India

Esta página de recursos consolida la literatura académica clave, los análisis políticos y los marcos legales que son fundamentales para comprender cómo pueden adaptarse y aplicarse los CLT en el contexto indio.

El Centro Internacional de Fideicomisos Comunitarios de la Tierra (ICCLT) se complace en anunciar la publicación del documento de trabajo “¿CLT para la India? Una exploración del modelo de fideicomiso de la tierra para las ciudades indias “por Mohd Yawar. Este estudio exploratorio, realizado como parte de la Iniciativa de Fideicomisos Comunitarios de la Tierra del Sur Global del ICCLT, explora el potencial de los Fideicomisos Comunitarios de la Tierra (CLT) como modelo alternativo de tenencia para las ciudades indias que se enfrentan a una inseguridad de tenencia y un desplazamiento generalizados. Este estudio proporciona un análisis jurídico en profundidad para evaluar la aplicabilidad y la viabilidad institucional de adaptar el modelo CLT dentro de los marcos jurídicos e institucionales existentes en India. El documento pretende ser un recurso fundamental para iniciar el diálogo y dar a conocer los CLT en la India. Al demostrar cómo se puede hacer operativo el modelo CLT, esta investigación pretende transformar el concepto de una idea abstracta en una opción práctica en el menú de la política de vivienda urbana india.

Recursos adicionales

Esta página de recursos consolida la literatura académica clave, los análisis políticos y los marcos jurídicos que son fundamentales para comprender cómo pueden adaptarse e implantarse las CLT en el contexto indio. Mediante el examen de documentos de referencia, leyes estatales sobre cooperativas y estudios de casos emergentes como el de la ciudad de Magarpatta, esta página de recursos ofrece una perspectiva exhaustiva de los fundamentos teóricos, los mecanismos de gobernanza y los retos prácticos que plantea la puesta en marcha de las CLT en el dinámico paisaje urbano de la India. Esta colección está dirigida a académicos, responsables políticos, profesionales y organizaciones de base que deseen explorar la gobernanza comunitaria de la tierra como medio para encontrar soluciones equitativas y duraderas en materia de vivienda.

Trabajos académicos

Título: Potencial institucional de las cooperativas de vivienda para hogares con bajos ingresos: El caso de la India
Autor: Sukumar Ganapati
Cita/Referencia: Sukumar, G. (2001). Potencial institucional de las cooperativas de vivienda para los hogares con bajos ingresos: El caso de la India. Hábitat Internacional, 25, 147-174
Enlace del artículo: https://www-sciencedirect-com.uaccess.univie.ac.at/science/article/pii/S0197397500000229

Resumen: Analizo el potencial institucional de las cooperativas de viviendas para cumplir los objetivos de vivienda de los hogares con bajos ingresos, utilizando tres ciudades indias (Mumbai, Chennai y Nueva Delhi) como base empírica. Propongo que hay dos dimensiones que afectan al potencial: (i) las características organizativas internas de la cooperativa y (ii) el contexto institucional externo. A nivel organizativo, aunque las cooperativas tienen ciertos beneficios inherentes para los hogares con bajos ingresos, se enfrentan a problemas de acción colectiva que deben superarse. Los beneficios potenciales varían según la forma de las cooperativas. A nivel institucional, la evolución de las cooperativas se establece tanto en el mercado local de la vivienda como en el marco institucional local. El marco institucional podría ayudar o dificultar la materialización de los beneficios potenciales en un mercado de la vivienda determinado, reduciendo o aumentando los costes de transacción de la formación y el funcionamiento de las cooperativas. En India, el contexto institucional nacional promovió las cooperativas como medio para los hogares con bajos ingresos. Sin embargo, estos hogares se han beneficiado en distinto grado en las tres ciudades. Mientras que las cooperativas han sido más eficaces en Bombay, lo han sido menos en Chennai y Nueva Delhi. El examen comparativo encierra tres lecciones para la política de vivienda. La primera lección es que tanto el mercado local de la vivienda como el marco institucional han influido en la forma y el funcionamiento de las cooperativas de vivienda. La segunda lección es que unos controles estatales mínimos ayudan a las cooperativas a desempeñar múltiples funciones. La tercera lección es que el desarrollo de una estructura institucional de apoyo a las cooperativas reduce los costes de transacción de su formación y funcionamiento, lo que redunda en beneficio de los hogares con bajos ingresos.

Descripción y relevancia para las CLT: El documento de G. Sukumar analiza el potencial institucional de las cooperativas de viviendas para alcanzar los objetivos de los hogares con bajos ingresos, utilizando Mumbai, Chennai y Nueva Delhi como casos de estudio. El análisis hace hincapié en dos dimensiones clave que afectan al éxito de las cooperativas: las características organizativas internas y el contexto institucional externo, que incluye el mercado local de la vivienda y el marco regulador. El estudio concluye que las cooperativas fueron más eficaces en Mumbai y menos en Chennai y Nueva Delhi. Las lecciones clave destacan que unos controles estatales mínimos ayudan a las cooperativas a desempeñar diversas funciones, y el desarrollo de estructuras institucionales de apoyo reduce los costes de transacción de su formación y funcionamiento.

Esta investigación es muy relevante para la viabilidad de los Fideicomisos Comunitarios de la Tierra (CLT) porque el marco de la sociedad/cooperativa registrada se identifica como un vehículo legal viable para poner a prueba los CLT en la India (Yawar, 2025). El documento identifica las Sociedades Cooperativas de Tenencia de la Vivienda como la forma más estable de cooperativa, que ofrece más perspectivas como herramienta política para los hogares con bajos ingresos. Esta forma, ejemplificada por la Tenant Ownership Housing Society de Mumbai, proporciona un modelo estructural directo para el mecanismo de doble propiedad del CLT, en el que la cooperativa posee el título legal del terreno y el miembro tiene derechos de ocupación de la unidad. Además, estas Cooperativas de Tenencia tienen la capacidad intrínseca de controlar la especulación limitando la capacidad de cada hogar de vender el terreno en el mercado abierto y compartiendo potencialmente los beneficios cuando se vende una unidad. Esta capacidad de institucionalizar las limitaciones a los beneficios especulativos es esencial para hacer realidad la misión del CLT de asequibilidad permanente. En Mumbai, esta tenencia cooperativa fue adaptada con éxito por las autoridades de vivienda pública y las ONG para los planes de regularización de barrios marginales, con el fin específico de impedir la “venta especulativa” entre los beneficiarios con bajos ingresos.

Título: Un siglo de evolución diferencial de las cooperativas de viviendas en Bombay y Chennai
Autor: Sukumar Ganapati
Cita/Referencia: Ganapati, S. (2008). Un Siglo de Evolución Diferencial de las Cooperativas de Vivienda en Bombay y Chennai. Estudios sobre la Vivienda, 23(3), 403-422.
Enlace al artículo: https://doi.org/10.1080/02673030802029982

Resumen: Desde su creación a principios del siglo XX, las trayectorias evolutivas de las cooperativas de viviendas han sido divergentes en Bombay y Chennai. Las cooperativas de vivienda de Bombay han sido principalmente cooperativas de Tenencia (es decir, de propiedad y gestión colectivas). En Chennai han sido principalmente cooperativas de Financiación (es decir, para conceder préstamos a los socios). Este documento realiza un análisis institucional comparativo de las dos ciudades para examinar la evolución divergente. El examen es importante para conocer las condiciones institucionales que permiten el florecimiento de las cooperativas. En este contexto, se examinan cuatro aspectos institucionales: el mercado local de la vivienda, las políticas locales de vivienda, el papel del gobierno estatal y las estructuras de apoyo institucional a las cooperativas.

Descripción y relevancia para las CLT: El artículo “Un siglo de evolución diferencial de las cooperativas de vivienda en Bombay y Chennai”, de Sukumar Ganapati, ofrece un análisis comparativo de cómo las cooperativas de vivienda evolucionaron de forma diferente en las antiguas provincias de Bombay y Madrás desde principios del siglo XX. En Bombay (Maharashtra), la forma dominante pasó a ser la cooperativa de tenencia, organizada para la propiedad y la gestión colectivas, que adquirió mayor importancia tras la independencia de la India. Incluían tipos de propiedad de inquilinos, en los que la cooperativa era propietaria de la tierra y los miembros arrendaban sus viviendas. En cambio, en Chennai (Tamil Nadu) surgieron sobre todo cooperativas financieras, centradas en conceder préstamos para la construcción y reparación de viviendas.

Este análisis histórico es muy relevante para la viabilidad de los fideicomisos comunitarios de la tierra (CLT) en India, porque el marco de la sociedad/cooperativa registrada se identifica como un vehículo viable para pilotar inicialmente los CLT (Yawar, 2025). El modelo de Sociedad de Viviendas en Propiedad de Inquilinos (TOHS), que prevalece en Mumbai, sirve de precursor legal y estructural directo, ya que refleja el principio básico de las CLT de doble propiedad: la cooperativa es propietaria colectiva del terreno, mientras que los miembros arriendan las viviendas. De forma crucial, el documento señala que a las cooperativas de Maharashtra se les concedió una mayor autonomía operativa, ya que la oficina del Registro adoptó un papel “asesor”. Esta autonomía es vital porque significa que la estructura cooperativa puede adaptarse con flexibilidad, permitiendo que las características específicas de las CLT, como las restricciones de reventa y los pactos de asequibilidad, se integren legalmente en los estatutos de la sociedad.

Título: La Historia de Magarpatta: Los agricultores construyen ciudades sostenibles
Autor: Satish Magar
Cita: Magar, S. (2011). La historia de Magarpatta: Los agricultores construyen ciudades sostenibles (Publicación Ocasional 31). Centro Internacional de la India.
Enlace al artículo: https://aws-static.iicdelhi.in/s3fs-public/2020-11/163615September192011_IIC%20Occasional%20Publication%2031.pdf

Descripción y relevancia para las CLT: La creación de Magarpatta City en Pune ilustra la aplicación práctica de la estructura de la Ley de Sociedades para la propiedad colectiva de tierras a gran escala, aunque sus objetivos fundamentales difieren del modelo de CLT. El proyecto se originó cuando unas 120 familias de agricultores, que actuaban como propietarios originales, se unieron para evitar que sus tierras fueran adquiridas por el gobierno o los promotores locales. Pusieron en común sus 430 acres de tierra y formaron la Magarpatta Township Development and Construction Company Limited (MTDCCL), convirtiéndose en accionistas proporcionales a sus posesiones. Este proyecto se basaba en un modelo de reparto de ingresos diseñado para convertir sus tierras en un “producto fino de valor añadido” y proporcionar rendimientos a perpetuidad.

La Ciudad de Magarpatta comparte características estructurales con las CLT al establecer una forma de gestión colectiva de la tierra. MTDCCL conservó la propiedad de la tierra, utilizando el arrendamiento a largo plazo para su extenso parque informático (Cybercity) con el fin de garantizar una fuente perpetua de ingresos para los agricultores accionistas, reflejando el principio de las CLT de mantener la tierra como un activo a largo plazo. Además, MTDCCL creó un Consejo Municipal para garantizar la participación de los residentes en la gestión de las actividades culturales y sociales. Sin embargo, la distinción clave es la misión: Magarpatta era una empresa con ánimo de lucro centrada en maximizar los beneficios. El modelo de reparto de los ingresos permitió a los accionistas recibir el beneficio de la revalorización, lo que llevó a un aumento del valor de más del 900% sólo en el valor del terreno entre 2000 y 2011. Esto contrasta directamente con la misión de la CLT de asequibilidad permanente y desmercantilización del suelo, que impone restricciones a la reventa para limitar la revalorización en beneficio de los futuros compradores con bajos ingresos.

Título: La Historia de Magarpatta: Los agricultores construyen ciudades sostenibles
Autor(es): Amit Gupta, Sucheta Dalal, Debashis Basu y Amita Joseph
Cita: Gupta, A., Dalal, S., Basu, D., & Joseph, A. (2012, noviembre). Ciudad de Magarpatta: Farmers Direct Investment (FDI) (Documento de trabajo n.º 384). Instituto Indio de Gestión de Bangalore.
Enlace al artículo: https://papers.ssrn.com/sol3/Delivery.cfm/SSRN_ID2179495_code1871889.pdf?abstractid=2179495&mirid=1&type=2

Resumen: La ciudad de Magarpatta abarca 430 acres de tierra que eran propiedad de unas 120 familias de agricultores con 800 personas. Estos agricultores se unieron para formar la Magarpatta Township Development and Construction Company Limited (MTDCCL) y desarrollaron la ciudad, realizando así su sueño de convertir sus tierras en un producto acabado de valor añadido que les proporcionara beneficios y rendimientos a perpetuidad. Satish Magar es el líder de facto del grupo por sus logros educativos, sus conexiones políticas, su mayor posesión de tierras y la confianza que la comunidad magar tiene en su liderazgo y en su capacidad para llevarlos colectivamente a un punto en el que todos ellos se beneficien colectivamente.

Magarpatta City se concibió como un municipio planificado integrado con múltiples zonas comerciales, barrios residenciales, escuelas, hospitales, centros comerciales, hoteles, restaurantes y zonas de recreo. Su diseño era contemporáneo y futurista, e incluía un parque informático de última generación llamado Cybercity, que ofrecía instalaciones internacionales a los principales gigantes informáticos del mundo. El hecho de estar rodeada de vegetación y de un entorno libre de contaminación ha aumentado el atractivo de la ciudad. La ciudad tiene sus propios sistemas de recogida de agua de lluvia, segregación de basuras y gestión de residuos, planta de biogás, lombricultura, vivero de plantas y calentamiento solar del agua, que crean un sistema autosostenible y garantizan una mayor mejora del medio ambiente. El núcleo de Magarpatta es un estilo de vida que consiste en ir andando al trabajo, a casa y al recreo. Todas estas instalaciones cuentan con un completo apoyo para el funcionamiento de una nueva infraestructura de tecnología de la información de vanguardia, respaldo eléctrico completo, amplio aparcamiento, estricta seguridad y estricto cumplimiento de las normas de seguridad contra incendios.

El caso describe el proceso por el que pasaron los agricultores para convertir la materia prima que poseían (la tierra) en un producto acabado, a saber, el municipio de Magarpatta. Ilustra los cambios que está experimentando el sector inmobiliario en India, las cuestiones relacionadas con la obtención de permisos gubernamentales para un municipio, la conceptualización, el diseño, la planificación y la construcción del municipio, la comercialización y la financiación del municipio, los beneficios que el municipio tuvo para los agricultores, los residentes, la ciudad de Pune, el entorno empresarial y el desarrollo de una organización que pueda llevar adelante el proceso de reproducir el éxito de este modelo de desarrollo inmobiliario.

Título: Enfoques políticos de la vivienda asequible en la India urbana
Autor(es): Equipo de Investigación del IIHS: Gautam Bhan, Geetika Anand, Swastik Harish. Autor colaborador: Prasad Shetty.
Cita: Bhan, G., Anand, G., Harish, S., & Shetty, P. (2014). Enfoques políticos de la vivienda asequible en la India urbana: Problemas y posibilidades (IIHS-RF Policy Paper Series: Urban Housing). Instituto Indio de Asentamientos Humanos.
Enlace al artículo: https://iihs.co.in/knowledge-gateway/wp-content/uploads/2015/08/iihs_rf_housing_reduced.pdf

Descripción y relevancia para las CLT: Este documento, publicado en 2014, se propone abordar los retos políticos críticos que obstaculizan el suministro de viviendas asequibles en las ciudades indias, centrándose en “prácticas, políticas y paradigmas realmente existentes”. La premisa central es que ni el Estado ni el mercado pueden proporcionar el parque necesario de viviendas asequibles a escala. Aborda sistemáticamente diez “dinámicas” que influyen en la vivienda urbana, que abarcan los derechos legales, la escasez de suelo, los fallos de planificación y los problemas de financiación. De forma crucial para el modelo de fideicomiso de la tierra comunitario (CLT), el documento aborda la “Dinámica 3: Los títulos podrían aburguesar, pero las restricciones pueden distorsionar”. Esta dinámica enmarca el principal reto al que se enfrenta cualquier intervención en materia de vivienda asequible: cómo garantizar la tenencia a los residentes con bajos ingresos sin permitir que el valor del activo se revalorice desmesuradamente, provocando la reventa y el consiguiente desplazamiento inducido por el mercado.

Aunque en el texto no se utilizan los términos específicos “fideicomiso de la tierra comunitario” o “reserva de la tierra comunitaria”, las soluciones políticas recomendadas están conceptualmente alineadas con los mecanismos de asequibilidad perpetua que definen los CLT. El documento sugiere explícitamente que la titularidad comunitaria o cooperativa representa un “término medio” entre la propiedad individual (que corre el riesgo de reventa inmediata a precios de mercado elevados) y el control estatal excesivamente restrictivo (que distorsiona el mercado). Este modelo está diseñado para regular el intercambio restringiendo la venta a hogares de estatus socioeconómico similar, evitando eficazmente el desplazamiento y manteniendo la vivienda asequible para el grupo objetivo a perpetuidad. Este mecanismo, en el que la comunidad ostenta el derecho de propiedad y restringe la revalorización, refleja la función principal de una fórmula de arrendamiento y reventa de viviendas CLT. El documento cita el exitoso plan de Baan Mankong en Tailandia, y señala que sus proyectos de mejora están estructurados en torno a arrendamientos comunitarios, precisamente para evitar el desplazamiento basado en el mercado y proporcionar al mismo tiempo una tenencia segura.

Además, el documento aborda la necesidad fundamental de asegurar el suministro de terrenos y garantizar la protección jurídica, que son requisitos previos esenciales para que los CLT puedan funcionar. Contrarresta la afirmación popular de la escasez de suelo señalando que una proporción significativa del suelo ocupado por los asentamientos informales es de titularidad pública, a menudo de Organismos Locales Urbanos (ULB). Sugiere aprovechar este suelo público mediante intervenciones como la conversión de los terrenos ocupados en “alquileres sociales”, en los que el ULB actúa como arrendador, obteniendo ingresos al tiempo que proporciona una tenencia segura. Legalmente, el documento aboga por la institucionalización de la Zonificación Inclusiva, recomendando la creación de instrumentos similares a la Zona Especial de Interés Social (ZEIS) utilizada en Brasil. El enfoque de la ZEIS utiliza la zonificación para marcar terrenos de interés social y público, protegiendo explícitamente los asentamientos informales de los desalojos forzosos y garantizando que los terrenos sigan siendo accesibles para la regularización y la vivienda para personas con bajos ingresos. Al promover políticas obligatorias de reserva de tierras (como las de Rajastán), la concesión de títulos de propiedad a las comunidades y la protección jurídica contra los desplazamientos, el documento establece el entorno político necesario, incluidos los marcos jurídico, institucional y de uso de la tierra,

Título: Reservas Comunitarias de Tierras
Autor: Shirish B. Patel
Cita/Referencia: Shirish B. Patel (2015). Reservas Comunitarias de Tierras. Semanario Económico y Político, Vol. 50, nº 46-47, pp. 21-23.
Enlace al artículo: https://www.cooperative-individualism.org/patel-shirish_community-land-reserves-2015-nov.pdf

Resumen: Las Reservas Comunitarias de Tierras (llamadas Community Land Trusts en EEUU) existen en todo el mundo desde hace más de 40 años. Son organizaciones sin ánimo de lucro cuya misión es proporcionar viviendas asequibles a grupos de bajos ingresos, para siempre. Alguien pone en marcha una donando un terreno. La organización retira del mercado el terreno donado para mantenerlo en fideicomiso para siempre. La propiedad del terreno sigue siendo de la organización, que no puede venderlo. Las parcelas individuales se entregan a los propietarios, que construyen en ellas y son propietarios de la construcción, pero no del terreno. En la reventa, el propietario recupera el coste de su construcción, ajustado al valor actual, pero no la revalorización del terreno. Como resultado, el nuevo ocupante también puede conseguir una vivienda a un precio asequible, porque no está gravada por el valor del suelo. Para el éxito son fundamentales el formato de gobierno de la organización y la fórmula de reventa.

Descripción y relevancia para las CLT: El artículo de Patel Reservas Comunitarias de Tierras es el primer documento publicado que introduce y adapta el concepto de fideicomiso comunitario de la tierra al contexto indio. Propone las Reservas Comunitarias de Tierras (CLR) como mecanismo para separar la propiedad de la tierra de la propiedad de los edificios, garantizando que la vivienda siga siendo asequible de forma permanente. En este modelo, una organización sin ánimo de lucro es propietaria del terreno y lo arrienda a los residentes, que son los propietarios de las estructuras. En la reventa, los residentes sólo recuperan el coste del edificio ajustado a la inflación, mientras que la revalorización del terreno se retiene en el fideicomiso comunitario.

Patel esboza un sistema de gobierno tripartito compuesto por residentes, miembros de la comunidad y funcionarios públicos para garantizar la equidad, la participación y la transparencia. También explica cómo los CLR podrían registrarse como empresas sin ánimo de lucro de la Sección 8 con arreglo a la legislación india, operando a través de la legislación existente en materia de vivienda y planificación.

Este artículo constituye el primer debate teórico y político sobre los CLT en India. Sienta las bases para adaptar los principios del CLT a los marcos jurídicos indios y a los retos del desarrollo urbano. El modelo de CLR de Patel ofrece una vía práctica para combinar la seguridad de la tenencia, la asequibilidad y la gobernanza comunitaria, lo que lo convierte en una referencia fundamental para cualquier debate sobre CLT en la India.

Leyes pertinentes

Enlaces

Descripción y relevancia para las CLT: La viabilidad de implantar fideicomisos de la tierra comunitarios (CLT) puede analizarse sustancialmente a través de la lente de las Normas de Sociedades Cooperativas de Delhi de 2007 (Normas de Delhi). Este marco jurídico es especialmente relevante porque ya institucionaliza el concepto de tenencia colectiva de la propiedad y establece mecanismos de gobernanza comunal y ejecución financiera, todos ellos pilares esenciales del modelo de CLT.

El vínculo fundamental para el modelo CLT se encuentra en las normas sobre Sociedades Cooperativas de Viviendas. Esta clasificación da cabida directamente al principio básico de CLT de doble propiedad y preservación del terreno común. Mientras que la sociedad posee colectivamente la titularidad del terreno, garantizando que permanezca fuera del mercado especulativo, a los miembros se les conceden derechos de ocupación seguros sobre sus unidades de vivienda. La estructura definida en el Reglamento de Delhi, que dedica el Capítulo IX a las “DISPOSICIONES ESPECIALES PARA LAS SOCIEDADES COOPERATIVAS DE VIVIENDA”, ordena la gestión colectiva de los activos, las reparaciones y el mantenimiento de las “zonas e instalaciones comunes”, lo que confirma el papel de la sociedad como administradora perpetua del terreno.

Para funcionar eficazmente como una CLT orientada a la asequibilidad perpetua, una cooperativa debe imponer controles sobre quién puede afiliarse y cómo se revende la propiedad. Las Normas de Delhi lo facilitan mediante el requisito de que los objetivos de la sociedad y las cualificaciones de los miembros deben ser aprobados por el Registrador. Este requisito permite incorporar una Fórmula de Apreciación Limitada y criterios de elegibilidad basados en los ingresos directamente en los estatutos de la cooperativa, lo que garantiza que la afiliación esté restringida a la población objetivo con bajos ingresos y que los precios de reventa futuros sigan siendo asequibles. Las normas también establecen requisitos estrictos sobre la descalificación de los miembros, prohibiendo la afiliación a quienes ya posean una propiedad en Delhi, lo que constituye un poderoso mecanismo contra la especulación, vital para el espíritu de la CLT.

Además, el marco legal garantiza la viabilidad financiera y la exigibilidad necesarias para una organización de CLT duradera. Las Normas contienen mecanismos sólidos para el cobro de las cuotas, que permiten a las sociedades cooperativas de viviendas recuperar los gastos y los atrasos de las cuotas como “atrasos de los ingresos de la tierra” mediante un certificado concedido por el Registrador. Este poder de ejecución específico es primordial, ya que garantiza que se pueda mantener el fondo de mantenimiento perpetuo del terreno y las instalaciones comunes, apoyando así la misión a largo plazo de la CLT. Al estructurar legalmente la propiedad colectiva y regular el interés privado mediante mandatos financieros y de gobernanza exigibles, las Normas de Delhi proporcionan un modelo sólido para implantar y ampliar las CLT en la Delhi urbana.

Ley de fideicomisos indios de 1882: https://drive.google.com/file/d/14a9gTRYxsHGRQOpDS7S9bzFqPdROvXlN/view?usp=sharing

Ley de Sociedades de 2013: https://drive.google.com/file/d/13QPjZo1roP8kbM71_VhrElvm0nS5R7zL/view?usp=sharing

Ley de Registro de Sociedades de 1860: https://drive.google.com/file/d/1iMkFzFHYCkDHp7DZTvkt4WquuEAj34kk/view?usp=sharing

Descripción y relevancia para las CLT: El documento de Mohd Yawar (2025) explora el potencial para establecer fideicomisos de la tierra comunitarios (CLT) en India utilizando los marcos jurídicos existentes en el país, y concluye que hay tres entidades jurídicas principales que pueden servir como estructuras organizativas: los fideicomisos benéficos, las empresas de la Sección 8 (según la Ley de Empresas de 2013) y las sociedades registradas (según la Ley de Registro de Sociedades de 1860). Basándose en una evaluación de los requisitos democráticos inherentes al modelo de CLT, la investigación identifica el modelo de sociedad registrada (incluidas las sociedades cooperativas de viviendas) como el vehículo más viable para pilotar inicialmente los CLT en India. Este marco es muy compatible con la estructura de gobierno democrático de las CLT, ya que permite la participación de los miembros, la autonomía y el establecimiento flexible de las normas necesarias para los proyectos de base. Por el contrario, el modelo de empresa de la Sección 8, aunque ofrece una gran credibilidad institucional, se considera apropiado para las CLT bien establecidas, que operan a gran escala o que requieren amplias asociaciones con agentes gubernamentales e internacionales.

La tabla y el resumen detallado siguientes comparan la eficacia de utilizar un fideicomiso benéfico público, una empresa de la Sección 8 o una sociedad/cooperativa registrada como vehículo legal para establecer un fideicomiso de la tierra comunitario (CLT) en la India.

Función	Fideicomiso (Ley de Fideicomisos Indios de 1882)	Sección 8 Empresa (Ley de Sociedades, 2013)	Sociedad Registrada/Cooperativa (Ley de Registro de Sociedades de 1860 y Leyes de Cooperativas)
Ley aplicable y finalidad	La Ley india de fideicomisos de 1882 regula los fideicomisos privados (las leyes estatales regulan los fideicomisos públicos). Un “fideicomiso” es una obligación anexa a la propiedad de bienes, derivada de la confianza depositada en beneficio de un “beneficiario”. La finalidad debe ser lícita.	Ley de Sociedades de 2013. Se establecen con fines benéficos o sin ánimo de lucro; está prohibida la distribución de beneficios y deben cumplir las normas estatutarias de información.	Ley de Registro de Sociedades de 1860. Constituidas con fines literarios, científicos o benéficos, o para promover el bienestar general de los miembros.
Núcleo CLT Alineación	Seguridad jurídica moderada, pero la estructura de gobierno entra en conflicto con los principios democráticos de CLT.	Gran credibilidad institucional, adecuada para asociaciones a gran escala, pero una estructura de gobierno rígida y a menudo sobrecargada de altos cargos.	La más viable: Altamente flexible, estructuralmente democrático y fácilmente adaptable al control comunitario de base.
Gobernanza y Democracia	Alineación débil. Los fideicomisarios suelen ser nombrados, con carácter fiduciario. La gobernanza es jerárquica, siguiendo las directrices del autor del fideicomiso. El margen para la participación democrática de la comunidad es limitado.	Alineación débil. Gobernada por directores y personal directivo clave. La estructura corre el riesgo de ser distante y burocrática. La toma de decisiones requiere resoluciones ordinarias o especiales.	Fuerte alineación. Gestionada por un órgano de gobierno elegido por los miembros en general. Altamente compatible con el modelo participativo de CLT. La Sociedad demanda o es demandada en nombre del funcionario designado, según determinen las normas.
Perpetuidad y tenencia de la tierra	Capacidad sólida. El terreno (“propiedad fiduciaria”) queda en manos del fideicomisario a perpetuidad. Sin embargo, si sólo hay un beneficiario competente, éste puede exigir al fideicomisario que le transfiera la propiedad fiduciaria inmediatamente, lo que supone un riesgo fundamental para la tenencia perpetua de la tierra.	Capacidad sólida. Puede poseer terrenos a perpetuidad. Debe presentar detalles de todas las cargas o cargas flotantes que afecten a la propiedad.	Capacidad fuerte. Puede poseer tierras en nombre propio. En caso de disolución, ningún miembro recibe beneficios, y los activos deben transferirse a otra sociedad con objetivos similares. Los estatutos pueden exigir votaciones por mayoría absoluta para la disolución.
Flexibilidad operativa	Rígidos. Los fideicomisarios deben atenerse estrictamente al instrumento fiduciario. La delegación de funciones discrecionales está restringida. Por lo general, los fideicomisarios no pueden obtener beneficios económicos.	Burocrática. La creación es intensiva en procedimientos, ya que exige el cumplimiento de amplias normas para los estados financieros, las auditorías y la modificación de los estatutos/memorándum.	Gran flexibilidad. Los estatutos pueden adaptarse para incorporar los principios de las CLT, como las restricciones a la reventa y las fórmulas de revalorización limitada. Las sociedades están explícitamente habilitadas para alterar, ampliar o restringir sus fines.
Responsabilidad	Los fideicomisarios son personalmente responsables de reparar cualquier pérdida derivada de un incumplimiento del fideicomiso. La responsabilidad suele ser ilimitada. Los cofideicomisarios son responsables solidarios si uno permite el incumplimiento del otro.	Los administradores y directivos están sujetos a elevadas sanciones y multas por incumplimiento. La responsabilidad general es limitada. Existen sanciones por fraude.	Debe llevar una contabilidad regular y someterse a una auditoría anual. El Registrador está facultado para inspeccionar los registros y embargar las cuentas si es necesario. Responsabilidad por devengo de sanciones conforme a los estatutos.

Enlaces

Descripción y relevancia para las CLT: La viabilidad de implantar fideicomisos comunitarios de la tierra (CLT) o reservas comunitarias de la tierra (CLR) en la India se basa en gran medida en el marco existente de leyes cooperativas estatales, concretamente en los principios incluidos en la Ley de Sociedades Cooperativas de Maharashtra de 1960 (la Ley) y las Normas correspondientes de 1961 (las Normas). La relevancia de estas leyes radica en su capacidad para dar cabida a los requisitos legales fundamentales del modelo de CLT, en particular en lo relativo a la propiedad colectiva perpetua de la tierra y la aplicación de restricciones de asequibilidad.

La relevancia fundamental se establece clasificando una posible CLT/CLR como Sociedad de Viviendas en Propiedad de Inquilinos (TOHS) según la Ley. La Regla 10(1) y la Regla 4(e)(vii)(a) clasifican explícitamente y prevén tasas de registro para las Sociedades de Viviendas, incluidas las Sociedades de Viviendas en Propiedad de los Inquilinos, que se definen como sociedades en las que el terreno es propiedad de la Sociedad, ya sea en régimen de arrendamiento o de propiedad libre, mientras que las viviendas son propiedad de los miembros. Este acuerdo es fundamental, ya que reconoce e institucionaliza explícitamente la estructura de doble propiedad esencial para una CLT: la cooperativa conserva el aspecto de terreno común al poseer la propiedad subyacente, mientras que los miembros adquieren el interés legal y la propiedad de la estructura de la vivienda construida sobre él.

Para garantizar la permanencia y el beneficio público fundamentales para la misión de la CLT, el marco cooperativo permite personalizar su finalidad y los criterios de afiliación mediante sus estatutos. El Registrador tiene autoridad para exigir a una sociedad que elabore estatutos relativos a “los objetivos de la sociedad” y “los términos y requisitos para la admisión de socios”. Este poder regulador permite incorporar características clave de las CLT directamente en los documentos constitutivos de la cooperativa. Por ejemplo, los estatutos pueden establecer el objetivo principal de proporcionar viviendas asequibles de forma permanente e instituir criterios de admisión de socios basados en los ingresos. Además, los poderes del Registrador para aprobar o modificar los estatutos garantizan que medidas como la Fórmula de Revalorización Limitada sean legalmente vinculantes, restringiendo así el precio de reventa de las viviendas para preservar la asequibilidad para futuros compradores con bajos ingresos.