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• Les fiducies foncières communautaires sont-elles efficaces ? Que révèlent les études ?
• Les logements des CLT restent-ils abordables lorsqu’ils sont revendus ?
• Les propriétaires de logements CLT se constituent-ils un patrimoine ?
• Les propriétaires de logements CLT conservent-ils leur logement ?
• Comment les CLT mesurent-ils leur réussite ?
• Quels sont les inconvénients des fiducies foncières communautaires ?

Les fiducies foncières communautaires sont-elles efficaces ? Que révèlent les études ?

Cela dépend de ce que l’on attend d’une CLT. Ses principaux objectifs sont de maintenir l’accessibilité financière des logements d’un acquéreur à l’autre, d’aider les ménages à faibles revenus à acheter un logement et à le conserver, de permettre à ces ménages de se constituer un patrimoine, et de protéger les quartiers contre l’éviction. Sur chacun de ces points, les résultats sont encourageants, et particulièrement solides pour les deux premiers.

Deux études sont les plus connues. La première a suivi toutes les reventes des logements du Champlain Housing Trust à Burlington, dans le Vermont, sur une période de 20 ans, et a révélé que ces logements restaient abordables, que les propriétaires se constituaient un patrimoine et que la plupart des vendeurs achetaient ensuite un logement sur le marché libre. La seconde, une enquête nationale menée pendant la crise des saisies immobilières de 2008 à 2009, a révélé que les propriétaires de logements CLT étaient bien moins susceptibles que les autres propriétaires de prendre un retard important dans le paiement de leur loyer ou de perdre leur logement.

Des recherches plus récentes sur l’accession à la propriété en copropriété, dont les CLT constituent la forme la plus connue, vont dans le même sens. Des études ont montré que ces programmes améliorent l’accès à la propriété et la stabilité du logement, aident les propriétaires à se constituer un patrimoine et réduisent l’endettement hypothécaire ; par ailleurs, une étude portant sur des quartiers dotés de CLT a mis en évidence que ces derniers peuvent ralentir la gentrification.

Nos connaissances ont leurs limites. La plupart des études portent sur les CLT américains et sur l’accession à la propriété ; on en sait moins sur les logements locatifs, les exploitations agricoles et les locaux commerciaux gérés par des CLT, et très peu de données ont encore été recueillies concernant les CLT en Europe ou dans les pays du Sud. Certaines études s’appuient sur les CLT qui ont choisi de répondre à des enquêtes. Le mouvement se développe plus rapidement que les recherches qui s’y consacrent.

Sources

• John Emmeus Davis et Alice Stokes, « Lands in Trust, Homes That Last : A Performance Evaluation of the Champlain Housing Trust » (Burlington, VT : Champlain Housing Trust, 2009). Cet ouvrage porte sur l’ensemble des 205 reventes de logements du trust, de 1988 à 2008.
• Emily Thaden et Greg Rosenberg, «Outperforming the Market: Delinquency and Foreclosure Rates in Community Land Trusts », Land Lines (Lincoln Institute of Land Policy), octobre 2010. D’après l’enquête sur les taux de défaut de paiement et de saisies immobilières menée en 2009 par le National CLT Network.
• Ruoniu Wang, Claire Cahen, Arthur Acolin et Rebecca J. Walter, « Suivi de la croissance et évaluation des performances des programmes d’accession à la propriété en partage de capital face aux fluctuations du marché immobilier », document de travail du Lincoln Institute of Land Policy (2019).
• Arthur Acolin, Alex Ramiller, Rebecca J. Walter, Sarah Thompson et Ruoniu Wang, « Transition vers l’accession à la propriété : constitution d’un patrimoine pour les ménages à revenus faibles et modérés », Housing Policy Debate 31, n° 6 (2021).
• Brett Theodos, Christina Plerhoples Stacy, Breno Braga et Rob Daniels, « L’accession à la propriété à prix abordable : une évaluation des effets à court terme des programmes de participation au capital immobilier », Housing Policy Debate 29, n° 6 (2019).
• Myungshik Choi, Shannon Van Zandt et David Matarrita-Cascante, « Les fiducies foncières communautaires peuvent-elles ralentir la gentrification ? », Journal of Urban Affairs 40, n° 3 (2018).
• Résumé de recherche dans Ruoniu (Vince) Wang et al., « Le recensement 2022 des fiducies foncières communautaires et des entités de participation au capital aux États-Unis », document de travail WP23RW1 du Lincoln Institute of Land Policy (2023). Traite des programmes de participation au capital en général, et pas uniquement des fiducies foncières communautaires (CLT).

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Les logements CLT restent-ils abordables lorsqu’ils sont revendus ?

Oui. C’est là l’engagement central du CLT, et la meilleure preuve en est fournie par le Champlain Housing Trust, qui a suivi l’ensemble des 205 reventes de ses logements entre 1988 et 2008. Au cours du boom immobilier de 1999 à 2006, le prix médian des logements dans la région de Burlington a augmenté de 85 % ; le prix médian des logements du Champlain Housing Trust revendus au cours de ces mêmes années a augmenté de 35 %.

L’étude posait deux questions : chaque logement restait-il abordable pour un ménage similaire à celui qui l’avait acheté à l’origine, et était-il plus ou moins abordable qu’auparavant ? En moyenne, les logements de Champlain sont devenus légèrement plus abordables lors de leur revente, d’environ 5,65 %, après prise en compte des revenus, des taux d’intérêt, des frais de bail, des impôts et des assurances.

Cela a une incidence sur les budgets publics. Comme la subvention reste attachée au logement, les fonds publics ne sont utilisés qu’une seule fois et profitent à plusieurs acheteurs successifs. Un investissement public initial d’environ 2,2 millions de dollars dans les logements du programme Champlain qui ont été revendus a permis à 357 ménages à faibles revenus d’accéder à la propriété. Offrir à ces mêmes ménages des aides financières qui auraient été perdues à chaque revente aurait coûté cinq fois plus cher. Une enquête américaine sur les programmes de participation au capital a révélé que 98 % des logements restent abordables pendant 30 ans ou plus, et souvent de manière permanente.

Sources

• John Emmeus Davis et Alice Stokes, « Lands in Trust, Homes That Last : A Performance Evaluation of the Champlain Housing Trust » (Burlington, VT : Champlain Housing Trust, 2009). Cet ouvrage porte sur l’ensemble des 205 reventes de logements du trust, de 1988 à 2008.
• Ruoniu (Vince) Wang et al., « The 2022 Census of Community Land Trusts and Shared Equity Entities in the United States », document de travail WP23RW1 du Lincoln Institute of Land Policy (2023). Ce document traite des programmes de participation au capital de manière générale, et pas uniquement des CLT.
• John Emmeus Davis et Kristin King-Ries, Préserver l’accès à la propriété à prix abordable : partenariats municipaux avec les fiducies foncières communautaires (Lincoln Institute of Land Policy, 2024). Voir la rubrique « Publications conjointes ».

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Les propriétaires de logements CLT se constituent-ils un patrimoine ?

Oui, mais dans une moindre mesure que s’ils possédaient un logement sans restriction sur un marché en hausse. D’après l’étude Champlain, le propriétaire moyen a vendu son bien au bout d’environ cinq ans et demi, a récupéré un apport initial d’environ 2 300 dollars et a empoché près de 12 000 dollars de plus-value supplémentaire grâce au remboursement de son prêt immobilier et à sa part de la plus-value du bien. Les propriétaires ayant réalisé des travaux d’amélioration importants ont perçu davantage.

La comparaison dépend de ce à quoi on la rapporte. Dans l’exemple cité dans l’étude, celui d’une maison de 80 000 dollars revendue après six ans sur un marché en hausse, un propriétaire sans restriction aurait réalisé un bénéfice d’environ 37 800 dollars, contre environ 13 100 dollars pour le propriétaire d’un CLT. Mais la plupart des acheteurs CLT n’auraient tout simplement pas pu acquérir une maison sans restriction. Par rapport à la location, qui n’aurait rapporté qu’un dépôt de garantie, ou à l’investissement de l’apport personnel dans un fonds d’actions, qui aurait rapporté environ 2 100 dollars, la maison CLT s’est avérée bien plus rentable. Sur un marché stable, le taux de rendement du propriétaire d’un logement CLT peut même dépasser celui du propriétaire d’un logement au prix du marché.

De nombreux propriétaires ont utilisé ce capital pour aller de l’avant. Parmi les vendeurs de Champlain dont on connaissait la prochaine résidence, 67 % ont acheté un logement au prix du marché dans les six mois, et environ 6 % ont acheté un autre logement CLT. Des recherches plus récentes sur les programmes de capital partagé ont également montré que les propriétaires se constituent un patrimoine et accèdent à la propriété avec plus de succès que des ménages comparables.

Sources

• John Emmeus Davis et Alice Stokes, « Lands in Trust, Homes That Last : A Performance Evaluation of the Champlain Housing Trust » (Burlington, VT : Champlain Housing Trust, 2009). Cet ouvrage porte sur l’ensemble des 205 reventes de logements du trust, de 1988 à 2008.
• Arthur Acolin, Alex Ramiller, Rebecca J. Walter, Sarah Thompson et Ruoniu Wang, « Transition vers l’accession à la propriété : constitution d’un patrimoine pour les ménages à revenus faibles et modérés », Housing Policy Debate 31, n° 6 (2021).
• Ruoniu Wang, Claire Cahen, Arthur Acolin et Rebecca J. Walter, « Suivi de la croissance et évaluation des performances des programmes d’accession à la propriété en partage de capital face aux fluctuations du marché immobilier », document de travail du Lincoln Institute of Land Policy (2019).

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Les propriétaires de logements CLT conservent-ils leur logement ?

À des taux bien plus élevés que ceux des autres propriétaires. Début 2010, le National Community Land Trust Network a mené une enquête auprès des CLT concernant les prêts hypothécaires de leurs propriétaires ; 42 CLT répartis dans 22 États, représentant 2 173 logements hypothéqués, ont fourni des données. Fin 2009, au plus fort de la crise des saisies immobilières, 0,56 % des prêts hypothécaires des CLT faisaient l’objet d’une procédure de saisie, contre 3,31 % des prêts « prime », 15,58 % des prêts « subprime » et 4,58 % de l’ensemble des prêts à l’échelle nationale. Seuls 1,62 % des prêts hypothécaires des CLT présentaient un retard de paiement important, contre 7,01 % des prêts « prime ». Les prêts conventionnels avaient environ huit fois plus de chances de faire l’objet d’une saisie immobilière.

La raison tient à la gestion responsable. Les CLT préparent les acheteurs grâce à des formations à l’accession à la propriété, les orientent vers des prêts immobiliers sûrs à taux fixe et les détournent des prêts abusifs, et interviennent rapidement lorsqu’un propriétaire prend du retard dans ses paiements. Les CLT ont permis de résoudre environ la moitié des cas de défauts de paiement graves survenus en 2009. Et comme le CLT est propriétaire du terrain, son bail foncier lui confère le droit de remédier à un défaut de paiement ou de racheter le logement avant qu’un prêteur ne procède à la saisie, de sorte que le logement reste abordable même si une famille ne peut le conserver.

Une mise en garde : l’enquête portait sur les CLT qui ont choisi d’y répondre, soit environ un quart de celles qui avaient été invitées. Ces résultats concordent avec ce que les CLT rapportent ailleurs, notamment dans l’étude Champlain, selon laquelle seules neuf habitations sur 410 ont été revendues à la suite d’une saisie immobilière sur une période de 20 ans.

Sources

• Emily Thaden et Greg Rosenberg, «Outperforming the Market: Delinquency and Foreclosure Rates in Community Land Trusts », Land Lines (Lincoln Institute of Land Policy), octobre 2010. D’après l’enquête sur les taux de défaut de paiement et de saisies immobilières menée en 2009 par le National CLT Network.
• John Emmeus Davis et Alice Stokes, « Lands in Trust, Homes That Last : A Performance Evaluation of the Champlain Housing Trust » (Burlington, VT : Champlain Housing Trust, 2009). Cet ouvrage porte sur l’ensemble des 205 reventes de logements du trust, de 1988 à 2008.

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Comment les CLT mesurent-ils leur réussite ?

Chaque CLT évalue les éléments qui comptent pour sa communauté, mais la plupart d’entre elles suivent un ensemble commun d’indicateurs : le nombre de logements et d’acres dont elles sont propriétaires ; la capacité des logements à rester abordables au fil des reventes ; la durée pendant laquelle les propriétaires restent en place et le nombre de ceux qui finissent par acheter ailleurs ; les gains réalisés par les propriétaires lors de la vente ; les taux de défaut de paiement et de saisie immobilière ; ainsi que l’état de leurs immeubles.

L’étude Champlain propose un modèle permettant d’aborder la question la plus épineuse : celle de savoir si les logements restent abordables. Elle a évalué l’accessibilité financière de chaque logement tant par rapport au ménage qui l’a acheté en premier lieu que par rapport à une norme fixe, à savoir un ménage percevant 80 % du revenu médian de la région et ne consacrant pas plus de 30 % de ses revenus au logement.

De nombreuses CLT s’efforcent également de mesurer des éléments plus difficiles à quantifier : la participation et l’engagement des résidents, le contrôle communautaire du foncier, ainsi que la capacité des personnes menacées d’expulsion à rester sur place. Les CLT européennes ont mis au point à cette fin un outil d’évaluation de l’impact social, disponible sur notre page « Manuels et guides ». Les rapports d’impact du CLT Center décrivent l’essor de ce mouvement à l’échelle mondiale.

Suivi des données sur plusieurs CLT. Aux États-Unis, de nombreux CLT et autres programmes de propriété partagée enregistrent leurs logements, leurs acheteurs et leurs reventes dans HomeKeeper, un système de gestion des données proposé par Grounded Solutions Network et développé sur la plateforme Salesforce. Les programmes qui l’utilisent peuvent partager leurs données via le HomeKeeper National Data Hub, ce qui a permis d’avoir une vue d’ensemble du secteur. Une étude réalisée en 2019 par le Lincoln Institute of Land Policy, en collaboration avec Grounded Solutions, s’est appuyée sur ces données concernant plus de 4 000 logements répartis dans 58 programmes, dans 20 États, sur une période de trois décennies. Elle a révélé que 95 % des prêts hypothécaires à participation étaient abordables pour les ménages dont les revenus étaient inférieurs à 80 % du revenu médian de la région ; que le ménage médian avait constitué un patrimoine d’environ 14 000 dollars à partir d’un investissement initial d’environ 1 875 dollars ; et que la plupart des propriétaires ayant déménagé avaient ensuite acheté un autre logement.

HomeKeeper est un service payant comprenant des frais d’installation uniques et un abonnement annuel ; sa mise en place et sa mise à jour nécessitant du temps de travail de la part du personnel, les CLT de petite taille le comparent à des outils plus simples, tels que les tableurs. Quel que soit l’outil utilisé, les CLT qui parviennent à présenter leurs résultats de la manière la plus claire sont celles qui enregistrent systématiquement chaque vente et revente dès le début.

Sources

• John Emmeus Davis et Alice Stokes, « Lands in Trust, Homes That Last : A Performance Evaluation of the Champlain Housing Trust » (Burlington, VT : Champlain Housing Trust, 2009). Cet ouvrage porte sur l’ensemble des 205 reventes de logements du trust, de 1988 à 2008.
• Outil d’évaluation de l’impact social pour les CLT, dans le cadre du projet « Logement durable pour des villes inclusives et solidaires ». Voir la rubrique « Manuels et guides ».
• Grounded Solutions Network, «Une nouvelle étude évalue les performances des programmes d’accession à la propriété en partage de capital et leur impact à l’échelle nationale » (2019), et HomeKeeper (myhomekeeper.org).
• Ruoniu Wang, Claire Cahen, Arthur Acolin et Rebecca J. Walter, « Suivi de la croissance et évaluation des performances des programmes d’accession à la propriété en partage de capital face aux fluctuations du marché immobilier », document de travail du Lincoln Institute of Land Policy (2019).

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Quels sont les inconvénients des fiducies foncières communautaires ?

Pour les propriétaires, le principal compromis concerne la plus-value. Un propriétaire membre d’une CLT vend à un prix abordable, et non au prix du marché ; ainsi, dans un marché en hausse, il réalise un gain bien moindre que ne le ferait le propriétaire d’un logement non soumis à ces restrictions. Il doit également partager certaines décisions avec la CLT, notamment en matière de sous-location, de refinancement et de modifications importantes apportées au logement. Les reventes peuvent être lentes lorsque le marché ralentit ; les reventes de copropriétés de Champlain ont pris plus de six mois lors d’un ralentissement dans les années 1990, et le CLT a finalement autorisé la conversion d’une douzaine de logements difficiles à vendre en logements au prix du marché.

Pour les CLT, les principaux problèmes sont l’échelle et le financement. Le prix des terrains est élevé, les subventions sont limitées et de nombreux CLT restent de petite taille. Financer la gestion à long terme, sur plusieurs décennies, constitue un défi permanent. Les prêteurs, les experts immobiliers et les évaluateurs fiscaux peuvent ne pas être familiarisés avec les baux fonciers, même si la situation s’est améliorée ; Fannie Mae et Freddie Mac proposent désormais des produits hypothécaires adaptés aux CLT. Néanmoins, selon les règles de Fannie Mae, les restrictions de revente d’un logement prennent fin en cas de saisie par le prêteur, ce qui explique en partie pourquoi les CLT déploient tant d’efforts pour empêcher les saisies.

Quant au modèle lui-même, il fait l’objet de véritables tensions : entre permettre aux propriétaires d’aujourd’hui de se constituer un patrimoine et maintenir des logements abordables pour ceux de demain ; entre croître rapidement et rester ancré dans la communauté tout en lui rendant des comptes ; et, pour les CLT qui vont au-delà du logement, entre répondre aux besoins de la communauté et prendre des risques financiers, tels que ceux liés aux locaux commerciaux inoccupés. Les bons CLT abordent ces questions ouvertement, et les réponses varient d’un endroit à l’autre.

Sources

• John Emmeus Davis et Alice Stokes, « Lands in Trust, Homes That Last : A Performance Evaluation of the Champlain Housing Trust » (Burlington, VT : Champlain Housing Trust, 2009). Cet ouvrage porte sur l’ensemble des 205 reventes de logements du trust, de 1988 à 2008.
• Fannie Mae, Foire aux questions sur les fiducies foncières communautaires (février 2026).
• John Emmeus Davis et Kristin King-Ries, Préserver l’accès à la propriété à prix abordable : partenariats municipaux avec les fiducies foncières communautaires (Lincoln Institute of Land Policy, 2024). Voir la rubrique « Publications conjointes ».
• Greg Rosenberg et Jeffrey Yuen, « Au-delà du logement : agriculture urbaine et développement commercial par les fiducies foncières communautaires », document de travail WP13GR1 du Lincoln Institute of Land Policy (2012).

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