Ces passages sont extraits d’un document de travail du Lincoln Institute of Land Policy. Ils décrivent les différentes méthodes permettant de garantir et de protéger les droits fonciers pour la production alimentaire urbaine, et se terminent par un tableau les comparant.
Propriété en fief simple
La propriété en fief simple permet à un CLT de détenir le plus grand nombre de « bâtons » dans le faisceau de droits de propriété et offre un niveau élevé de sécurité foncière, tant que tous les paiements hypothécaires et les obligations fiscales sont respectés. Dans les zones urbaines, les sites agricoles sont souvent situés sur des terrains vagues, où les responsabilités en matière de propriété peuvent être contestées et où la sécurité à long terme peut être incertaine. Dans de telles circonstances, la propriété en fief simple est souvent considérée comme le moyen le plus durable d’isoler la terre des forces spéculatives des marchés immobiliers et de sécuriser la propriété pour l’usage de la communauté.
Certains CLT choisissent de se concentrer sur l’acquisition de terres en pleine propriété, mais décident de ne pas développer d’expertise agricole interne pour le soutien des programmes ou la production agricole directe. Par exemple, au début des années 1990, le Durham Community Land Trustees de Dur ham, en Caroline du Nord, a acheté une propriété qui comprenait un petit terrain non conforme que l’association de quartier locale a préconisé de transformer en jardin communautaire. Aujourd’hui, le CLT de Durham continue de détenir le titre de propriété du site du jardin communautaire, mais l’association de quartier gère toutes les responsabilités liées au programme et à la culture, y compris le paiement des frais de services publics.
La serre de Dudley, à Roxbury (MA), présente une configuration similaire. S’appuyant sur l’avis de la communauté, Dudley Neighbors, Incorporated (DNI) a réaménagé le site contaminé d’un ancien garage automobile en une serre de 10 000 pieds carrés qui fonctionne à la fois comme une exploitation agricole commerciale et comme un espace de culture communautaire. DNI a obtenu le terrain en pleine propriété et loue la serre pour un montant symbolique à une organisation à but non lucratif axée sur l’alimentation qui s’occupe de la programmation agricole et de l’entretien de la structure de la serre. Harry Smith, directeur de la durabilité et du développement économique à DNI, a souligné les avantages de cet arrangement : « Produire de la nourriture est une chose tout à fait différente, et nous ne cherchons pas à jouer ce rôle. Cela va de pair avec notre conviction que nous devrions faire les choses que nous savons faire, et les faire bien. Et nous ne devrions pas faire les choses pour lesquelles nous ne sommes pas bons ».
Les sites d’agriculture urbaine peuvent être coûteux à acquérir et à détenir en pleine propriété. Certains CLT ont réduit leurs coûts en intégrant l’agriculture urbaine dans des projets de développement plus importants. Le Madison Area Community Land Trust a utilisé cette stratégie dans le cadre du projet Troy Gardens à Madison, dans le Wisconsin. Troy Gardens incorpore diverses utilisations des terres sur son site de 31 acres. Cinq acres sont consacrés à des logements collectifs à revenus mixtes, tandis que 26 acres sont réservés à un jardin communautaire, à une ferme d’agriculture soutenue par la communauté et à des zones de conservation. Le Madison Area CLT a structuré le projet de manière à ce que l’ensemble du site (y compris les terres agricoles) soit éligible aux subventions fédérales du HUD.5 Ainsi, en combinant les objectifs de logement, d’agriculture et de conservation, le Madison Area CLT a été en mesure d’acheter une grande parcelle de terrain dans un marché urbain coûteux et de garantir plus de 75 % des terres à des fins agricoles et de conservation.
La Church Community Housing Corporation (CCHC) a adopté une approche similaire pour le développement de Sandywoods Farms à Tiverton, dans le Rhode Island. En 2004, le propriétaire d’une exploitation agricole de faible intensité, d’une superficie de 174 acres, a contacté la ville de Tiverton avec pour projet de transformer le site en une communauté artistique rurale. La ville a soumis le projet à la CCHC, qui a accepté d’aménager le site afin de répondre aux objectifs globaux d’urbanisme de la ville : préserver les espaces verts, maintenir le caractère rural, créer des logements abordables et soutenir la communauté artistique locale. Brigid Ryan, cheffe de projet senior au CCHC, a déclaré : « Nous ne voulions pas nous limiter à la construction de logements si celle-ci ne constituait pas la meilleure utilisation possible pour la communauté à cet emplacement. Nous avons donc adopté une vision plus large et nous nous sommes dit qu’il s’agissait d’une opportunité. C’est une immense parcelle de terrain ; que pouvons-nous en faire ? » Sandywoods Farms repose sur une approche d’aménagement groupé, comprenant 24 lots destinés à l’accession à la propriété au prix du marché, ainsi que 50 logements abordables, tant en accession qu’en location, répartis sur 26 acres. 97 acres supplémentaires ont été cédés à une association de préservation des terres à des fins de conservation écologique. La superficie restante a été consacrée à la préservation des terres agricoles et à la création d’un jardin communautaire, d’un verger, de galeries d’art et d’une cuisine professionnelle.
Le Sawmill Community Land Trust d’Albuquerque, au Nouveau-Mexique, est un autre exemple d’approche intégrée du développement. En 1999, le Sawmill CLT a remporté un appel d’offres de la ville d’Albuquerque pour la planification et le réaménagement d’un site de 27 acres, qui comprend des logements abordables, un développement économique et un futur jardin communautaire. La capacité du Sawmill CLT à obtenir des terres agricoles urbaines par le biais de la propriété en fief simple a été renforcée par le soutien des pouvoirs publics au projet de développement global. Dans ce cas, la ville est restée propriétaire de la parcelle du futur jardin communautaire jusqu’à ce que le CLT soit prêt à l’aménager.
Bien qu’un CLT puisse utiliser la propriété en fief simple pour garantir l’accès à la terre, l’utilisation continue de la terre à des fins agricoles n’est pas garantie. En supposant que des restrictions externes ne soient pas imposées à l’utilisation des terres, un CLT peut modifier la programmation des terres en fief simple pour passer de l’agriculture urbaine à d’autres utilisations, telles que le logement. Dans de telles situations, le processus de prise de décision communautaire du CLT est essentiel. Même lorsque les terres sont réservées à des usages agricoles, par exemple par le biais de restrictions imposées par l’acte de propriété, la sécurité d’occupation pour les cultivateurs n’est pas assurée. Le droit du cultivateur individuel d’exploiter une parcelle année après année n’est pas garanti par la propriété en fief simple du CLT, mais dépend des relations informelles et contractuelles entre le CLT et le cultivateur. Néanmoins, la propriété en fief simple peut être un mode d’occupation efficace pour les CLT afin de sécuriser les terres, mais ce mode d’occupation peut s’avérer peu pratique étant donné les coûts d’acquisition des terres urbaines et les coûts de détention (en fonction de la fiscalité locale sur la propriété). Pour ces raisons, les CLT ont également eu recours à d’autres modes d’occupation pour sécuriser leurs terres.
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Baux fonciers
Les baux fonciers sont un deuxième mode de tenure utilisé par les CLT pour sécuriser les terres. Un CLT peut être le bailleur ou le preneur d’un bail agricole. Parfois, le CLT peut être le propriétaire foncier et louer des terres à une entité externe pour gérer des programmes agricoles, comme l’illustre le projet Troy Gardens du Madison Area CLT. Le CLT peut également louer des terres à une entité externe détentrice du titre de propriété. Le Southside Community Land Trust, par exemple, est à la fois bailleur et locataire d’une ferme rurale de 20 acres à Cranston, Rhode Island.
Un bail foncier peut offrir aux terres agricoles une sécurité comparable à celle de la propriété en fief simple, bien qu’elle dépende de la durée et des conditions du bail. Par exemple, un bail de 99 ans dont les normes de performance ne sont pas claires peut exposer le locataire à un risque de résiliation arbitraire. De même, le manque de clarté peut faire courir au bailleur le risque de ne pas pouvoir reprendre la propriété si la terre n’est plus utilisée à des fins agricoles. Comme c’est le cas pour le modèle de bail foncier du National Community Land Trust Network pour le logement, les baux agricoles à long terme sont considérablement plus complexes que les baux à court terme. Ils doivent comprendre des conditions rigoureuses en matière de normes de performance, de conditions de renouvellement, de succession et de cession du bailleur, ainsi que la fixation d’un droit de bail équilibrant les intérêts du bailleur et du locataire. Par conséquent, les baux fonciers à long terme peuvent être difficiles à rédiger et à mettre en œuvre, en particulier en l’absence d’un modèle de bail agricole urbain CLT.
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Restrictions des actes de propriété
Les restrictions imposées par les actes de propriété (également appelées « clauses restrictives ») sont un outil courant pour limiter l’utilisation des terrains et sont souvent exigées par les bailleurs de fonds.7 Les bailleurs de fonds sont motivés pour contrôler ces restrictions afin de protéger leurs investissements, et les bénéficiaires des fonds sont motivés pour respecter les restrictions afin d’éviter de devoir rembourser les subventions ou les prêts. Les bénéficiaires souhaitent également conserver une bonne réputation en vue de futures opportunités de financement. Par exemple, le Madison Area CLT a dû accorder à la ville une restriction sur l’acte de propriété comme condition de financement de la parcelle de conservation de 26 acres à Troy Gardens, limitant l’utilisation du terrain uniquement à des fins de conservation et d’agriculture. Le non-respect des conditions de cette restriction entraînerait le remboursement immédiat de tous les fonds de subvention fournis par la ville de Madison.
Bien qu’une restriction par acte puisse être efficace pour garantir que la terre est limitée à certaines utilisations (dans ce cas, l’agriculture), elle n’offre pas nécessairement la sécurité d’occupation pour le cultivateur ou l’agriculteur. En outre, l’efficacité des restrictions liées à l’acte de propriété dépend de leur application par l’agent de gestion. Les risques de non-respect des restrictions sont les plus élevés au moment du transfert du titre de propriété, soit en raison de l’inattention de la société de gestion des titres, soit en raison de l’indifférence de l’acheteur et du vendeur.
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Servitudes
Les servitudes de conservation sont des restrictions volontaires qui limitent de façon permanente les types d’utilisation autorisés sur les terres. Elles sont détenues par des entités extérieures au titulaire du titre. Ces accords sont souvent utilisés comme outil de planification fiscale. Un propriétaire foncier accorde une servitude à une entité publique ou privée à but non lucratif et s’engage à conserver la terre en échange d’une déduction fiscale proportionnelle à la diminution de la valeur de la propriété. Ces dispositions peuvent offrir un niveau de sécurité foncière similaire à celui des restrictions imposées par l’acte de propriété et, dans certains cas, peuvent s’approcher de la sécurité de la propriété en fief simple. Si les servitudes de conservation sont plus courantes en milieu rural, il existe également des applications urbaines. À Baltimore, dans le Maryland, un propriétaire privé a accordé une servitude de conservation à Neighborspace (une fiducie foncière) sur le site d’un jardin communautaire existant en échange de déductions fiscales fédérales. Ce type d’accord peut également réduire la charge de gestion qui pèse sur le propriétaire, car le bénéficiaire de la servitude fournit souvent des services d’intendance des terres dans le cadre de l’échange.
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Tableau récapitulatif
| CONTRAT DE LOCATION | EXEMPLES D’ORGANISATIONS | AVANTAGES | INCONVÉNIENTS |
| Frais simples | CCHC, DNI, Durham CLT, Madison Area CLT, Sawmill CLT, Southside CLT | sécurité à long terme | coût d’acquisition, impôts fonciers, obligations de gestion |
| Bail foncier | Athens Land Trust, Madison Area CLT, Southside CLT | faible coût, haut niveau de contrôle | complexité juridique, coûts de transaction |
| Restrictions des actes de propriété | CLT de la région de Madison | peu coûteux, assure une utilisation agricole | applicabilité |
| Servitude | CLT de la région de Madison | peu coûteux, assure une utilisation agricole | coûts de transaction |