Shelterforce<\/a> le 29 janvier 2014.<\/em><\/p>\n\n
\n\nDevenir propri\u00e9taire gr\u00e2ce \u00e0 un bail foncier est \u00ab tout simplement trop compliqu\u00e9 \u00bb, r\u00e9p\u00e8te-t-on sans cesse. Il est \u00ab tellement plus simple \u00bb de recourir \u00e0 une clause restrictive figurant dans l\u2019acte de propri\u00e9t\u00e9 pour garantir l\u2019accessibilit\u00e9 financi\u00e8re \u00e0 long terme des logements occup\u00e9s par leur propri\u00e9taire et soumis \u00e0 des restrictions de revente, rendus possibles gr\u00e2ce \u00e0 des dons priv\u00e9s, des subventions publiques ou des pouvoirs publics.<\/p>\n\n
Certaines soci\u00e9t\u00e9s de d\u00e9veloppement communautaire adoptent pour la toute premi\u00e8re fois une approche ax\u00e9e sur l\u2019accessibilit\u00e9 financi\u00e8re \u00e0 long terme, mais optent pour des clauses restrictives inscrites dans l\u2019acte de propri\u00e9t\u00e9, car celles-ci sont \u00ab moins compliqu\u00e9es \u00bb que les baux fonciers et les logements sont \u00ab plus faciles \u00e0 vendre \u00bb lorsque le terrain est inclus dans la transaction. Certaines villes adoptent des r\u00e8glements d\u2019urbanisme inclusifs, puis assortissent de clauses restrictives les logements \u00e0 prix abordable obtenus aupr\u00e8s de promoteurs priv\u00e9s, car on estime qu\u2019une restriction \u00ab auto-ex\u00e9cutoire \u00bb impose moins de charges administratives au personnel municipal. Il existe m\u00eame certains trusts fonciers communautaires qui ont abandonn\u00e9 \u00e0 contrec\u0153ur les baux fonciers au profit de clauses restrictives, car les bailleurs de fonds publics \u00ab ne comprennent pas les baux fonciers \u00bb ou les pr\u00eateurs priv\u00e9s \u00ab refusent de les financer \u00bb, les premiers pr\u00e9f\u00e9rant le type de privil\u00e8ges qu\u2019ils ont toujours utilis\u00e9s et les seconds privil\u00e9giant tout m\u00e9canisme leur permettant de saisir \u00e0 la fois le b\u00e2timent et<\/i> de saisir le bien immobilier en cas de d\u00e9faut de paiement d’un pr\u00eat hypoth\u00e9caire.<\/p>\n\n
\u00c0 ces associations locales \u00e0 but non lucratif et \u00e0 ces collectivit\u00e9s locales s\u2019est joint un grand nombre d\u2019organisations nationales qui vantent les m\u00e9rites de l\u2019accessibilit\u00e9 financi\u00e8re permanente en tant que politique privil\u00e9gi\u00e9e dans les programmes d\u2019accession \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 fortement subventionn\u00e9s, tout en pr\u00f4nant l\u2019\u00e9quivalence pratique et morale entre les clauses restrictives figurant dans les actes de propri\u00e9t\u00e9 et les baux fonciers. De leur point de vue, \u00ab peu importe \u00bb le m\u00e9canisme contractuel utilis\u00e9, pourvu que les subventions soient maintenues et que l\u2019accessibilit\u00e9 financi\u00e8re soit pr\u00e9serv\u00e9e.<\/p>\n\n
Tant de larmes vers\u00e9es au sujet des baux fonciers. Tant de voix s\u2019\u00e9l\u00e8vent pour affirmer que les m\u00eames objectifs peuvent \u00eatre atteints tout aussi efficacement \u2014 et bien plus facilement \u2014 gr\u00e2ce \u00e0 des clauses restrictives inscrites dans les actes de propri\u00e9t\u00e9. Mais est-ce vraiment le cas ? Permettent-elles r\u00e9ellement d\u2019atteindre les m\u00eames r\u00e9sultats ? Et le fait que ce soit plus facile est-il n\u00e9cessairement une bonne chose ? Les partisans de l\u2019\u00e9quivalence le pensent assur\u00e9ment. Pas moi.<\/p>\n\n
Toutes ces plaintes concernant les baux fonciers me rappellent quelques sc\u00e8nes d\u2019un de mes films pr\u00e9f\u00e9r\u00e9s sur le baseball, \u00ab A League of Their Own \u00bb. Vers la fin du film, Dottie Hinson, la receveuse vedette de l\u2019\u00e9quipe, tente, les larmes aux yeux, d\u2019expliquer \u00e0 son entra\u00eeneur bourru, Jimmy Dugan, pourquoi elle quitte l\u2019\u00e9quipe :<\/p>\n\n
Jimmy Dugan : \u00ab Je ne suis pas en mesure de dire \u00e0 qui que ce soit comment vivre. Mais partir en catimini comme \u00e7a, abandonner, vous le regretterez toute votre vie. Le baseball, \u00e7a vous habite. C\u2019est ce qui vous anime, vous ne pouvez pas le nier. \u00bb<\/p>\n\n
Dottie Hinson : \u00ab C\u2019est juste devenu trop difficile. \u00bb<\/p>\n\n
Jimmy Dugan : \u00ab C\u2019est cens\u00e9<\/i> \u00eatre difficile. Si ce n\u2019\u00e9tait pas difficile, tout le monde le ferait. \u00bb<\/p>\n\n
Son impatience, en fin de manche, face aux lamentations de Dottie ne surprend gu\u00e8re les spectateurs du film, car il avait d\u00e9j\u00e0 laiss\u00e9 entrevoir comment il \u00e9tait susceptible de r\u00e9agir face \u00e0 quiconque se plaignait des exigences du jeu. Dans une sc\u00e8ne pr\u00e9c\u00e9dente, il est stup\u00e9fait de constater que ses critiques grossi\u00e8res \u00e0 l\u2019\u00e9gard d\u2019un jeu stupide ont pouss\u00e9 l\u2019une de ses joueuses \u00e0 fondre en larmes, le c\u0153ur bris\u00e9. Jetant un regard incr\u00e9dule \u00e0 sa joueuse en larmes, il s\u2019exclame, exasp\u00e9r\u00e9 : \u00ab On ne pleure pas au baseball ! \u00bb<\/p>\n\n
Voir tant de mes coll\u00e8gues, dont j\u2019admire les talents et les valeurs, verser des larmes \u00e0 flots face aux difficult\u00e9s li\u00e9es au d\u00e9veloppement et \u00e0 la commercialisation de logements soumis \u00e0 des restrictions de revente sur des terrains pris \u00e0 bail menace de faire ressortir le \u00ab Dugan \u00bb qui sommeille en moi. J\u2019ai du mal \u00e0 r\u00e9primer une envie peu charitable de grogner, incr\u00e9dule : \u00ab On ne pleure pas dans le logement abordable ! \u00bb Bien s\u00fbr<\/i>, le bail foncier est difficile. Il est cens\u00e9<\/i>l\u2019\u00eatre. S\u2019il n\u2019\u00e9tait pas difficile, tout le monde s\u2019y mettrait. Le march\u00e9 choisit la facilit\u00e9. Les pouvoirs publics choisissent la facilit\u00e9. Pourquoi devrions-nous en faire autant ?<\/p>\n\n
\u00c9loge de la difficult\u00e9<\/b> Auparavant, les programmes utilisant des baux emphyt\u00e9otiques exigeaient presque toujours davantage du propri\u00e9taire et d’un gestionnaire plus impliqu\u00e9 \u2013 sur une p\u00e9riode plus longue \u2013 que les programmes utilisant des servitudes fonci\u00e8res. Mais la situation \u00e9volue\u00a0; ces derniers rattrapent leur retard. Il n’est plus possible de comparer les deux m\u00e9canismes uniquement sur la base du contenu des contrats ou de l’engagement de gestion.<\/p>\n\n
Je suis donc dispos\u00e9 \u00e0 admettre que les clauses des actes notari\u00e9s et les baux fonciers peuvent \u00eatre r\u00e9dig\u00e9s de mani\u00e8re \u00e0 comporter les m\u00eames<\/i> conditions g\u00e9n\u00e9rales. Les logements soumis \u00e0 des restrictions de revente, qu\u2019ils soient g\u00e9r\u00e9s selon l\u2019un ou l\u2019autre de ces m\u00e9canismes, peuvent \u00eatre soumis au m\u00eame<\/i> r\u00e9gime de gestion. Les programmes d\u2019accession \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 recourant \u00e0 l\u2019un ou l\u2019autre de ces m\u00e9canismes peuvent \u00eatre con\u00e7us pour fonctionner de mani\u00e8re similaire.<\/p>\n\n
Cela ne signifie toutefois pas pour autant que les clauses restrictives figurant dans les actes de propri\u00e9t\u00e9 soient \u00ab tout aussi efficaces \u00bb que les baux fonciers. J\u2019ai travaill\u00e9 avec ces deux types de contrats depuis tr\u00e8s longtemps, en observant leur fonctionnement au sein de nombreuses organisations \u00e0 but non lucratif et d\u2019organismes publics. Ces deux m\u00e9canismes constituent une nette am\u00e9lioration par rapport \u00e0 l\u2019\u00e9poque o\u00f9 presque tous les programmes d\u2019aide \u00e0 l\u2019accession \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 permettaient \u00e0 des logements fortement subventionn\u00e9s de perdre leur caract\u00e8re abordable, obtenu de haute lutte, d\u00e8s la premi\u00e8re revente.<\/p>\n\n
Par rapport \u00e0 ce qui se passait auparavant, les clauses restrictives figurant dans les actes notari\u00e9s sont tout \u00e0 fait satisfaisantes. Les baux fonciers sont encore meilleurs. Ils constituent une cat\u00e9gorie \u00e0 part. Ils sont plus complexes \u00e0 mettre en place, mais ils pr\u00e9sentent des avantages juridiques, op\u00e9rationnels, \u00e9conomiques, politiques et moraux incomparables. L’effort suppl\u00e9mentaire en vaut la peine.<\/p>\n\n
Une application durable de la loi.<\/b> Dans de nombreux \u00c9tats, l\u2019argument le plus convaincant en faveur de la sup\u00e9riorit\u00e9 du bail foncier r\u00e9side dans le fait que ce m\u00e9canisme est mieux \u00e0 m\u00eame de r\u00e9sister \u00e0 une contestation judiciaire. Sans entrer dans les d\u00e9tails de doctrines obscures telles que la r\u00e8gle contre la perp\u00e9tuit\u00e9 ou celle contre la restriction d\u00e9raisonnable \u00e0 l\u2019ali\u00e9nation, il suffit de dire que les restrictions \u00e0 long terme concernant l\u2019usage et la revente de logements priv\u00e9s sont g\u00e9n\u00e9ralement consid\u00e9r\u00e9es comme plus d\u00e9fendables et ex\u00e9cutoires lorsque le contrat imposant ces restrictions comporte une date d\u2019expiration, aussi lointaine soit-elle, et lorsque la partie imposant ces restrictions a un int\u00e9r\u00eat direct dans les logements concern\u00e9s. Le bail foncier satisfait \u00e0 ces crit\u00e8res, contrairement aux clauses perp\u00e9tuelles qui \u00ab s\u2019attachent au bien immobilier \u00bb, sauf dans une poign\u00e9e d\u2019\u00c9tats o\u00f9 des \u00ab clauses d\u2019accessibilit\u00e9 financi\u00e8re \u00bb de longue dur\u00e9e sont autoris\u00e9es par la loi. M\u00eame dans ces \u00c9tats, toutefois, la voie judiciaire permettant de rem\u00e9dier aux violations de ces clauses peut s\u2019av\u00e9rer obscure, tandis que l\u2019ex\u00e9cution des baux est \u00e0 la fois claire et certaine.<\/p>\n\n
Une gestion efficace.<\/b> Les r\u00e9gimes de gestion applicables aux clauses restrictives inscrites dans les actes de propri\u00e9t\u00e9 et aux baux fonciers peuvent sembler pratiquement identiques, mais cela ne signifie pas pour autant qu\u2019ils fonctionneront de la m\u00eame mani\u00e8re dans la pratique. Les gestionnaires qui sont propri\u00e9taires du terrain sur lequel se trouvent des logements soumis \u00e0 des restrictions de revente sont plus \u00e0 m\u00eame de savoir quand leurs propri\u00e9taires rencontrent des difficult\u00e9s. Ils sont plus enclins \u00e0 intervenir pour emp\u00eacher que ces probl\u00e8mes ne s\u2019aggravent. Ils ont davantage de chances de l\u2019emporter lors des n\u00e9gociations avec les pr\u00eateurs priv\u00e9s afin d\u2019\u00e9viter la perte des terrains et des b\u00e2timents lorsque l\u2019intervention \u00e9choue. Il s\u2019agit l\u00e0 d\u2019avantages majeurs qui conf\u00e8rent aux programmes recourant \u00e0 des baux fonciers un avantage op\u00e9rationnel par rapport aux programmes qui utilisent plut\u00f4t des clauses restrictives inscrites dans l\u2019acte de propri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n\n
Un d\u00e9veloppement \u00e9quitable.<\/b> La location fonci\u00e8re pr\u00e9sente des avantages \u00e9conomiques dont les m\u00e9nages, les organisations et les collectivit\u00e9s b\u00e9n\u00e9ficient moins lorsque les clauses restrictives figurant dans l\u2019acte de propri\u00e9t\u00e9 constituent le m\u00e9canisme privil\u00e9gi\u00e9. Le prix qu\u2019un acqu\u00e9reur \u00e0 faibles revenus doit payer pour une maison situ\u00e9e sur un terrain lou\u00e9 est susceptible d\u2019\u00eatre inf\u00e9rieur \u00e0 celui d\u2019une maison comparable dont le terrain est inclus dans la transaction. Le capital immobilier dont disposent les propri\u00e9taires \u00e0 faibles revenus est mieux prot\u00e9g\u00e9 contre toute perte lorsque le terrain sous-jacent appartient \u00e0 un gestionnaire \u00e0 but non lucratif. Une organisation \u00e0 but non lucratif qui est \u00e0 la fois propri\u00e9taire et bailleur du terrain b\u00e9n\u00e9ficie d\u2019une source de revenus et dispose d\u2019actifs dans son bilan, ce qui n\u2019est pas le cas d\u2019une organisation recourant \u00e0 des clauses restrictives inscrites dans l\u2019acte de propri\u00e9t\u00e9. Une organisation qui poss\u00e8de des terrains dans tout un quartier et les loue \u00e0 des fins diverses \u2014 r\u00e9sidentielles, commerciales, agricoles et de loisirs \u2014 exerce une influence qui s\u2019\u00e9tend au-del\u00e0 de ses propres biens. Elle peut orienter le d\u00e9veloppement d\u2019une communaut\u00e9 vers plus de justice, en att\u00e9nuant les pressions du march\u00e9 qui tendent \u00e0 \u00e9vincer les personnes \u00e0 faibles revenus et en contribuant \u00e0 garantir que les avantages et les charges li\u00e9s aux investissements publics soient r\u00e9partis plus \u00e9quitablement.<\/p>\n\n
Autonomisation des communaut\u00e9s.<\/b> Le bail foncier oblige un gestionnaire d\u2019organisme \u00e0 but non lucratif \u00e0 prendre en compte ses b\u00e9n\u00e9ficiaires et ses voisins d\u2019une mani\u00e8re que les clauses restrictives ne permettent pas, souvent au point de les associer \u00e0 la gouvernance de l\u2019organisation ou de constituer une base de soutien \u00e9largie afin de mieux d\u00e9fendre les int\u00e9r\u00eats de ses locataires. Cela ne signifie pas pour autant que toutes les associations \u00e0 but non lucratif recourant au bail foncier r\u00e9ussissent parfaitement \u00e0 impliquer les propri\u00e9taires et \u00e0 organiser la communaut\u00e9, ni que toutes celles qui ont recours aux clauses restrictives figurant dans les actes de propri\u00e9t\u00e9 \u00e9chouent dans cette d\u00e9marche. Cela signifie simplement que le bail foncier introduit une dynamique politique diff\u00e9rente, incitant une organisation \u00e0 but non lucratif \u00e0 partager, \u00e0 construire et \u00e0 exercer le pouvoir au nom des personnes qu\u2019elle h\u00e9berge et de la communaut\u00e9 qu\u2019elle sert.<\/p>\n\n
Une gestion \u00e9thique.<\/b> Depuis des centaines d\u2019ann\u00e9es et dans des dizaines de pays, les gens cr\u00e9ent des communaut\u00e9s planifi\u00e9es, construisent des logements abordables et fondent des entreprises productives sur des terrains lou\u00e9s. Les formes communautaires de propri\u00e9t\u00e9 fonci\u00e8re ont \u00e9t\u00e9 privil\u00e9gi\u00e9es non pas parce qu\u2019elles constituent n\u00e9cessairement le moyen le plus efficace d\u2019agir, mais parce qu\u2019elles ont \u00e9t\u00e9 largement consid\u00e9r\u00e9es comme la mani\u00e8re la plus \u00e9thique de proc\u00e9der. Cette justification morale du bail foncier repose sur trois axes qui se recoupent. Le premier affirme qu\u2019il est immoral de transformer la terre et les autres ressources naturelles en propri\u00e9t\u00e9 priv\u00e9e. Le deuxi\u00e8me affirme qu\u2019il est immoral de poss\u00e9der plus de terres que ce dont on a personnellement besoin. Le troisi\u00e8me affirme qu\u2019il est immoral de permettre que les plus-values fonci\u00e8res g\u00e9n\u00e9r\u00e9es par l\u2019ensemble d\u2019une communaut\u00e9 soient accapar\u00e9es par une poign\u00e9e de privil\u00e9gi\u00e9s. Le bail foncier est depuis longtemps consid\u00e9r\u00e9 comme la r\u00e9ponse vertueuse \u00e0 ces trois arguments.<\/p>\n\n
La fausse \u00e9quivalence entre les clauses contractuelles et les baux fonciers<\/b>Il s\u2019agit l\u00e0 d\u2019affirmations audacieuses vantant la sup\u00e9riorit\u00e9 du bail foncier, sans v\u00e9ritable argumentation ni preuve \u00e0 l\u2019appui. Je ne m\u2019attends pas vraiment \u00e0 ce qu\u2019un bref article de blog soit convaincant. Le mieux que je puisse esp\u00e9rer, c\u2019est simplement de bousculer la complaisance de ceux qui pr\u00f4nent l\u2019\u00e9quivalence et peut-\u00eatre d\u2019inciter \u00e0 la r\u00e9flexion quelques praticiens qui pourraient \u00eatre tent\u00e9s de d\u00e9cider trop h\u00e2tivement que les clauses restrictives constituent la bonne solution parce qu\u2019elles sont \u00ab plus simples \u00bb.<\/p>\n\n
Tout d\u2019abord, cela n\u2019est peut-\u00eatre pas vrai. Si l\u2019utilisation et la revente des logements occup\u00e9s par leur propri\u00e9taire sont soumises aux m\u00eames restrictions et si le contr\u00f4le de ces restrictions est exerc\u00e9 avec la m\u00eame rigueur, la charge administrative impos\u00e9e par les clauses restrictives des actes de propri\u00e9t\u00e9 ou les baux fonciers devrait \u00eatre pratiquement identique. Les professionnels qui se tournent vers les clauses restrictives en partant de l\u2019hypoth\u00e8se na\u00efve selon laquelle leurs organisations seront moins sollicit\u00e9es prennent leurs responsabilit\u00e9s de gestion bien trop \u00e0 la l\u00e9g\u00e8re.<\/p>\n\n
Je suis toutefois dispos\u00e9 \u00e0 admettre que le bail foncier est g\u00e9n\u00e9ralement plus difficile \u00e0 mettre en \u0153uvre et peut, dans certaines collectivit\u00e9s, s\u2019av\u00e9rer impossible. Les lois r\u00e9gionales, les conditions du march\u00e9 ou l\u2019intransigeance des pr\u00eateurs priv\u00e9s ou des bailleurs de fonds publics peuvent rendre indispensables les clauses restrictives inscrites dans l\u2019acte de propri\u00e9t\u00e9, m\u00eame lorsqu\u2019une organisation \u00e0 but non lucratif pr\u00e9f\u00e9rerait recourir \u00e0 des baux fonciers. On ne saurait reprocher aux professionnels qui optent pour des clauses restrictives apr\u00e8s avoir \u00e9valu\u00e9 avec lucidit\u00e9 ce qui est possible et ce qui ne l\u2019est pas pour fournir des logements abordables aux personnes dans le besoin d\u2019avoir fait passer la mission avant le m\u00e9canisme.<\/p>\n\n
Trop souvent, cependant, on qualifie le bail foncier d\u2019impossible alors qu\u2019il est simplement difficile \u00e0 mettre en \u0153uvre. C\u2019est g\u00e9n\u00e9ralement le cas de tout ce qui va \u00e0 l\u2019encontre d\u2019id\u00e9ologies bien ancr\u00e9es et d\u2019int\u00e9r\u00eats dominants. Or, c\u2019est pr\u00e9cis\u00e9ment ce que fait le bail foncier, et de mani\u00e8re significative. Il remet en cause les conceptions courantes de l\u2019accession \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 et de la propri\u00e9t\u00e9 priv\u00e9e. Il exige de repenser les protocoles que les responsables publics suivent machinalement depuis trop d\u2019ann\u00e9es lorsqu\u2019il s\u2019agit de financer et de r\u00e9glementer le logement abordable. Il remet en cause les pr\u00e9rogatives des sp\u00e9culateurs, des agents immobiliers et des banquiers d\u2019une mani\u00e8re que les clauses restrictives ne permettent pas. Bien s\u00fbr, le bail foncier est difficile \u00e0 mettre en \u0153uvre.<\/p>\n\n
C\u2019est \u00e9galement pr\u00e9f\u00e9rable, en particulier lorsqu\u2019elle est mise en \u0153uvre par une organisation \u00e0 but non lucratif, pour pr\u00e9server l\u2019accessibilit\u00e9 financi\u00e8re, la qualit\u00e9 et la s\u00e9curit\u00e9 des logements occup\u00e9s par leurs propri\u00e9taires (et peut-\u00eatre d\u2019autres b\u00e2timents et usages du sol) au nom d\u2019une communaut\u00e9 locale compos\u00e9e de personnes d\u00e9favoris\u00e9es et d\u00e9munies. La mise en application est plus durable. La gestion est plus efficace. Le d\u00e9veloppement est plus \u00e9quitable. L\u2019autonomisation est plus probable. La propri\u00e9t\u00e9 est plus \u00e9thique.<\/p>\n\n
\u00c0 mon sens, c\u2019est ainsi que devraient se d\u00e9rouler les enjeux du logement abordable et du d\u00e9veloppement communautaire. Mais ce n\u2019est pas un jeu pour les \u00e2mes sensibles. La location fonci\u00e8re exige une robustesse et une t\u00e9nacit\u00e9 que les clauses de titre de propri\u00e9t\u00e9 ne requi\u00e8rent pas. Elle n\u00e9cessite des efforts suppl\u00e9mentaires et davantage de comp\u00e9tences. C\u2019est plus difficile \u00e0 mettre en \u0153uvre. Et alors ? Jouer \u00e0 un niveau sup\u00e9rieur est cens\u00e9<\/i> \u00eatre difficile. C\u2019est ce que signifie \u00eatre un professionnel. Vous vous accrochez, vous serrez les dents et vous restez concentr\u00e9 sur votre objectif, en donnant l\u2019impression que l\u2019excellence est facile, jour apr\u00e8s jour. Cracher est facultatif. Les larmes sont interdites.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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