Les CLT dans les quartiers informels

Foire aux questions · 6 questions

Les CLT dans les quartiers informels

Comment les fiducies foncières communautaires peuvent garantir l’accès à la terre aux habitants des quartiers informels, en quoi elles diffèrent des CLT aux États-Unis, et quelles leçons ont été tirées à Porto Rico, au Brésil, au Kenya et ailleurs.

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Que sont les quartiers informels, et quel est leur rapport avec les CLT ?

Les quartiers informels, également appelés communautés auto-construites, sont des quartiers où les habitants ont construit leurs propres logements sur des terrains dont ils ne sont pas légalement propriétaires : les favelas au Brésil, les barrios en Amérique latine, les bidonvilles et les quartiers de squatters en Afrique et en Asie. Plus d’un milliard de personnes y vivent. Beaucoup existent depuis des générations et disposent d’organisations communautaires solides, mais les habitants peuvent être expulsés, et lorsqu’un quartier est réaménagé – avec des rues pavées, l’eau courante, des égouts ou une ligne de transport en commun à proximité –, la hausse de la valeur foncière peut les contraindre à partir.

Une CLT permet de garantir la propriété foncière à l’ensemble de la communauté, ce qui permet aux habitants d’acquérir des droits durables sur leur logement et de rester sur place à mesure que leur quartier s’améliore. La CLT de Caño Martín Peña, à San Juan (Porto Rico), a démontré que ce modèle pouvait fonctionner, et des communautés au Brésil, au Kenya et ailleurs s’en sont inspirées. Consultez la rubrique « Les CLT dans les pays du Sud » et l’initiative « Global South CLT » du CLT Center.

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En quoi un CLT situé dans un quartier informel diffère-t-il d’un CLT aux États-Unis ?

Presque tout part d’un principe différent. Une CLT américaine typique achète des terrains, construit ou rénove des logements, puis les vend à des ménages à faibles revenus qui remplissent les conditions requises, selon un mécanisme de revente qui garantit que ces logements resteront abordables pour le prochain acquéreur. Dans un bidonville, les habitants sont déjà sur place. Leurs logements sont construits de leurs propres mains, souvent agrandis au fil des décennies, sur des terrains pouvant appartenir à l’État, à un propriétaire privé ou à personne en particulier. L’objectif n’est pas de créer de nouveaux logements abordables pour de nouveaux arrivants, mais de garantir la propriété du terrain aux personnes qui y vivent et de les protéger contre l’expulsion et le déplacement.

Les outils diffèrent donc. La CLT acquiert généralement des terrains déjà occupés par les résidents, souvent des terrains publics cédés par les pouvoirs publics, et accorde à chaque foyer un droit sûr et transmissible à son logement. La CLT de Caño Martín Peña utilise un titre de propriété de surface plutôt qu’un bail foncier. Les règles relatives à la revente et aux revenus peuvent être moins strictes, voire définies par les résidents eux-mêmes. De plus, la CLT s’inscrit généralement dans le cadre d’un effort plus large visant à mettre en place l’approvisionnement en eau, l’assainissement et d’autres services. De nombreux organisateurs des pays du Sud préfèrent qualifier la CLT d’outil ou de mécanisme plutôt que de modèle, car elle doit être réadaptée pour s’ajuster à chaque contexte local.

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Pourquoi ne pas simplement attribuer à chaque famille un titre de propriété sur son propre terrain ?

De nombreux gouvernements ont tenté de mettre en place un système de titres de propriété individuels, ce qui peut apporter une réelle sécurité aux familles. Cependant, des études ont montré que la délivrance de titres de propriété ne suffit pas à elle seule à réduire la pauvreté et qu’elle peut même avoir des effets contraires à ceux escomptés. Dès lors que chaque parcelle peut être achetée et vendue, la valeur des terrains augmente, les spéculateurs s’installent et de nouvelles charges, telles que les impôts fonciers, pèsent sur les familles aux revenus très modestes. Certaines vendent sous la pression ; les locataires, qui constituent souvent la majorité, risquent de ne plus pouvoir se permettre de rester. Au fil du temps, la communauté peut se désagréger, parcelle par parcelle.

Un CLT offre une autre forme de sécurité. Le terrain étant détenu collectivement, il ne peut être vendu par parcelles, tandis que chaque foyer bénéficie de droits durables et transmissibles par héritage sur son logement. C’est pour cette raison que les habitants de Voi, au Kenya, ont préféré un CLT aux titres de propriété individuels et à une coopérative de logement dans les années 1990. Voir « Les Community Land Trusts et les quartiers informels dans les pays du Sud ».

L’octroi de titres de propriété individuels s’est généralisé dans les années 1990 et 2000, en partie grâce à l’argument avancé par l’économiste Hernando de Soto selon lequel un titre de propriété officiel permettrait de mobiliser le capital immobilisé dans les logements des plus démunis. Des études menées en Colombie, au Pérou et au Brésil ont révélé que l’impact sur les marchés immobiliers, l’emploi ou l’accès au crédit était minime, et ont montré que les titres de propriété pouvaient entraîner des taxes foncières et d’autres coûts poussant les ménages très pauvres à vendre.

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Comment la CLT de Caño Martín Peña a-t-elle vu le jour ?

Huit quartiers bordent le Caño Martín Peña, un chenal de marée pollué situé au cœur de San Juan, à Porto Rico. De nombreuses familles y vivent depuis des générations sur des terrains dont elles ne sont pas propriétaires. Lorsque le gouvernement a prévu de draguer et d’assainir le chenal, les habitants savaient que ces aménagements feraient grimper la valeur des terrains et risquaient de les contraindre à partir.

Entre 2002 et 2004, les habitants et leurs alliés ont organisé plus de 700 activités de planification et d’organisation, et ont élaboré ensemble un plan d’aménagement du quartier ainsi qu’une loi, la loi n° 489 de 2004, qui a créé le Fideicomiso de la Tierra del Caño Martín Peña. Le CLT possède désormais plus de 110 hectares (272 acres), principalement d’anciens terrains publics, et compte environ 1 500 foyers parmi ses membres. Au lieu d’un bail foncier, il accorde aux familles un titre de propriété de surface pour leurs logements. Voir les CLT à Porto Rico.

Ces terrains, dont la plupart étaient auparavant des terrains publics, ont été cédés par la ville de San Juan et le Commonwealth de Porto Rico, ce qui constitue à ce jour la plus importante cession de terrains publics à un CLT. Au lieu d’un bail foncier, le CLT accorde aux familles un titre de propriété portant sur les droits de surface de leur logement. Son succès en a fait une référence pour les communautés de l’ensemble des pays du Sud.

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Dans quels autres quartiers informels les CLT sont-ils mis en œuvre ?

Le premier était le CLT Tanzania-Bondeni à Voi, au Kenya, créé dans les années 1990 à l’occasion de la régularisation d’un quartier informel. Sa mise en place a nécessité des modifications de la législation kenyane, notamment la création d’une fiducie distincte chargée de détenir le terrain. Voir « Les CLT en Afrique ».

À Rio de Janeiro, le projet « Favela Community Land Trust » a vu le jour en 2018, après l’expulsion d’environ 80 000 personnes à l’approche des Jeux olympiques de 2016. Dirigé par Catalytic Communities, ce projet met en place le CLT, connu au Brésil sous le nom de « Termo Territorial Coletivo », dans les favelas et œuvre en faveur d’une législation nationale. Des communautés et des chercheurs étudient également les CLT au Honduras, au Bangladesh, en Inde et en Afrique du Sud. Le CLT Center soutient ces travaux par le biais de son initiative « Global South CLT Initiative ».

En Afrique du Sud, le Development Action Group et le CLT Center, avec le soutien du Lincoln Institute, étudient la question de la propriété foncière collective au sein de deux quartiers informels de Philippi, au Cap. Un échange d’expériences organisé en juin 2026 a réuni des habitants du Cap et des professionnels venus du Brésil, de Porto Rico et d’Ouganda. Voir la rubrique « Existe-t-il des CLT en Afrique et en Asie ? » dans la section « Les CLT à travers le monde ».

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Quelles sont les conditions nécessaires pour qu’une CLT fonctionne dans un quartier informel ?

L’expérience acquise à ce jour met en évidence plusieurs conditions. Les habitants doivent souhaiter la propriété collective et continuer à la souhaiter ; dans un bidonville kenyan, un CLT a échoué lorsque la minorité qui possédait la plupart des constructions a insisté pour obtenir des titres de propriété individuels à la place. La loi doit l’autoriser, ce qui, au Kenya et à Porto Rico, a nécessité la mise en place de nouveaux dispositifs juridiques. Les pouvoirs publics doivent généralement céder des terrains et soutenir la modernisation des réseaux d’eau, d’assainissement et des routes. Enfin, le CLT a besoin d’un leadership durable de la part des habitants, ainsi que d’un financement et d’une assistance technique pour mener à bien le long travail de gestion.

Rien de tout cela ne se fait du jour au lendemain, et le résultat varie d’un endroit à l’autre. La table ronde intitulée « Garantir les droits fonciers : les CLT dans les quartiers informels », à laquelle participent des responsables de Porto Rico, du Brésil et du Bangladesh, décrit la manière dont les communautés s’y sont prises.

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