Inde

Cette page de ressources regroupe les principaux documents universitaires, les analyses politiques et les cadres juridiques qui sont essentiels pour comprendre comment les CLT peuvent être adaptés et mis en œuvre dans le contexte indien.

Le Centre International pour les Fonds Fonciers Communautaires (ICCLT) a le plaisir d’annoncer la publication du document de travail “Des CLT pour l’Inde ? Une exploration du modèle de la fiducie foncière communautaire pour les villes indiennes “par Mohd Yawar. Cette étude exploratoire, menée dans le cadre de l’initiative Global South Community Land Trust de l’ICCLT, explore le potentiel des Community Land Trusts (CLT) en tant que modèle alternatif de tenure pour les villes indiennes confrontées à une insécurité foncière et à des déplacements généralisés. Cette étude fournit une analyse juridique approfondie pour évaluer l’applicabilité et la faisabilité institutionnelle de l’adaptation du modèle CLT dans les cadres juridiques et institutionnels existants de l’Inde. Ce document se veut une ressource fondamentale pour initier le dialogue et faire connaître les CLT en Inde. En démontrant comment le modèle CLT peut être mis en œuvre, cette recherche vise à transformer le concept d’une idée abstraite en une option pratique sur le menu de la politique de logement urbain en Inde.

Ressources complémentaires

Cette page de ressources regroupe des documents universitaires, des analyses politiques et des cadres juridiques essentiels pour comprendre comment les CLT peuvent être adaptés et mis en œuvre dans le contexte indien. En examinant les documents de référence, les lois coopératives des États et les études de cas émergentes telles que la ville de Magarpatta, cette page de ressources offre un aperçu complet des fondements théoriques, des mécanismes de gouvernance et des défis pratiques liés à l’opérationnalisation des CLT dans le paysage urbain dynamique de l’Inde. Cette collection s’adresse aux universitaires, aux décideurs politiques, aux praticiens et aux organisations locales qui cherchent à explorer la gouvernance foncière communautaire comme moyen de trouver des solutions équitables et à long terme en matière de logement.

Documents académiques

Titre : Potentiel institutionnel des coopératives de logement pour les ménages à faibles revenus : Le cas de l’Inde
Auteur : Sukumar Ganapati
Citation/Référence : Sukumar, G. (2001). Potentiel institutionnel des coopératives de logement pour les ménages à faibles revenus : The case of India. Habitat International, 25, 147-174
Article Link : https://www-sciencedirect-com.uaccess.univie.ac.at/science/article/pii/S0197397500000229

Résumé : J’analyse le potentiel institutionnel des coopératives de logement pour atteindre les objectifs de logement des ménages à faibles revenus, en utilisant trois villes indiennes (Mumbai, Chennai et New Delhi) comme base empirique. Je propose que deux dimensions affectent le potentiel : (i) les caractéristiques organisationnelles internes de la coopérative et (ii) le contexte institutionnel externe. Au niveau organisationnel, bien que les coopératives présentent certains avantages inhérents pour les ménages à faibles revenus, elles sont confrontées à des problèmes d’action collective qui doivent être surmontés. Les avantages potentiels varient en fonction de la forme des coopératives. Au niveau institutionnel, l’évolution des coopératives s’inscrit à la fois dans le marché local du logement et dans le cadre institutionnel local. Le cadre institutionnel peut favoriser ou entraver la réalisation des avantages potentiels sur un marché du logement donné en réduisant ou en augmentant les coûts de transaction liés à la création et au fonctionnement des coopératives. En Inde, le contexte institutionnel national a promu les coopératives comme un moyen pour les ménages à faibles revenus. Cependant, ces ménages en ont bénéficié à des degrés divers dans les trois villes. Si les coopératives ont été plus efficaces à Mumbai, elles l’ont été moins à Chennai et à New Delhi. L’examen comparatif permet de tirer trois leçons pour la politique du logement. Le premier enseignement est que le marché local du logement et le cadre institutionnel ont influencé la forme et le fonctionnement des coopératives de logement. Le deuxième enseignement est qu’un contrôle minimal de l’État aide les coopératives à remplir des fonctions multiples. Le troisième enseignement est que le développement d’une structure institutionnelle soutenant les coopératives réduit les coûts de transaction de leur formation et de leur fonctionnement, ce qui profite aux ménages à faibles revenus.

Description et pertinence pour les CLT : L’article de G. Sukumar analyse le potentiel institutionnel des coopératives de logement pour atteindre les objectifs des ménages à faibles revenus, en utilisant Mumbai, Chennai et New Delhi comme études de cas. L’analyse met l’accent sur deux dimensions clés affectant le succès des coopératives : les caractéristiques organisationnelles internes et le contexte institutionnel externe, qui comprend le marché local du logement et le cadre réglementaire. L’étude conclut que les coopératives ont été plus efficaces à Mumbai et moins à Chennai et New Delhi. Les principaux enseignements soulignent qu’un contrôle minimal de l’État aide les coopératives à remplir diverses fonctions et que le développement de structures institutionnelles de soutien réduit les coûts de transaction liés à leur création et à leur fonctionnement.

Cette recherche est très pertinente pour la faisabilité des Community Land Trusts (CLT) car le cadre de la société coopérative enregistrée est identifié comme un véhicule juridique viable pour piloter les CLT en Inde (Yawar, 2025). Le document identifie les Tenure Cooperative Housing Societies comme la forme la plus stable de coopérative, offrant le plus de perspectives en tant qu’outil politique pour les ménages à faibles revenus. Cette forme, illustrée par la Tenant Ownership Housing Society à Mumbai, fournit un modèle structurel direct pour le mécanisme de double propriété du CLT – où la coopérative détient le titre légal du terrain et le membre a des droits d’occupation de l’unité. En outre, ces coopératives d’occupation ont la capacité intrinsèque de contrôler la spéculation en limitant la capacité des ménages individuels à vendre le terrain sur le marché libre et en partageant potentiellement le produit de la vente d’un logement. Cette capacité à institutionnaliser la limitation des profits spéculatifs est essentielle à la réalisation de la mission du CLT, à savoir l’accessibilité permanente. À Mumbai, ce mode d’occupation en coopérative a été adapté avec succès par les autorités chargées du logement public et les ONG dans le cadre des programmes de régularisation des bidonvilles, dans le but précis d’empêcher la “vente spéculative” parmi les bénéficiaires à faibles revenus.

Titre : Un siècle d’évolution différentielle des coopératives de logement à Mumbai et à Chennai
Auteur : Sukumar Ganapati
Citation/Référence : Ganapati, S. (2008). Un siècle d’évolution différentielle des coopératives de logement à Mumbai et Chennai. Housing Studies, 23(3), 403-422.
Lien de l’article : https://doi.org/10.1080/02673030802029982

Résumé : Depuis leur création au début du 20ème siècle, les coopératives de logement ont évolué de manière différente à Mumbai et à Chennai. Les coopératives de logement de Mumbai sont principalement des coopératives d’occupation (c’est-à-dire des coopératives de propriété et de gestion collectives). A Chennai, il s’agit principalement de coopératives de financement (c’est-à-dire pour l’octroi de prêts aux membres). Ce document procède à une analyse institutionnelle comparative des deux villes afin d’examiner les évolutions divergentes. Cette analyse est importante pour déterminer les conditions institutionnelles qui permettent aux coopératives de prospérer. Quatre aspects institutionnels sont examinés dans ce contexte : le marché local du logement, les politiques locales du logement, le rôle du gouvernement de l’Etat et les structures de soutien institutionnel des coopératives.

Description et pertinence pour les CLT : L’article “A Century of Differential Evolution of Housing Co-operatives in Mumbai and Chennai” de Sukumar Ganapati fournit une analyse comparative de l’évolution différente des coopératives de logement dans les anciennes provinces de Bombay et de Madras depuis le début du 20ème siècle. A Mumbai (Maharashtra), la forme dominante est devenue la coopérative d’occupation, organisée pour la propriété et la gestion collectives, qui a pris de l’importance après l’indépendance de l’Inde. Ces coopératives comprennent des types de propriété locative, où la coopérative est propriétaire du terrain et où les membres louent leur logement. En revanche, Chennai (Tamil Nadu) a surtout vu l’émergence de coopératives de financement, axées sur l’octroi de prêts pour la construction et la réparation de logements.

Cette analyse historique est très pertinente pour la faisabilité des Community Land Trusts (CLT) en Inde car le cadre de la société enregistrée/coopérative est identifié comme un véhicule viable pour piloter initialement les CLT (Yawar, 2025). Le modèle de la Tenant Ownership Housing Society (TOHS), qui prévaut à Mumbai, sert de précurseur juridique et structurel direct, reflétant le principe central des CLT de double propriété, la coopérative étant collectivement propriétaire du terrain tandis que les membres louent les maisons. Le document souligne que les coopératives du Maharashtra ont bénéficié d’une plus grande autonomie opérationnelle, le bureau du registraire ayant adopté un rôle “consultatif”. Cette autonomie est vitale car elle signifie que la structure de la coopérative peut être adaptée avec souplesse, ce qui permet d’intégrer légalement dans les statuts de la société des caractéristiques propres aux CLT, telles que des restrictions à la revente et des clauses d’accessibilité financière.

Titre: L’histoire de Magarpatta : Les agriculteurs construisent des villes durables
Auteur : Satish Magar
Citation : Magar, S. (2011). L’histoire de Magarpatta : Farmers building sustainable cities (Publication occasionnelle 31). Centre international de l’Inde.
Lien de l’article : https://aws-static.iicdelhi.in/s3fs-public/2020-11/163615September192011_IIC%20Occasional%20Publication%2031.pdf

Description et pertinence pour les CLT :La création de Magarpatta City à Pune illustre l’application pratique de la structure de la loi sur les sociétés pour la propriété foncière collective à grande échelle, bien que ses objectifs fondamentaux divergent du modèle CLT. Le projet a vu le jour lorsqu’environ 120 familles d’agriculteurs, agissant en tant que propriétaires fonciers d’origine, se sont réunies pour éviter que leurs terres ne soient acquises par le gouvernement ou par des promoteurs locaux. Elles ont mis en commun leurs 430 acres de terres et ont formé la Magarpatta Township Development and Construction Company Limited (MTDCCL), dont elles sont devenues actionnaires au prorata de leurs avoirs. Ce projet était basé sur un modèle de partage des revenus conçu pour convertir leurs terres en un “produit fin à valeur ajoutée” et fournir des revenus à perpétuité.

La ville de Magarpatta partage des caractéristiques structurelles avec les CLT en établissant une forme de gestion collective des terres. La MTDCCL a conservé la propriété foncière, en recourant à la location à long terme pour son vaste parc informatique (Cybercity) afin de garantir une source perpétuelle de revenus aux agriculteurs actionnaires, reflétant ainsi le principe du CLT qui consiste à détenir des terres en tant qu’actifs à long terme. En outre, MTDCCL a créé un conseil municipal pour garantir la participation des résidents à la gestion des activités culturelles et sociales. Cependant, la principale distinction réside dans la mission : Magarpatta était une entreprise à but lucratif axée sur la maximisation des bénéfices. Le modèle de partage des revenus a permis aux actionnaires de bénéficier de la plus-value, ce qui a entraîné une augmentation de plus de 900 % de la valeur du terrain entre 2000 et 2011. Cette situation est en contradiction directe avec la mission du CLT, qui consiste à garantir l’accessibilité permanente et la décommercialisation des terrains, et qui impose des restrictions à la revente afin de limiter la plus-value au profit des futurs acquéreurs à faibles revenus.

Titre: L’histoire de Magarpatta : Les agriculteurs construisent des villes durables
Auteur(s) : Amit Gupta, Sucheta Dalal, Debashis Basu, et Amita Joseph
Citation : Gupta, A., Dalal, S., Basu, D., & Joseph, A. (2012, novembre). Magarpatta City : Farmers Direct Investment (FDI ) (Document de travail n° 384). Institut indien de gestion de Bangalore.
Lien de l’article : https://papers.ssrn.com/sol3/Delivery.cfm/SSRN_ID2179495_code1871889.pdf?abstractid=2179495&mirid=1&type=2

Résumé: La ville de Magarpatta couvre 430 acres de terres qui appartenaient à environ 120 familles d’agriculteurs et 800 personnes. Ces agriculteurs se sont regroupés pour former la Magarpatta Township Development and Construction Company Limited (MTDCCL) et ont développé la ville, réalisant ainsi leur rêve de transformer leur terre en un produit fini à valeur ajoutée qui leur procurerait des avantages et des bénéfices à perpétuité. Satish Magar est le leader de facto du groupe en raison de son niveau d’éducation, de ses relations politiques, de sa plus grande propriété foncière et de la confiance que la communauté Magar a en son leadership et en sa capacité à les amener collectivement à un point où tous en bénéficieront collectivement.

Magarpatta City a été conçue comme une ville intégrée avec de multiples zones commerciales, des quartiers résidentiels, des écoles, des hôpitaux, des centres commerciaux, des hôtels, des restaurants et des zones de loisirs. Ces zones ont été conçues pour être contemporaines avec des caractéristiques futuristes et comprennent un parc informatique de pointe appelé Cybercity qui fournit des installations internationales aux géants mondiaux de l’informatique. Le fait d’être entouré de verdure et d’un environnement sans pollution a ajouté à l’attrait de la ville. La ville dispose de ses propres systèmes de collecte des eaux de pluie, de tri des ordures et de gestion des déchets, d’une usine de biogaz, de vermiculture, d’une pépinière et d’un système de chauffage solaire de l’eau qui créent un système autosuffisant et garantissent l’amélioration de l’environnement. Le mode de vie “marche-travail-maison-loisirs” est au cœur de Magarpatta. Toutes ces installations sont accompagnées d’un soutien complet pour l’exploitation d’une nouvelle infrastructure informatique de pointe, d’une alimentation électrique de secours, d’un vaste parking, d’une sécurité rigoureuse et d’un respect strict des normes de sécurité incendie.

Le cas décrit le processus par lequel les agriculteurs sont passés pour convertir la matière première qu’ils possédaient (la terre) en un produit fini, à savoir le township de Magarpatta. Il illustre les changements que connaît le secteur immobilier en Inde, les questions liées à l’obtention des autorisations gouvernementales pour un township, la conceptualisation, la conception, la planification et la construction du township, la commercialisation et le financement du township, les avantages du township pour les agriculteurs, les résidents, la ville de Pune, l’environnement commercial et le développement d’une organisation capable de poursuivre le processus de reproduction du succès de ce modèle de développement immobilier.

Titre : Approches politiques du logement abordable en Inde urbaine
Auteur(s) : Équipe de recherche de l’IIHS : Gautam Bhan, Geetika Anand, Swastik Harish. Auteur collaborateur : Prasad Shetty.
Citation : Bhan, G., Anand, G., Harish, S., & Shetty, P. (2014). Policy approaches to affordable housing in urban India : Problems and possibilities (IIHS-RF Policy Paper Series : Urban Housing). Institut indien des établissements humains.
Lien de l’article : https://iihs.co.in/knowledge-gateway/wp-content/uploads/2015/08/iihs_rf_housing_reduced.pdf

Description et pertinence pour les CLT : Ce document, publié en 2014, vise à relever les défis politiques critiques qui entravent la fourniture de logements abordables dans les villes indiennes, en se concentrant sur “les pratiques, les politiques et les paradigmes existants”. Le postulat central est que ni l’État ni le marché ne peuvent fournir le stock requis de logements abordables à grande échelle. Il aborde systématiquement dix “dynamiques” influençant le logement urbain, couvrant les droits légaux, la pénurie de terrains, les échecs de planification et les questions de financement. Pour le modèle du Community Land Trust (CLT), le document s’attaque à la “dynamique 3 : les titres de propriété peuvent favoriser l’embourgeoisement, mais les restrictions peuvent entraîner des distorsions”. Cette dynamique est au cœur du défi auquel est confrontée toute intervention en matière de logement abordable : comment garantir aux résidents à faibles revenus une sécurité d’occupation sans permettre à la valeur de l’actif de s’apprécier de façon spectaculaire, ce qui entraînerait une revente et, par la suite, un déplacement induit par le marché.

Bien que les termes spécifiques “Community Land Trust” ou “Community Land Reserve” ne soient pas utilisés dans le texte, les solutions politiques recommandées sont conceptuellement alignées sur les mécanismes d’accessibilité perpétuelle qui définissent les CLT. Le document suggère explicitement que les titres de propriété communautaires ou coopératifs représentent un “juste milieu” entre la propriété individuelle (qui risque d’être revendue immédiatement à des taux de marché élevés) et un contrôle trop restrictif de l’État (qui fausse le marché). Ce modèle est conçu pour réguler les échanges en limitant la vente à des ménages de même statut socio-économique, ce qui permet d’éviter les déplacements de population et de maintenir le logement à un prix abordable pour le groupe cible à perpétuité. Ce mécanisme, dans lequel la communauté détient le droit de propriété et limite l’appréciation, reflète la fonction principale d’un bail foncier et d’une formule de revente CLT. Le document cite le projet réussi de Baan Mankong en Thaïlande, notant que ses projets de modernisation sont structurés autour de baux communautaires, précisément pour empêcher les déplacements liés au marché tout en garantissant la sécurité d’occupation.

En outre, le document aborde la nécessité fondamentale de garantir l’approvisionnement en terres et d’assurer la protection juridique, qui sont des conditions préalables essentielles au fonctionnement des CLT. Il réfute l’affirmation populaire de la pénurie de terres en soulignant qu’une proportion significative des terres occupées par les établissements informels est détenue par le secteur public, souvent par des organismes locaux urbains (ULB). Il suggère de tirer parti de ces terrains publics par des interventions telles que la conversion des terrains occupés en “locations sociales”, où l’ULB agit en tant que propriétaire, ce qui lui permet d’obtenir des revenus tout en garantissant la sécurité de l’occupation. Sur le plan juridique, le document plaide pour l’institutionnalisation du zonage d’inclusion, en recommandant la création d’instruments similaires à la zone spéciale d’intérêt social (ZEIS) utilisée au Brésil. L’approche ZEIS utilise le zonage pour marquer les terres d’intérêt social et public, en protégeant explicitement les établissements informels contre les expulsions forcées et en garantissant que les terres restent accessibles pour la régularisation et les logements à faible revenu. En encourageant les politiques de réservation obligatoire des terres (comme celles du Rajasthan), les titres de propriété communautaires et les protections juridiques contre le déplacement, le document établit l’environnement politique nécessaire, y compris les cadres juridiques, institutionnels et d’utilisation des terres,

Titre : Réserves foncières communautaires
Auteur : Shirish B. Patel
Citation/Référence: Shirish B. Patel (2015). Les réserves foncières communautaires. Economic and Political Weekly, Vol. 50, No. 46-47, pp. 21-23.
Lien de l’article : https://www.cooperative-individualism.org/patel-shirish_community-land-reserves-2015-nov.pdf

Résumé : Les réserves foncières communautaires (appelées Community Land Trusts aux États-Unis) existent dans le monde entier depuis plus de 40 ans. Il s’agit d’organisations à but non lucratif dont la mission est de fournir des logements abordables à des groupes à faibles revenus, pour toujours. Quelqu’un crée un fonds en faisant don d’un terrain. L’organisation retire ensuite ce don de terrain du marché pour le conserver en fiducie pour toujours. Le terrain reste la propriété de l’organisation, qui ne peut pas le vendre. Les parcelles individuelles sont attribuées à des propriétaires qui y construisent et sont propriétaires de la construction mais pas du terrain. Lors de la revente, le propriétaire récupère le coût de sa construction, ajusté à la valeur actuelle, mais pas l’appréciation de la valeur du terrain. Par conséquent, le nouvel occupant peut également obtenir un logement à un prix abordable, car il n’est pas grevé par la valeur du terrain. Le format de gouvernance de l’organisation et la formule de revente sont essentiels à la réussite.

Description et pertinence pour les CLT : L’article de Patel intitulé Community Land Reserves est le premier document publié qui présente et adapte le concept de Community Land Trust au contexte indien. Il propose les réserves foncières communautaires (CLR) comme mécanisme permettant de séparer la propriété des terrains de celle des bâtiments, afin de garantir que les logements restent abordables en permanence. Dans ce modèle, une organisation à but non lucratif est propriétaire du terrain et le loue aux résidents, qui sont propriétaires des structures. Lors de la revente, les résidents ne récupèrent que le coût du bâtiment corrigé de l’inflation, tandis que la plus-value du terrain est conservée dans la fiducie communautaire.

M. Patel décrit un système de gouvernance tripartite comprenant des résidents, des membres de la communauté et des fonctionnaires afin de garantir l’équité, la participation et la transparence. Il explique également comment les CLR pourraient être enregistrés en tant qu’entreprises à but non lucratif au titre de l’article 8 de la loi indienne, et fonctionner dans le cadre de la législation existante en matière de logement et d’urbanisme.

Cet article constitue la première discussion théorique et politique des CLT en Inde. Il jette les bases de l’adaptation des principes des CLT aux cadres juridiques indiens et aux défis du développement urbain. Le modèle CLR de Patel offre une voie pratique pour combiner la sécurité d’occupation, l’accessibilité financière et la gouvernance communautaire, ce qui en fait une référence fondamentale pour toute discussion sur les CLT en Inde.

Législation applicable

Liens

Description et pertinence pour les CLT : La faisabilité de la mise en œuvre des Community Land Trusts (CLT) peut être analysée de manière substantielle à travers le prisme des Delhi Co-operative Societies Rules, 2007 (Delhi Rules). Ce cadre juridique est particulièrement pertinent car il institutionnalise déjà le concept de propriété collective et établit des mécanismes de gouvernance communale et d’exécution financière, qui sont tous des piliers essentiels du modèle CLT.

Le lien essentiel pour le modèle CLT se trouve dans les règles relatives aux sociétés de logement coopératif. Cette classification répond directement au principe fondamental du CLT, à savoir la double propriété et la préservation des terres communes. Alors que la société détient collectivement le titre de propriété du terrain, garantissant qu’il reste à l’écart du marché spéculatif, les membres se voient accorder des droits d’occupation sécurisés pour leurs unités d’habitation. La structure définie dans les règles de Delhi, qui consacrent le chapitre IX aux “DISPOSITIONS SPÉCIALES POUR LES SOCIÉTÉS DE LOGEMENT COOPÉRATIVES”, impose une gestion collective des actifs, des réparations et de l’entretien des “zones et installations communes”, confirmant le rôle de la société en tant qu’intendante perpétuelle du terrain.

Pour fonctionner efficacement en tant que CLT visant une accessibilité perpétuelle, une coopérative doit imposer des contrôles sur les personnes qui peuvent y adhérer et sur la manière dont les biens sont revendus. Les règles de Delhi facilitent cette tâche en exigeant que les objectifs de la société et les qualifications des membres soient approuvés par le Registrar. Cette exigence permet d’intégrer une formule d’appréciation limitée et des critères d’éligibilité basés sur les revenus directement dans les statuts de la coopérative, ce qui garantit que l’adhésion est limitée à la population cible à faibles revenus et que les prix de revente futurs restent abordables. Les règles définissent également des exigences strictes concernant la disqualification des membres, interdisant à ceux qui possèdent déjà une propriété à Delhi, ce qui constitue un puissant mécanisme anti-spéculation essentiel à l’éthique du CLT.

En outre, le cadre juridique garantit la viabilité financière et la force exécutoire nécessaires à une organisation CLT durable. Les règles contiennent des mécanismes solides pour le recouvrement des cotisations, permettant aux sociétés coopératives de logement de recouvrer les dépenses et les arriérés de cotisations en tant qu'”arriérés de revenus fonciers” par le biais d’un certificat délivré par le greffier. Ce pouvoir d’exécution spécifique est primordial, car il garantit que le fonds d’entretien perpétuel du terrain commun et des installations peut être maintenu, soutenant ainsi la mission à long terme du CLT. En structurant juridiquement la propriété collective et en régulant l’intérêt privé par des mandats financiers et de gouvernance exécutoires, les règles de Delhi fournissent un modèle solide pour la mise en œuvre et l’extension des CLT dans les zones urbaines de Delhi.

Loi sur les fiducies indiennes, 1882 : https://drive.google.com/file/d/14a9gTRYxsHGRQOpDS7S9bzFqPdROvXlN/view?usp=sharing

Loi sur les sociétés, 2013 : https://drive.google.com/file/d/13QPjZo1roP8kbM71_VhrElvm0nS5R7zL/view?usp=sharing

Loi sur l’enregistrement des sociétés, 1860 : https://drive.google.com/file/d/1iMkFzFHYCkDHp7DZTvkt4WquuEAj34kk/view?usp=sharing

Description et pertinence pour les CLT : L’article de Mohd Yawar (2025) explore le potentiel de création de Community Land Trusts (CLT) en Inde en utilisant les cadres juridiques existants du pays, concluant que trois entités juridiques principales peuvent servir de structures organisationnelles : les trusts caritatifs, les sociétés de la section 8 (en vertu de la loi sur les sociétés de 2013), et les sociétés enregistrées (en vertu de la loi sur l’enregistrement des sociétés de 1860). Sur la base d’une évaluation des exigences démocratiques inhérentes au modèle CLT, la recherche identifie le modèle de la société enregistrée (y compris les sociétés coopératives de logement) comme le véhicule le plus viable pour piloter initialement les CLT en Inde. Ce cadre est hautement compatible avec la structure de gouvernance démocratique des CLT, permettant la participation des membres, l’autonomie et la flexibilité des règles nécessaires aux projets de base. En revanche, le modèle de l’entreprise de l’article 8, tout en offrant une grande crédibilité institutionnelle, est considéré comme approprié pour les CLT bien établis, opérant à grande échelle, ou nécessitant des partenariats étendus avec des acteurs gouvernementaux et internationaux.

Le tableau suivant et le résumé détaillé comparent l’efficacité de l’utilisation d’un Public Charitable Trust, d’une Section 8 Company ou d’une Registered Society/Cooperative comme véhicule juridique pour établir un Community Land Trust (CLT) en Inde.

Fonctionnalité	Trust (loi sur les trusts indiens, 1882)	Section 8 Société (Loi sur les sociétés, 2013)	Société enregistrée/coopérative (Societies Registration Act, 1860, et Co-operative Acts)
Droit applicable et objectif	La loi indienne sur les fiducies (Indian Trusts Act) de 1882 régit les fiducies privées (les lois des États régissent les fiducies publiques). Un “trust” est une obligation annexée à la propriété d’un bien, découlant de la confiance accordée au profit d’un “bénéficiaire”. Le but doit être licite.	Loi sur les sociétés, 2013. Établies à des fins caritatives ou non lucratives ; la distribution de bénéfices est interdite et elles doivent se conformer aux normes statutaires en matière d’information.	Loi sur l’enregistrement des sociétés, 1860. Constituées à des fins littéraires, scientifiques ou caritatives, ou pour promouvoir le bien-être général des membres.
Alignement du noyau CLT	Sécurité juridique modérée, mais la structure de gouvernance est en contradiction avec les principes démocratiques du CLT.	Une crédibilité institutionnelle élevée, adaptée aux partenariats à grande échelle, mais une structure de gouvernance rigide et souvent au sommet.	Le plus viable : Très flexible, structurellement démocratique et facilement adaptable au contrôle communautaire de base.
Gouvernance et démocratie	Faible alignement. Les administrateurs sont généralement nommés et ont un caractère fiduciaire. La gouvernance est hiérarchique et suit les directives de l’auteur de la fiducie. Les possibilités d’implication démocratique de la communauté sont limitées.	Faible alignement. Gouverné par les directeurs et les principaux cadres. La structure risque d’être distante et bureaucratique. La prise de décision nécessite des résolutions ordinaires ou spéciales.	Un alignement fort. Géré par un organe de direction élu par l’ensemble des membres. Hautement compatible avec le modèle participatif du CLT. La Société poursuit ou est poursuivie au nom du dirigeant désigné, conformément aux règles.
Perpétuité et propriété foncière	Forte capacité. Le terrain (“propriété fiduciaire”) est détenu à perpétuité par le fiduciaire. Toutefois, s’il n’y a qu’un seul bénéficiaire compétent, il peut exiger du fiduciaire qu’il lui transfère immédiatement la propriété fiduciaire, ce qui constitue un risque fondamental pour la détention perpétuelle des terres.	Forte capacité. Peut détenir un terrain à perpétuité. Doit déposer les détails de toutes les charges ou charges flottantes affectant la propriété.	Forte capacité. Peut détenir des terres en son nom propre. Lors de la dissolution, aucun membre ne reçoit de bénéfices et les actifs doivent être transférés à une autre société ayant des objectifs similaires. Les statuts peuvent imposer un vote à la majorité absolue pour la dissolution.
Flexibilité opérationnelle	Rigide. Les fiduciaires doivent se conformer strictement à l’acte de fiducie. La délégation de fonctions discrétionnaires est limitée. Les administrateurs ne peuvent généralement pas tirer d’avantages financiers.	Bureaucratique. La mise en place est soumise à des procédures intensives, exigeant le respect de règles étendues en matière d’états financiers, d’audits et de modification des statuts/mémorandums.	Grande flexibilité. Les statuts peuvent être adaptés pour intégrer les principes du CLT, tels que les restrictions à la revente et les formules d’amortissement limité. Les sociétés sont explicitement autorisées à modifier, étendre ou abréger leurs objectifs.
Responsabilité	Les fiduciaires sont personnellement responsables de la réparation de toute perte résultant d’un abus de confiance. La responsabilité est généralement illimitée. Les coadministrateurs sont solidairement responsables si l’un d’entre eux permet à l’autre de commettre un abus.	Les administrateurs et les dirigeants sont passibles de sanctions et d’amendes élevées en cas de non-respect des règles. La responsabilité générale est limitée. Des sanctions sont prévues en cas de fraude.	Ils doivent tenir une comptabilité régulière et se soumettre à un audit annuel. Le greffier a le pouvoir d’inspecter les registres et de saisir les comptes si nécessaire. Responsabilité en matière de pénalités en vertu des règlements administratifs.

Liens

Description et pertinence pour les CLT : La faisabilité de la mise en œuvre des Community Land Trusts (CLT) ou des Community Land Reserves (CLR) en Inde est largement soutenue par le cadre existant des lois coopératives au niveau de l’État et s’appuie sur celui-ci, en particulier sur les principes intégrés dans le Maharashtra Co-operative Societies Act de 1960 (la Loi) et les règles de 1961 qui l’accompagnent (les Règles). La pertinence de ces lois réside dans leur capacité à répondre aux exigences juridiques fondamentales du modèle CLT, en particulier en ce qui concerne la propriété collective perpétuelle des terres et l’application des restrictions en matière d’accessibilité financière.

La pertinence fondamentale est établie par la classification d’un CLT/CLR potentiel en tant que Tenant Ownership Housing Society (TOHS) en vertu de la loi. La règle 10(1) et la règle 4(e)(vii)(a) classent explicitement et prévoient des droits d’enregistrement pour les Housing Societies, y compris les Tenant Ownership Housing Societies, qui sont définies comme des sociétés où le terrain est détenu en location ou en pleine propriété par la société, tandis que les maisons sont détenues par les membres. Cet arrangement est essentiel car il reconnaît explicitement et institutionnalise la double structure de propriété essentielle à un CLT : la coopérative conserve l’aspect du terrain commun en possédant la propriété sous-jacente, tandis que les membres acquièrent l’intérêt légal et la propriété de la structure de logement construite sur ce terrain.

Afin de garantir la permanence et l’intérêt public qui sont au cœur de la mission du CLT, le cadre coopératif permet de personnaliser son objectif et les critères d’adhésion par le biais de ses statuts. Le greffier est habilité à exiger d’une société qu’elle adopte des statuts concernant “l’objet de la société” et “les conditions et les critères d’admission des membres”. Ce pouvoir réglementaire permet d’incorporer les principales caractéristiques des CLT directement dans les documents constitutifs de la coopérative. Par exemple, les statuts peuvent imposer l’objectif principal de fournir des logements abordables de manière permanente et instituer des critères d’éligibilité basés sur le revenu pour l’adhésion. En outre, le pouvoir du registraire d’approuver ou de modifier les statuts garantit que des mesures telles qu’une formule d’appréciation limitée sont juridiquement contraignantes, limitant ainsi le prix de revente des unités de logement afin de préserver l’accessibilité pour les futurs acheteurs à faibles revenus.