CLTs em assentamentos informais

Perguntas frequentes · 6 perguntas

CLTs em assentamentos informais

Como os fundos comunitários de terras podem garantir terras para os moradores de assentamentos informais, como eles diferem dos CLTs nos Estados Unidos e o que foi aprendido em Porto Rico, no Brasil, no Quênia e em outros lugares.

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O que são assentamentos informais e o que eles têm a ver com as CLTs?

Assentamentos informais, também chamados de comunidades autoconstruídas, são bairros onde as pessoas construíram suas próprias casas em terrenos dos quais não são donas legalmente: favelas no Brasil, barrios na América Latina, slums e assentamentos de ocupantes na África e na Ásia. Mais de um bilhão de pessoas vivem neles. Muitos já existem há gerações e têm organizações comunitárias fortes, mas os moradores podem ser despejados; e quando um assentamento ganha melhorias, como ruas pavimentadas, água, esgoto ou uma linha de transporte público por perto, o aumento do valor dos terrenos pode forçá-los a sair de lá.

Uma CLT pode garantir o terreno para toda a comunidade, de modo que os moradores ganhem direitos duradouros sobre suas casas e possam ficar à medida que o bairro vai melhorando. A CLT de Caño Martín Peña, em San Juan, Porto Rico, mostrou que isso funciona, e comunidades no Brasil, no Quênia e em outros lugares aprenderam com essa experiência. Dá uma olhada nas CLTs no Sul Global e na Iniciativa CLT do Sul Global do CLT Center.

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Em que um CLT em um assentamento informal difere de um CLT nos Estados Unidos?

Quase tudo começa de um jeito diferente. Uma CLT típica dos EUA compra terrenos, constrói ou reforma casas e as vende para famílias de baixa renda que se qualificam, com uma fórmula de revenda que mantém os imóveis acessíveis para o próximo comprador. Num assentamento informal, as pessoas já estão lá. Suas casas são construídas por conta própria, muitas vezes ampliadas ao longo de décadas, em terrenos que podem pertencer ao governo, a um proprietário privado ou a ninguém em particular. O objetivo não é criar novas moradias acessíveis para recém-chegados, mas garantir o terreno para as pessoas que moram lá e protegê-las contra despejo e deslocamento.

Então, as ferramentas são diferentes. A CLT geralmente adquire terrenos que os moradores já ocupam, muitas vezes terrenos públicos transferidos pelo governo, e dá a cada família um direito seguro e hereditário sobre sua casa. A CLT de Caño Martín Peña usa uma escritura de direitos de superfície em vez de um arrendamento de terreno. As regras sobre revenda e renda podem ser mais flexíveis ou definidas pelos próprios moradores. Além disso, a CLT geralmente faz parte de um esforço maior para levar água, saneamento e outros serviços. Muitos organizadores do Sul Global preferem chamar a CLT de ferramenta ou mecanismo, em vez de modelo, porque ela precisa ser adaptada para cada lugar.

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Por que não dar simplesmente a cada família um título de propriedade da própria terra?

Muitos governos já tentaram a titulação individual, e isso pode dar segurança de verdade às famílias. Mas pesquisas mostram que a titulação por si só faz pouco para reduzir a pobreza e pode até sair pela culatra. Quando cada lote passa a poder ser comprado e vendido, o valor da terra sobe, os especuladores entram em cena e novos custos, como impostos sobre a propriedade, recaem sobre famílias com renda muito baixa. Alguns vendem por pressão; os inquilinos, que geralmente são a maioria, podem acabar sendo expulsos por não conseguirem pagar os preços. Com o tempo, a comunidade pode se desintegrar, lote por lote.

Um CLT oferece um tipo diferente de segurança. O terreno é de propriedade coletiva, então não pode ser vendido aos poucos, enquanto cada família tem direitos duradouros e hereditários sobre sua casa. Por isso, os moradores de Voi, no Quênia, escolheram um CLT em vez de títulos individuais e de uma cooperativa habitacional na década de 1990. Veja Fundos Comunitários de Terras e Assentamentos Informais no Sul Global.

A titulação individual ganhou popularidade nas décadas de 1990 e 2000, em parte graças ao argumento do economista Hernando de Soto de que a titulação formal liberaria o capital embutido nas casas dos mais pobres. Estudos na Colômbia, no Peru e no Brasil não viram grande impacto nos mercados imobiliários, no emprego ou no acesso ao crédito, e descobriram que os títulos de propriedade podem trazer impostos sobre imóveis e outros custos que levam as famílias muito pobres a vender suas casas.

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Como surgiu a CLT de Caño Martín Peña?

Oito bairros ficam ao longo do Caño Martín Peña, um canal poluído sujeito às marés no centro de San Juan, em Porto Rico. Muitas famílias moram lá há gerações em terrenos que não lhes pertencem. Quando o governo planejou dragar e limpar o canal, os moradores sabiam que essas melhorias aumentariam o valor dos terrenos e poderiam forçá-los a sair de lá.

Entre 2002 e 2004, os moradores e seus aliados realizaram mais de 700 atividades de planejamento e organização e, juntos, elaboraram um plano para o distrito e uma lei, a Lei 489 de 2004, que criou o Fideicomisso da Terra do Caño Martín Peña. O CLT agora possui mais de 110 hectares (272 acres), em sua maioria ex-terras públicas, e conta com cerca de 1.500 famílias como membros. Em vez de um arrendamento de terreno, ele concede às famílias uma escritura de direitos de superfície sobre suas casas. Veja os CLTs em Porto Rico.

O terreno, em sua maior parte ex-terreno público, foi transferido pela Prefeitura de San Juan e pelo Estado Livre Associado de Porto Rico, o que representa a maior transferência de terras de propriedade pública para uma CLT até hoje. Em vez de um contrato de arrendamento do solo, a CLT concede às famílias uma escritura de direitos de superfície sobre suas casas. Seu sucesso a transformou em um ponto de referência para comunidades em todo o Sul Global.

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Em que outros lugares as CLTs estão sendo usadas em assentamentos informais?

O primeiro foi o CLT Tanzania-Bondeni, em Voi, no Quênia, criado na década de 1990, quando um assentamento informal passou por um processo de melhoria. Isso exigiu mudanças na legislação queniana, incluindo a criação de um fundo fiduciário específico para administrar o terreno. Veja CLTs na África.

No Rio de Janeiro, o projeto do Fundo Comunitário de Terras das Favelas começou em 2018, depois que cerca de 80 mil pessoas foram despejadas na corrida para as Olimpíadas de 2016. Liderado pela Catalytic Communities, o projeto está levando o CLT — conhecido no Brasil como Termo Territorial Coletivo — para as favelas e trabalhando para a criação de uma legislação nacional. Comunidades e pesquisadores também estão explorando os CLTs em Honduras, Bangladesh, Índia e África do Sul. O CLT Center apoia esse trabalho por meio da sua Iniciativa Global Sul de CLT.

Na África do Sul, o Development Action Group e o CLT Center, com o apoio do Lincoln Institute, estão explorando a propriedade coletiva de terras com dois assentamentos informais em Philippi, na Cidade do Cabo. Um encontro de intercâmbio de experiências, realizado em junho de 2026, reuniu moradores da Cidade do Cabo com profissionais do Brasil, de Porto Rico e de Uganda. Confira “Existem CLTs na África e na Ásia?” na seção “CLTs ao redor do mundo”.

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O que é preciso para que uma CLT funcione em um assentamento informal?

A experiência até agora aponta para algumas condições. Os moradores precisam querer a propriedade coletiva e continuar querendo isso; em um assentamento no Quênia, um CLT fracassou quando a minoria que possuía a maioria das construções pressionou pela concessão de títulos individuais. A lei precisa permitir isso, o que no Quênia e em Porto Rico exigiu novos arranjos legais. Os governos geralmente precisam transferir terras e apoiar a melhoria do abastecimento de água, do saneamento e das estradas. E o CLT precisa de uma liderança duradoura por parte dos moradores, com financiamento e apoio técnico para o longo trabalho de gestão.

Nada disso acontece de um dia para o outro, e o resultado varia de lugar para lugar. O painel “Garantindo os direitos à terra: CLTs em assentamentos informais”, com líderes de Porto Rico, Brasil e Bangladesh, mostra como as comunidades têm lidado com isso.

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