{"id":21523,"date":"2014-01-29T09:00:00","date_gmt":"2014-01-29T09:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.cltweb.org\/2014\/01\/29\/locacao-de-terrenos-sem-complicacoes\/"},"modified":"2026-11-06T14:49:36","modified_gmt":"2026-11-06T14:49:36","slug":"locacao-de-terrenos-sem-complicacoes","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.cltweb.org\/pt-br\/2014\/01\/29\/locacao-de-terrenos-sem-complicacoes\/","title":{"rendered":"Loca\u00e7\u00e3o de terrenos sem complica\u00e7\u00f5es"},"content":{"rendered":"\n
Por John Emmeus Davis<\/h5>\n\n

Este artigo foi publicado originalmente pela Shelterforce<\/a> em 29 de janeiro de 2014.<\/em><\/p>\n\n

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Comprar uma casa com um contrato de arrendamento do terreno \u00e9 \u201cmuito dif\u00edcil\u201d, diz aquele refr\u00e3o chato. \u00c9 \u201cmuito mais f\u00e1cil\u201d usar uma cl\u00e1usula no contrato de compra e venda para garantir que as casas ocupadas pelos pr\u00f3prios donos, com restri\u00e7\u00f5es \u00e0 revenda, continuem acess\u00edveis \u2014 algo que doa\u00e7\u00f5es privadas, subs\u00eddios p\u00fablicos ou interven\u00e7\u00f5es do governo tornaram poss\u00edvel.<\/p>\n\n

Tem empresas de desenvolvimento comunit\u00e1rio que, pela primeira vez, apostam na acessibilidade de longo prazo, mas optam por cl\u00e1usulas no contrato de compra e venda porque s\u00e3o \u201cmenos complicadas\u201d do que os arrendamentos de terreno, e as casas s\u00e3o \u201cmais f\u00e1ceis de vender\u201d se o terreno vier junto com o neg\u00f3cio. Tem cidades que aprovam zoneamento inclusivo e depois colocam cl\u00e1usulas restritivas nas casas a pre\u00e7os acess\u00edveis obtidas de incorporadoras privadas, porque acham que uma restri\u00e7\u00e3o \u201cautoaplic\u00e1vel\u201d imp\u00f5e menos trabalho administrativo para o pessoal da prefeitura. Tem at\u00e9 mesmo alguns fundos comunit\u00e1rios de terras que, relutantemente, abandonaram o arrendamento de terrenos em favor das cl\u00e1usulas restritivas porque os financiadores p\u00fablicos \u201cn\u00e3o entendem de arrendamento de terrenos\u201d ou os credores privados \u201cn\u00e3o financiam isso\u201d \u2014 os primeiros preferindo o tipo de garantia que sempre usaram e os segundos preferindo qualquer mecanismo que lhes permita apreender tanto o pr\u00e9dio e<\/i> ficar com o im\u00f3vel se a hipoteca n\u00e3o for paga.<\/p>\n\n

Essas organiza\u00e7\u00f5es sem fins lucrativos locais e prefeituras receberam o apoio de um coro de organiza\u00e7\u00f5es nacionais que elogiam a acessibilidade permanente como a pol\u00edtica preferida em programas de aquisi\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis altamente subsidiados, mas defendem que as cl\u00e1usulas contratuais e os contratos de arrendamento de terreno s\u00e3o equivalentes tanto na pr\u00e1tica quanto moralmente. Na vis\u00e3o deles, \u201cn\u00e3o importa realmente\u201d qual mecanismo contratual seja usado, desde que os subs\u00eddios sejam mantidos e a acessibilidade financeira preservada.<\/p>\n\n

Tantas l\u00e1grimas por causa do arrendamento de terrenos. Tantas vozes se levantam concordando que os mesmos objetivos podem ser alcan\u00e7ados com a mesma efic\u00e1cia \u2014 e com muito mais facilidade \u2014 por meio de cl\u00e1usulas contratuais. Mas ser\u00e1 que isso \u00e9 mesmo verdade? Ser\u00e1 que elas realmente conseguem o mesmo resultado? E ser\u00e1 que \u201cmais f\u00e1cil\u201d \u00e9 necessariamente uma coisa boa? Quem defende a equival\u00eancia com certeza acha que sim. Eu, n\u00e3o.<\/p>\n\n

Toda essa reclama\u00e7\u00e3o sobre contratos de arrendamento de terrenos me faz lembrar de algumas cenas de um dos meus filmes favoritos sobre beisebol, \u201cA League of Their Own\u201d. Perto do final do filme, Dottie Hinson, a receptora estrela do time, tenta, em l\u00e1grimas, explicar ao seu treinador mal-humorado, Jimmy Dugan, por que est\u00e1 deixando o time:<\/p>\n\n

Jimmy Dugan: \u201cN\u00e3o tenho o direito de dizer a ningu\u00e9m como viver. Mas sair assim \u00e0s escondidas, desistir… voc\u00ea vai se arrepender pelo resto da vida. O beisebol \u00e9 algo que entra na sua alma. \u00c9 o que te anima, voc\u00ea n\u00e3o pode negar isso.\u201d<\/p>\n\n

Dottie Hinson: \u201cFicou dif\u00edcil demais.\u201d<\/p>\n\n

Jimmy Dugan: \u201c\u00c9 pra<\/i> ser dif\u00edcil mesmo. Se n\u00e3o fosse dif\u00edcil, todo mundo faria isso.\u201d<\/p>\n\n

A impaci\u00eancia dele no final da partida com o lamento da Dottie n\u00e3o \u00e9 grande surpresa para quem t\u00e1 assistindo ao filme, porque ele j\u00e1 tinha dado a entender como provavelmente reagiria a qualquer um que reclamasse das exig\u00eancias do jogo. Numa cena anterior, ele fica surpreso ao ver que suas cr\u00edticas pesadas a uma jogada idiota fizeram uma das jogadoras desabar em solu\u00e7os de m\u00e1goa. Olhando incr\u00e9dulo para a jogadora que chora, ele solta, exasperado: \u201cN\u00e3o se chora no beisebol!\u201d<\/p>\n\n

Ver tantos dos meus colegas, cujos talentos e valores eu admiro, derramando l\u00e1grimas em abund\u00e2ncia por causa das dificuldades de desenvolver e comercializar casas com restri\u00e7\u00e3o de revenda em terrenos arrendados amea\u00e7a despertar o meu lado \u201cDugan\u201d. Tenho dificuldade em conter uma vontade nada caridosa de resmungar, incr\u00e9dulo: \u201cN\u00e3o se chora na habita\u00e7\u00e3o acess\u00edvel!\u201d Claro que<\/i> o arrendamento de terrenos \u00e9 dif\u00edcil. \u00c9 pra ser<\/i>dif\u00edcil mesmo<\/i>. Se n\u00e3o fosse dif\u00edcil, todo mundo faria isso. O mercado faz o que \u00e9 f\u00e1cil. O governo faz o que \u00e9 f\u00e1cil. Por que a gente deveria?<\/p>\n\n

Em Defesa da Dificuldade<\/b>No passado, os programas que usavam arrendamentos de terreno quase sempre exigiam mais do propriet\u00e1rio e do administrador \u2014 por um per\u00edodo mais longo \u2014 do que os programas que usavam cl\u00e1usulas no t\u00edtulo de propriedade. Mas isso vem mudando; esses \u00faltimos v\u00eam ganhando terreno. J\u00e1 n\u00e3o d\u00e1 mais para comparar os dois mecanismos baseando-se principalmente no conte\u00fado dos contratos ou no compromisso com a gest\u00e3o respons\u00e1vel.<\/p>\n\n

Estou disposto a admitir, portanto, que as cl\u00e1usulas contratuais e os contratos de arrendamento de terrenos possam ser elaborados de forma a conter os mesmos<\/i> termos e condi\u00e7\u00f5es. As moradias com restri\u00e7\u00e3o de revenda administradas por qualquer um desses mecanismos podem ser supervisionadas pelo mesmo<\/i> regime de gest\u00e3o. Os programas de aquisi\u00e7\u00e3o de moradia que utilizam qualquer um desses mecanismos podem ser feitos para funcionar de maneira semelhante.<\/p>\n\n

Isso ainda n\u00e3o quer dizer que as cl\u00e1usulas de escritura sejam \u201ct\u00e3o boas quanto\u201d os contratos de arrendamento de terreno. Trabalho com os dois h\u00e1 muito tempo, observando como funcionam na pr\u00e1tica com v\u00e1rias organiza\u00e7\u00f5es sem fins lucrativos e \u00f3rg\u00e3os p\u00fablicos. Ambos os mecanismos representam uma melhora significativa em rela\u00e7\u00e3o \u00e0 \u00e9poca em que quase todos os programas de assist\u00eancia \u00e0 aquisi\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis permitiam que casas altamente subsidiadas perdessem a acessibilidade conquistada com tanto esfor\u00e7o logo na primeira revenda.<\/p>\n\n

Comparado com o que costumava acontecer, as cl\u00e1usulas contratuais nas escrituras s\u00e3o bem boas. Os contratos de arrendamento de terreno s\u00e3o melhores ainda. Eles est\u00e3o em uma categoria \u00e0 parte. S\u00e3o mais dif\u00edceis de fazer, mas t\u00eam vantagens jur\u00eddicas, operacionais, econ\u00f4micas, pol\u00edticas e morais imbat\u00edveis. O esfor\u00e7o extra vale a pena.<\/p>\n\n

Aplica\u00e7\u00e3o duradoura da lei.<\/b> Em muitos estados, o argumento mais forte a favor da superioridade do arrendamento de terrenos \u00e9 que esse mecanismo tem mais chances de resistir a contesta\u00e7\u00e3o judicial. Sem entrar em doutrinas complicadas, como a regra contra a perpetuidade ou a regra contra restri\u00e7\u00f5es irracionais \u00e0 aliena\u00e7\u00e3o, basta dizer que restri\u00e7\u00f5es de longa dura\u00e7\u00e3o ao uso e \u00e0 revenda de casas particulares s\u00e3o geralmente consideradas mais defens\u00e1veis e aplic\u00e1veis quando o contrato que imp\u00f5e essas restri\u00e7\u00f5es tem uma data de t\u00e9rmino, por mais distante que seja, e quando a parte que imp\u00f5e essas restri\u00e7\u00f5es tem um interesse direto nas casas restringidas. O arrendamento de terreno passa nesses testes, enquanto cl\u00e1usulas perp\u00e9tuas que \u201cacompanham o im\u00f3vel\u201d n\u00e3o passam, exceto em alguns poucos estados onde \u201ccl\u00e1usulas de acessibilidade\u201d de longa dura\u00e7\u00e3o s\u00e3o permitidas por lei. Mesmo nesses estados, por\u00e9m, o caminho judicial para corrigir viola\u00e7\u00f5es de cl\u00e1usulas pode ser confuso, enquanto a aplica\u00e7\u00e3o dos contratos de arrendamento \u00e9 clara e certa.<\/p>\n\n

Administra\u00e7\u00e3o eficaz.<\/b> Os regimes de administra\u00e7\u00e3o para cl\u00e1usulas contratuais e contratos de arrendamento de terreno podem parecer praticamente iguais, mas isso n\u00e3o significa que, na pr\u00e1tica, funcionem da mesma forma. Os administradores que s\u00e3o donos do terreno sob moradias com restri\u00e7\u00e3o de revenda t\u00eam mais chances de saber quando os propriet\u00e1rios est\u00e3o com problemas. Eles tamb\u00e9m s\u00e3o mais propensos a agir para evitar que esses problemas piorem. Eles tamb\u00e9m t\u00eam mais chances de se sair bem nas negocia\u00e7\u00f5es com credores privados para evitar a perda de terrenos e pr\u00e9dios quando a interven\u00e7\u00e3o n\u00e3o der certo. Essas s\u00e3o vantagens de peso que d\u00e3o aos programas que usam arrendamentos fundi\u00e1rios uma vantagem operacional sobre os programas que usam cl\u00e1usulas de escritura.<\/p>\n\n

Desenvolvimento equitativo.<\/b> O arrendamento de terrenos traz benef\u00edcios econ\u00f4micos que ficam menos acess\u00edveis para fam\u00edlias, organiza\u00e7\u00f5es e comunidades quando as cl\u00e1usulas restritivas no contrato de compra e venda s\u00e3o o mecanismo escolhido. O pre\u00e7o que um comprador de baixa renda precisa pagar por uma casa em um terreno arrendado provavelmente ser\u00e1 menor do que por uma casa semelhante cujo terreno j\u00e1 esteja inclu\u00eddo na transa\u00e7\u00e3o. \u00c9 mais prov\u00e1vel que o patrim\u00f4nio que os propriet\u00e1rios de baixa renda t\u00eam em suas casas fique protegido contra perdas quando uma entidade sem fins lucrativos \u00e9 a administradora do terreno. Uma organiza\u00e7\u00e3o sem fins lucrativos que \u00e9 ao mesmo tempo propriet\u00e1ria e arrendadora do terreno tem acesso a uma fonte de receita e possui ativos em seu balan\u00e7o patrimonial que uma organiza\u00e7\u00e3o que usa cl\u00e1usulas de escritura n\u00e3o tem. Uma organiza\u00e7\u00e3o que possui terrenos em todo um bairro, arrendando-os para diversos fins residenciais, comerciais, agr\u00edcolas e recreativos, tem uma influ\u00eancia que vai al\u00e9m de suas pr\u00f3prias propriedades. Ela pode direcionar o curso do desenvolvimento de uma comunidade rumo \u00e0 justi\u00e7a, amenizando as press\u00f5es do mercado que tendem a deslocar pessoas de baixa renda e ajudando a garantir que os benef\u00edcios e os encargos do investimento p\u00fablico sejam compartilhados de forma mais equitativa.<\/p>\n\n

Empoderamento da comunidade.<\/b> O arrendamento de terrenos obriga uma organiza\u00e7\u00e3o sem fins lucrativos a levar em conta seus benefici\u00e1rios e vizinhos de maneiras que as cl\u00e1usulas de escritura n\u00e3o exigem, muitas vezes a ponto de inclu\u00ed-los na gest\u00e3o da organiza\u00e7\u00e3o ou na constru\u00e7\u00e3o de uma base de apoio ampla para defender melhor os interesses dos seus arrendat\u00e1rios. Isso n\u00e3o quer dizer que todas as organiza\u00e7\u00f5es sem fins lucrativos que fazem arrendamento de terrenos estejam fazendo um \u00f3timo trabalho no envolvimento dos moradores e na organiza\u00e7\u00e3o comunit\u00e1ria, nem que todas as que usam cl\u00e1usulas de escritura estejam fazendo um trabalho ruim. O que isso quer dizer \u00e9 que o arrendamento de terrenos traz uma din\u00e2mica pol\u00edtica diferente, levando a organiza\u00e7\u00e3o sem fins lucrativos a compartilhar, construir e exercer poder em nome das pessoas que ela abriga e da comunidade que ela atende.<\/p>\n\n

Propriedade \u00e9tica.<\/b> H\u00e1 centenas de anos e em dezenas de pa\u00edses, as pessoas v\u00eam criando comunidades planejadas, construindo moradias acess\u00edveis e fundando empreendimentos produtivos em terrenos arrendados. As formas comunit\u00e1rias de posse da terra t\u00eam sido preferidas n\u00e3o porque sejam necessariamente a maneira mais pr\u00e1tica de fazer as coisas, mas porque s\u00e3o amplamente consideradas a maneira mais \u00e9tica de faz\u00ea-las. Essa justificativa moral para o arrendamento de terras tem tr\u00eas vertentes que se sobrep\u00f5em. A primeira afirma que \u00e9 errado transformar a terra e outros recursos naturais em propriedade privada. A segunda diz que \u00e9 errado ter mais terra do que a pessoa precisa. A terceira diz que \u00e9 errado deixar que os ganhos no valor da terra, criados por toda uma comunidade, sejam ficados s\u00f3 para alguns sortudos. O arrendamento de terras \u00e9 visto h\u00e1 muito tempo como a resposta certa para todas as tr\u00eas.<\/p>\n\n

A falsa equival\u00eancia entre cl\u00e1usulas contratuais e arrendamentos de terreno<\/b>S\u00e3o afirma\u00e7\u00f5es ousadas sobre a superioridade do arrendamento de terreno, sem muitos argumentos ou evid\u00eancias para sustent\u00e1-las. Na verdade, n\u00e3o espero que um post curto seja convincente. O m\u00e1ximo que posso esperar \u00e9 simplesmente abalar a complac\u00eancia de quem defende a equival\u00eancia e, talvez, fazer com que alguns profissionais parem pra pensar antes de decidir, de forma precipitada, que as cl\u00e1usulas contratuais s\u00e3o a melhor op\u00e7\u00e3o s\u00f3 porque s\u00e3o \u201cmais f\u00e1ceis\u201d.<\/p>\n\n

Em primeiro lugar, isso pode n\u00e3o ser verdade. Se o uso e a revenda de casas pr\u00f3prias forem restringidos na mesma medida e se a fiscaliza\u00e7\u00e3o dessas restri\u00e7\u00f5es for feita com a mesma dilig\u00eancia, a carga administrativa imposta por cl\u00e1usulas contratuais ou contratos de arrendamento de terrenos deve ser praticamente a mesma. Os profissionais que se sentem atra\u00eddos pelas cl\u00e1usulas contratuais por acharem, ingenuamente, que isso vai reduzir a carga de trabalho das suas organiza\u00e7\u00f5es est\u00e3o levando suas responsabilidades de gest\u00e3o muito na brincadeira.<\/p>\n\n

Por outro lado, admito que o arrendamento de terreno geralmente \u00e9 mais dif\u00edcil de se fazer e, em algumas comunidades, pode ser imposs\u00edvel. Leis estaduais, condi\u00e7\u00f5es de mercado ou a intransig\u00eancia de credores privados ou financiadores p\u00fablicos podem tornar as cl\u00e1usulas restritivas no contrato de propriedade uma necessidade, mesmo quando uma organiza\u00e7\u00e3o sem fins lucrativos preferiria usar o arrendamento de terreno. Os profissionais que optam por cl\u00e1usulas restritivas com base numa avalia\u00e7\u00e3o realista do que pode ou n\u00e3o ser feito para oferecer moradias acess\u00edveis \u00e0s pessoas necessitadas n\u00e3o podem ser criticados por deixarem que a miss\u00e3o se sobreponha ao mecanismo.<\/p>\n\n

Muitas vezes, por\u00e9m, o arrendamento de terrenos \u00e9 considerado imposs\u00edvel quando, na verdade, \u00e9 apenas dif\u00edcil. Qualquer coisa que v\u00e1 contra a corrente de ideologias arraigadas e interesses dominantes geralmente \u00e9 assim. O arrendamento de terrenos faz exatamente isso, e de forma significativa. Ele questiona as no\u00e7\u00f5es populares sobre a propriedade da casa pr\u00f3pria e a propriedade privada. Exige repensar os protocolos que os funcion\u00e1rios p\u00fablicos seguem mecanicamente h\u00e1 muitos anos ao financiar e regulamentar moradias populares. Desafia as prerrogativas de especuladores, corretores imobili\u00e1rios e banqueiros de maneiras que os acordos de condom\u00ednio n\u00e3o conseguem. Claro, o arrendamento de terrenos \u00e9 complicado.<\/p>\n\n

Tamb\u00e9m \u00e9 melhor, principalmente quando usado por uma organiza\u00e7\u00e3o sem fins lucrativos para preservar a acessibilidade, a qualidade e a seguran\u00e7a das moradias pr\u00f3prias (e talvez de outros pr\u00e9dios e usos do solo) em prol de uma comunidade local formada por pessoas desfavorecidas e despossu\u00eddas. A aplica\u00e7\u00e3o das regras \u00e9 mais duradoura. A gest\u00e3o \u00e9 mais eficaz. O desenvolvimento \u00e9 mais justo. O empoderamento \u00e9 mais prov\u00e1vel. A propriedade \u00e9 mais \u00e9tica.<\/p>\n\n

Na minha opini\u00e3o, \u00e9 assim que o jogo da moradia acess\u00edvel e do desenvolvimento comunit\u00e1rio deveria ser jogado. Mas n\u00e3o \u00e9 um jogo para quem tem cora\u00e7\u00e3o fraco. O arrendamento de terrenos exige uma resist\u00eancia e uma tenacidade que as cl\u00e1usulas de escritura n\u00e3o exigem. Requer esfor\u00e7o extra e mais habilidade. \u00c9 mais dif\u00edcil de fazer. E da\u00ed? Jogar num n\u00edvel mais alto tem que<\/i> ser dif\u00edcil. \u00c9 isso que significa ser profissional. Voc\u00ea se concentra, aguenta firme e mant\u00e9m o foco, fazendo com que a excel\u00eancia pare\u00e7a f\u00e1cil, dia ap\u00f3s dia. Cuspir \u00e9 opcional. N\u00e3o vale chorar.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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