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• Os fundos imobiliários comunitários funcionam mesmo? O que mostram as pesquisas?
• As casas dos CLTs continuam acessíveis quando são revendidas?
• Os proprietários de imóveis do CLT acumulam patrimônio?
• Os proprietários de imóveis do CLT mantêm suas casas?
• Como os CLTs medem o sucesso?
• Quais são as desvantagens dos fundos comunitários de terras?

Os fundos comunitários de terras funcionam mesmo? O que as pesquisas mostram?

Depende do que a gente espera que um CLT faça. Suas principais promessas são manter as casas a preços acessíveis de um comprador para o outro, ajudar famílias de baixa renda a comprar e manter suas casas, permitir que essas famílias acumulem algum patrimônio e proteger os bairros contra o deslocamento da população. Em cada um desses pontos, os dados são animadores, e nos dois primeiros são bem sólidos.

Dois estudos são os mais conhecidos. O primeiro acompanhou todas as revendas das casas do Champlain Housing Trust em Burlington, Vermont, ao longo de 20 anos e descobriu que as casas continuaram acessíveis, que os proprietários acumularam patrimônio e que a maioria dos vendedores acabou comprando casas no mercado aberto. O segundo, uma pesquisa nacional realizada durante a crise de execuções hipotecárias de 2008 a 2009, mostrou que os proprietários de imóveis do CLT tinham muito menos chances do que outros proprietários de ficar com pagamentos muito atrasados ou perder suas casas.

Pesquisas mais recentes sobre a aquisição de imóveis em regime de propriedade compartilhada — sendo os CLTs a forma mais conhecida — apontam na mesma direção. Estudos mostraram que esses programas melhoram o acesso à casa própria e a estabilidade residencial, ajudam os proprietários a acumular patrimônio e reduzem o endividamento hipotecário; além disso, um estudo sobre bairros com CLTs encontrou evidências de que os CLTs podem desacelerar a gentrificação.

O que sabemos tem seus limites. A maioria dos estudos trata de CLTs nos EUA e da aquisição de imóveis próprios; sabe-se menos sobre moradias para aluguel, fazendas e espaços comerciais administrados por CLTs, e ainda há muito pouco dado sobre CLTs na Europa ou no Sul Global. Alguns estudos se baseiam em CLTs que decidiram responder a pesquisas. O movimento está crescendo mais rápido do que as pesquisas sobre ele.

Fontes

• John Emmeus Davis e Alice Stokes, “Lands in Trust, Homes That Last: Uma Avaliação do Desempenho do Champlain Housing Trust” (Burlington, VT: Champlain Housing Trust, 2009). Aborda todas as 205 revendas das casas do fundo, de 1988 a 2008.
• Emily Thaden e Greg Rosenberg,“Superando o mercado: taxas de inadimplência e execução hipotecária em Community Land Trusts”, Land Lines (Lincoln Institute of Land Policy), outubro de 2010. Com base na pesquisa sobre inadimplência e execução hipotecária de 2009 da National CLT Network.
• Ruoniu Wang, Claire Cahen, Arthur Acolin e Rebecca J. Walter, “Acompanhamento do crescimento e avaliação do desempenho de programas de aquisição de imóveis com participação acionária durante as flutuações do mercado imobiliário”, documento de trabalho do Lincoln Institute of Land Policy (2019).
• Arthur Acolin, Alex Ramiller, Rebecca J. Walter, Sarah Thompson e Ruoniu Wang, “A transição para a aquisição da casa própria: formação de patrimônio para famílias de renda baixa e moderada”, Housing Policy Debate 31, n.º 6 (2021).
• Brett Theodos, Christina Plerhoples Stacy, Breno Braga e Rob Daniels, “Acessibilidade à casa própria: uma avaliação dos efeitos de curto prazo dos programas de participação acionária compartilhada”, Housing Policy Debate 29, n.º 6 (2019).
• Myungshik Choi, Shannon Van Zandt e David Matarrita-Cascante, “Os fundos comunitários de terras podem desacelerar a gentrificação?”, Journal of Urban Affairs 40, n.º 3 (2018).
• Resumo da pesquisa em Ruoniu (Vince) Wang e outros, “O Censo de 2022 dos Fundos Imobiliários Comunitários e Entidades de Participação Acionária Compartilhada nos Estados Unidos”, documento de trabalho WP23RW1 do Lincoln Institute of Land Policy (2023). Aborda programas de participação acionária compartilhada de maneira geral, não apenas os CLTs.

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As casas do CLT continuam acessíveis quando são revendidas?

Sim. Essa é a principal promessa do CLT, e a melhor prova disso vem do Champlain Housing Trust, que acompanhou todas as 205 revendas de suas casas entre 1988 e 2008. Durante o boom imobiliário de 1999 a 2006, o preço médio das casas na região de Burlington subiu 85%; o preço médio das casas do Champlain revendidas nesses mesmos anos subiu 35%.

O estudo fez duas perguntas: cada casa ainda era acessível para uma família como a que a comprou originalmente? E ela estava mais ou menos acessível do que antes? Em média, as casas em Champlain ficaram um pouco mais acessíveis na revenda, em cerca de 5,65%, depois de levar em conta a renda, as taxas de juros, os aluguéis, os impostos e os seguros.

Isso faz diferença para os orçamentos públicos. Como o subsídio fica na casa, o dinheiro público é usado uma única vez e beneficia um comprador após o outro. Um investimento público inicial de cerca de US$ 2,2 milhões nas casas do Champlain que foram revendidas ajudou 357 famílias de baixa renda a comprar uma casa. Oferecer subsídios a essas mesmas famílias — que seriam perdidos a cada venda — teria custado cinco vezes mais. Uma pesquisa nos EUA sobre programas de participação acionária revelou que 98% mantêm suas casas a preços acessíveis por 30 anos ou mais, muitas delas para sempre.

Fontes

• John Emmeus Davis e Alice Stokes, “Lands in Trust, Homes That Last: Uma Avaliação do Desempenho do Champlain Housing Trust” (Burlington, VT: Champlain Housing Trust, 2009). Aborda todas as 205 revendas das casas do fundo, de 1988 a 2008.
• Ruoniu (Vince) Wang e outros, “O Censo de 2022 sobre Fundos Imobiliários Comunitários e Entidades de Participação Acionária Compartilhada nos Estados Unidos”, documento de trabalho WP23RW1 do Lincoln Institute of Land Policy (2023). Aborda programas de participação acionária compartilhada de maneira geral, não apenas os CLTs.
• John Emmeus Davis e Kristin King-Ries, “Preservando a Propriedade Imobiliária Acessível: Parcerias Municipais com Fundos Imobiliários Comunitários” (Instituto Lincoln de Política Fundiária, 2024). Veja Publicações Conjuntas.

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Os proprietários de imóveis do CLT acumulam patrimônio?

Sim, embora menos do que ganhariam com uma casa sem restrições num mercado em alta. No estudo da Champlain, o proprietário médio vendeu a casa depois de cerca de cinco anos e meio, recuperou um adiantamento de cerca de US$ 2.300 e ficou com quase US$ 12.000 a mais em patrimônio líquido, graças ao pagamento da hipoteca e à sua parte no aumento do valor do imóvel. Os proprietários que fizeram reformas significativas receberam mais.

A comparação depende do que você usa como referência. No exemplo do estudo, de uma casa de US$ 80.000 revendida após seis anos em um mercado em alta, um proprietário sem restrições teria lucrado cerca de US$ 37.800 e o proprietário do CLT, cerca de US$ 13.100. Mas a maioria dos compradores do CLT nem teria conseguido comprar uma casa sem restrições. Comparado com alugar, o que teria rendido apenas um depósito de garantia, ou investir o valor da entrada em um fundo de ações, o que teria rendido cerca de US$ 2.100, a casa do CLT se saiu muito melhor. Num mercado estável, a taxa de retorno do dono da CLT pode até superar a do dono de uma casa a preço de mercado.

Muitos proprietários usaram esse patrimônio para seguir em frente. Entre os vendedores do Champlain cuja próxima moradia era conhecida, 67% compraram uma casa a preço de mercado em até seis meses, e cerca de 6% compraram outra casa do CLT. Pesquisas mais recentes sobre programas de patrimônio compartilhado também descobriram que os proprietários acumulam ativos e conseguem se tornar proprietários com mais sucesso do que famílias semelhantes.

Fontes

• John Emmeus Davis e Alice Stokes, “Lands in Trust, Homes That Last: Uma Avaliação do Desempenho do Champlain Housing Trust” (Burlington, VT: Champlain Housing Trust, 2009). Aborda todas as 205 revendas das casas do fundo, de 1988 a 2008.
• Arthur Acolin, Alex Ramiller, Rebecca J. Walter, Sarah Thompson e Ruoniu Wang, “A transição para a aquisição da casa própria: formação de patrimônio para famílias de renda baixa e moderada”, Housing Policy Debate 31, n.º 6 (2021).
• Ruoniu Wang, Claire Cahen, Arthur Acolin e Rebecca J. Walter, “Acompanhamento do crescimento e avaliação do desempenho de programas de aquisição de imóveis com participação acionária durante as flutuações do mercado imobiliário”, documento de trabalho do Lincoln Institute of Land Policy (2019).

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Os proprietários de imóveis do CLT mantêm suas casas?

Com taxas bem mais altas do que as de outros proprietários. No início de 2010, a Rede Nacional de Fundos Imobiliários Comunitários (National Community Land Trust Network) fez uma pesquisa com os CLTs sobre as hipotecas dos seus proprietários; 42 CLTs em 22 estados, com 2.173 casas hipotecadas, forneceram os dados. No final de 2009, no auge da crise de execuções hipotecárias, 0,56% das hipotecas dos CLTs estavam em processo de execução, comparado com 3,31% dos empréstimos de primeira linha, 15,58% dos empréstimos de alto risco e 4,58% de todos os empréstimos em nível nacional. Apenas 1,62% das hipotecas das CLTs estavam gravemente inadimplentes, em comparação com 7,01% dos empréstimos de alto risco. Os empréstimos convencionais tinham cerca de oito vezes mais chances de estar em processo de execução hipotecária.

O motivo é a gestão responsável. As CLTs preparam os compradores com cursos de educação imobiliária, orientam-nos a optar por hipotecas seguras com taxa fixa e a evitar empréstimos abusivos, além de intervirem logo no início quando um proprietário fica com pagamentos em atraso. As CLTs resolveram cerca de metade dos casos graves de inadimplência que surgiram em 2009. E como a CLT é dona do terreno, seu contrato de arrendamento lhe dá o direito de resolver uma inadimplência ou comprar a casa antes que o credor faça a execução hipotecária, de modo que a casa continue acessível mesmo que uma família não consiga mantê-la.

Uma observação: a pesquisa abrangeu os CLTs que decidiram responder, cerca de um quarto dos convidados. Os resultados batem com o que os CLTs relatam em outros lugares, incluindo o estudo da Champlain, no qual apenas nove de 410 casas foram revendidas por causa de execução hipotecária ao longo de 20 anos.

Fontes

• Emily Thaden e Greg Rosenberg,“Superando o mercado: taxas de inadimplência e execução hipotecária em Community Land Trusts”, Land Lines (Lincoln Institute of Land Policy), outubro de 2010. Com base na pesquisa sobre inadimplência e execução hipotecária de 2009 da National CLT Network.
• John Emmeus Davis e Alice Stokes, “Lands in Trust, Homes That Last: Uma Avaliação do Desempenho do Champlain Housing Trust” (Burlington, VT: Champlain Housing Trust, 2009). Aborda todas as 205 revendas das casas do fundo, de 1988 a 2008.

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Como os CLTs medem o sucesso?

Cada CLT avalia o que é importante para a sua comunidade, mas a maioria acompanha um conjunto comum de resultados: quantas casas e acres possuem; se as casas continuam acessíveis mesmo depois de várias revendas; por quanto tempo os proprietários ficam e quantos acabam comprando em outro lugar; quanto os proprietários ganham quando vendem; as taxas de inadimplência e execução hipotecária; e as condições dos prédios.

O estudo de Champlain oferece um modelo para a questão mais difícil: se as casas continuam acessíveis. Ele avaliou a acessibilidade de cada casa tanto em relação à família que a comprou inicialmente quanto em relação a um padrão fixo: uma família que ganha 80% da renda mediana da região e não gasta mais do que 30% da renda com moradia.

Muitas CLTs também tentam avaliar aspectos que são mais difíceis de quantificar: a participação e a liderança dos moradores, o controle comunitário sobre a terra e se as pessoas em risco de deslocamento conseguiram ficar. As CLTs europeias desenvolveram uma Ferramenta de Impacto Social para esse fim, disponível na nossa página de Manuais e Guias. Os relatórios de impacto do CLT Center descrevem o crescimento do movimento em todo o mundo.

Acompanhamento de dados em várias CLTs. Nos Estados Unidos, muitas CLTs e outros programas de participação acionária mantêm registros de suas casas, compradores e revendas no HomeKeeper, um sistema de gerenciamento de dados oferecido pela Grounded Solutions Network e desenvolvido na plataforma Salesforce. Os programas que usam o sistema podem compartilhar seus dados por meio do HomeKeeper National Data Hub, o que permitiu ter uma visão geral do setor como um todo. Um estudo de 2019 do Lincoln Institute of Land Policy, feito em parceria com a Grounded Solutions, usou esses dados para analisar mais de 4.000 imóveis em 58 programas espalhados por 20 estados ao longo de três décadas. O estudo constatou que 95% das hipotecas de participação acionária eram acessíveis para famílias com renda inferior a 80% da renda mediana da região; que a família mediana acumulou cerca de US$ 14.000 em patrimônio a partir de um investimento inicial de cerca de US$ 1.875; e que a maioria dos proprietários que se mudaram acabou comprando outra casa.

O HomeKeeper é um serviço pago com uma taxa única de instalação e uma assinatura anual, e a equipe precisa dedicar tempo para configurá-lo e mantê-lo atualizado; por isso, as CLTs menores costumam comparar essa opção com ferramentas mais simples, como planilhas. Seja qual for a ferramenta, as CLTs que conseguem mostrar seus resultados com mais clareza são aquelas que registram cada venda e revenda de forma consistente desde o início.

Fontes

• John Emmeus Davis e Alice Stokes, “Lands in Trust, Homes That Last: Uma Avaliação do Desempenho do Champlain Housing Trust” (Burlington, VT: Champlain Housing Trust, 2009). Aborda todas as 205 revendas das casas do fundo, de 1988 a 2008.
• Ferramenta de Impacto Social para CLTs, projeto “Moradia Sustentável para Cidades Inclusivas e Coesivas”. Dá uma olhada nos manuais e guias.
• Grounded Solutions Network,“Novo estudo avalia o desempenho e o impacto nacional dos programas de habitação com participação acionária” (2019), e HomeKeeper (myhomekeeper.org).
• Ruoniu Wang, Claire Cahen, Arthur Acolin e Rebecca J. Walter, “Acompanhando o crescimento e avaliando o desempenho dos programas de aquisição de imóveis com participação acionária durante as flutuações do mercado imobiliário”, documento de trabalho do Lincoln Institute of Land Policy (2019).

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Quais são as desvantagens dos fundos de terras comunitários?

Para quem tem casa própria, a principal desvantagem é o patrimônio líquido. Quem tem uma casa em um CLT vende por um preço acessível, e não pelo preço de mercado; então, num mercado em alta, ganha muito menos do que ganharia quem tem uma casa sem restrições. Além disso, você precisa compartilhar algumas decisões com o CLT, como sublocação, refinanciamento e grandes reformas na casa. A revenda pode demorar quando o mercado esfria; as revendas de apartamentos do Champlain demoraram mais de seis meses durante uma crise na década de 1990, e, no fim das contas, uma dúzia de unidades difíceis de vender acabou sendo convertida em moradias a preços de mercado.

Para as CLTs, os maiores desafios são a escala e o dinheiro. Os terrenos são caros, os subsídios são limitados e muitas CLTs continuam pequenas. Arcar com os custos da gestão ao longo de décadas é uma luta constante. Instituições financeiras, avaliadores e fiscais podem não estar familiarizados com arrendamentos de terrenos, embora isso tenha melhorado; a Fannie Mae e a Freddie Mac agora oferecem produtos hipotecários para CLTs. Mesmo assim, segundo as regras da Fannie Mae, as restrições à revenda de uma casa acabam se a instituição financeira executar a hipoteca, o que é um dos motivos pelos quais as CLTs se esforçam tanto para evitar a execução hipotecária.

Quanto ao modelo em si, existem tensões reais: entre permitir que os proprietários de hoje acumulem riqueza e manter as moradias acessíveis para os de amanhã; entre crescer rápido e permanecer enraizado na comunidade e prestar contas a ela; e, para os CLTs que vão além da habitação, entre atender às necessidades da comunidade e assumir riscos financeiros, como espaços comerciais vagos. As boas CLTs enfrentam essas questões abertamente, e as respostas variam de lugar para lugar.

Fontes

• John Emmeus Davis e Alice Stokes, “Lands in Trust, Homes That Last: Uma Avaliação do Desempenho do Champlain Housing Trust” (Burlington, VT: Champlain Housing Trust, 2009). Aborda todas as 205 revendas das casas do fundo, de 1988 a 2008.
• Fannie Mae, Perguntas frequentes sobre o Community Land Trust (fevereiro de 2026).
• John Emmeus Davis e Kristin King-Ries, “Preservando a Propriedade Imobiliária Acessível: Parcerias Municipais com Fundos Imobiliários Comunitários” (Instituto Lincoln de Política Fundiária, 2024). Veja Publicações Conjuntas.
• Greg Rosenberg e Jeffrey Yuen, “Além da moradia: agricultura urbana e desenvolvimento comercial por meio de fundos comunitários de terras”, documento de trabalho WP13GR1 do Lincoln Institute of Land Policy (2012).

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