Índia
Esta página de recursos consolida a literatura acadêmica principal, as análises de políticas e as estruturas legais que são fundamentais para entender como os CLTs podem ser adaptados e implementados no contexto indiano.
O International Center for Community Land Trusts (ICCLT) tem o prazer de anunciar o lançamento do documento de trabalho “CLTs para a Índia? Uma exploração do modelo de fideicomisso comunitário de terras para cidades indianas “, de Mohd Yawar. Este estudo exploratório, conduzido como parte da Iniciativa Community Land Trust do Sul Global do ICCLT, explora o potencial dos Community Land Trusts (CLTs) como um modelo alternativo de posse para cidades indianas que enfrentam insegurança generalizada de posse e deslocamento. Esse estudo fornece uma análise jurídica aprofundada para avaliar a aplicabilidade e a viabilidade institucional da adaptação do modelo CLT dentro das estruturas jurídicas e institucionais existentes na Índia. O documento tem como objetivo ser um recurso fundamental para iniciar o diálogo e divulgar os CLTs na Índia. Ao demonstrar como o modelo CLT pode ser operacionalizado, esta pesquisa visa transformar o conceito de uma ideia abstrata em uma opção prática no menu da política habitacional urbana indiana.
Recursos adicionais
Esta página de recursos consolida a literatura acadêmica principal, as análises de políticas e as estruturas jurídicas que são fundamentais para entender como os CLTs podem ser adaptados e implementados no contexto indiano. Ao examinar artigos de referência, leis cooperativas estaduais e estudos de caso emergentes, como a cidade de Magarpatta, esta página de recursos oferece uma visão abrangente dos fundamentos teóricos, dos mecanismos de governança e dos desafios práticos envolvidos na operacionalização das CLTs no dinâmico cenário urbano da Índia. Essa coleção com curadoria é destinada a acadêmicos, formuladores de políticas, profissionais e organizações de base que buscam explorar a governança fundiária baseada na comunidade como um meio para soluções habitacionais equitativas e de longo prazo.
Trabalhos acadêmicos
Título: Potencial institucional das cooperativas habitacionais para famílias de baixa renda: O caso da Índia
Autor: Sukumar Ganapati
Citação/Referência: Sukumar, G. (2001). Institutional potential of housing cooperatives for low-income households (Potencial institucional das cooperativas habitacionais para famílias de baixa renda): O caso da Índia. Habitat International, 25, 147-174
Link do artigo: https://www-sciencedirect-com.uaccess.univie.ac.at/science/article/pii/S0197397500000229
Resumo: Analiso o potencial institucional das cooperativas habitacionais para cumprir os objetivos habitacionais das famílias de baixa renda, usando três cidades indianas (Mumbai, Chennai e Nova Délhi) como base empírica. Proponho que há duas dimensões que afetam o potencial: (i) características organizacionais internas da cooperativa e (ii) contexto institucional externo. No nível organizacional, embora as cooperativas tenham certos benefícios inerentes às famílias de baixa renda, elas enfrentam problemas de ação coletiva que precisam ser superados. Os benefícios potenciais variam de acordo com a forma das cooperativas. Em nível institucional, a evolução das cooperativas é definida tanto pelo mercado imobiliário local quanto pela estrutura institucional local. A estrutura institucional pode ajudar ou dificultar a realização dos benefícios potenciais em um determinado mercado imobiliário, reduzindo ou aumentando os custos de transação da formação e do funcionamento das cooperativas. Na Índia, o contexto institucional nacional promoveu as cooperativas como um meio para as famílias de baixa renda. Entretanto, essas famílias se beneficiaram em diferentes graus nas três cidades. Embora as cooperativas tenham sido mais eficazes em Mumbai, elas foram menos eficazes em Chennai e Nova Délhi. O exame comparativo traz três lições para a política habitacional. A primeira lição é que tanto o mercado imobiliário local quanto a estrutura institucional influenciaram a forma e o funcionamento das cooperativas habitacionais. A segunda lição é que os controles mínimos do Estado ajudam as cooperativas a desempenhar várias funções. A terceira lição é que o desenvolvimento de uma estrutura institucional de apoio às cooperativas reduz os custos de transação de sua formação e funcionamento, o que beneficia as famílias de baixa renda.
Descrição e relevância para os CLTs: O artigo de G. Sukumar analisa o potencial institucional das cooperativas habitacionais para atingir os objetivos das famílias de baixa renda, usando Mumbai, Chennai e Nova Délhi como estudos de caso. A análise enfatiza duas dimensões fundamentais que afetam o sucesso das cooperativas: características organizacionais internas e o contexto institucional externo, que inclui o mercado imobiliário local e a estrutura regulatória. O estudo conclui que as cooperativas foram mais eficazes em Mumbai e menos eficazes em Chennai e Nova Délhi. As principais lições destacam que controles estatais mínimos ajudam as cooperativas a desempenhar diversas funções, e o desenvolvimento de estruturas institucionais de apoio reduz os custos de transação de sua formação e funcionamento.
Essa pesquisa é altamente relevante para a viabilidade dos Community Land Trusts (CLTs) porque a estrutura da sociedade/cooperativa registrada é identificada como um veículo legal viável para a implantação de CLTs na Índia (Yawar, 2025). O documento identifica as Tenure Cooperative Housing Societies como a forma mais estável de cooperativa, oferecendo as maiores perspectivas como ferramenta de política para famílias de baixa renda. Essa forma, exemplificada pela Tenant Ownership Housing Society em Mumbai, fornece um modelo estrutural direto para o mecanismo de dupla propriedade da CLT, em que a cooperativa detém o título legal da terra e o membro tem direitos de ocupação da unidade. Além disso, essas Tenure Co-operatives têm a capacidade intrínseca de controlar a especulação, limitando a capacidade de cada família de vender a terra no mercado aberto e potencialmente compartilhando os lucros quando uma unidade é vendida. Essa capacidade de institucionalizar as limitações do lucro especulativo é essencial para a realização da missão do CLT de acessibilidade permanente. Em Mumbai, essa posse cooperativa foi adaptada com sucesso por autoridades de habitação pública e ONGs para esquemas de regularização de favelas, especificamente para evitar a “venda especulativa” entre os beneficiários de baixa renda.
Título: Um século de evolução diferencial das cooperativas habitacionais em Mumbai e Chennai
Autor: Sukumar Ganapati
Citação/Referência: Ganapati, S. (2008). A Century of Differential Evolution of Housing Co-operatives in Mumbai and Chennai (Um século de evolução diferencial das cooperativas habitacionais em Mumbai e Chennai). Housing Studies, 23(3), 403-422.
Link do artigo: https://doi.org/10.1080/02673030802029982
Resumo: Desde sua criação no início do século XX, os caminhos evolutivos das cooperativas habitacionais divergiram em Mumbai e Chennai. As cooperativas habitacionais de Mumbai têm sido principalmente cooperativas de posse (ou seja, para propriedade e administração coletivas). Em Chennai, elas têm sido principalmente cooperativas financeiras (ou seja, para conceder empréstimos aos membros). Este documento faz uma análise institucional comparativa das duas cidades para examinar a evolução divergente. O exame é importante para informar as condições institucionais que permitem o florescimento das cooperativas. Quatro aspectos institucionais são examinados nesse contexto: o mercado imobiliário local, as políticas habitacionais locais, o papel do governo estadual e as estruturas de apoio institucional às cooperativas.
Descrição e relevância para os CLTs: O artigo “A Century of Differential Evolution of Housing Co-operatives in Mumbai and Chennai” (Um século de evolução diferenciada das cooperativas habitacionais em Mumbai e Chennai), de Sukumar Ganapati, fornece uma análise comparativa de como as cooperativas habitacionais evoluíram de forma diferente nas antigas províncias de Bombaim e Madras desde o início do século XX. Em Mumbai (Maharashtra), a forma dominante tornou-se a cooperativa de posse, organizada para propriedade e gerenciamento coletivos, que ganhou importância após a independência da Índia. Essas cooperativas incluíam tipos de propriedade de inquilinos, em que a cooperativa era proprietária da terra e os membros alugavam suas unidades habitacionais. Em contraste, Chennai (Tamil Nadu) viu principalmente o surgimento de cooperativas financeiras, com foco na concessão de empréstimos para construção e reparos de moradias.
Essa análise histórica é altamente relevante para a viabilidade dos Community Land Trusts (CLTs) na Índia, pois a estrutura de sociedade/cooperativa registrada é identificada como um veículo viável para a implantação inicial de CLTs (Yawar, 2025). O modelo da Tenant Ownership Housing Society (TOHS), predominante em Mumbai, serve como precursor legal e estrutural direto, espelhando o princípio central do CLT de propriedade dupla: a cooperativa é proprietária coletiva da terra, enquanto os membros alugam as casas. Crucialmente, o documento observa que as cooperativas em Maharashtra receberam maior autonomia operacional, já que o escritório do Registrador adotou um papel “consultivo”. Essa autonomia é vital porque significa que a estrutura da cooperativa pode ser adaptada de forma flexível, permitindo que características específicas do CLT, como restrições de revenda e acordos de acessibilidade, sejam legalmente incorporadas aos estatutos da sociedade.
Título: História de Magarpatta: Agricultores construindo cidades sustentáveis
Autor: Satish Magar
Citação: Magar, S. (2011). A história de Magarpatta: Agricultores construindo cidades sustentáveis (Occasional Publication 31). Centro Internacional da Índia.
Link do artigo: https://aws-static.iicdelhi.in/s3fs-public/2020-11/163615September192011_IIC%20Occasional%20Publication%2031.pdf
Descrição e relevância para os CLTs:A criação da Magarpatta City em Pune ilustra a aplicação prática da estrutura da Lei das Sociedades Anônimas para a propriedade coletiva de terras em larga escala, embora seus objetivos fundamentais sejam diferentes do modelo do CLT. O projeto teve origem quando aproximadamente 120 famílias de agricultores, atuando como proprietários originais, reuniram-se para evitar que suas terras fossem adquiridas pelo governo ou por incorporadoras locais. Elas juntaram seus 430 acres de terra e formaram a Magarpatta Township Development and Construction Company Limited (MTDCCL), tornando-se acionistas proporcionais às suas propriedades. Esse projeto foi baseado em um modelo de compartilhamento de receita criado para converter suas terras em um “produto fino de valor agregado” e proporcionar retornos perpétuos.
A cidade de Magarpatta compartilha características estruturais com as CLTs ao estabelecer uma forma de gestão coletiva da terra. A MTDCCL manteve a propriedade da terra, usando o arrendamento de longo prazo para seu amplo parque de TI (Cybercity) para garantir uma fonte perpétua de renda para os acionistas agricultores, espelhando o princípio da CLT de manter a terra como um ativo de longo prazo. Além disso, a MTDCCL criou um Conselho Municipal para garantir a participação dos residentes na gestão das atividades culturais e sociais. Entretanto, a principal distinção é a missão: A Magarpatta era uma empresa com fins lucrativos voltada para a maximização dos retornos. O modelo de compartilhamento de receita permitiu que os acionistas recebessem o benefício da valorização, o que levou a um aumento de mais de 900% apenas no valor do terreno entre 2000 e 2011. Isso contrasta diretamente com a missão do CLT de acessibilidade permanente e desmercantilização da terra, que exige restrições de revenda para limitar a valorização em benefício de futuros compradores de baixa renda.
Título: História de Magarpatta: Agricultores construindo cidades sustentáveis
Autor(es): Amit Gupta, Sucheta Dalal, Debashis Basu e Amita Joseph
Citações: Gupta, A., Dalal, S., Basu, D., & Joseph, A. (2012, novembro). Cidade de Magarpatta: Farmers Direct Investment (FDI) (Documento de trabalho nº 384). Instituto Indiano de Administração de Bangalore.
Link do artigo: https://papers.ssrn.com/sol3/Delivery.cfm/SSRN_ID2179495_code1871889.pdf?abstractid=2179495&mirid=1&type=2
Resumo: A cidade de Magarpatta abrange 430 acres de terra que pertenciam a cerca de 120 famílias de agricultores com 800 indivíduos. Esses agricultores se uniram para formar a Magarpatta Township Development and Construction Company Limited (MTDCCL) e desenvolveram a cidade, realizando assim o sonho de converter suas terras em um produto acabado de valor agregado que lhes proporcionasse benefícios e retornos perpétuos. Satish Magar é o líder de fato do grupo devido a suas realizações educacionais, conexões políticas, maior posse de terras e a confiança que a comunidade Magar tem em sua liderança e capacidade de levá-los coletivamente a um ponto em que todos se beneficiem.
Magarpatta City foi concebida como um município planejado integrado com várias zonas comerciais, bairros residenciais, escolas, hospitais, shopping centers, hotéis, restaurantes e áreas de recreação. O projeto foi concebido para ser contemporâneo com características futuristas e incluiu um parque de TI de última geração chamado Cybercity, que ofereceu instalações internacionais para os principais gigantes globais de TI. O fato de ser cercado por uma vegetação verdejante e um ambiente livre de poluição aumentou o fascínio do município. A cidade tem sua própria coleta de água da chuva, segregação de lixo e gerenciamento de resíduos, usina de biogás, vermicultura, viveiro de plantas e arranjos de aquecimento solar de água que criam um sistema autossustentável e garantem maior aprimoramento do meio ambiente. Um estilo de vida que vai do trabalho para casa e para o lazer está no centro de Magarpatta. Todas essas instalações contam com suporte completo para o funcionamento de uma nova infraestrutura de tecnologia da informação de última geração, backup completo de energia, amplo estacionamento, segurança rigorosa e adesão estrita às normas de segurança contra incêndio.
O caso descreve o processo pelo qual os agricultores passaram para converter a matéria-prima que possuíam (terra) em um produto acabado, ou seja, o município de Magarpatta. Ele ilustra as mudanças pelas quais o setor imobiliário está passando na Índia, questões relacionadas à obtenção de permissões do governo para um township, conceituação, projeto, planejamento e construção do township, marketing e financiamento do township, benefícios que o township trouxe para os agricultores, residentes, cidade de Pune, ambiente de negócios e desenvolvimento de uma organização que possa levar adiante o processo de replicação do sucesso desse modelo de desenvolvimento imobiliário.
Título: Abordagens de Políticas para Habitação Acessível na Índia Urbana
Autor(es): Equipe de pesquisa do IIHS: Gautam Bhan, Geetika Anand, Swastik Harish. Autor colaborador: Prasad Shetty.
Citações: Bhan, G., Anand, G., Harish, S., & Shetty, P. (2014). Policy approaches to affordable housing in urban India: Problems and possibilities (IIHS-RF Policy Paper Series: Urban Housing). Instituto Indiano de Assentamentos Humanos.
Link do artigo: https://iihs.co.in/knowledge-gateway/wp-content/uploads/2015/08/iihs_rf_housing_reduced.pdf
Descrição e relevância para os CLTs: Esse documento, publicado em 2014, tem como objetivo abordar os desafios críticos da política que impedem o fornecimento de moradias acessíveis nas cidades indianas, concentrando-se em “práticas, políticas e paradigmas realmente existentes”. A premissa central é que nem o Estado nem o mercado podem fornecer o estoque necessário de moradias populares em escala. Ele aborda sistematicamente dez “dinâmicas” que influenciam a habitação urbana, abrangendo direitos legais, escassez de terras, falhas de planejamento e questões de financiamento. Crucialmente para o modelo do Community Land Trust (CLT), o documento aborda a “Dinâmica 3: os títulos podem gentrificar, mas as restrições podem distorcer”. Essa dinâmica enquadra o principal desafio enfrentado por qualquer intervenção em moradias acessíveis: como garantir aos residentes de baixa renda uma posse segura sem permitir que o valor do ativo se valorize enormemente, levando à revenda e ao subsequente deslocamento induzido pelo mercado.
Embora os termos específicos “Community Land Trust” ou “Community Land Reserve” não sejam usados no texto, as soluções políticas recomendadas estão conceitualmente alinhadas com os mecanismos de acessibilidade perpétua que definem os CLTs. O documento sugere explicitamente que a titulação comunitária ou cooperativa representa um “meio-termo” entre a propriedade individual (que corre o risco de revenda imediata a altas taxas de mercado) e o controle estatal excessivamente restritivo (que distorce o mercado). Esse modelo foi projetado para regular a troca, restringindo a venda a famílias de status socioeconômico semelhante, evitando efetivamente o deslocamento e mantendo a moradia acessível para o grupo-alvo perpetuamente. Esse mecanismo, em que a comunidade detém o direito de propriedade e restringe a valorização, reflete a função central de uma fórmula de arrendamento e revenda de imóveis em regime CLT. O documento cita o bem-sucedido esquema Baan Mankong na Tailândia, observando que seus projetos de melhoria são estruturados em torno de arrendamentos comunitários precisamente para evitar o deslocamento baseado no mercado e, ao mesmo tempo, proporcionar uma posse segura.
Além disso, o documento aborda a necessidade fundamental de garantir o fornecimento de terras e assegurar a proteção legal, que são pré-requisitos essenciais para o funcionamento dos CLTs. Ele rebate a alegação popular de escassez de terras, apontando que uma proporção significativa de terras ocupadas por assentamentos informais é de propriedade pública, muitas vezes de Órgãos Locais Urbanos (ULBs). Ele sugere a alavancagem dessas terras públicas por meio de intervenções como a conversão de terras ocupadas em “aluguéis sociais”, em que o ULB atua como proprietário, obtendo receita e, ao mesmo tempo, proporcionando uma posse segura. Legalmente, o documento defende a institucionalização do zoneamento de inclusão, recomendando a criação de instrumentos semelhantes à Zona Especial de Interesse Social (ZEIS) usada no Brasil. A abordagem da ZEIS usa o zoneamento para demarcar terras de interesse social e público, protegendo explicitamente os assentamentos informais contra despejos forçados e garantindo que a terra permaneça acessível para regularização e moradias de baixa renda. Ao promover políticas obrigatórias de reserva de terras (como as do Rajastão), titulação da comunidade e proteções legais contra o deslocamento, o documento estabelece o ambiente político necessário, incluindo estruturas legais, institucionais e de uso da terra,
Título: Reservas de terras comunitárias
Autor: Shirish B. Patel
Citação/Referência: Shirish B. Patel (2015). Community Land Reserves (Reservas de terras comunitárias). Economic and Political Weekly, Vol. 50, No. 46-47, pp. 21-23.
Link do artigo: https://www.cooperative-individualism.org/patel-shirish_community-land-reserves-2015-nov.pdf
Resumo: As Reservas Comunitárias de Terras (chamadas de Community Land Trusts nos EUA) existem em todo o mundo há mais de 40 anos. São organizações sem fins lucrativos com a missão de fornecer moradia acessível a grupos de baixa renda, para sempre. Alguém inicia uma delas oferecendo uma doação de um terreno. A organização, então, retira essa doação de terra do mercado para mantê-la em custódia para sempre. A propriedade da terra permanece com a organização, que não pode vendê-la. Parcelas individuais são doadas a proprietários que constroem nelas e possuem a construção, mas não o terreno. Na revenda, o proprietário recupera o custo de sua construção, ajustado ao valor atual, mas não a valorização do terreno. Como resultado, o novo ocupante também pode obter moradia a um preço acessível, pois não está sobrecarregado pelo valor do terreno. O formato de governança da organização e a fórmula de revenda são fundamentais para o sucesso.
Descrição e relevância para os CLTs: O artigo de Patel, Community Land Reserves, é o primeiro trabalho publicado a introduzir e adaptar o conceito de Community Land Trust para o contexto indiano. Ele propõe o Community Land Reserves (CLRs) como um mecanismo para separar a propriedade da terra da propriedade do edifício, garantindo que a moradia permaneça permanentemente acessível. Nesse modelo, uma organização sem fins lucrativos é proprietária do terreno e o aluga aos residentes, que são proprietários das estruturas. Na revenda, os moradores recuperam apenas o custo do edifício ajustado pela inflação, enquanto a valorização do terreno é retida no fundo comunitário.
Patel descreve um sistema de governança tripartite composto por residentes, membros da comunidade e funcionários públicos para garantir justiça, participação e transparência. Ele também explica como os CLRs podem ser registrados como empresas sem fins lucrativos da Seção 8 de acordo com a legislação indiana, operando por meio da legislação existente de habitação e planejamento.
Este artigo marca a primeira discussão teórica e orientada por políticas sobre os CLTs na Índia. Ele estabelece as bases para a adaptação dos princípios da CLT às estruturas jurídicas indianas e aos desafios do desenvolvimento urbano. O modelo CLR de Patel oferece um caminho prático para combinar segurança de posse, acessibilidade e governança comunitária, tornando-o uma referência fundamental para qualquer discussão sobre CLTs na Índia.
Leis relevantes
Links
- https://drive.google.com/file/d/1Vz7gPZ2R25lmi_PZCMlF3ugez5i0ctdC/view?usp=drive_link
- https://drive.google.com/file/d/1JD4ivqNP1xobL0WTuCt0TDJh_cNJw6iq/view?usp=drive_link
Descrição e relevância para os CLTs: A viabilidade da implementação de Community Land Trusts (CLTs) pode ser substancialmente analisada pelas lentes das Regras das Sociedades Cooperativas de Delhi, 2007 (Regras de Delhi). Essa estrutura legal é particularmente relevante porque já institucionaliza o conceito de propriedade coletiva e estabelece mecanismos para a governança comunitária e a execução financeira – todos pilares essenciais do modelo CLT.
A ligação crítica para o modelo CLT encontra-se nas regras sobre as sociedades cooperativas de habitação. Essa classificação acomoda diretamente o princípio central da CLT de propriedade dupla e preservação da terra comum. Enquanto a sociedade detém coletivamente o título da terra, garantindo que ela permaneça fora do mercado especulativo, os membros recebem direitos seguros de ocupação de suas unidades habitacionais. A estrutura definida nas Regras de Delhi, que dedica o Capítulo IX a “DISPOSIÇÕES ESPECIAIS PARA SOCIEDADES DE HABITAÇÃO COOPERATIVA”, exige a gestão coletiva de ativos, reparos e manutenção de “Áreas e instalações comuns”, confirmando o papel da sociedade como administradora perpétua da terra.
Para funcionar efetivamente como uma CLT que visa à acessibilidade perpétua, uma cooperativa deve impor controles sobre quem pode se associar e como a propriedade é revendida. As Regras de Delhi facilitam isso por meio da exigência de que os objetivos da sociedade e as qualificações dos membros sejam aprovados pelo Registrador. Essa exigência permite a incorporação de uma Fórmula de Valorização Limitada e de critérios de elegibilidade baseados em renda diretamente nos estatutos da cooperativa, garantindo que a filiação seja restrita à população-alvo de baixa renda e que os preços de revenda futuros permaneçam acessíveis. As regras também estabelecem requisitos rigorosos com relação à desqualificação de membros, proibindo aqueles que já possuem propriedades em Delhi, o que serve como um poderoso mecanismo anti-especulação vital para o ethos da CLT.
Além disso, a estrutura jurídica garante a viabilidade financeira e a aplicabilidade necessárias para uma organização CLT duradoura. As Regras contêm mecanismos robustos para a recuperação de taxas, permitindo que as sociedades cooperativas habitacionais recuperem as despesas e os atrasos das taxas como “atrasos na receita da terra” por meio de um certificado concedido pelo Registrador. Esse poder específico de execução é fundamental, garantindo que o fundo de manutenção perpétua para a terra e as instalações comuns possa ser mantido, apoiando assim a missão de longo prazo da CLT. Ao estruturar legalmente a propriedade coletiva e regular o interesse privado por meio de mandatos financeiros e de governança executáveis, as Regras de Delhi fornecem um modelo sólido para a implementação e o aumento dos CLTs na área urbana de Delhi.
Lei de Trusts da Índia, 1882: https://drive.google.com/file/d/14a9gTRYxsHGRQOpDS7S9bzFqPdROvXlN/view?usp=sharing
Lei das Empresas, 2013: https://drive.google.com/file/d/13QPjZo1roP8kbM71_VhrElvm0nS5R7zL/view?usp=sharing
Lei de Registro de Sociedades, 1860: https://drive.google.com/file/d/1iMkFzFHYCkDHp7DZTvkt4WquuEAj34kk/view?usp=sharing
Descrição e relevância para os CLTs: O artigo de Mohd Yawar (2025) explora o potencial para o estabelecimento de Community Land Trusts (CLTs) na Índia, utilizando as estruturas jurídicas existentes no país, concluindo que três entidades jurídicas primárias podem servir como estruturas organizacionais: trusts de caridade, empresas da Seção 8 (de acordo com a Lei das Empresas de 2013) e sociedades registradas (de acordo com a Lei de Registro de Sociedades de 1860). Com base em uma avaliação das exigências democráticas inerentes ao modelo de CLT, a pesquisa identifica o modelo de sociedade registrada (incluindo sociedades cooperativas habitacionais) como o veículo mais viável para a implantação inicial de CLTs na Índia. Essa estrutura é altamente compatível com a estrutura de governança democrática do CLT, permitindo a participação dos membros, a autonomia e a definição de regras flexíveis necessárias para projetos de base. Por outro lado, o modelo de empresa da Seção 8, embora ofereça alta credibilidade institucional, é considerado apropriado para CLTs bem estabelecidos, que operam em grande escala ou que exigem parcerias extensas com atores governamentais e internacionais
A tabela a seguir e o resumo detalhado comparam a eficácia do uso de um Public Charitable Trust, uma Section 8 Company ou uma Registered Society/Cooperative como veículo legal para estabelecer um Community Land Trust (CLT) na Índia.
| Recurso | Fideicomisso (Indian Trusts Act, 1882) | Seção 8 Empresa (Lei das Empresas, 2013) | Sociedade registrada/cooperativa (Societies Registration Act, 1860, e Co-operative Acts) |
| Lei aplicável e objetivo | A Lei de Trusts da Índia, de 1882, rege os trusts privados (as leis estaduais regem os trusts públicos). Um “trust” é uma obrigação anexada à propriedade de bens, decorrente da confiança depositada em benefício de um “beneficiário”. O objetivo deve ser legal. | Lei das Sociedades Anônimas, 2013. Estabelecidas para fins filantrópicos ou sem fins lucrativos; a distribuição de lucros é proibida e elas devem cumprir as normas estatutárias de relatórios. | Lei de Registro de Sociedades, 1860. Formada para fins literários, científicos ou de caridade, ou para a promoção do bem-estar geral dos membros. |
| Alinhamento do núcleo CLT | Segurança jurídica moderada, mas a estrutura de governança entra em conflito com os princípios democráticos da CLT. | Alta credibilidade institucional, adequada para parcerias em larga escala, mas uma estrutura de governança rígida e, muitas vezes, de alto nível. | Mais viável: Altamente flexível, estruturalmente democrático e facilmente adaptável ao controle comunitário de base. |
| Governança e democracia | Alinhamento fraco. Os fiduciários são normalmente nomeados e têm um caráter fiduciário. A governança é hierárquica, seguindo as orientações do autor do trust. O escopo para o envolvimento democrático da comunidade é limitado. | Alinhamento fraco. Governada por diretores e pessoal-chave da gerência. A estrutura corre o risco de ser distante e burocrática. A tomada de decisões exige resoluções ordinárias ou especiais. | Forte alinhamento. Gerenciado por um corpo diretivo eleito pelos membros gerais. Altamente compatível com o modelo participativo da CLT. A Sociedade processa ou é processada em nome do diretor designado, conforme determinado pelas regras. |
| Perpetuidade e propriedade de terras | Forte capacidade. A terra (“propriedade fiduciária”) é mantida perpetuamente pelo trustee. No entanto, se houver apenas um beneficiário competente, ele poderá exigir que o trustee transfira a propriedade fiduciária para ele imediatamente, o que representa um risco fundamental para a propriedade perpétua da terra. | Forte capacidade. Você pode manter a terra em caráter perpétuo. Deve registrar detalhes de todos os encargos ou encargos flutuantes que afetam a propriedade. | Forte capacidade. Pode possuir terras em seu próprio nome. Na dissolução, nenhum membro recebe lucro, e os ativos devem ser transferidos para outra sociedade com objetivos semelhantes. Os estatutos podem exigir votos de supermaioria para dissolução. |
| Flexibilidade operacional | Rígido. Os fiduciários devem aderir estritamente ao instrumento fiduciário. A delegação de funções discricionárias é restrita. Os administradores geralmente não podem obter benefícios financeiros. | Burocrático. A configuração é processualmente intensiva, exigindo o cumprimento de regras abrangentes para demonstrações financeiras, auditorias e alteração de artigos/memorando. | Alta flexibilidade. Os estatutos podem ser adaptados para incorporar os princípios do CLT, como restrições de revenda e fórmulas de valorização limitada. As sociedades podem explicitamente alterar, estender ou restringir seus objetivos. |
| Responsabilidade e obrigação | Os fiduciários são pessoalmente responsáveis por compensar qualquer perda resultante de uma violação do trust. A responsabilidade é geralmente ilimitada. Os co-fiduciários são conjunta e solidariamente responsáveis se um deles permitir a violação do outro. | Os diretores e executivos estão sujeitos a altas penalidades e multas por não conformidade. A responsabilidade geral é limitada. Existem penalidades para fraudes. | Deve manter uma contabilidade regular e passar por uma auditoria anual. O Registrador tem o poder de inspecionar os registros e apreender as contas, se necessário. Responsabilidade pela acumulação de penalidades de acordo com os estatutos. |
Links
- https://drive.google.com/file/d/1SFz1DcsTNt6M0hre_47PLMdbvBGsXEKR/view?usp=drive_link
- https://drive.google.com/file/d/1c917fMQ1-8R-U66SqqPclsiyGM33ErVL/view?usp=drive_link
Descrição e relevância para os CLTs: A viabilidade da implementação de Community Land Trusts (CLTs) ou Community Land Reserves (CLRs) na Índia é substancialmente apoiada e se baseia na estrutura existente das leis de cooperativas em nível estadual, especificamente com base nos princípios incorporados na Lei das Sociedades Cooperativas de Maharashtra de 1960 (a Lei) e nas Regras de 1961 que a acompanham (as Regras). A relevância dessas leis está em sua capacidade de acomodar os requisitos legais fundamentais do modelo CLT, especialmente no que diz respeito à propriedade coletiva perpétua da terra e à aplicação de restrições de acessibilidade.
A relevância fundamental é estabelecida pela classificação de um possível CLT/CLR como uma Tenant Ownership Housing Society (TOHS) nos termos da Lei. A Regra 10(1) e a Regra 4(e)(vii)(a) classificam explicitamente e fornecem taxas de registro para as Sociedades Habitacionais, incluindo as Tenant Ownership Housing Societies, que são definidas como sociedades em que a terra é mantida em regime de arrendamento ou de propriedade livre pela Sociedade, enquanto as casas são de propriedade dos membros. Esse arranjo é fundamental, pois reconhece e institucionaliza explicitamente a estrutura de propriedade dupla essencial para uma CLT: a cooperativa mantém o aspecto de terra comum por possuir a propriedade subjacente, enquanto os membros adquirem interesse legal e propriedade da estrutura habitacional construída sobre ela.
Para garantir a permanência e o benefício público essenciais à missão da CLT, a estrutura cooperativa permite a personalização de seu objetivo e dos critérios de associação por meio de seus estatutos. O Registrador tem autoridade para exigir que uma sociedade elabore estatutos relativos “aos objetos da sociedade” e “aos termos e qualificações para admissão de membros”. Esse poder regulatório permite a incorporação das principais características da CLT diretamente nos documentos constitutivos da cooperativa. Por exemplo, os estatutos podem determinar o objetivo principal de fornecer moradias permanentemente acessíveis e instituir critérios de elegibilidade com base na renda para associação. Além disso, os poderes do Registrador para aprovar ou modificar os estatutos garantem que medidas como a Fórmula de Valorização Limitada sejam legalmente vinculadas, restringindo, assim, o preço de revenda das unidades habitacionais para preservar a acessibilidade para futuros compradores de baixa renda.