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• ¿Funcionan los fideicomisos comunitarios de tierras? ¿Qué dicen los estudios?
• ¿Las viviendas de los CLT siguen siendo asequibles cuando se revenden?
• ¿Los propietarios de viviendas de los CLT acumulan patrimonio?
• ¿Conservan sus viviendas los propietarios de un CLT?
• ¿Cómo miden el éxito los CLT?
• ¿Cuáles son los inconvenientes de los fideicomisos comunitarios de tierras?

¿Funcionan los fideicomisos comunitarios de tierras? ¿Qué dicen los estudios?

Depende de lo que le pidamos a un CLT que haga. Sus principales promesas son mantener las viviendas asequibles de un comprador a otro, ayudar a los hogares con menos ingresos a comprar una vivienda y conservarla, permitir que esos hogares generen algo de patrimonio y proteger los barrios del desplazamiento. En cada uno de estos aspectos, los datos son alentadores, y en los dos primeros son muy sólidos.

Hay dos estudios que son los más conocidos. El primero analizó todas las reventas de las viviendas del Champlain Housing Trust en Burlington, Vermont, a lo largo de 20 años, y descubrió que las viviendas seguían siendo asequibles, que los propietarios acumulaban patrimonio y que la mayoría de los vendedores acababan comprando viviendas en el mercado libre. El segundo, una encuesta nacional realizada durante la crisis de ejecuciones hipotecarias de 2008 a 2009, reveló que los propietarios de viviendas CLT tenían muchas menos probabilidades que otros propietarios de acumular un retraso grave en los pagos o de perder sus casas.

Las investigaciones más recientes sobre la propiedad compartida de la vivienda —de la que los CLT son la forma más conocida— apuntan en la misma dirección. Los estudios han demostrado que estos programas mejoran el acceso a la propiedad y la estabilidad residencial, ayudan a los propietarios a acumular patrimonio y reducen la deuda hipotecaria; además, un estudio sobre los barrios con CLT ha encontrado indicios de que los CLT pueden frenar la gentrificación.

Lo que sabemos tiene sus límites. La mayoría de los estudios se centran en los CLT estadounidenses y en la propiedad de la vivienda; se sabe menos sobre las viviendas de alquiler, las explotaciones agrícolas y los locales comerciales gestionados por CLT, y aún se ha investigado muy poco sobre los CLT en Europa o en el Sur Global. Algunos estudios se basan en los CLT que decidieron participar en las encuestas. El movimiento está creciendo más rápido que la investigación al respecto.

Fuentes

• John Emmeus Davis y Alice Stokes, «Lands in Trust, Homes That Last: A Performance Evaluation of the Champlain Housing Trust» (Burlington, VT: Champlain Housing Trust, 2009). Abarca las 205 reventas de viviendas del fideicomiso entre 1988 y 2008.
• Emily Thaden y Greg Rosenberg,«Superando al mercado: tasas de morosidad y ejecuciones hipotecarias en los fideicomisos comunitarios de tierras», Land Lines (Instituto Lincoln de Política del Suelo), octubre de 2010. Basado en la encuesta sobre morosidad y ejecuciones hipotecarias de 2009 de la Red Nacional de CLT.
• Ruoniu Wang, Claire Cahen, Arthur Acolin y Rebecca J. Walter, «Seguimiento del crecimiento y evaluación del rendimiento de los programas de acceso a la vivienda con participación en el capital durante las fluctuaciones del mercado inmobiliario», documento de trabajo del Lincoln Institute of Land Policy (2019).
• Arthur Acolin, Alex Ramiller, Rebecca J. Walter, Sarah Thompson y Ruoniu Wang, «La transición a la propiedad de la vivienda: la creación de patrimonio para hogares con ingresos bajos y moderados», Housing Policy Debate 31, n.º 6 (2021).
• Brett Theodos, Christina Plerhoples Stacy, Breno Braga y Rob Daniels, «Vivienda en propiedad asequible: una evaluación de los efectos a corto plazo de los programas de participación en la propiedad», Housing Policy Debate 29, n.º 6 (2019).
• Myungshik Choi, Shannon Van Zandt y David Matarrita-Cascante, «¿Pueden los fideicomisos comunitarios de tierras frenar la gentrificación?», Journal of Urban Affairs 40, n.º 3 (2018).
• Resumen de la investigación en Ruoniu (Vince) Wang y otros, «El censo de 2022 de fideicomisos comunitarios de tierras y entidades de capital compartido en Estados Unidos», documento de trabajo WP23RW1 del Lincoln Institute of Land Policy (2023). Abarca los programas de capital compartido en general, no solo los fideicomisos comunitarios de tierras (CLT).

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¿Las viviendas del CLT siguen siendo asequibles cuando se revenden?

Sí. Esa es la promesa principal del CLT, y la mejor prueba la ofrece el Champlain Housing Trust, que hizo un seguimiento de las 205 reventas de sus viviendas entre 1988 y 2008. Durante el boom inmobiliario de 1999 a 2006, el precio medio de las viviendas en la zona de Burlington subió un 85 %; el precio medio de las viviendas de Champlain revendidas en esos mismos años subió un 35 %.

El estudio planteaba dos preguntas: ¿seguía siendo cada vivienda asequible para un hogar como el que la compró en su día? y ¿era más o menos asequible que antes? De media, las viviendas de Champlain se volvieron ligeramente más asequibles al revenderlas, en torno a un 5,65 %, tras tener en cuenta los ingresos, los tipos de interés, las cuotas de alquiler, los impuestos y los seguros.

Esto es importante para los presupuestos públicos. Como la subvención se queda en la vivienda, el dinero público se usa una sola vez y beneficia a un comprador tras otro. Una inversión pública inicial de unos 2,2 millones de dólares en las viviendas de Champlain que se revendieron ayudó a 357 familias con bajos ingresos a comprar una casa. Ofrecer ayudas a esos mismos hogares con subvenciones que se perdieran con cada venta habría costado cinco veces más. Un estudio estadounidense sobre programas de participación en la propiedad reveló que el 98 % mantiene sus viviendas asequibles durante 30 años o más, muchas de ellas de forma permanente.

Fuentes

• John Emmeus Davis y Alice Stokes, «Lands in Trust, Homes That Last: A Performance Evaluation of the Champlain Housing Trust» (Burlington, VT: Champlain Housing Trust, 2009). Abarca las 205 reventas de viviendas del fideicomiso entre 1988 y 2008.
• Ruoniu (Vince) Wang y otros, «El censo de 2022 sobre fideicomisos comunitarios de tierras y entidades de capital compartido en Estados Unidos», documento de trabajo WP23RW1 del Lincoln Institute of Land Policy (2023). Trata sobre los programas de capital compartido en general, no solo sobre los CLT.
• John Emmeus Davis y Kristin King-Ries, «Preserving Affordable Homeownership: Municipal Partnerships with Fideicomisos Comunitarios de Tierras » (Lincoln Institute of Land Policy, 2024). Échale un vistazo a la sección de publicaciones conjuntas.

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¿Los propietarios de viviendas CLT acumulan patrimonio?

Sí, aunque menos de lo que ganarían con una vivienda sin restricciones en un mercado al alza. Según el estudio de Champlain, el propietario medio vendió su vivienda al cabo de unos cinco años y medio, recuperó una entrada de unos 2.300 dólares y se quedó con casi 12.000 dólares de plusvalía adicional gracias al pago de la hipoteca y a su parte del aumento del valor de la vivienda. Los propietarios que hicieron reformas importantes obtuvieron más.

La comparación depende de con qué la hagas. En el ejemplo del estudio, en el que se analiza una vivienda de 80 000 dólares revendida al cabo de seis años en un mercado al alza, un propietario sin restricciones habría ganado unos 37 800 dólares y el propietario de un CLT, unos 13 100 dólares. Pero la mayoría de los compradores de una vivienda del CLT ni siquiera habrían podido comprar una vivienda sin restricciones. En comparación con el alquiler, que solo habría devuelto el depósito de garantía, o con invertir la entrada en un fondo de acciones, que habría generado unos 2.100 dólares, la vivienda del CLT salió mucho mejor parada. En un mercado estable, la tasa de rentabilidad del propietario de una vivienda CLT puede incluso superar a la del propietario de una vivienda a precio de mercado.

Muchos propietarios usaron ese capital para seguir adelante. De los vendedores de Champlain de los que se conoce cuál fue su siguiente vivienda, el 67 % compró una vivienda a precio de mercado en un plazo de seis meses, y alrededor del 6 % compró otra vivienda del CLT. Estudios más recientes sobre los programas de capital compartido también han revelado que los propietarios acumulan activos y acceden a la propiedad con más éxito que otros hogares similares.

Fuentes

• John Emmeus Davis y Alice Stokes, «Lands in Trust, Homes That Last: A Performance Evaluation of the Champlain Housing Trust» (Burlington, VT: Champlain Housing Trust, 2009). Abarca las 205 reventas de viviendas del fideicomiso entre 1988 y 2008.
• Arthur Acolin, Alex Ramiller, Rebecca J. Walter, Sarah Thompson y Ruoniu Wang, «La transición a la propiedad de la vivienda: la creación de patrimonio para hogares con ingresos bajos y moderados», Housing Policy Debate 31, n.º 6 (2021).
• Ruoniu Wang, Claire Cahen, Arthur Acolin y Rebecca J. Walter, «Seguimiento del crecimiento y evaluación del rendimiento de los programas de acceso a la vivienda con participación en el capital durante las fluctuaciones del mercado inmobiliario», documento de trabajo del Lincoln Institute of Land Policy (2019).

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¿Los propietarios de viviendas CLT conservan sus casas?

A tasas mucho más altas que las de otros propietarios. A principios de 2010, la Red Nacional de Fideicomisos Comunitarios de Tierras (National Community Land Trust Network) realizó una encuesta a los CLT sobre las hipotecas de sus propietarios; 42 CLT de 22 estados, con 2.173 viviendas hipotecadas, aportaron datos. A finales de 2009, en pleno apogeo de la crisis de las ejecuciones hipotecarias, el 0,56 % de las hipotecas de los CLT estaban en proceso de ejecución, frente al 3,31 % de los préstamos de primera categoría, el 15,58 % de los préstamos de alto riesgo y el 4,58 % de todos los préstamos a nivel nacional. Solo el 1,62 % de las hipotecas de los CLT presentaban morosidad grave, frente al 7,01 % de los préstamos de primera categoría. Los préstamos convencionales tenían aproximadamente ocho veces más probabilidades de entrar en ejecución hipotecaria.

La razón es la gestión responsable. Los CLT preparan a los compradores con formación sobre la compra de vivienda, les orientan hacia hipotecas seguras a tipo fijo y les alejan de los préstamos abusivos, y intervienen pronto cuando un propietario se queda atrasado en los pagos. Los CLT solucionaron aproximadamente la mitad de los casos graves de morosidad que surgieron en 2009. Y como el CLT es la propietaria del terreno, su contrato de arrendamiento le da derecho a solucionar un impago o a comprar la vivienda antes de que la entidad crediticia la embargue, así que la vivienda sigue siendo asequible aunque una familia no pueda quedársela.

Una advertencia: la encuesta abarcó a los CLT que decidieron responder, más o menos una cuarta parte de los invitados. Los resultados coinciden con lo que informan los CLT en otros estudios, incluido el de Champlain, en el que solo nueve de 410 viviendas se revendieron por ejecución hipotecaria en un periodo de 20 años.

Fuentes

• Emily Thaden y Greg Rosenberg,«Superando al mercado: tasas de morosidad y ejecuciones hipotecarias en los fideicomisos comunitarios de tierras», Land Lines (Instituto Lincoln de Política del Suelo), octubre de 2010. Basado en la encuesta sobre morosidad y ejecuciones hipotecarias de 2009 de la Red Nacional de CLT.
• John Emmeus Davis y Alice Stokes, «Lands in Trust, Homes That Last: A Performance Evaluation of the Champlain Housing Trust» (Burlington, VT: Champlain Housing Trust, 2009). Abarca las 205 reventas de viviendas del fideicomiso entre 1988 y 2008.

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¿Cómo miden los CLT su éxito?

Cada CLT mide lo que le importa a su comunidad, pero la mayoría hace un seguimiento de una serie de indicadores comunes: cuántas viviendas y acres tienen en su poder; si las viviendas siguen siendo asequibles tras varias reventas; cuánto tiempo permanecen los propietarios y cuántos acaban comprando en otro sitio; cuánto ganan los propietarios al vender; las tasas de morosidad y ejecución hipotecaria; y el estado de sus edificios.

El estudio de Champlain ofrece un modelo para abordar la pregunta más difícil: si las viviendas siguen siendo asequibles. En él se midió la asequibilidad de cada vivienda tanto en relación con el hogar que la compró inicialmente como con respecto a un criterio fijo: un hogar que gana el 80 % de la renta mediana de la zona y que no destina más del 30 % de sus ingresos a la vivienda.

Many CLTs also try to measure things that are harder to count: resident participation and leadership, community control of land, and whether people at risk of displacement were able to stay. European CLTs developed a Social Impact Tool for this purpose, available on our Manuals and Guides page. The CLT Center’s impact reports describe the movement’s growth worldwide.

Seguimiento de datos en muchos CLT. En Estados Unidos, muchos CLT y otros programas de propiedad compartida llevan un registro de sus viviendas, compradores y reventas en HomeKeeper, un sistema de gestión de datos que ofrece Grounded Solutions Network y que está desarrollado sobre la plataforma de Salesforce. Los programas que lo utilizan pueden compartir sus datos a través del HomeKeeper National Data Hub, lo que ha permitido tener una visión global del sector. Un estudio de 2019 del Lincoln Institute of Land Policy, elaborado junto con Grounded Solutions, se basó en esos datos para analizar más de 4.000 viviendas de 58 programas repartidos por 20 estados a lo largo de tres décadas. El estudio reveló que el 95 % de las hipotecas de capital compartido resultaban asequibles para hogares con ingresos inferiores al 80 % de la renta media de la zona; que el hogar medio acumuló unos 14 000 dólares en patrimonio a partir de una inversión inicial de unos 1 875 dólares; y que la mayoría de los propietarios que se mudaron acabaron comprando otra vivienda.

HomeKeeper es un servicio de pago que incluye una cuota única de configuración y una suscripción anual, y su configuración y actualización requieren tiempo por parte del personal, por lo que los CLT más pequeñas lo comparan con herramientas más sencillas, como las hojas de cálculo. Sea cual sea la herramienta, los CLT que pueden mostrar sus resultados con mayor claridad son aquellas que registran cada venta y reventa de forma sistemática desde el principio.

Fuentes

• John Emmeus Davis y Alice Stokes, «Lands in Trust, Homes That Last: A Performance Evaluation of the Champlain Housing Trust» (Burlington, VT: Champlain Housing Trust, 2009). Abarca las 205 reventas de viviendas del fideicomiso entre 1988 y 2008.
• Herramienta de impacto social para los CLT, proyecto «Vivienda sostenible para ciudades inclusivas y cohesionadas». Echa un vistazo a los manuales y guías.
• Grounded Solutions Network, «Un nuevo estudio evalúa el rendimiento de los programas de vivienda con participación en el capital y su impacto a nivel nacional» (2019), y HomeKeeper (myhomekeeper.org).
• Ruoniu Wang, Claire Cahen, Arthur Acolin y Rebecca J. Walter, «Seguimiento del crecimiento y evaluación del rendimiento de los programas de acceso a la vivienda con participación en el capital durante las fluctuaciones del mercado inmobiliario», documento de trabajo del Lincoln Institute of Land Policy (2019).

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¿Cuáles son las desventajas de los fideicomisos comunitarios de tierras?

Para los propietarios, la principal desventaja es el valor neto de la vivienda. Un propietario de un CLT vende a un precio asequible, no al precio de mercado, así que, en un mercado al alza, gana mucho menos de lo que ganaría el propietario de una vivienda sin restricciones. Además, tiene que compartir algunas decisiones con el CLT, como el subarriendo, la refinanciación y los cambios importantes en la vivienda. Las reventas pueden tardar en concretarse cuando el mercado se enfría; las reventas de los pisos de Champlain tardaron más de seis meses durante una crisis en los años 90, y al final se permitió que una docena de viviendas difíciles de vender se convirtieran en viviendas a precio de mercado.

Para los CLT, los mayores problemas son la escala y el dinero. El suelo es caro, las ayudas son limitadas y muchos CLT siguen siendo pequeñas. Financiar la gestión a lo largo de décadas es una lucha constante. Es posible que las entidades crediticias, los tasadores y los evaluadores fiscales no estén muy familiarizados con los arrendamientos de terreno, aunque esto ha mejorado; Fannie Mae y Freddie Mac ya ofrecen productos hipotecarios para CLT. Aun así, según las normas de Fannie Mae, las restricciones de reventa de una vivienda se levantan si la entidad crediticia ejecuta la hipoteca, lo cual es una de las razones por las que los CLT se esfuerzan tanto por evitar las ejecuciones hipotecarias.

En cuanto al modelo en sí, existen tensiones reales: entre permitir que los propietarios actuales acumulen riqueza y mantener las viviendas asequibles para los futuros propietarios; entre crecer rápido y seguir arraigados en la comunidad y rendir cuentas ante ella; y, en el caso de los CLT que van más allá de la vivienda, entre atender las necesidades de la comunidad y asumir riesgos financieros, como los locales comerciales vacíos. Los buenos CLT abordan estas cuestiones con franqueza, y las respuestas varían de un lugar a otro.

Fuentes

• John Emmeus Davis y Alice Stokes, «Lands in Trust, Homes That Last: A Performance Evaluation of the Champlain Housing Trust» (Burlington, VT: Champlain Housing Trust, 2009). Abarca las 205 reventas de viviendas del fideicomiso entre 1988 y 2008.
• Fannie Mae, Preguntas frecuentes sobre los fideicomisos comunitarios de tierras (febrero de 2026).
• John Emmeus Davis y Kristin King-Ries, «Preserving Affordable Homeownership: Municipal Partnerships with Fideicomisos Comunitarios de Tierras » (Lincoln Institute of Land Policy, 2024). Échale un vistazo a la sección de publicaciones conjuntas.
• Greg Rosenberg y Jeffrey Yuen, «Más allá de la vivienda: agricultura urbana y desarrollo comercial a través de los fideicomisos comunitarios de tierras», documento de trabajo WP13GR1 del Instituto Lincoln de Política del Suelo (2012).

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