{"id":4369,"date":"2024-10-22T19:37:26","date_gmt":"2024-10-22T19:37:26","guid":{"rendered":"https:\/\/www.cltweb.org\/biblioteca-de-recursos\/entrevistas\/john-emmus-davis\/"},"modified":"2024-10-22T20:43:27","modified_gmt":"2024-10-22T20:43:27","slug":"john-emmus-davis","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/www.cltweb.org\/pt-br\/biblioteca-de-recursos\/entrevistas\/john-emmus-davis\/","title":{"rendered":"John Emmus Davis (2011)"},"content":{"rendered":"\n

Entrevistado por Steve Dubb, diretor de pesquisa, <\/strong>Abril de 2011<\/strong><\/em><\/p>\n\n

John Emmeus Davis est\u00e1 envolvido no desenvolvimento de fundos de terras comunit\u00e1rios desde o in\u00edcio da d\u00e9cada de 1980. Ele foi um dos s\u00f3cios fundadores da Burlington Associates in Community Development em 1993, uma cooperativa de consultoria que presta assist\u00eancia a organiza\u00e7\u00f5es sem fins lucrativos e governos municipais na elabora\u00e7\u00e3o e avalia\u00e7\u00e3o de pol\u00edticas, programas e projetos que promovem moradias permanentemente acess\u00edveis. Anteriormente, atuou como diretor de habita\u00e7\u00e3o e coordenador da Enterprise Community na cidade de Burlington, Vermont. Trabalhou tamb\u00e9m como organizador comunit\u00e1rio e diretor executivo de organiza\u00e7\u00e3o sem fins lucrativos na regi\u00e3o dos Apalaches, no leste do Tennessee. Ele faz parte do corpo docente e da diretoria da National CLT Academy e atualmente atua como reitor da Academia. \u00c9 autor de v\u00e1rios livros, artigos e manuais de treinamento voltados para community land trusts e outras formas de moradia restrita \u00e0 revenda e ocupada pelo propriet\u00e1rio (mais recentemente, editou The Community Land Trust Reader, publicado em 2010 pelo Lincoln Institute of Land Policy). <\/p>\n\n

Como voc\u00ea se envolveu com community land trusts (CLTs)?<\/strong><\/p>\n\n

Eu era um estudante de p\u00f3s-gradua\u00e7\u00e3o em Cornell. Meus estudos se concentravam em desenvolvimento comunit\u00e1rio e planejamento urbano e regional. Cheguei \u00e0 p\u00f3s-gradua\u00e7\u00e3o como um aluno mais velho. Eu estava fora da escola h\u00e1 seis anos, trabalhando como organizador comunit\u00e1rio no leste do Tennessee. Vivendo em Appalachia, eu me sensibilizara com o que acontecia quando as comunidades n\u00e3o controlavam a terra, j\u00e1 que a maior parte dela era de propriedade de ausentes, com empresas de carv\u00e3o e madeireiras controlando a maior parte dos recursos fundi\u00e1rios. Quando cheguei a Cornell, portanto, j\u00e1 tinha interesse na conex\u00e3o entre a posse da terra e o desenvolvimento da comunidade. Ou, como demonstrou Appalachia, a conex\u00e3o entre a falta de controle local sobre a terra e a falta de desenvolvimento local. <\/p>\n\n

Enquanto eu estava na faculdade de planejamento, fiz um est\u00e1gio no HUD [Housing and Urban Development], o que me permitiu trabalhar em uma organiza\u00e7\u00e3o de servi\u00e7os habitacionais que estava reabilitando moradias em ru\u00ednas e promovendo a propriedade de casas em um bairro afro-americano de baixa renda nos arredores do centro da cidade. Observei essa organiza\u00e7\u00e3o sem fins lucrativos transformar um bairro sem investimentos. Em todos os aspectos, esse foi um sucesso de desenvolvimento comunit\u00e1rio: melhoria da qualidade dos edif\u00edcios, redu\u00e7\u00e3o da taxa de criminalidade, aumento do investimento privado. Mas outra parte dessa transforma\u00e7\u00e3o foi menos bem-sucedida, pois tamb\u00e9m ajudamos a gentrificar o bairro e a deslocar pessoas que moravam nele h\u00e1 muito tempo.<\/p>\n\n

Associei essa experi\u00eancia em um bairro urbano ao meu trabalho na zona rural de Appalachia e disse a mim mesmo que deveria haver uma maneira melhor de fazer desenvolvimento comunit\u00e1rio. Comecei a procurar modelos alternativos de posse de terra e moradia que pudessem promover o desenvolvimento sem deslocamento. Em Cornell, a escola de p\u00f3s-gradua\u00e7\u00e3o \u00e9 organizada por \u00e1reas, n\u00e3o por departamentos. Eu estava na Sociologia do Desenvolvimento, uma \u00e1rea que ultrapassa as fronteiras entre sociologia, planejamento, desenvolvimento econ\u00f4mico e ci\u00eancia pol\u00edtica. O presidente do meu comit\u00ea de doutorado era um professor chamado Chuck Geisler. Ele \u00e9 um soci\u00f3logo com interesse especial em planejamento de uso da terra e desenvolvimento comunit\u00e1rio. Chuck Geisler me apresentou a Chuck Matthei, ex-diretor executivo do Institute for Community Economics (ICE). Foi assim que tive contato com o community land trust como uma poss\u00edvel solu\u00e7\u00e3o para os problemas de posse de terra com os quais eu estava lutando. Depois que terminei meu doutorado, fui trabalhar para o ICE. Fui representante de campo do ICE em Cincinnati e acabei escrevendo minha disserta\u00e7\u00e3o sobre a hist\u00f3ria e a transforma\u00e7\u00e3o do bairro afro-americano no West End de Cincinnati. Isso se tornou a base para o meu primeiro livro, Contested Ground, que examinou a gentrifica\u00e7\u00e3o, o desinvestimento, o reinvestimento e os esfor\u00e7os das bases para obter o controle comunit\u00e1rio da terra e da moradia em um bairro afro-americano. <\/p>\n\n

O que voc\u00ea considera como os principais benef\u00edcios proporcionados pelos community land trusts? Quais s\u00e3o os principais benef\u00edcios em cidades com mercados fortes? Que benef\u00edcios os community land trusts proporcionam em cidades com mercados fracos? <\/strong><\/p>\n\n

Durante anos, as pessoas acreditaram que o principal benef\u00edcio dos CLTs era preservar a acessibilidade econ\u00f4mica em mercados aquecidos. O modelo havia comprovado sua efic\u00e1cia em garantir o investimento p\u00fablico em moradias a pre\u00e7os acess\u00edveis, espa\u00e7os comerciais ou escrit\u00f3rios em qualquer \u00e1rea em que o dinheiro p\u00fablico estivesse sendo investido para criar moradias a pre\u00e7os acess\u00edveis ou criar empregos. Se voc\u00ea investe dinheiro p\u00fablico, o problema \u00e9 como preservar a acessibilidade das moradias que voc\u00ea subsidiou ou como manter o acesso ao espa\u00e7o comercial a pre\u00e7os acess\u00edveis. A resposta fornecida pelo CLT \u00e9 que voc\u00ea mant\u00e9m esses subs\u00eddios em vigor. Em um mercado aquecido, sempre h\u00e1 press\u00f5es para remover a acessibilidade e privatizar o investimento p\u00fablico. Os CLTs impedem que isso aconte\u00e7a. Eles evitam a perda da acessibilidade econ\u00f4mica quando os mercados imobili\u00e1rios est\u00e3o aquecidos. <\/p>\n\n

No entanto, desde o colapso do mercado imobili\u00e1rio em 2006, tamb\u00e9m descobrimos que os community land trusts e outras formas de propriedade compartilhada de im\u00f3veis s\u00e3o igualmente eficazes em mercados frios. Os principais benef\u00edcios do CLT em mercados frios s\u00e3o proteger a condi\u00e7\u00e3o, a qualidade e a manuten\u00e7\u00e3o dos edif\u00edcios no terreno arrendado e intervir em casos de inadimpl\u00eancia de hipoteca para proteger a seguran\u00e7a da posse e evitar a execu\u00e7\u00e3o da hipoteca. <\/p>\n\n

A express\u00e3o abreviada que \u00e0s vezes usamos no movimento de community land trust \u00e9 “administra\u00e7\u00e3o contrac\u00edclica” – oferecer prote\u00e7\u00e3o especial durante os per\u00edodos turbulentos do ciclo de neg\u00f3cios, quando as casas e os propriet\u00e1rios correm maior risco. A maioria dos programas de habita\u00e7\u00e3o e desenvolvimento comunit\u00e1rio nos Estados Unidos foi projetada como se n\u00e3o existisse um ciclo comercial. Os community land trusts s\u00e3o particularmente bons em evitar a perda de casas, propriet\u00e1rios e investimentos p\u00fablicos tanto na parte superior quanto na inferior do ciclo de neg\u00f3cios. Somos contr\u00e1rios \u00e0s amea\u00e7as e aos perigos que uma economia flutuante imp\u00f5e \u00e0s pessoas de renda baixa e moderada. <\/p>\n\n

Um termo que voc\u00ea ajudou a popularizar para descrever como funcionam os fundos fiduci\u00e1rios de terras \u00e9 “propriedade compartilhada de im\u00f3veis”. O que voc\u00ea entende por esse termo e como essa forma de moradia afeta o comprador m\u00e9dio de im\u00f3veis? <\/strong><\/p>\n\n

Propriedade de capital compartilhado foi um termo criado em 2006 como parte de um projeto de pesquisa patrocinado pelo National Housing Institute. Esse projeto foi montado para examinar a preval\u00eancia e o desempenho de v\u00e1rias formas de moradias ocupadas pelo propriet\u00e1rio e com restri\u00e7\u00e3o de revenda – os principais exemplos s\u00e3o os fundos comunit\u00e1rios de terras, casas e condom\u00ednios com restri\u00e7\u00e3o de escritura e cooperativas de capital limitado. O comit\u00ea consultivo que o NHI reuniu para supervisionar esse projeto queria um termo gen\u00e9rico que descrevesse esses modelos e mecanismos de moradias ocupadas pelo propriet\u00e1rio com restri\u00e7\u00e3o de revenda como um setor \u00fanico, em que as caracter\u00edsticas organizacionais e operacionais comuns a todas essas formas alternativas de propriedade de im\u00f3veis residenciais fossem mais importantes do que as caracter\u00edsticas que distinguem um modelo do outro. <\/p>\n\n

Nossa defini\u00e7\u00e3o de trabalho evoluiu um pouco desde 2006, ano em que a NHI publicou os resultados de sua pesquisa em um manual intitulado Shared Equity Homeownership. Atualmente, h\u00e1 uma \u00eanfase maior no desempenho desses modelos, especialmente no per\u00edodo ap\u00f3s a venda da casa, em vez de um foco anterior em como esses modelos s\u00e3o estruturados. Minha pr\u00f3pria defini\u00e7\u00e3o, recentemente apresentada em um artigo publicado no ABA Journal of Affordable Housing and Community Development Law, \u00e9 que a propriedade compartilhada \u00e9 “um termo gen\u00e9rico para v\u00e1rias formas de moradia ocupada pelo propriet\u00e1rio com restri\u00e7\u00e3o de revenda em que os direitos, responsabilidades, riscos e recompensas da propriedade s\u00e3o compartilhados entre uma fam\u00edlia com renda eleg\u00edvel que compra a casa por um pre\u00e7o abaixo do mercado e um administrador organizacional que protege a acessibilidade, a qualidade e a seguran\u00e7a dessa casa muito tempo depois de comprada”. <\/p>\n\n

O compartilhamento do patrim\u00f4nio, portanto, \u00e9 mais do que simplesmente compartilhar os lucros finais na revenda da casa. Voc\u00ea tamb\u00e9m est\u00e1 compartilhando muitos dos elementos do pacote de direitos. Em uma resid\u00eancia convencional a pre\u00e7o de mercado, um \u00fanico propriet\u00e1rio det\u00e9m todos (ou quase todos) os direitos, responsabilidades, riscos e recompensas. Em uma resid\u00eancia com capital compartilhado, desatamos esse pacote e realocamos essas varas entre o propriet\u00e1rio individual e uma organiza\u00e7\u00e3o que permanece no quadro por muitos anos. No caso do community land trust, esse administrador organizacional \u00e9 uma corpora\u00e7\u00e3o sem fins lucrativos com membros da comunidade e um conselho eleito pelo povo. Algumas das responsabilidades e muitos dos riscos da propriedade de uma casa s\u00e3o assumidos pelo community land trust, e n\u00e3o apenas pelo propriet\u00e1rio. <\/p>\n\n

No entanto, em termos de divis\u00e3o das receitas de back-end, como isso funciona?<\/strong><\/p>\n\n

Em todos os casos, h\u00e1 um limite m\u00e1ximo de quanto patrim\u00f4nio o propriet\u00e1rio de uma casa CLT pode remover na revenda. Isso permite que o community land trust recompre a casa por um pre\u00e7o abaixo do mercado. Em seguida, o CLT volta atr\u00e1s e revende a mesma casa por um pre\u00e7o que outra fam\u00edlia de renda baixa ou moderada pode pagar. Os CLTs em todo o pa\u00eds usam muitas f\u00f3rmulas de revenda diferentes para estabelecer esse teto e determinar quanto patrim\u00f4nio o propriet\u00e1rio ganhar\u00e1 ao sair de sua casa CLT. No m\u00ednimo, de acordo com a maioria das f\u00f3rmulas, o propriet\u00e1rio receber\u00e1 de volta seu pagamento inicial, a parte amortizada de sua hipoteca e um cr\u00e9dito por quaisquer melhorias de capital que tenha feito ap\u00f3s a compra da casa – al\u00e9m de um retorno sobre seu investimento original, que pode ser pequeno ou grande, dependendo da f\u00f3rmula. <\/p>\n\n

Em Burlington, Vermont, onde moro, o Champlain Housing Trust usa uma f\u00f3rmula de revenda em que os propriet\u00e1rios recebem de volta o adiantamento e o principal que pagaram em sua hipoteca. Eles recebem um cr\u00e9dito por quaisquer melhorias de capital que possam ter feito e ganham 25% de qualquer valoriza\u00e7\u00e3o que tenha ocorrido em sua casa entre o momento da compra e o momento da revenda. Em m\u00e9dia, depois de cinco anos e meio, um propriet\u00e1rio revender\u00e1 uma casa do CHT e sair\u00e1 com um adicional de US$ 12.000 a US$ 15.000, al\u00e9m da entrada que originalmente deu ao neg\u00f3cio – pelo menos foi isso que aconteceu em Burlington nos \u00faltimos 27 anos. <\/p>\n\n

Se voc\u00ea considerar a compra de uma resid\u00eancia da CHT puramente como um ve\u00edculo de investimento, podemos dizer com certeza que \u00e9 um investimento melhor do que colocar seu dinheiro em uma conta poupan\u00e7a ou at\u00e9 mesmo no mercado de a\u00e7\u00f5es. Em Burlington, os 233 propriet\u00e1rios que revenderam uma resid\u00eancia da CHT obtiveram, em m\u00e9dia, uma TIR anualizada de 31% [internal rate of return], de acordo com um estudo recente do Urban Institute, intitulado Balancing Affordability and Opportunity (Equil\u00edbrio entre acessibilidade e oportunidade). Esse mesmo estudo constatou uma TIR de 39% em um programa CLT em Duluth, Minnesota, e uma TIR de 22% em um programa CLT em Boulder, Colorado. <\/p>\n\n

Portanto, como um investimento financeiro direto, comprar uma casa CLT \u00e9 um bom neg\u00f3cio. N\u00e3o \u00e9 um neg\u00f3cio t\u00e3o bom, \u00e9 claro, quanto o que voc\u00ea poderia conseguir se tivesse os recursos para comprar uma casa a pre\u00e7o de mercado sem as restri\u00e7\u00f5es – e se voc\u00ea estivesse em um mercado imobili\u00e1rio forte. Uma casa CLT \u00e9 uma op\u00e7\u00e3o de posse entre ser um locat\u00e1rio, onde voc\u00ea n\u00e3o obt\u00e9m retorno, e uma casa a pre\u00e7o de mercado, onde voc\u00ea obt\u00e9m todos os ganhos inesperados que um mercado em ascens\u00e3o pode conceder. <\/p>\n\n

Uma das fun\u00e7\u00f5es que voc\u00ea desempenhou no movimento community land trust \u00e9 a de historiador informal. Para aqueles que n\u00e3o est\u00e3o familiarizados com as origens do CLT, voc\u00ea poderia destacar algumas das principais for\u00e7as por tr\u00e1s do surgimento do movimento? <\/p>\n\n

As ra\u00edzes do movimento s\u00e3o antigas e profundas, embora o modelo moderno seja relativamente novo. O primeiro community land trust nos Estados Unidos, a New Communities Inc., foi criado em 1969. No entanto, as ra\u00edzes do modelo s\u00e3o muito mais antigas. A forma como os community land trusts tratam a propriedade, com uma parte propriet\u00e1ria da terra e outra parte propriet\u00e1ria das melhorias estruturais na terra, \u00e9 uma abordagem \u00e0 posse da terra que tem suas ra\u00edzes nas Garden Cities da Inglaterra, nas cooperativas agr\u00edcolas de Israel (kibutzim, moshavim) que est\u00e3o localizadas em terras arrendadas do Fundo Nacional Judaico e no Movimento Gramdan na \u00cdndia. Todos s\u00e3o exemplos de comunidades residenciais e comerciais planejadas em terras arrendadas. <\/p>\n\n

As ra\u00edzes do compromisso do community land trust de ser uma organiza\u00e7\u00e3o de membros abertos, com um conselho administrativo no qual muitos interesses s\u00e3o representados, podem ser encontradas no movimento dos direitos civis americanos. Todos os l\u00edderes do primeiro community land trust surgiram do movimento pelos direitos civis. Slater King, primo em primeiro grau de Martin Luther Kind, foi presidente do Albany Movement. Ele tamb\u00e9m se tornou o primeiro presidente da New Communities, Inc. (NCC). Quando ele morreu tragicamente em um acidente automobil\u00edstico, a presid\u00eancia da New Communities passou para Charles Sherrod. O Rev. Sherrod havia sido um organizador de campo da SNCC [Student Nonviolent Coordinating Committee] e, mais tarde, fundou o Southwest Georgia Project. <\/p>\n\n

Outra parte importante da hist\u00f3ria do primeiro CLT foi a conex\u00e3o com a Koinoina Farms, localizada nos arredores de Albany, Ge\u00f3rgia. No auge do movimento pelos direitos civis, essa comunidade era um o\u00e1sis de harmonia racial, onde voc\u00ea tinha brancos e negros administrando uma fazenda cooperativa que estava sendo atacada pela KKK. Eles tinham dificuldades para comprar equipamentos agr\u00edcolas ou vender seus produtos agr\u00edcolas para as empresas locais. Slater King e Charles Sherrod certamente estavam cientes e apoiavam o trabalho em andamento na Koinoina. Bob Swann, outra pessoa envolvida na cria\u00e7\u00e3o da New Communities e um homem que se tornou um dos fundadores do movimento de fundos de terras comunit\u00e1rios, era o presidente da Friends of Koinoina, uma organiza\u00e7\u00e3o nacional que ajudou a arrecadar dinheiro para a fazenda e a vender suas nozes e outros produtos agr\u00edcolas. Swann tamb\u00e9m estava presente quando Clarence Jordan e Millard Fuller come\u00e7aram a lan\u00e7ar as bases da Habitat for Humanity. De fato, \u00e9 justo apontar a Koinoina Farms como uma sementeira para o movimento de fundos de terras comunit\u00e1rios e para a Habitat for Humanity. <\/p>\n\n

Voc\u00ea pode falar sobre o impacto dos community land trusts nas taxas de execu\u00e7\u00e3o hipotec\u00e1ria?<\/strong><\/p>\n\n

A National Community Land Trust Network vem observando e medindo de perto as execu\u00e7\u00f5es hipotec\u00e1rias nos \u00faltimos anos. A Rede agora tem uma pesquisa muito s\u00f3lida, documentando uma taxa de inadimpl\u00eancia e uma taxa de execu\u00e7\u00e3o de hipoteca entre os propriet\u00e1rios de casas de community land trust que \u00e9 min\u00fascula; na verdade, a taxa de execu\u00e7\u00e3o de hipoteca entre os propriet\u00e1rios de CLT \u00e9 muitas vezes menor do que a taxa nacional de execu\u00e7\u00e3o de hipoteca relatada pela Mortgage Bankers Association para casas com taxa de mercado. Na \u00faltima pesquisa da Rede, os CLTs de todo o pa\u00eds relataram uma taxa de execu\u00e7\u00e3o hipotec\u00e1ria de apenas 0,56% no final de 2009. Isso em compara\u00e7\u00e3o com as taxas de execu\u00e7\u00e3o hipotec\u00e1ria relatadas pelo MBA de 3,31% entre os propriet\u00e1rios de casas com hipotecas de primeira linha e 15,58% entre os propriet\u00e1rios de casas com hipotecas de segunda linha. O que torna o desempenho superior documentado pela Rede Nacional CLT ainda mais impressionante \u00e9 o fato de que os CLTs est\u00e3o atendendo a fam\u00edlias muito mais pobres do que a maioria dos detentores de hipotecas no estudo de execu\u00e7\u00e3o hipotec\u00e1ria do MBA. <\/p>\n\n

Em Burlington, o community land trust daqui levou cerca de 650 fam\u00edlias de baixa renda \u00e0 aquisi\u00e7\u00e3o da casa pr\u00f3pria nos \u00faltimos 27 anos, e teve apenas nove execu\u00e7\u00f5es hipotec\u00e1rias. E o Champlain Housing Trust nunca perdeu nenhuma terra ou casa por causa de uma execu\u00e7\u00e3o hipotec\u00e1ria. Mesmo nos nove casos em que o fundo de terras n\u00e3o conseguiu evitar a execu\u00e7\u00e3o hipotec\u00e1ria, o CHT conseguiu proteger os ativos e manter tanto as terras quanto as casas em seu portf\u00f3lio. Esse \u00e9 um padr\u00e3o de sucesso repetido pelos CLTs em todo o pa\u00eds. <\/p>\n\n

Por que as taxas de execu\u00e7\u00e3o de hipoteca de community land trust s\u00e3o mais baixas?<\/strong><\/p>\n\n

Isso come\u00e7a antes mesmo de vendermos a casa. Fazemos muita prepara\u00e7\u00e3o e educa\u00e7\u00e3o com os poss\u00edveis compradores de casas para que as pessoas s\u00f3 comprem casas que possam pagar. O community land trust tamb\u00e9m imp\u00f5e uma triagem nas hipotecas em potencial para evitar empr\u00e9stimos predat\u00f3rios e impedir que as pessoas entrem em acordos financeiros que as coloquem em risco. Os community land trusts tamb\u00e9m incluem tr\u00eas direitos importantes nas hipotecas das casas do CLT. Primeiro, o community land trust quer ser notificado se houver inadimpl\u00eancia na hipoteca. Em segundo lugar, o community land trust quer ter o direito de intervir em uma situa\u00e7\u00e3o de inadimpl\u00eancia e sanar a inadimpl\u00eancia em nome do propriet\u00e1rio, caso ele n\u00e3o possa faz\u00ea-lo por conta pr\u00f3pria. Em terceiro lugar, se, apesar dessa interven\u00e7\u00e3o, o community land trust n\u00e3o conseguir impedir a execu\u00e7\u00e3o da hipoteca, o community land trust quer ter o primeiro direito de comprar a casa fora da execu\u00e7\u00e3o da hipoteca, deixando o credor quites e evitando a perda da terra e da casa do portf\u00f3lio do CLT. Por fim, a maioria dos community land trusts, depois de vender uma casa, mant\u00e9m um relacionamento cont\u00ednuo com o propriet\u00e1rio. N\u00e3o vendemos apenas uma casa, tiramos a foto do propriet\u00e1rio, apertamos a m\u00e3o dele e lhe damos boa sorte. Na opini\u00e3o de Connie Chavez, diretora executiva do Sawmill Community Land Trust em Albuquerque, “somos a incorporadora que n\u00e3o vai embora”. <\/p>\n\n

Como o community land trust n\u00e3o desaparece, ao mesmo tempo em que mant\u00e9m um relacionamento com seus propriet\u00e1rios e reserva um ter\u00e7o dos assentos em seu conselho administrativo para pessoas que moram em suas terras, \u00e9 mais prov\u00e1vel que os propriet\u00e1rios notifiquem o CLT quando tiverem problemas. Eles n\u00e3o escondem os problemas. Eles nos procuram para que saibamos se est\u00e3o com as finan\u00e7as atrasadas. Al\u00e9m disso, os CLTs cobram uma taxa de aluguel pelo uso de suas terras. Normalmente, a primeira coisa que um propriet\u00e1rio faz quando est\u00e1 com problemas financeiros \u00e9 parar de pagar a taxa de aluguel do CLT. Temos um sistema de alerta antecipado que nos informa quando um propriet\u00e1rio est\u00e1 em dificuldades. Isso permite que um CLT trabalhe com os propriet\u00e1rios antes que eles se endividem mais, atrasem mais seriamente seus pagamentos. Isso permite que o CLT intervenha em um est\u00e1gio inicial para garantir que os problemas de curto prazo n\u00e3o levem \u00e0 execu\u00e7\u00e3o da hipoteca. Juntando tudo isso, acredito que os CLTs t\u00eam taxas de execu\u00e7\u00e3o hipotec\u00e1ria muito mais baixas do que as registradas pelos mutu\u00e1rios no mercado regular de im\u00f3veis residenciais. <\/p>\n\n

Voc\u00ea est\u00e1 na Burlington Associates desde 1993 e, durante esse per\u00edodo, voc\u00ea e seus parceiros ajudaram mais de 100 fundos de terras comunit\u00e1rios em todo o pa\u00eds. Que tend\u00eancias voc\u00ea observou no movimento CLT? <\/strong><\/p>\n\n

A primeira tend\u00eancia \u00e9 o crescimento acentuado. No in\u00edcio dos anos 80, havia apenas uma d\u00fazia de fundos comunit\u00e1rios de terras; hoje, h\u00e1 mais de 240. A prolifera\u00e7\u00e3o de community land trusts \u00e9 bastante impressionante, juntamente com sua dispers\u00e3o pelos Estados Unidos. Atualmente, temos CLTs em 45 estados e no Distrito de Col\u00fambia. Tamb\u00e9m h\u00e1 fundos comunit\u00e1rios de terras em Porto Rico. Portanto, a primeira tend\u00eancia que observo \u00e9 o crescimento: mais CLTs, espalhados mais amplamente pela paisagem, juntamente com um n\u00famero crescente de CLTs com um portf\u00f3lio substancial de terras e edif\u00edcios sob sua administra\u00e7\u00e3o. <\/p>\n\n

Em segundo lugar, os community land trusts est\u00e3o diversificando suas linhas de neg\u00f3cios. Nos prim\u00f3rdios, a maioria dos CLTs concentrava-se em moradias, especialmente aquelas ocupadas pelos propriet\u00e1rios. Atualmente, os community land trusts est\u00e3o desenvolvendo e administrando muitos tipos e prazos diferentes de moradia, inclusive cooperativas de capital limitado, condom\u00ednios, im\u00f3veis para aluguel, parques de casas m\u00f3veis, SROs e abrigos para sem-teto. Al\u00e9m disso, alguns community land trusts est\u00e3o fazendo muito mais do que moradia – ou n\u00e3o est\u00e3o fazendo moradia alguma. H\u00e1 CLTs que se concentram em agricultura urbana, parques de bairro, desenvolvimento orientado para o tr\u00e2nsito, cria\u00e7\u00e3o de empregos, espa\u00e7o para escrit\u00f3rios ou instala\u00e7\u00f5es de servi\u00e7os para bairros do centro da cidade. Eles tamb\u00e9m est\u00e3o diversificando suas parcerias estrat\u00e9gicas, trabalhando mais estreitamente do que nunca com CDCs, igrejas, organiza\u00e7\u00f5es Neighbor-Works, afiliadas da Habitat for Humanity e jardineiros urbanos e conservacionistas rurais. <\/p>\n\n

Uma terceira tend\u00eancia \u00e9 a regionaliza\u00e7\u00e3o. Trinta anos atr\u00e1s – at\u00e9 mesmo 20 anos atr\u00e1s – quase todos os fundos comunit\u00e1rios de terras trabalhavam em um \u00fanico bairro ou em uma \u00fanica cidade pequena. Hoje, temos community land trusts que abrangem v\u00e1rios bairros, uma cidade inteira, um condado inteiro ou uma regi\u00e3o metropolitana. Em alguns estados menores, como Delaware e Rhode Island, temos CLTs que abrangem todo o estado. Estamos observando uma tend\u00eancia, portanto, de CLTs que est\u00e3o criando \u00e1reas de servi\u00e7o muito maiores do que nos primeiros anos do movimento. <\/p>\n\n

Outra tend\u00eancia que estamos observando pode ser descrita como municipaliza\u00e7\u00e3o. H\u00e1 um n\u00famero cada vez maior de fundos comunit\u00e1rios de terras que foram iniciados ou apoiados por governos municipais ou de condados. H\u00e1 vinte ou trinta anos, quase todos os CLTs foram criados como organiza\u00e7\u00f5es de base, de baixo para cima, que surgiram a partir de lutas locais para promover o desenvolvimento, evitar a gentrifica\u00e7\u00e3o, evitar o deslocamento e fortalecer um bairro de baixa renda. Ainda hoje h\u00e1 v\u00e1rios fundos fiduci\u00e1rios comunit\u00e1rios que foram criados dessa forma. Mas h\u00e1 um n\u00famero cada vez maior de CLTs em que o governo local ajudou a planej\u00e1-los e cri\u00e1-los. Se voc\u00ea observar os novos fundos comunit\u00e1rios de terras atualmente, muitos t\u00eam uma conex\u00e3o municipal. <\/p>\n\n

Uma tend\u00eancia que voc\u00ea destacou \u00e9 o papel cada vez maior dos governos municipais no apoio ao desenvolvimento de fundos de terras comunit\u00e1rios? Por que h\u00e1 esse interesse e como eles est\u00e3o funcionando? <\/strong><\/p>\n\n

Os governos municipais e distritais se interessaram pelos community land trusts, em primeiro lugar, porque as prefeituras est\u00e3o concedendo subs\u00eddios cada vez mais altos por unidade para ajudar as pessoas de baixa renda a se tornarem propriet\u00e1rios de im\u00f3veis. As autoridades p\u00fablicas prudentes n\u00e3o querem ver esses subs\u00eddios perdidos em um momento de escassez fiscal. Independentemente de a pol\u00edtica de uma cidade se inclinar para a esquerda ou para a direita, h\u00e1 um desejo de garantir que qualquer investimento p\u00fablico permane\u00e7a em um projeto e n\u00e3o seja perdido. O principal interesse nas CLTs por parte das cidades e dos condados vem de uma nova preocupa\u00e7\u00e3o com a reten\u00e7\u00e3o de subs\u00eddios – uma prioridade para manter o investimento p\u00fablico no local. <\/p>\n\n

Em segundo lugar, h\u00e1 interesse das autoridades municipais em garantir que as moradias populares produzidas como resultado do zoneamento de inclus\u00e3o, do zoneamento de incentivo e de programas semelhantes n\u00e3o sejam perdidas. Quando o governo d\u00e1 a um desenvolvedor uma concess\u00e3o regulat\u00f3ria ou exige o fornecimento de moradias populares como condi\u00e7\u00e3o para a aprova\u00e7\u00e3o do zoneamento, as cidades querem garantir que essas unidades habitacionais permane\u00e7am acess\u00edveis por mais de 5, 10 ou 20 anos. Os fundos fiduci\u00e1rios comunit\u00e1rios s\u00e3o uma forma eficaz de fazer isso, seja a moradia para aluguel ou para propriedade. <\/p>\n\n

Recentemente, um interesse municipal crescente no TOD [transit oriented development] atraiu um conjunto totalmente novo de funcion\u00e1rios p\u00fablicos para o modelo de fundo de terras comunit\u00e1rio. Se voc\u00ea estiver realmente interessado em preservar uma mistura de usos e uma mistura de rendas em uma \u00e1rea de redesenvolvimento em torno de uma nova parada de tr\u00e2nsito, a \u00fanica maneira de conseguir isso \u00e9 ter algum tipo de controle de longo prazo sobre a terra e os edif\u00edcios. Caso contr\u00e1rio, em pouco tempo, apenas os usos e as rendas mais altas passar\u00e3o a dominar essa \u00e1rea, deslocando todo o resto. Os fundos fiduci\u00e1rios comunit\u00e1rios s\u00e3o um complemento perfeito para o TOD – um ve\u00edculo para perpetuar um compromisso de igualdade social juntamente com um investimento p\u00fablico consider\u00e1vel em metr\u00f4 leve, crescimento inteligente, parques p\u00fablicos e outras infraestruturas.<\/p>\n\n

Os fundos fiduci\u00e1rios patrocinados pela cidade est\u00e3o funcionando? J\u00e1 temos dados suficientes para saber? <\/strong><\/p>\n\n

Temos muitas informa\u00e7\u00f5es sobre CLTs em cidades de pequeno e m\u00e9dio porte. L\u00e1, temos um hist\u00f3rico de sucesso e sustentabilidade. Alguns dos esfor\u00e7os em cidades maiores s\u00e3o muito novos ou n\u00e3o foram testados para que voc\u00ea possa ter certeza. Chicago, Irvine (Calif\u00f3rnia), Atlanta, Sarasota (Fl\u00f3rida) – s\u00e3o exemplos de cidades que est\u00e3o investindo recursos significativos na cria\u00e7\u00e3o de fundos fiduci\u00e1rios comunit\u00e1rios – mas ainda \u00e9 muito cedo para dizer qual ser\u00e1 o sucesso a longo prazo. A escala \u00e9 muito diferente. Em Chicago, se voc\u00ea adicionar 200 unidades de moradias permanentemente acess\u00edveis, ter\u00e1 um efeito muito menor do que em uma cidade menor como Duluth, Minnesota. Portanto, ainda \u00e9 dif\u00edcil medir o impacto e o sucesso. <\/p>\n\n

O caso mais interessante que est\u00e1 ocorrendo no momento \u00e9 o de Atlanta, onde est\u00e1 em andamento o maior projeto de renova\u00e7\u00e3o urbana dos Estados Unidos. O Atlanta Beltline assumiu o compromisso, desde o in\u00edcio, de evitar o deslocamento como parte desse enorme TOD [transit-oriented development]. A Beltline Partnership, sob a lideran\u00e7a de uma mulher din\u00e2mica e socialmente consciente chamada Valarie Wilson, desempenhou um papel de destaque no apoio ao desenvolvimento de um “servidor central”, o Atlanta Land Trust Collaborative, que ir\u00e1 semear e apoiar o desenvolvimento de v\u00e1rios fundos de terras comunit\u00e1rios baseados em bairros ao longo do corredor de 22 milhas de trilhos leves da Beltline. O Collaborative e os CLTs locais est\u00e3o sendo implementados para garantir que os residentes de renda baixa e moderada compartilhem os benef\u00edcios do investimento da cidade em TOD e n\u00e3o sofram o \u00f4nus do deslocamento. Ainda \u00e9 muito cedo para dizer como ser\u00e1 o resultado, mas \u00e9 digno de nota e muito impressionante que as pessoas em Atlanta tenham planejado o sucesso. Elas tentaram antecipar as externalidades negativas e as desigualdades sociais que geralmente resultam de um investimento p\u00fablico maci\u00e7o em “renova\u00e7\u00e3o urbana”. Eles incorporaram a igualdade social em seu planejamento desde o primeiro dia. <\/p>\n\n

Voc\u00ea pode falar um pouco sobre os esfor\u00e7os em Nova Orleans para criar redes locais de fundos de terras comunit\u00e1rios interligados?<\/strong><\/p>\n\n

H\u00e1 um esfor\u00e7o duplo em Nova Orleans. No Lower Ninth Ward, h\u00e1 um foco no uso de um CLT para a constru\u00e7\u00e3o de moradias, onde uma organiza\u00e7\u00e3o existente, a Neighborhood Empowerment Network Association (NENA), est\u00e1 patrocinando um programa de fideicomisso de terras. H\u00e1 tamb\u00e9m um esfor\u00e7o em toda a cidade, o Crescent City Community Land Trust, que foi criado para apoiar a NENA, mas tamb\u00e9m para apoiar fundos fiduci\u00e1rios comunit\u00e1rios em bairros de Nova Orleans. O Crescent City CLT tem como foco n\u00e3o apenas a produ\u00e7\u00e3o e a preserva\u00e7\u00e3o de moradias econ\u00f4micas, mas tamb\u00e9m o redesenvolvimento de corredores comerciais e distritos comerciais em bairros menos ricos. <\/p>\n\n

Voc\u00ea poderia descrever o esfor\u00e7o em Cleveland, Ohio, para desenvolver cooperativas em propriedades de community land trust?<\/strong><\/p>\n\n

N\u00e3o devemos nos esquecer de que h\u00e1 duas iniciativas de CLT em Cleveland. O Community Land Trust of Greater Cleveland, antigo Cuyahoga CLT, existe h\u00e1 dez anos, desenvolvendo e administrando moradias com restri\u00e7\u00f5es de revenda e ocupadas pelos propriet\u00e1rios. Um segundo esfor\u00e7o do CLT surgiu mais recentemente, em conjunto com o planejamento abrangente para o redesenvolvimento do Greater University Circle. Nesse \u00faltimo caso, foi tomada a decis\u00e3o de criar um community land trust como uma corpora\u00e7\u00e3o subsidi\u00e1ria que est\u00e1 aninhada dentro da Evergreen Cooperative Corporation. O CLT n\u00e3o ser\u00e1 uma corpora\u00e7\u00e3o aut\u00f4noma e independente. <\/p>\n\n

Acredito que essa ideia de aninhar um community land trust em uma estrutura cooperativa tem potencial para ser replicada em outros lugares. Os tr\u00eas elementos em Cleveland que considero mais interessantes e inovadores s\u00e3o (1) a integra\u00e7\u00e3o do CLT em um grupo de empresas cooperativas, (2) a conex\u00e3o do CLT com o planejamento de redesenvolvimento do Greater University Circle e (3) a \u00eanfase do CLT na cria\u00e7\u00e3o de empregos e nas quest\u00f5es da for\u00e7a de trabalho como sua primeira prioridade. \u00c9 poss\u00edvel que, no futuro, a CLT venha a se dedicar \u00e0 habita\u00e7\u00e3o, mas o foco inicial da Evergreen CLT ser\u00e1 a montagem e a posse de terrenos para empresas de propriedade e administra\u00e7\u00e3o cooperativa, empresas que criem empregos para os residentes de um bairro de baixa renda. Acho que isso vai ampliar os limites do CLT e fornecer novos modelos e pr\u00e1ticas recomendadas que ser\u00e3o replic\u00e1veis e inspiradoras para os fundos de terras comunit\u00e1rios em todo o pa\u00eds. Esse \u00e9 um trio incr\u00edvel: um community land trust em uma estrutura aninhada de cooperativas, vinculado explicitamente a um grande plano de desenvolvimento urbano, com foco na cria\u00e7\u00e3o de empregos. Essas s\u00e3o inova\u00e7\u00f5es de ponta com as quais os fundos fiduci\u00e1rios comunit\u00e1rios de todo o pa\u00eds podem aprender, portanto, estou bastante animado com isso. <\/p>\n\n

Nos \u00faltimos anos, tem havido um movimento crescente para que as cidades e os condados criem bancos de terras para planejar publicamente a reutiliza\u00e7\u00e3o produtiva de terras vazias. Como os community land trusts se relacionam com essas entidades de propriedade p\u00fablica? <\/strong><\/p>\n\n

H\u00e1 algumas coisas que os bancos de terrenos municipais fazem muito bem: adquirir propriedades abandonadas, terrenos contaminados e pr\u00e9dios abandonados; liberar o t\u00edtulo; remediar toxinas no solo; demolir pr\u00e9dios abandonados; e preparar esses locais para o redesenvolvimento. O que eles n\u00e3o fazem t\u00e3o bem \u00e9 manter a responsabilidade pelos moradores dos bairros locais em que est\u00e3o adquirindo terras; descobrir o que deve acontecer com a terra depois que o t\u00edtulo foi liberado e os problemas foram mitigados; e preservar a acessibilidade, a condi\u00e7\u00e3o e a seguran\u00e7a das moradias e de outros edif\u00edcios que s\u00e3o erguidos em terras remediadas depois que elas deixam o banco de terras. Essas \u00faltimas atividades s\u00e3o o que um CLT faz especialmente bem. Parece haver aqui um potencial para uma parceria, em que o banco de terras p\u00fablico adquire, mant\u00e9m e melhora a terra e, em seguida, transfere essa terra para um community land trust, com este \u00faltimo servindo como administrador de longo prazo da terra e de quaisquer edif\u00edcios que sejam constru\u00eddos na terra. <\/p>\n\n

Nosso hist\u00f3rico nos Estados Unidos com ag\u00eancias de renova\u00e7\u00e3o urbana, autoridades de redesenvolvimento e bancos de terrenos p\u00fablicos n\u00e3o \u00e9 muito bom quando se trata da quest\u00e3o do que acontece com os terrenos depois que eles saem do invent\u00e1rio dos bancos de terrenos. A maioria dos bancos de terrenos \u00e9 projetada para manter os terrenos por no m\u00e1ximo cinco anos e coloc\u00e1-los novamente no mercado. Na maioria dos bancos de terrenos, esses terrenos s\u00e3o vendidos pelo pre\u00e7o mais alto; portanto, grande parte desses terrenos \u00e9 perdida para moradias econ\u00f4micas, empresas comunit\u00e1rias e desenvolvimento equitativo. Para incorporar ao sistema tanto a responsabilidade quanto a administra\u00e7\u00e3o de longo prazo, um banco de terrenos n\u00e3o \u00e9 suficiente. <\/p>\n\n

O que est\u00e1 acontecendo em Atlanta \u00e9 uma parceria em evolu\u00e7\u00e3o entre o Banco de Terras da Cidade de Atlanta-Condado de Fulton e o Atlanta Land Trust Collaborative. Sei que em Cleveland houve discuss\u00f5es sobre algo semelhante sendo negociado para o Evergreen CLT, mas n\u00e3o acho que essa conversa esteja t\u00e3o avan\u00e7ada quanto em Atlanta. <\/p>\n\n

Quanto subs\u00eddio \u00e9 necess\u00e1rio para que os fundos fiduci\u00e1rios comunit\u00e1rios funcionem de forma sustent\u00e1vel?<\/strong><\/p>\n\n

Voc\u00ea precisa fazer uma distin\u00e7\u00e3o entre o apoio externo para a administra\u00e7\u00e3o e o apoio externo para o desenvolvimento. Os community land trusts estabelecem para si mesmos a meta de criar um portf\u00f3lio de tamanho suficiente para gerar internamente receita suficiente para cobrir o custo da administra\u00e7\u00e3o, ou seja, para pagar sua equipe e cobrir seus custos operacionais de supervis\u00e3o da acessibilidade, condi\u00e7\u00e3o e seguran\u00e7a dos edif\u00edcios nas terras do land trust. At\u00e9 que um community land trust chegue ao ponto de ter constru\u00eddo esse portf\u00f3lio consider\u00e1vel, ele depende totalmente de subs\u00eddios p\u00fablicos e privados para ajudar a pagar seus custos operacionais. No entanto, mesmo quando um community land trust maior, com um portf\u00f3lio de 100, 200 ou 300 unidades, consegue cobrir o custo da administra\u00e7\u00e3o, ele nunca chegar\u00e1 a um ponto em que possa criar um excedente suficiente para desenvolver seu pr\u00f3ximo projeto. Os CLTs sempre depender\u00e3o de capital p\u00fablico e de contribui\u00e7\u00f5es privadas para trazer terrenos para seus portf\u00f3lios e para reduzir o pre\u00e7o das moradias a um ponto em que as pessoas de renda baixa e moderada possam pagar. Portanto, existe o potencial de sustentabilidade e autossufici\u00eancia no lado da administra\u00e7\u00e3o, mas isso \u00e9 imposs\u00edvel no lado do desenvolvimento. <\/p>\n\n

N\u00e3o h\u00e1 nada no community land trust que fa\u00e7a com que seja menos dispendioso para um CLT reunir terrenos e desenvolver moradias econ\u00f4micas do que para qualquer outra pessoa. Os terrenos custam o que custam, e um peda\u00e7o de pau a pique para a constru\u00e7\u00e3o custa o que custa. E as pessoas de baixa renda sempre ser\u00e3o pobres demais para comprar uma casa sem muita ajuda. \u00c9 assim que o mundo funciona. Se as pessoas de renda baixa e moderada pudessem se tornar propriet\u00e1rias de im\u00f3veis sem assist\u00eancia p\u00fablica, n\u00e3o haveria necessidade de programas de assist\u00eancia \u00e0 aquisi\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis com financiamento p\u00fablico. No in\u00edcio da Grande Depress\u00e3o, a taxa de propriedade de im\u00f3veis nos Estados Unidos era de 45%. Sem a interven\u00e7\u00e3o do governo, nossa taxa de aquisi\u00e7\u00e3o de casa pr\u00f3pria ainda seria de 45%, em vez de estar pr\u00f3xima de 67%. <\/p>\n\n

N\u00e3o existe moradia “acess\u00edvel”. H\u00e1 apenas moradias subsidiadas, nas quais o dinheiro p\u00fablico, os poderes p\u00fablicos ou os gastos p\u00fablicos com impostos ajudaram a colocar um bem caro ao alcance de pessoas que n\u00e3o t\u00eam acesso ao mercado. Isso \u00e9 verdade se voc\u00ea for uma pessoa de classe m\u00e9dia que se beneficia de empr\u00e9stimos a juros baixos de uma ag\u00eancia estadual de financiamento habitacional e de uma pol\u00edtica tribut\u00e1ria que favorece os propriet\u00e1rios de im\u00f3veis ou uma fam\u00edlia de baixa renda que recebe aux\u00edlio para aluguel. H\u00e1 moradias subsidiadas para tr\u00eas quartos da popula\u00e7\u00e3o. O que acontece \u00e9 que alguns subs\u00eddios p\u00fablicos s\u00e3o mais \u00f3bvios e politicamente vulner\u00e1veis do que outros. <\/p>\n\n

O maior subs\u00eddio p\u00fablico que temos nos Estados Unidos \u00e9 a dedutibilidade dos juros hipotec\u00e1rios. Esse \u00e9 um subs\u00eddio federal de US$ 130 bilh\u00f5es por ano para propriet\u00e1rios de im\u00f3veis, a maior parte embolsada pelos propriet\u00e1rios mais ricos, superando a quantia total de dinheiro que o HUD [Departamento de Habita\u00e7\u00e3o e Desenvolvimento Urbano dos EUA] distribui todos os anos para todos os outros programas de desenvolvimento comunit\u00e1rio e de moradia acess\u00edvel combinados. <\/p>\n\n

H\u00e1 maneiras espec\u00edficas de mudar as pol\u00edticas p\u00fablicas – em n\u00edvel local, estadual ou federal – para apoiar melhor os fundos de terras comunit\u00e1rios? Que mudan\u00e7as voc\u00ea recomendaria? <\/strong><\/p>\n\n

Grande parte do dinheiro de que os community land trusts dependem para crescer vem de programas federais, como CDBG [Community Development Block Grants], HOME [HOME Investment Partnerships Program], NSP [Neighborhood Stabilization Program], programas de climatiza\u00e7\u00e3o e o mercado secund\u00e1rio – Fannie Mae e Freddie Mac. Todos esses programas est\u00e3o atualmente na mira do Partido Republicano.<\/p>\n\n

O que os fundos comunit\u00e1rios de terras precisam? Eles precisam do financiamento p\u00fablico do qual dependem para crescer e sobreviver. N\u00e3o h\u00e1 nada de m\u00e1gico nos fundos de terrenos comunit\u00e1rios. Eles precisam de capital pr\u00f3prio se quiserem fornecer moradias a pre\u00e7os acess\u00edveis e instala\u00e7\u00f5es comunit\u00e1rias para pessoas pobres demais para fazer isso por si mesmas. Os CLTs podem obter d\u00edvidas no mercado privado. Mas o patrim\u00f4nio l\u00edquido vem principalmente do setor p\u00fablico. Uma vez que inclu\u00edmos terrenos e casas em nossos portf\u00f3lios, n\u00e3o precisamos de tantos subs\u00eddios adicionais no futuro. Mas, para come\u00e7ar, voc\u00ea precisa colocar a propriedade no sistema. A grande necessidade \u00e9 o patrim\u00f4nio l\u00edquido. <\/p>\n\n

A segunda preocupa\u00e7\u00e3o no momento para os community land trusts ou para qualquer desenvolvedor de moradias a pre\u00e7os acess\u00edveis s\u00e3o as hipotecas a pre\u00e7os acess\u00edveis com crit\u00e9rios de subscri\u00e7\u00e3o que n\u00e3o impe\u00e7am que voc\u00ea atenda aos compradores de casas de baixa renda que est\u00e1 tentando atender. Com o estouro da bolha imobili\u00e1ria, os credores tornaram mais rigorosos os crit\u00e9rios de subscri\u00e7\u00e3o e dificultaram a obten\u00e7\u00e3o de empr\u00e9stimos para o nosso pessoal, embora tenhamos evid\u00eancias de que nossos compradores de casas raramente ficam inadimplentes e, quando isso acontece, estamos l\u00e1 para apoi\u00e1-los e evitar a execu\u00e7\u00e3o da hipoteca. No entanto, os CLTs ainda est\u00e3o enfrentando restri\u00e7\u00f5es de empr\u00e9stimos por meio de ag\u00eancias estaduais de financiamento habitacional e consolida\u00e7\u00f5es banc\u00e1rias. Muitos credores que fizeram empr\u00e9stimos a community land trusts no passado se fundiram com bancos maiores que n\u00e3o conhecem tanto o modelo. <\/p>\n\n

A terceira \u00e1rea que teremos de abordar \u00e9 a dos impostos locais sobre a propriedade, de modo que os impostos se alinhem ao valor restrito de revenda da resid\u00eancia. \u00c9 dif\u00edcil entrar em muitos detalhes aqui, porque esse \u00e9 um problema que \u00e9 uma colcha de retalhos, diferindo de estado para estado e de cidade para cidade. <\/p>\n\n

Uma quarta \u00e1rea problem\u00e1tica para n\u00f3s \u00e9 a FHA [Federal Housing Administration]. O movimento community land trust vem negociando com a FHA ao longo de cinco administra\u00e7\u00f5es presidenciais, tentando obter algumas mudan\u00e7as nas regras da FHA para facilitar o uso do seguro e dos produtos da FHA pelos credores para financiar casas CLT com restri\u00e7\u00f5es de revenda. Ainda estamos tentando fazer essas altera\u00e7\u00f5es, embora eu ache que finalmente estamos perto de conseguir. Acredito que este governo finalmente mudar\u00e1 o programa da FHA para facilitar a obten\u00e7\u00e3o de empr\u00e9stimos da FHA para resid\u00eancias com restri\u00e7\u00f5es de revenda, removendo uma barreira importante que vem atormentando os CLTs h\u00e1 muitos anos.<\/p>\n\n

Voc\u00ea pode falar sobre o papel desempenhado pela National Community Land Trust Network na expans\u00e3o do movimento?<\/strong><\/p>\n\n

Bem, a National Community Land Trust Network funciona como uma esp\u00e9cie de associa\u00e7\u00e3o comercial para CLTs nos Estados Unidos. \u00c9 uma organiza\u00e7\u00e3o de membros que \u00e9 governada pelos pr\u00f3prios CLTs. Ela foi criada para oferecer defesa e apoio, assist\u00eancia t\u00e9cnica e treinamento para seus membros. A Rede assumiu a lideran\u00e7a nas negocia\u00e7\u00f5es com o HUD e a FHA, buscando alterar as regras dessa \u00faltima. A Rede tamb\u00e9m ajudou a desenvolver o movimento CLT ao formar alian\u00e7as estrat\u00e9gicas com outros intermedi\u00e1rios nacionais, como NeighborWorks America, Habitat for Humanity International e Cornerstone Partnership. <\/p>\n\n

Um dos maiores e mais antigos programas da Rede \u00e9 a CLT Academy. A Academia \u00e9 um programa licenciado sob a \u00e9gide da Rede, com status semi-aut\u00f4nomo e seu pr\u00f3prio conselho. A Academia \u00e9 o bra\u00e7o de treinamento e pesquisa da Rede. Ela tem dois departamentos: um que se concentra no desenvolvimento de cursos, semin\u00e1rios, treinamentos e webinars para elevar o padr\u00e3o de pr\u00e1tica em todo o campo e outro departamento que se concentra em pesquisas e publica\u00e7\u00f5es. Esse \u00faltimo departamento supervisiona o estudo anual de execu\u00e7\u00f5es hipotec\u00e1rias e produziu recentemente um novo manual t\u00e9cnico e um modelo de arrendamento de terreno. Ele tamb\u00e9m est\u00e1 envolvido na coleta de melhores pr\u00e1ticas, avaliando o que funciona bem e o que n\u00e3o funciona t\u00e3o bem no mundo das CLTs. Essas “melhores pr\u00e1ticas” s\u00e3o, ent\u00e3o, repassadas ao departamento de curr\u00edculos, tornando-se, por fim, o conte\u00fado de futuros treinamentos. <\/p>\n\n

Na sua opini\u00e3o, quais s\u00e3o os desafios ou oportunidades mais importantes que os community land trusts enfrentam hoje, \u00e0 medida que o movimento se expande e se torna mais diversificado?<\/strong><\/p>\n\n

Um ponto forte do modelo CLT \u00e9 sua versatilidade nas formas como os CLTs s\u00e3o estruturados, operados e aplicados. Mas um modelo t\u00e3o pl\u00e1stico e male\u00e1vel corre o risco de se tornar tudo para todas as pessoas. Existe a tenta\u00e7\u00e3o de cortar os principais elementos do modelo que voc\u00ea considera politicamente confusos. H\u00e1 o risco de diluir os valores centrais do modelo a ponto de n\u00e3o ser mais justo cham\u00e1-lo de community land trust. H\u00e1 for\u00e7a na versatilidade, mas sempre h\u00e1 o risco de dilui\u00e7\u00e3o: voc\u00ea modifica ou remove tantos recursos e valores essenciais que as pe\u00e7as n\u00e3o se encaixam mais para atingir os objetivos de justi\u00e7a social e desenvolvimento econ\u00f4mico que voc\u00ea se prop\u00f4s a alcan\u00e7ar. <\/p>\n\n

Sempre houve uma tens\u00e3o na evolu\u00e7\u00e3o desse modelo. Voc\u00ea n\u00e3o quer ser t\u00e3o purista a ponto de n\u00e3o permitir flexibilidade e varia\u00e7\u00e3o. Ao mesmo tempo, voc\u00ea n\u00e3o quer ser t\u00e3o frouxo, t\u00e3o laissez faire, a ponto de chamar qualquer coisa de community land trust s\u00f3 porque ela cont\u00e9m uma ou duas pequenas partes do pacote completo. Atualmente, n\u00e3o \u00e9 incomum encontrar pessoas que v\u00eam do mundo do governo, dos bancos ou dos neg\u00f3cios e que dizem: “Gosto muito de arrendamento de terras, reten\u00e7\u00e3o de subs\u00eddios e acessibilidade permanente, mas esses elementos democr\u00e1ticos que v\u00eam com o CLT s\u00e3o um pouco confusos demais”. O que eles est\u00e3o dizendo, \u00e9 claro, \u00e9 que a democracia torna as coisas mais lentas. A democracia atrapalha. Por que voc\u00ea n\u00e3o remove o “C” de community land trust? <\/p>\n\n

Mas, neste movimento, acreditamos que h\u00e1 raz\u00f5es pr\u00e1ticas, morais e pol\u00edticas para a forma como a CLT “cl\u00e1ssica” est\u00e1 estruturada. Voc\u00ea pode modificar essa estrutura. Voc\u00ea pode adapt\u00e1-la para atender \u00e0s condi\u00e7\u00f5es, prioridades e necessidades locais. Mas voc\u00ea n\u00e3o pode simplesmente cortar elementos organizacionais, de propriedade ou operacionais essenciais sem causar s\u00e9rios danos ao pr\u00f3prio modelo. <\/p>\n\n

O que voc\u00ea v\u00ea como as maiores prioridades para a mudan\u00e7a nos pr\u00f3ximos 5 a 10 anos? O que voc\u00ea espera ver? <\/strong><\/p>\n\n

Eu gostaria de ver um aumento no n\u00famero de fundos de terras comunit\u00e1rios. Gostaria de ver um aumento na escala dos fundos de terras comunit\u00e1rios individuais. E gostaria de ver mais progresso no sentido de garantir a sustentabilidade das organiza\u00e7\u00f5es que criamos. Qualquer meta para o movimento CLT teria de incluir esses tr\u00eas aspectos: n\u00famero, escala, sustentabilidade. <\/p>\n\n

Essa \u00e9 uma meta ambiciosa n\u00e3o apenas para os CLTs nos Estados Unidos, mas tamb\u00e9m para os CLTs em outros pa\u00edses. Atualmente, h\u00e1 movimentos vigorosos de CLTs em andamento na Austr\u00e1lia e na Inglaterra. H\u00e1 CLTs sendo iniciados na B\u00e9lgica e no Canad\u00e1. Fui convidado para ir a todos esses pa\u00edses nos \u00faltimos anos e conversei com organizadores de CLT muito inteligentes que est\u00e3o aplicando e modificando o modelo de maneiras maravilhosas. O movimento CLT nos EUA poder\u00e1 em breve aprender tanto com eles quanto eles est\u00e3o aprendendo conosco. <\/p>\n\n

Outra esperan\u00e7a que tenho para o movimento CLT aqui nos EUA \u00e9 que continuaremos a dar aten\u00e7\u00e3o especial \u00e0 diversidade racial, garantindo que as comunidades de cor sejam inclu\u00eddas em tudo o que fazemos. Na governan\u00e7a do movimento, nos treinamentos que realizamos, na prioridade que damos \u00e0 aloca\u00e7\u00e3o dos recursos da Rede, devemos garantir que as comunidades de cor n\u00e3o sejam ignoradas. Tanto a Academia quanto a Rede est\u00e3o atualmente dando aten\u00e7\u00e3o especial \u00e0 aplica\u00e7\u00e3o de fundos fiduci\u00e1rios de terras comunit\u00e1rias ao que chamamos de Terras do Patrim\u00f4nio – ativos baseados em terras em comunidades de cor em que o futuro da comunidade naquele local depende de quem controla a terra. Se as pessoas de cor, de renda baixa e moderada, forem afastadas de terras cada vez mais valiosas, ent\u00e3o, como movimento, teremos perdido a oportunidade de oferecer essa poderosa ferramenta \u00e0s comunidades que est\u00e3o em maior risco. Teremos perdido a chance de ajudar as pessoas de cor a “tomar uma posi\u00e7\u00e3o e possuir a terra”, nas palavras da Dudley Street Neighborhood Initiative em Roxbury, Massachusetts. <\/p>\n\n

Quando voc\u00ea tem cidades universit\u00e1rias, comunidades suburbanas e comunidades de resorts cada vez mais interessadas em fundos de terras comunit\u00e1rios, h\u00e1 uma tenta\u00e7\u00e3o de transferir recursos para eles. Esses s\u00e3o lugares onde \u00e9 um pouco mais f\u00e1cil fazer desenvolvimento, lugares onde voc\u00ea tem o apoio dos poderes constitu\u00eddos. A constru\u00e7\u00e3o de moradias para trabalhadores de hospitais ou a inclus\u00e3o de moradias para policiais e bombeiros em uma comunidade rica s\u00e3o exemplos perfeitos. N\u00e3o h\u00e1 nada de errado com isso; na verdade, os fundos comunit\u00e1rios de terras est\u00e3o tendo grande sucesso ao abrir enclaves ricos para pessoas que, de outra forma, n\u00e3o poderiam morar l\u00e1. Mas, ao mesmo tempo, n\u00e3o podemos ignorar as pessoas e os lugares que precisam de um community land trust como um baluarte contra os poderes constitu\u00eddos, um baluarte contra as for\u00e7as econ\u00f4micas que tendem a deslocar as pessoas de baixa renda, especialmente as pessoas de baixa renda de cor, sempre que os mercados imobili\u00e1rios ficam muito quentes – ou muito frios. Estamos tentando garantir que essas comunidades n\u00e3o sejam negligenciadas. <\/p>\n\n

O CLT surgiu a partir do movimento pelos direitos civis. Se quisermos permanecer fi\u00e9is \u00e0s nossas ra\u00edzes e valores, devemos continuar a dar prioridade \u00e0s pessoas que est\u00e3o fora da corrente pol\u00edtica e econ\u00f4mica principal. Devemos continuar a abra\u00e7ar o que a teologia da liberta\u00e7\u00e3o de um dia anterior chamava de “uma op\u00e7\u00e3o preferencial pelos pobres”. Esse compromisso precisa ser intencional. Precisa ser direcionado. Tem de ser consciente. \u00c9 a base moral na qual os CLTs devem se apoiar – e da qual os CLTs devem continuar a extrair seu prop\u00f3sito e vitalidade – em tempos bons e ruins. <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Em 2011, John j\u00e1 estava promovendo o desenvolvimento de fundos fiduci\u00e1rios comunit\u00e1rios h\u00e1 30 anos como escritor, professor e prestador de assist\u00eancia t\u00e9cnica. A evolu\u00e7\u00e3o de seu envolvimento pessoal e profissional com o movimento CLT foi explorada nesta entrevista gravada por Steve Dubb, ent\u00e3o diretor de pesquisa da Democracy Collaborative e agora editor da Nonprofit Quarterly. Eles tamb\u00e9m discutiram as diferentes fun\u00e7\u00f5es que os CLTs podem desempenhar quando e onde os mercados imobili\u00e1rios est\u00e3o fortes – e quando e onde est\u00e3o fracos. <\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"parent":4032,"menu_order":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","template":"","meta":{"give_campaign_id":0,"_tec_requires_first_save":true,"_kad_blocks_custom_css":"","_kad_blocks_head_custom_js":"","_kad_blocks_body_custom_js":"","_kad_blocks_footer_custom_js":"","_EventAllDay":false,"_EventTimezone":"","_EventStartDate":"","_EventEndDate":"","_EventStartDateUTC":"","_EventEndDateUTC":"","_EventShowMap":false,"_EventShowMapLink":false,"_EventURL":"","_EventCost":"","_EventCostDescription":"","_EventCurrencySymbol":"","_EventCurrencyCode":"","_EventCurrencyPosition":"","_EventDateTimeSeparator":"","_EventTimeRangeSeparator":"","_EventOrganizerID":[],"_EventVenueID":[],"_OrganizerEmail":"","_OrganizerPhone":"","_OrganizerWebsite":"","_VenueAddress":"","_VenueCity":"","_VenueCountry":"","_VenueProvince":"","_VenueState":"","_VenueZip":"","_VenuePhone":"","_VenueURL":"","_VenueStateProvince":"","_VenueLat":"","_VenueLng":"","_VenueShowMap":false,"_VenueShowMapLink":false,"_tribe_blocks_recurrence_rules":"","_tribe_blocks_recurrence_description":"","_tribe_blocks_recurrence_exclusions":"","footnotes":""},"categories":[206],"tags":[],"class_list":["post-4369","page","type-page","status-publish","hentry","category-entrevistas-pt-br"],"blocksy_meta":[],"yoast_head":"\nJohn Emmus Davis (2011) - International Center for Community Land Trusts<\/title>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow, max-snippet:-1, max-image-preview:large, max-video-preview:-1\" \/>\n<link rel=\"canonical\" href=\"https:\/\/www.cltweb.org\/pt-br\/biblioteca-de-recursos\/entrevistas\/john-emmus-davis\/\" \/>\n<meta property=\"og:locale\" content=\"pt_BR\" \/>\n<meta property=\"og:type\" content=\"article\" \/>\n<meta property=\"og:title\" content=\"John Emmus Davis (2011)\" \/>\n<meta property=\"og:description\" content=\"Em 2011, John j\u00e1 estava promovendo o desenvolvimento de fundos fiduci\u00e1rios comunit\u00e1rios h\u00e1 30 anos como escritor, professor e prestador de assist\u00eancia t\u00e9cnica. 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