Essas seções foram extraídas de um documento de trabalho do Lincoln Institute of Land Policy. Elas descrevem os diferentes métodos para garantir e proteger a posse da terra para a produção urbana de alimentos e terminam com uma tabela comparativa.
Propriedade de taxa simples
A propriedade simples permite que um CLT detenha o maior número de “paus” no conjunto de direitos de propriedade e oferece um alto nível de segurança da terra, desde que todos os pagamentos de hipoteca e obrigações fiscais sejam cumpridos. Nas áreas urbanas, as áreas agrícolas geralmente estão localizadas em lotes vagos, onde as responsabilidades de propriedade podem ser contestadas e a segurança de longo prazo pode ser incerta. Nessas circunstâncias, a propriedade simples é geralmente considerada a forma mais duradoura de isolar a terra das forças especulativas dos mercados imobiliários e garantir a propriedade para uso comunitário.
Alguns CLTs optam por se concentrar na aquisição de terras por meio de propriedade simples, mas decidem não desenvolver conhecimentos agrícolas internos para apoio programático ou produção agrícola direta. Por exemplo, no início da década de 1990, a Durham Community Land Trustees, em Durham, Carolina do Norte, adquiriu uma propriedade que incluía um pequeno lote não conforme que a associação de moradores local defendeu para se tornar uma horta comunitária. Hoje, o Durham Community Land Trustees continua a deter a propriedade do local da horta comunitária, mas a associação de moradores administra todas as responsabilidades programáticas e de cultivo, inclusive o pagamento de taxas de serviços públicos.
Um arranjo semelhante é visto na Dudley Greenhouse em Roxbury, MA. Orientada pela contribuição da comunidade, a Dudley Neighbors, Incorporated (DNI) transformou o local contaminado de uma antiga garagem de automóveis em uma estufa de 10.000 pés quadrados que funciona como uma fazenda comercial e um espaço de cultivo comunitário. A DNI assegurou a terra por meio de uma propriedade simples e aluga a estufa por um valor nominal a uma organização sem fins lucrativos baseada em alimentos que cuida da programação agrícola e da manutenção da estrutura da estufa. Harry Smith, Diretor de Sustentabilidade e Desenvolvimento Econômico da DNI, observou os benefícios desse acordo: “Cultivar alimentos é uma coisa totalmente diferente, e não queremos assumir esse papel. Isso está de acordo com nossa crença de que devemos fazer as coisas em que somos bons, e fazê-las bem. E não devemos fazer as coisas em que não somos bons.”
As áreas de agricultura urbana podem ser caras para serem adquiridas e mantidas como propriedade simples. Alguns CLTs reduziram seus custos integrando a agricultura urbana a projetos de desenvolvimento maiores. O Madison Area Community Land Trust utilizou essa estratégia no projeto Troy Gardens em Madison, Wisconsin. O Troy Gardens incorpora diversos usos da terra em seu terreno de 31 acres. Cinco acres contêm habitações de renda mista, enquanto 26 acres são reservados para uma horta comunitária, uma fazenda de agricultura apoiada pela comunidade e áreas de conservação. O Madison Area CLT estruturou o projeto de modo que todo o local (inclusive as terras agrícolas) se qualificasse para o financiamento federal de subsídios do HUD.5 Assim, ao combinar metas de habitação, agricultura e conservação, o Madison Area CLT conseguiu comprar uma grande área de terra em um mercado urbano caro e garantir mais de 75% da terra para fins agrícolas e de conservação.
A Church Community Housing Corporation (CCHC) usou uma abordagem parecida ao desenvolver o Sandywoods Farms em Tiverton, Rhode Island. Em 2004, o dono de uma fazenda de baixa intensidade com 174 acres procurou a prefeitura de Tiverton com a ideia de transformar o local em uma comunidade artística rural. A prefeitura levou o projeto à CCHC, que concordou em desenvolver o local para atingir as metas de planejamento abrangente da cidade: preservar áreas verdes, manter o caráter rural, criar moradias a preços acessíveis e apoiar a comunidade artística local. Brigid Ryan, gerente sênior de projetos da CCHC, comentou: “Não queríamos nos limitar apenas à construção de moradias se isso não fosse o melhor uso para a comunidade nesse local. Então, adotamos uma visão mais ampla e pensamos: ‘Essa é uma oportunidade. É um terreno enorme; o que podemos fazer com ele?’” O Sandywoods Farms usa uma abordagem de desenvolvimento agrupado, com 24 lotes para compra a preços de mercado, além de 50 unidades de moradia própria acessível e de aluguel em 26 acres. Outros 97 acres foram transferidos para um fundo de preservação de terras para fins de conservação ecológica. A área restante foi destinada à preservação de terras agrícolas e à criação de uma horta comunitária, um pomar, galerias de arte e uma cozinha comercial.
O Sawmill Community Land Trust em Albuquerque, Novo México, ilustra outro exemplo de uma abordagem de desenvolvimento integrado. Em 1999, o Sawmill CLT ganhou uma licitação de desenvolvimento da cidade de Albuquerque para planejar e reformar uma área de 27 acres, que inclui moradias populares, desenvolvimento econômico e uma futura horta comunitária. A capacidade do Sawmill CLT de garantir terras para agricultura urbana por meio da propriedade simples foi fortalecida pelo apoio do governo ao projeto de desenvolvimento abrangente. Nesse caso, a cidade manteve a propriedade da parcela da futura horta comunitária até que o CLT esteja pronto para desenvolvê-la.
Embora um TTC possa usar a propriedade simples para garantir o acesso à terra, o uso contínuo da terra para fins agrícolas não é garantido. Presumindo que não sejam impostas restrições externas ao uso da terra, um TTC pode mudar a programação de uma terra com taxa simples de agricultura urbana para outros usos, como moradia. Nessas situações, o processo do CLT para a tomada de decisões com base na comunidade é fundamental. Mesmo quando a terra é restrita a usos agrícolas, por exemplo, por meio de restrições de escritura, a posse segura para os produtores não é garantida. O direito individual do agricultor de cultivar um lote ano após ano não é garantido pela propriedade simples da terra pelo CLT, mas depende das relações informais e contratuais entre o CLT e o agricultor. No entanto, a propriedade simples pode ser um arranjo de posse eficaz para que os CLTs garantam a terra, mas esse arranjo pode ser impraticável, dados os custos de aquisição de terras urbanas e os custos de manutenção (dependendo da tributação local sobre a propriedade). Por esses motivos, acordos alternativos de posse também têm sido usados por CLTs que buscam garantir terras.
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Arrendamentos de terrenos
Os arrendamentos de terras são um segundo acordo de posse usado pelos CLTs para garantir terras. Um CLT pode ser o locador ou o locatário em um arrendamento de terras agrícolas. Às vezes, o CLT pode ser o proprietário da terra, arrendando-a a uma entidade externa para administrar a programação agrícola, conforme ilustrado pelo projeto Troy Gardens do CLT da área de Madison. Como alternativa, o CLT pode arrendar a terra de uma entidade externa detentora do título. O Southside Community Land Trust, por exemplo, atua como arrendador e arrendatário em uma fazenda rural de 20 acres em Cranston, Rhode Island.
Um arrendamento de terras pode oferecer segurança de terras agrícolas comparável à propriedade simples, embora dependa da duração e dos termos do arrendamento. Por exemplo, um arrendamento de 99 anos com padrões de desempenho pouco claros pode colocar o arrendatário em risco de rescisão arbitrária. Da mesma forma, a falta de clareza pode colocar o arrendador em risco de não conseguir retomar a propriedade se a terra for retirada do uso agrícola. Como no caso do Modelo de Arrendamento de Terras da National Community Land Trust Network para habitação, os arrendamentos agrícolas de longo prazo são consideravelmente mais complexos do que os arrendamentos de curto prazo. Eles devem incluir termos rigorosos para padrões de desempenho, condições de renovação, sucessão e cessão do arrendador e a definição de uma taxa de arrendamento que equilibre os interesses do arrendador e do arrendatário. Portanto, os contratos de arrendamento de longo prazo podem ser difíceis de elaborar e implementar, especialmente na ausência de um modelo de contrato de arrendamento agrícola urbano CLT.
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Restrições de escritura
As restrições de escritura (também conhecidas como “convênios de escritura” ou “convênios restritivos”) são uma ferramenta comum para impor limitações ao uso da terra e são frequentemente exigidas pelos financiadores.7 Os financiadores são motivados a monitorar essas restrições para proteger seus investimentos, e os beneficiários de financiamento são motivados a cumprir as restrições para evitar o pagamento de subsídios ou empréstimos. Os beneficiários também querem manter a boa reputação para futuras oportunidades de financiamento. Por exemplo, o Madison Area CLT foi obrigado a conceder uma restrição de escritura à cidade como condição para financiar a parcela de conservação de 26 acres em Troy Gardens, restringindo o uso da terra exclusivamente para conservação e agricultura. O não cumprimento dos termos da restrição de escritura provocaria o reembolso imediato de todos os fundos de subsídio fornecidos pela cidade de Madison.
Embora uma restrição de escritura possa ser eficaz para garantir que a terra seja restrita a determinados usos (nesse caso, agrícolas), ela não oferece necessariamente segurança de posse para o produtor ou fazendeiro. Além disso, a eficácia das restrições de escritura depende de sua aplicação pelo agente administrador. Os riscos de não conformidade com as restrições são mais altos no momento da transferência do título, seja por desatenção da empresa de títulos ou por desconsideração do comprador e do vendedor.
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Servidões
As servidões de conservação são restrições voluntárias que limitam permanentemente os tipos de usos permitidos na terra. Elas são mantidas por entidades externas ao titular. Esses acordos são frequentemente usados como uma ferramenta de planejamento tributário. Um proprietário de terras concede uma servidão a uma entidade pública ou privada sem fins lucrativos e se compromete a conservar a terra em troca de uma dedução fiscal proporcional à diminuição do valor da propriedade. Esses acordos podem oferecer um nível de segurança de terra semelhante ao das restrições de escritura e, em alguns casos, podem se aproximar da segurança da propriedade simples. Embora as servidões de conservação sejam mais comuns em ambientes rurais, também existem aplicações urbanas. Em Baltimore, Maryland, um proprietário de terras privado concedeu uma servidão de conservação à Neighborspace (um fundo de terras) no local de uma horta comunitária existente em troca de deduções de impostos federais. Acordos como esse também podem reduzir a carga de gerenciamento do proprietário, pois o destinatário da servidão geralmente fornece serviços de administração de terras como parte da troca.
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Tabela de resumo
| ACORDO DE POSSE | EXEMPLOS DE ORGANIZAÇÕES | VANTAGENS | DESVANTAGENS |
| Taxa simples | CCHC, DNI, Durham CLT, Madison Area CLT, Sawmill CLT, Southside CLT | segurança de longo prazo | custo de aquisição, tributação da propriedade, obrigações de gerenciamento |
| Aluguel de terreno | Athens Land Trust, Madison Area CLT, Southside CLT | baixo custo, alto nível de controle | complexidade jurídica, custos de transação |
| Restrições de escritura | CLT da Região de Madison | de baixo custo, garante o uso agrícola | aplicabilidade |
| Servidão | CLT da Região de Madison | de baixo custo, garante o uso agrícola | custos de transação |