Estos apartados son extractos de un documento de trabajo del Lincoln Institute of Land Policy. En ellos se describen los distintos métodos para garantizar y proteger la tenencia de la tierra destinada a la producción urbana de alimentos, y al final hay una tabla en la que se comparan.
Pleno dominio
La propiedad simple permite a un CLT poseer el mayor número de «palos» en el paquete de derechos de propiedad y proporciona un alto nivel de seguridad de la tierra, siempre que se cumplan todos los pagos de la hipoteca y las obligaciones fiscales. En las zonas urbanas, los terrenos agrícolas suelen estar situados en solares baldíos, donde las responsabilidades de propiedad pueden ser objeto de disputa y la seguridad a largo plazo puede ser incierta. En tales circunstancias, la propiedad de pleno dominio suele considerarse la forma más duradera de aislar la tierra de las fuerzas especulativas de los mercados inmobiliarios y asegurar la propiedad para uso comunitario.
Algunos CLT optan por centrarse en la adquisición de terrenos mediante la propiedad de pleno dominio, pero deciden no desarrollar conocimientos agrícolas internos para el apoyo programático o la producción agrícola directa. Por ejemplo, a principios de la década de 1990, la Durham Community Land Trustees de Durham, Carolina del Norte, adquirió una propiedad que incluía un pequeño terreno no conforme que la asociación vecinal local abogó por convertir en un huerto comunitario. En la actualidad, el CLT de Durham sigue teniendo la titularidad del terreno del huerto comunitario, pero la asociación vecinal gestiona todas las responsabilidades programáticas y de cultivo, incluido el pago de las tasas de los servicios públicos.
En el Invernadero Dudley de Roxbury, MA, se observa una disposición similar. Guiados por las aportaciones de la comunidad, Dudley Neighbors, Incorporated (DNI) reconvirtió el solar contaminado de un antiguo garaje de automóviles en un invernadero de 10.000 pies cuadrados que funciona a la vez como granja comercial y espacio de cultivo comunitario. DNI consiguió el terreno mediante la propiedad a título oneroso y alquila el invernadero por una cantidad nominal a una organización sin ánimo de lucro basada en la alimentación que se encarga de la programación agrícola y del mantenimiento de la estructura del invernadero. Harry Smith, Director de Sostenibilidad y Desarrollo Económico de DNI, señaló las ventajas de este acuerdo: «Cultivar alimentos es algo totalmente distinto, y no pretendemos asumir ese papel. Esto va en consonancia con nuestra creencia de que debemos hacer las cosas que se nos dan bien, y hacerlas bien. Y no deberíamos hacer las cosas en las que no somos buenos».
Los terrenos de agricultura urbana pueden ser caros de adquirir y mantener en propiedad. Algunos CLT han reducido sus costes integrando la agricultura urbana en proyectos de desarrollo de mayor envergadura. El Fideicomiso Comunitario de la Tierra del Área de Madison utilizó esta estrategia en el proyecto Troy Gardens de Madison, Wisconsin. Troy Gardens incorpora diversos usos del suelo en su terreno de 31 acres. Cinco acres contienen viviendas compartidas de ingresos mixtos, mientras que 26 acres se reservan para un huerto comunitario, una granja de agricultura apoyada por la comunidad y zonas de conservación. La CLT del área de Madison estructuró el proyecto de modo que todo el terreno (incluidos los terrenos agrícolas) pudiera optar a la subvención federal del HUD.5 Así, combinando los objetivos de vivienda, agricultura y conservación, la CLT del área de Madison pudo comprar una gran extensión de terreno en un mercado urbano caro y asegurarse más del 75% del terreno para fines agrícolas y de conservación.
La Church Community Housing Corporation (CCHC) utilizó un enfoque similar para desarrollar Sandywoods Farms en Tiverton, Rhode Island. En 2004, el propietario de una finca de baja intensidad de 174 acres se puso en contacto con el Ayuntamiento de Tiverton con la idea de convertir el terreno en una comunidad artística rural. El ayuntamiento presentó el proyecto a la CCHC, que aceptó desarrollar el terreno para cumplir los objetivos de planificación integral del municipio: preservar los espacios abiertos, mantener el carácter rural, crear viviendas asequibles y apoyar a la comunidad artística local. Brigid Ryan, directora sénior de proyectos de CCHC, señaló: «No queríamos limitarnos solo a construir viviendas si estas no eran el mejor uso para la comunidad en esta ubicación. Así que adoptamos una perspectiva más amplia y pensamos: “Esta es una oportunidad. Se trata de una parcela enorme; ¿qué podemos hacer con ella?” Sandywoods Farms utiliza un enfoque de desarrollo agrupado, con 24 parcelas para viviendas en propiedad a precio de mercado, junto con 50 unidades de viviendas en propiedad y de alquiler asequibles en 26 acres. Otras 97 acres se cedieron a un fideicomiso comunitario de tierras para la protección del medio ambiente. El resto del terreno se destinó a preservar tierras de cultivo y a crear un huerto comunitario, un vergel, galerías de arte y una cocina industrial.
El fideicomiso comunitario de la tierra de Sawmill, en Albuquerque (Nuevo México), ilustra otro ejemplo de enfoque de desarrollo integrado. En 1999, la CLT de Sawmill ganó una licitación de desarrollo de la ciudad de Albuquerque para planificar y reurbanizar un terreno de 27 acres, que incluye viviendas asequibles, desarrollo económico y un próximo huerto comunitario. La capacidad de la CLT de Sawmill para conseguir terrenos de agricultura urbana mediante la propiedad de pleno dominio se vio reforzada por el apoyo gubernamental al proyecto de desarrollo integral. En este caso, la ciudad ha conservado la propiedad de la parcela del futuro huerto comunitario hasta que el CLT esté listo para desarrollarlo.
Aunque una CLT puede utilizar la propiedad de honorarios simples para asegurarse el acceso a la tierra, no está garantizado el uso continuado de la tierra con fines agrícolas. Suponiendo que no se impongan restricciones externas al uso del terreno, una CLT puede cambiar la programación del terreno de pleno dominio de la agricultura urbana a otros usos, como la vivienda. En tales situaciones, el proceso de toma de decisiones basado en la comunidad del CLT es fundamental. Incluso cuando el terreno se limita a usos agrícolas, por ejemplo mediante restricciones en las escrituras, la tenencia segura para los cultivadores no está garantizada. El derecho individual del cultivador a cultivar una parcela año tras año no está garantizado por la propiedad de pleno dominio del CLT sobre la tierra, sino que depende de las relaciones informales y contractuales entre el CLT y el cultivador. No obstante, la propiedad a título oneroso puede ser un régimen de tenencia eficaz para que las CLT se aseguren la tierra, pero este régimen puede resultar poco práctico dados los costes de adquisición de los terrenos urbanos y los costes de tenencia (en función de los impuestos locales sobre la propiedad). Por estos motivos, las CLT también han recurrido a regímenes de tenencia alternativos para asegurarse la tierra.
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Arrendamientos de suelo
Los arrendamientos de terrenos son un segundo régimen de tenencia utilizado por las CLT para asegurar la tierra. Una CLT puede ser el arrendador o el arrendatario en virtud de un arrendamiento de terrenos agrícolas. En ocasiones, la CLT puede ser la propietaria del terreno, arrendándolo a una entidad externa para gestionar la programación agrícola, como ilustra el proyecto Troy Gardens de la CLT de la zona de Madison. Alternativamente, la CLT puede arrendar terrenos a una entidad externa titular de los mismos. El Southside Community Land Trust, por ejemplo, actúa como arrendador y arrendatario en una granja rural de 20 acres en Cranston, Rhode Island.
Un contrato de arrendamiento de tierras puede proporcionar a las tierras agrícolas una seguridad comparable a la de la propiedad a título oneroso, aunque depende de la duración y las condiciones del contrato. Por ejemplo, un contrato de arrendamiento de 99 años con normas de rendimiento poco claras puede poner al arrendatario en riesgo de rescisión arbitraria. Del mismo modo, la falta de claridad puede exponer al arrendador al riesgo de no poder recuperar la propiedad si se retira la tierra del uso agrícola. Al igual que ocurre con el Modelo de Contrato de Arrendamiento de la Red Nacional de Fideicomisos de la Tierra para la vivienda, los contratos de arrendamiento agrícola a largo plazo son considerablemente más complejos que los contratos de arrendamiento a corto plazo. Deben incluir condiciones rigurosas en cuanto a normas de rendimiento, condiciones de renovación, sucesión y cesión del arrendador y fijación de un canon de arrendamiento que equilibre los intereses del arrendador y del arrendatario. Por tanto, los arrendamientos de terrenos a largo plazo pueden ser difíciles de redactar y aplicar, sobre todo en ausencia de un modelo de arrendamiento agrícola urbano CLT.
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Restricciones de escritura
Las restricciones de las escrituras (también conocidas como «pactos de escritura» o «pactos restrictivos») son una herramienta habitual para imponer limitaciones a los usos de la tierra y, con frecuencia, son exigidas por los financiadores de subvenciones.7 Los financiadores están motivados para controlar estas restricciones con el fin de proteger sus inversiones, y los receptores de financiación están motivados para cumplir las restricciones con el fin de evitar el reembolso de subvenciones o préstamos. Los receptores también quieren mantener una buena posición para futuras oportunidades de financiación. Por ejemplo, se exigió a la CLT de la zona de Madison que concediera una restricción de escritura a la ciudad como condición para financiar la parcela de conservación de 26 acres en Troy Gardens, restringiendo los usos del terreno exclusivamente a la conservación y la agricultura. El incumplimiento de los términos de la restricción de la escritura provocaría la devolución inmediata de todos los fondos de subvención proporcionados por la ciudad de Madison.
Aunque una restricción de escritura puede ser eficaz para garantizar que la tierra se limite a determinados usos (en este caso, agrícolas), no ofrece necesariamente seguridad de tenencia al cultivador o agricultor. Además, la eficacia de las restricciones de las escrituras depende de su cumplimiento por parte del agente administrador. Los riesgos de incumplimiento de las restricciones son mayores en el momento de la transferencia del título, ya sea por desatención de la empresa de títulos o por desatención del comprador y el vendedor.
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Servidumbres
Las servidumbres de conservación son restricciones voluntarias que limitan permanentemente los tipos de usos permitidos en la tierra. Están en manos de entidades externas al titular. Estos acuerdos se utilizan con frecuencia como herramienta de planificación fiscal. Un propietario concede una servidumbre a una entidad pública o privada sin ánimo de lucro y se compromete a conservar la tierra a cambio de una deducción fiscal proporcional a la disminución del valor de la propiedad. Estos acuerdos pueden ofrecer un nivel de seguridad de la tierra similar al de las restricciones de las escrituras y, en algunos casos, pueden acercarse a la seguridad de la propiedad de pleno dominio. Aunque las servidumbres de conservación son más comunes en entornos rurales, también existen aplicaciones urbanas. En Baltimore, Maryland, un propietario privado concedió una servidumbre de conservación a Neighborspace (un fondo de tierras) en el emplazamiento de un huerto comunitario existente a cambio de deducciones fiscales federales. Este tipo de acuerdos también pueden reducir la carga de gestión del propietario, ya que el beneficiario de la servidumbre suele prestar servicios de administración de la tierra como parte del intercambio.
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Tabla resumen
| RÉGIMEN DE TENENCIA | EJEMPLOS DE ORGANIZACIONES | VENTAJAS | INCONVENIENTES |
| Pago simple | CCHC, DNI, Durham CLT, Madison Area CLT, Sawmill CLT, Southside CLT | seguridad a largo plazo | coste de adquisición, fiscalidad de la propiedad, obligaciones de gestión |
| Arrendamiento | Athens Land Trust, Madison Area CLT, Southside CLT | bajo coste, alto nivel de control | complejidad jurídica, costes de transacción |
| Restricciones de escritura | CLT del área de Madison | de bajo coste, garantiza el uso agrícola | ejecutoriedad |
| Servidumbre | CLT del área de Madison | de bajo coste, garantiza el uso agrícola | costes de transacción |