’agit de savoir ce qu’il advient des terrains une fois qu’ils ont quitt\u00e9 l’inventaire des banques fonci\u00e8res. La plupart des banques fonci\u00e8res sont con\u00e7ues pour conserver les terrains pendant cinq ans au maximum et les remettre sur le march\u00e9. Dans la plupart des banques fonci\u00e8res, ces terrains sont vendus au prix le plus \u00e9lev\u00e9 ; par cons\u00e9quent, une grande partie de ces terrains est perdue pour le logement abordable, les entreprises communautaires et le d\u00e9veloppement \u00e9quitable. Une banque fonci\u00e8re n’est pas suffisante pour int\u00e9grer dans le syst\u00e8me une responsabilit\u00e9 et une gestion \u00e0 long terme. <\/p>\n\n

Ce qui se passe \u00e0 Atlanta est un partenariat \u00e9volutif entre la City of Atlanta-Fulton County Land Bank et l’Atlanta Land Trust Collaborative. Je sais qu’\u00e0 Cleveland, il a \u00e9t\u00e9 question de n\u00e9gocier quelque chose de similaire pour le CLT Evergreen, mais je ne pense pas que la conversation soit aussi avanc\u00e9e qu’\u00e0 Atlanta. <\/p>\n\n

Quel est le montant des subventions n\u00e9cessaires pour assurer la viabilit\u00e9 des fonds fonciers communautaires ?<\/strong><\/p>\n\n

Il faut faire la distinction entre le soutien ext\u00e9rieur \u00e0 la gestion et le soutien ext\u00e9rieur au d\u00e9veloppement. Les community land trusts se fixent pour objectif de constituer un portefeuille d’une taille suffisante pour g\u00e9n\u00e9rer en interne des revenus suffisants pour couvrir les co\u00fbts de gestion, c’est-\u00e0-dire pour payer leur personnel et couvrir leurs frais de fonctionnement li\u00e9s \u00e0 la surveillance de l’accessibilit\u00e9, de l’\u00e9tat et de la s\u00e9curit\u00e9 des b\u00e2timents situ\u00e9s sur les terrains des community land trusts. Tant qu’un community land trust n’a pas constitu\u00e9 un portefeuille important, il est enti\u00e8rement d\u00e9pendant des subventions publiques et priv\u00e9es pour l’aider \u00e0 payer ses frais de fonctionnement. M\u00eame lorsqu’un community land trust plus important, avec un portefeuille de 100, 200 ou 300 logements, est en mesure de couvrir les co\u00fbts de gestion, il n’atteindra jamais le point o\u00f9 il pourra accumuler un surplus suffisant pour d\u00e9velopper son prochain projet. Les CLT d\u00e9pendront toujours des fonds publics et des contributions priv\u00e9es pour int\u00e9grer des terrains dans leurs portefeuilles et pour ramener le prix des logements \u00e0 un niveau abordable pour les personnes \u00e0 revenus faibles et mod\u00e9r\u00e9s. Il existe donc un potentiel de durabilit\u00e9 et d’autosuffisance du c\u00f4t\u00e9 de la gestion, mais c’est impossible du c\u00f4t\u00e9 du d\u00e9veloppement. <\/p>\n\n

Il n’y a rien dans la fiducie fonci\u00e8re communautaire qui fasse qu’il soit moins co\u00fbteux pour une fiducie fonci\u00e8re communautaire d’assembler des terrains et de d\u00e9velopper des logements abordables que pour n’importe qui d’autre. Les terrains co\u00fbtent ce qu’ils co\u00fbtent, et les deux par quatre pour la construction co\u00fbtent ce qu’ils co\u00fbtent. Et les personnes \u00e0 faibles revenus seront toujours trop pauvres pour acheter une maison sans beaucoup d’aide. C’est ainsi que fonctionne le monde. Si les personnes \u00e0 revenu faible ou mod\u00e9r\u00e9 pouvaient devenir propri\u00e9taires sans aide publique, les programmes d’aide \u00e0 l’accession \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 financ\u00e9s par l’\u00c9tat ne seraient pas n\u00e9cessaires. Au d\u00e9but de la Grande D\u00e9pression, le taux d’accession \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 aux \u00c9tats-Unis \u00e9tait de 45 %. Sans l’intervention des pouvoirs publics, ce taux serait encore de 45 %, au lieu d’\u00eatre proche de 67 %. <\/p>\n\n

Le logement “abordable” n’existe pas. Il n’existe que des logements subventionn\u00e9s, o\u00f9 l’argent public, les pouvoirs publics ou les d\u00e9penses fiscales publiques ont contribu\u00e9 \u00e0 mettre un bien co\u00fbteux \u00e0 la port\u00e9e de personnes exclues du march\u00e9. C’est vrai si vous \u00eates une personne de la classe moyenne qui b\u00e9n\u00e9ficie de pr\u00eats \u00e0 faible taux d’int\u00e9r\u00eat accord\u00e9s par une agence nationale de financement du logement et d’une politique fiscale favorisant les propri\u00e9taires, ou si vous \u00eates un m\u00e9nage \u00e0 faibles revenus b\u00e9n\u00e9ficiant d’une aide \u00e0 la location. Il existe des logements subventionn\u00e9s pour les trois quarts de la population. C’est simplement que certaines subventions publiques sont plus \u00e9videntes et politiquement plus vuln\u00e9rables que d’autres. <\/p>\n\n

La plus grande subvention publique dont nous disposons aux \u00c9tats-Unis est la d\u00e9ductibilit\u00e9 des int\u00e9r\u00eats hypoth\u00e9caires. Il s’agit d’une subvention f\u00e9d\u00e9rale de 130 milliards de dollars par an pour les propri\u00e9taires, dont la majeure partie est empoch\u00e9e par les propri\u00e9taires les plus riches, ce qui \u00e9clipse le montant total de l’argent que le HUD [minist\u00e8re am\u00e9ricain du logement et du d\u00e9veloppement urbain] distribue chaque ann\u00e9e pour tous les autres programmes de logement abordable et de d\u00e9veloppement communautaire combin\u00e9s. <\/p>\n\n

Existe-t-il des moyens sp\u00e9cifiques de modifier les politiques publiques – au niveau local, \u00e9tatique ou f\u00e9d\u00e9ral – afin de mieux soutenir les fonds fonciers communautaires ? Quels changements recommanderiez-vous ? <\/strong><\/p>\n\n

Une grande partie de l’argent dont d\u00e9pend la croissance des community land trusts provient de programmes f\u00e9d\u00e9raux, tels que CDBG [Community Development Block Grants], HOME [HOME Investment Partnerships Program], NSP [Neighborhood Stabilization Program], de programmes d’intemp\u00e9risation et du march\u00e9 secondaire – Fannie Mae et Freddie Mac. Tous ces programmes sont actuellement dans le collimateur du GOP.<\/p>\n\n

De quoi les fonds fonciers communautaires ont-ils besoin ? Elles ont besoin du financement public sur lequel elles se sont appuy\u00e9es pour se d\u00e9velopper et survivre. Les community land trusts n’ont rien de magique. Ils ont besoin de fonds propres s’ils veulent fournir des logements abordables et des \u00e9quipements collectifs \u00e0 des personnes trop pauvres pour le faire elles-m\u00eames. Les CLT peuvent s’endetter sur le march\u00e9 priv\u00e9. Mais les fonds propres proviennent essentiellement du secteur public. Une fois que nous avons int\u00e9gr\u00e9 des terrains et des logements dans nos portefeuilles, nous n’avons plus besoin d’autant de subventions suppl\u00e9mentaires. Mais il faut d’abord faire entrer les biens dans le syst\u00e8me. Le besoin le plus important est celui des fonds propres. <\/p>\n\n

La deuxi\u00e8me pr\u00e9occupation actuelle des community land trusts ou de tout promoteur de logements abordables est d’obtenir des pr\u00eats hypoth\u00e9caires abordables avec des crit\u00e8res de souscription qui ne vous emp\u00eachent pas de servir les acheteurs de logements \u00e0 faibles revenus que vous essayez de servir. Avec l’\u00e9clatement de la bulle immobili\u00e8re, les pr\u00eateurs ont resserr\u00e9 leurs crit\u00e8res de souscription et ont rendu plus difficile l’obtention de pr\u00eats pour nos concitoyens – m\u00eame si nous avons la preuve que nos acqu\u00e9reurs sont rarement en d\u00e9faut de paiement ; et lorsqu’ils le sont, nous sommes l\u00e0 pour les soutenir et emp\u00eacher les saisies. N\u00e9anmoins, les CLT sont toujours confront\u00e9s \u00e0 des restrictions de pr\u00eats par le biais des agences de financement du logement des \u00c9tats et des consolidations bancaires. De nombreux pr\u00eateurs qui ont pr\u00eat\u00e9 aux community land trusts dans le pass\u00e9 ont fusionn\u00e9 avec des banques plus importantes qui ne connaissent pas aussi bien le mod\u00e8le. <\/p>\n\n

Le troisi\u00e8me domaine auquel nous allons devoir nous attaquer est celui des taxes fonci\u00e8res locales, de sorte que les taxes s’alignent sur la valeur de revente de la maison. Il est difficile d’entrer dans les d\u00e9tails ici, car il s’agit d’un probl\u00e8me tr\u00e8s disparate, qui diff\u00e8re d’un \u00c9tat \u00e0 l’autre et d’une ville \u00e0 l’autre. <\/p>\n\n

Un quatri\u00e8me domaine probl\u00e9matique pour nous est le FHA [Federal Housing Administration]. Le mouvement des community land trust a n\u00e9goci\u00e9 avec la FHA pendant cinq administrations pr\u00e9sidentielles, en essayant d’obtenir des changements dans les r\u00e8gles de la FHA afin de permettre aux pr\u00eateurs d’utiliser plus facilement l’assurance et les produits de la FHA pour financer des maisons CLT dont la revente est restreinte. Nous essayons toujours d’obtenir ces changements, mais je pense que nous sommes enfin sur le point d’y parvenir. Je pense que cette administration va enfin modifier le programme FHA afin de faciliter l’obtention de pr\u00eats FHA pour les logements soumis \u00e0 des restrictions de revente, \u00e9liminant ainsi un obstacle majeur auquel se heurtent les CLT depuis de nombreuses ann\u00e9es.<\/p>\n\n

Pouvez-vous nous parler du r\u00f4le jou\u00e9 par le National Community Land Trust Network dans l’expansion du mouvement ?<\/strong><\/p>\n\n

Le National Community Land Trust Network fonctionne comme une sorte d’association commerciale pour les CLT aux \u00c9tats-Unis. Il s’agit d’une organisation de membres gouvern\u00e9e par les CLT eux-m\u00eames. Elle a pour but de d\u00e9fendre et de soutenir les int\u00e9r\u00eats de ses membres, de leur fournir une assistance technique et de les former. Le 11 Network a pris la t\u00eate des n\u00e9gociations avec le HUD et la FHA, cherchant \u00e0 modifier les r\u00e8gles de cette derni\u00e8re. Le r\u00e9seau a \u00e9galement contribu\u00e9 \u00e0 la construction du mouvement CLT en forgeant des alliances strat\u00e9giques avec d’autres interm\u00e9diaires nationaux tels que NeighborWorks America, Habitat for Humanity International et Cornerstone Partnership. <\/p>\n\n

L’Acad\u00e9mie CLT est l’un des programmes les plus anciens et les plus importants du r\u00e9seau. L’Acad\u00e9mie est un programme agr\u00e9\u00e9 sous l’\u00e9gide du r\u00e9seau, dot\u00e9 d’un statut semi-autonome et de son propre conseil d’administration. L’Acad\u00e9mie est l’organe de formation et de recherche du r\u00e9seau. Elle comprend deux d\u00e9partements : l’un se consacre \u00e0 l’\u00e9laboration de cours, de s\u00e9minaires, de formations et de webinaires afin d’am\u00e9liorer les normes de pratique dans le domaine et l’autre se concentre sur la recherche et les publications. Ce dernier d\u00e9partement supervise l’\u00e9tude annuelle sur les saisies immobili\u00e8res et a r\u00e9cemment produit un nouveau manuel technique et un mod\u00e8le de bail foncier. Il est \u00e9galement impliqu\u00e9 dans la collecte des meilleures pratiques, \u00e9valuant ce qui fonctionne bien et ce qui ne fonctionne pas si bien dans le monde des CLT. Ces “meilleures pratiques” sont ensuite transmises au d\u00e9partement des programmes d’\u00e9tudes, o\u00f9 elles deviennent le contenu des futures formations. <\/p>\n\n

Quels sont, selon vous, les d\u00e9fis ou les opportunit\u00e9s les plus importants auxquels sont confront\u00e9s les fonds fonciers communautaires aujourd’hui, alors que le mouvement s’\u00e9tend et se diversifie ?<\/strong><\/p>\n\n

L’un des points forts du mod\u00e8le CLT est sa polyvalence dans la mani\u00e8re dont les CLT sont structur\u00e9s, exploit\u00e9s et appliqu\u00e9s. Mais un mod\u00e8le aussi plastique et aussi mall\u00e9able court le risque de devenir tout pour tout le monde. La tentation est grande de supprimer les \u00e9l\u00e9ments cl\u00e9s du mod\u00e8le que vous jugez politiquement g\u00eanants. Le risque est de diluer les valeurs fondamentales du mod\u00e8le au point qu’il ne soit plus juste de l’appeler “community land trust”. La polyvalence est une force, mais il y a toujours un risque de dilution : vous modifiez ou supprimez tellement de caract\u00e9ristiques et de valeurs essentielles que les pi\u00e8ces ne s’embo\u00eetent plus pour atteindre les objectifs de justice sociale et de d\u00e9veloppement \u00e9conomique que vous vous \u00eates fix\u00e9s. <\/p>\n\n

Il y a toujours eu une tension dans l’\u00e9volution de ce mod\u00e8le. Vous ne voulez pas \u00eatre puriste au point de ne pas permettre la flexibilit\u00e9 et la variation. En m\u00eame temps, il ne faut pas \u00eatre laxiste, laisser faire au point d’appeler n’importe quoi “community land trust” simplement parce qu’il contient un ou deux petits \u00e9l\u00e9ments de l’ensemble. Il n’est pas rare aujourd’hui de rencontrer des personnes issues du monde de l’administration, de la banque ou des affaires qui d\u00e9clarent : “J’aime beaucoup la location de terrains, le maintien des subventions et l’accessibilit\u00e9 permanente, mais ces \u00e9l\u00e9ments d\u00e9mocratiques qui accompagnent le CLT sont un peu trop d\u00e9sordonn\u00e9s”. Ce qu’ils disent, bien s\u00fbr, c’est que la d\u00e9mocratie ralentit les choses. La d\u00e9mocratie est un obstacle. Pourquoi ne pas supprimer le “C” de community land trust ? <\/p>\n\n

Mais dans ce mouvement, nous pensons qu’il y a des raisons pratiques, morales et politiques \u00e0 la mani\u00e8re dont le CLT “classique” est structur\u00e9. Vous pouvez modifier cette structure. Vous pouvez l’adapter aux conditions, priorit\u00e9s et besoins locaux. Mais vous ne pouvez pas simplement supprimer des \u00e9l\u00e9ments essentiels d’organisation, de propri\u00e9t\u00e9 ou de fonctionnement sans endommager gravement le mod\u00e8le lui-m\u00eame. <\/p>\n\n

Quelles sont, selon vous, les priorit\u00e9s les plus importantes pour le mouvement au cours des 5 \u00e0 10 prochaines ann\u00e9es ? Qu’esp\u00e9rez-vous voir se r\u00e9aliser ? <\/strong><\/p>\n\n

J’aimerais voir augmenter le nombre de community land trusts. J’aimerais voir une augmentation de l’\u00e9chelle des fiducies fonci\u00e8res communautaires individuelles. Et j’aimerais que l’on fasse davantage de progr\u00e8s pour assurer la p\u00e9rennit\u00e9 des organisations que nous avons cr\u00e9\u00e9es. Tout objectif pour le mouvement CLT devrait inclure ces trois \u00e9l\u00e9ments : le nombre, l’\u00e9chelle et la durabilit\u00e9. <\/p>\n\n

Il s’agit d’un objectif ambitieux, non seulement pour les CLT aux \u00c9tats-Unis, mais aussi pour les CLT dans d’autres pays. Des mouvements CLT vigoureux sont actuellement en cours en Australie et en Angleterre. Des CLT sont en train de voir le jour en Belgique et au Canada. J’ai \u00e9t\u00e9 invit\u00e9 dans tous ces pays au cours des derni\u00e8res ann\u00e9es, pour m’entretenir avec des organisateurs de CLT tr\u00e8s intelligents qui appliquent le mod\u00e8le et le modifient de fa\u00e7on merveilleuse. Le mouvement CLT aux \u00c9tats-Unis pourrait bient\u00f4t apprendre autant d’eux qu’ils apprennent de nous. <\/p>\n\n

Un autre espoir que j’ai pour le mouvement CLT ici aux \u00c9tats-Unis est que nous continuions \u00e0 accorder une attention particuli\u00e8re \u00e0 la diversit\u00e9 raciale, en veillant \u00e0 ce que les communaut\u00e9s de couleur soient incluses dans tout ce que nous faisons. Dans la gouvernance du mouvement, dans les formations que nous organisons, dans la priorit\u00e9 que nous accordons \u00e0 l’allocation des ressources du r\u00e9seau, nous devons veiller \u00e0 ce que les communaut\u00e9s de couleur ne soient pas laiss\u00e9es de c\u00f4t\u00e9. L’Acad\u00e9mie et le r\u00e9seau accordent actuellement une attention particuli\u00e8re \u00e0 l’application des fiducies fonci\u00e8res communautaires \u00e0 ce que nous appelons les “Heritage Lands”, c’est-\u00e0-dire les biens fonciers des communaut\u00e9s de couleur o\u00f9 l’avenir de la communaut\u00e9 d\u00e9pend de la personne qui contr\u00f4le le terrain. Si les personnes de couleur \u00e0 revenu faible ou mod\u00e9r\u00e9 sont priv\u00e9es de terres de plus en plus pr\u00e9cieuses, alors, en tant que mouvement, nous aurons manqu\u00e9 l’occasion de fournir cet outil puissant aux communaut\u00e9s les plus menac\u00e9es. Nous aurons manqu\u00e9 l’occasion d’aider les personnes de couleur \u00e0 “prendre position et \u00e0 s’approprier la terre”, pour reprendre les termes de la Dudley Street Neighborhood Initiative \u00e0 Roxbury, dans le Massachusetts. <\/p>\n\n

Lorsque des villes universitaires, des communaut\u00e9s suburbaines et des stations baln\u00e9aires s’int\u00e9ressent de plus en plus aux fonds fonciers communautaires, la tentation est grande de d\u00e9placer les ressources dans leur direction. Ce sont des endroits o\u00f9 il est plus facile de faire du d\u00e9veloppement, des endroits o\u00f9 vous avez le soutien du pouvoir en place. La construction de logements pour les travailleurs des h\u00f4pitaux ou de logements inclusifs pour les policiers et les pompiers dans une communaut\u00e9 ais\u00e9e en sont des exemples parfaits. Il n’y a rien de mal \u00e0 cela ; en effet, les fonds fonciers communautaires remportent un franc succ\u00e8s en ouvrant des enclaves ais\u00e9es \u00e0 des personnes qui ne pourraient pas y vivre autrement. Mais, dans le m\u00eame temps, nous ne pouvons pas n\u00e9gliger les personnes et les lieux qui ont besoin d’une fiducie fonci\u00e8re communautaire comme rempart contre le pouvoir en place, un rempart contre les forces \u00e9conomiques qui tendent \u00e0 d\u00e9placer les personnes \u00e0 faibles revenus, en particulier les personnes de couleur \u00e0 faibles revenus, lorsque les march\u00e9s de l’immobilier deviennent tr\u00e8s chauds – ou tr\u00e8s froids. Nous essayons de faire en sorte que ces communaut\u00e9s ne soient pas n\u00e9glig\u00e9es. <\/p>\n\n

Le CLT est n\u00e9 du mouvement des droits civiques. Si nous voulons rester fid\u00e8les \u00e0 nos racines et \u00e0 nos valeurs, nous devons continuer \u00e0 donner la priorit\u00e9 aux personnes qui ne font pas partie du courant politique et \u00e9conomique dominant. Nous devons continuer \u00e0 embrasser ce que la th\u00e9ologie de la lib\u00e9ration d’autrefois appelait “une option pr\u00e9f\u00e9rentielle pour les pauvres”. Cet engagement doit \u00eatre intentionnel. Il doit \u00eatre orient\u00e9. Il doit \u00eatre conscient. C’est le fondement moral sur lequel les CLT doivent s’appuyer – et dont ils doivent continuer \u00e0 tirer leur raison d’\u00eatre et leur vitalit\u00e9 – dans les bons comme dans les mauvais moments. <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

En 2011, cela faisait 30 ans que John contribuait au d\u00e9veloppement des community land trusts en tant qu’auteur, enseignant et fournisseur d’assistance technique. L’\u00e9volution de son implication personnelle et professionnelle dans le mouvement CLT a \u00e9t\u00e9 explor\u00e9e dans cet entretien enregistr\u00e9 par Steve Dubb, alors directeur de la recherche au Democracy Collaborative et aujourd’hui r\u00e9dacteur en chef de Nonprofit Quarterly. 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