Los CLT en los asentamientos informales

Preguntas frecuentes · 6 preguntas

Los CLT en los asentamientos informales

Cómo los fideicomisos comunitarios de tierras pueden garantizar la propiedad de la tierra a los residentes de los asentamientos informales, en qué se diferencian de los CLT de Estados Unidos y qué se ha aprendido en Puerto Rico, Brasil, Kenia y otros lugares.

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¿Qué son los asentamientos informales y qué tienen que ver con los CLT?

Los asentamientos informales, también llamados comunidades autoconstruidas, son barrios donde la gente ha construido sus propias casas en terrenos de los que no son propietarios legalmente: las favelas en Brasil, los barrios en Latinoamérica, los barrios marginales y los asentamientos ocupados en África y Asia. Más de mil millones de personas viven en ellos. Muchos llevan ahí generaciones y cuentan con organizaciones comunitarias sólidas, pero a los residentes se les puede desalojar, y cuando se mejora un asentamiento —con calles asfaltadas, agua, alcantarillado o una línea de transporte público cercana—, el aumento del valor del suelo puede obligarles a marcharse.

Un CLT puede asegurar el terreno para toda la comunidad, de modo que los vecinos obtengan derechos duraderos sobre sus viviendas y puedan quedarse a medida que su barrio mejora. La CLT de Caño Martín Peña, en San Juan (Puerto Rico), demostró que esto puede funcionar, y comunidades de Brasil, Kenia y otros lugares han aprendido de su ejemplo. Echa un vistazo a los CLT del Sur Global y a la Iniciativa CLT del Sur Global del CLT Center.

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¿En qué se diferencia un CLT de un asentamiento informal de un CLT de Estados Unidos?

Casi todo empieza de una forma diferente. Un CLT típico de EE. UU. compra terrenos, construye o reforma viviendas y las vende a familias con bajos ingresos que cumplan los requisitos, con una fórmula de reventa que las mantiene asequibles para el siguiente comprador. En un asentamiento informal, la gente ya está ahí. Sus casas las han construido ellos mismos, a menudo ampliándolas a lo largo de décadas, en terrenos que pueden pertenecer al gobierno, a un propietario privado o a nadie en concreto. El objetivo no es crear nuevas viviendas asequibles para los recién llegados, sino asegurar el terreno para la gente que vive allí y protegerlos del desahucio y el desplazamiento.

Así que las herramientas varían. El CLT suele adquirir terrenos que los residentes ya ocupan, a menudo terrenos públicos cedidos por el gobierno, y otorga a cada hogar un derecho seguro y heredable sobre su vivienda. El CLT de Caño Martín Peña utiliza una escritura de derechos de superficie en lugar de un arrendamiento del suelo. Las normas sobre reventa e ingresos pueden ser más flexibles, o las pueden diseñar los propios residentes. Además, el CLT suele formar parte de un esfuerzo más amplio para llevar agua, saneamiento y otros servicios. Muchos organizadores del Sur Global prefieren llamar al CLT una herramienta o un mecanismo en lugar de un modelo, porque hay que adaptarla a cada lugar.

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¿Por qué no dar simplemente a cada familia un título de propiedad de su propia tierra?

Muchos gobiernos han probado con los títulos individuales, y eso puede dar a las familias una seguridad real. Pero los estudios han demostrado que los títulos por sí solos no sirven de mucho para reducir la pobreza, y pueden salir mal. En cuanto se puede comprar y vender cada parcela, el valor de la tierra sube, llegan los especuladores y surgen nuevos gastos, como los impuestos sobre la propiedad, que recaen sobre las familias con ingresos muy bajos. Algunos venden por la presión; los arrendatarios, que suelen ser la mayoría, pueden verse obligados a marcharse por los altos precios. Con el tiempo, la comunidad puede acabar desintegrándose parcela a parcela.

Un CLT ofrece un tipo diferente de seguridad. El terreno es de propiedad colectiva, así que no se puede vender por partes, mientras que cada familia tiene derechos duraderos y heredables sobre su vivienda. Por eso, los vecinos de Voi, en Kenia, se decantaron por un CLT en lugar de títulos individuales o una cooperativa de vivienda en los años 90. Mira «Fideicomiso comunitario de tierras y asentamientos informales en el Sur Global».

La titulación individual se popularizó en los años 90 y 2000, en parte gracias al argumento del economista Hernando de Soto de que los títulos formales liberarían el capital de las viviendas de los más pobres. Estudios realizados en Colombia, Perú y Brasil revelaron que el efecto en los mercados inmobiliarios, el empleo o el acceso al crédito fue mínimo, y que los títulos de propiedad pueden acarrear impuestos sobre la propiedad y otros costes que empujan a los hogares más pobres a vender.

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¿Cómo surgió el CLT de Caño Martín Peña?

Hay ocho barrios a lo largo del Caño Martín Peña, un canal de marea contaminado en pleno centro de San Juan, en Puerto Rico. Muchas familias llevan generaciones viviendo allí, en terrenos que no son de su propiedad. Cuando el gobierno planeó dragar y limpiar el canal, los vecinos sabían que esas mejoras harían subir el valor de los terrenos y podrían obligarlos a marcharse.

Entre 2002 y 2004, los vecinos y sus aliados llevaron a cabo más de 700 actividades de planificación y organización, y juntos diseñaron un plan para el distrito y una ley, la Ley 489 de 2004, que creó el Fideicomiso de la Tierra del Caño Martín Peña. El CLT ahora es dueño de más de 110 hectáreas (272 acres), en su mayoría antiguos terrenos públicos, y cuenta con unos 1.500 hogares como miembros. En lugar de un arrendamiento del terreno, otorga a las familias una escritura de derechos de superficie sobre sus viviendas. Echa un vistazo a los CLT en Puerto Rico.

Los terrenos, en su mayoría antiguos terrenos públicos, fueron cedidos por el Ayuntamiento de San Juan y el Estado Libre Asociado de Puerto Rico, lo que supone la mayor cesión de terrenos de titularidad pública a un CLT hasta la fecha. En lugar de un arrendamiento del suelo, el CLT otorga a las familias una escritura de derechos de superficie sobre sus viviendas. Su éxito la ha convertido en un referente para comunidades de todo el Sur Global.

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¿En qué otros lugares se están utilizando los CLT en los asentamientos informales?

El primero fue el CLT Tanzania-Bondeni, en Voi (Kenia), creado en la década de los 90 cuando se rehabilitó un asentamiento informal. Para ello hubo que modificar la legislación keniana, lo que incluyó la creación de un fideicomiso independiente para gestionar los terrenos. Véase «CLT en África».

En Río de Janeiro, el proyecto «Fideicomiso comunitario de tierras» (CLT) se puso en marcha en 2018, después de que unas 80 000 personas fueran desalojadas en los meses previos a los Juegos Olímpicos de 2016. Dirigido por Catalytic Communities, este proyecto está llevando el CLT —conocido en Brasil como «Termo Territorial Coletivo»— a las favelas y trabajando para que se apruebe una ley a nivel nacional. Las comunidades y los investigadores también están explorando los CLT en Honduras, Bangladés, la India y Sudáfrica. El CLT Center apoya este trabajo a través de su Iniciativa Global del Sur para los CLT.

En Sudáfrica, el Development Action Group y el CLT Center, con el apoyo del Lincoln Institute, están estudiando la propiedad colectiva de la tierra con dos asentamientos informales de Philippi, en Ciudad del Cabo. En junio de 2026, un intercambio de experiencias reunió a residentes de Ciudad del Cabo con profesionales de Brasil, Puerto Rico y Uganda. Echa un vistazo a «¿Hay CLT en África y Asia?» en la sección «CLT en todo el mundo».

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¿Qué hace falta para que un CLT funcione en un asentamiento informal?

La experiencia hasta ahora apunta a unas cuantas condiciones. Los vecinos tienen que querer la propiedad colectiva y seguir queriéndola; en un asentamiento de Kenia, un CLT fracasó cuando la minoría que poseía la mayoría de las construcciones presionó para conseguir títulos individuales en su lugar. La ley tiene que permitirlo, lo que en Kenia y Puerto Rico supuso nuevos marcos legales. Los gobiernos suelen tener que ceder terrenos y apoyar la mejora de los servicios de agua, saneamiento y carreteras. Y el CLT necesita un liderazgo duradero por parte de los residentes, con financiación y ayuda técnica para la ardua labor de gestión a largo plazo.

Nada de esto ocurre de la noche a la mañana, y el resultado es diferente en cada lugar. La mesa redonda «Garantizar los derechos sobre la tierra: los CLT en los asentamientos informales», con líderes de Puerto Rico, Brasil y Bangladés, explica cómo lo han hecho las comunidades.

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