CLT 101

Perguntas frequentes · 8 perguntas

CLT 101

Noções básicas sobre fundos de terras comunitários para quem ainda não conhece o assunto: o que é um CLT, como funciona, quem é dono do quê e como os CLTs se diferenciam de outros tipos de fundos de terras e moradia.

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O que é um fundo comunitário de terras?

Um fundo comunitário de terras (CLT) é uma organização sem fins lucrativos, com base na comunidade, que detém a propriedade de terrenos em nome da comunidade e os mantém fora do mercado especulativo para sempre. As pessoas são donas das casas, lojas ou outros prédios que ficam nesses terrenos, enquanto o CLT fica com o terreno em si e o aluga para elas por um período muito longo.

O importante é a acessibilidade a longo prazo. Quando uma família vende uma casa do CLT, ela é vendida por um preço que continua acessível para a próxima família e para a seguinte. A maioria dos CLTs também é administrada em conjunto com a comunidade: as pessoas que moram no terreno e os moradores do bairro ao redor geralmente fazem parte do conselho. Para uma introdução mais completa, confira “O que é um Community Land Trust?”.

Três características definem o que costuma ser chamado de CLT “clássico”. Propriedade: o CLT detém o terreno de forma permanente e o aluga para moradias e outros usos comunitários. Organização: qualquer pessoa que more na área atendida pela CLT geralmente pode se associar, e os cargos no conselho são normalmente divididos entre locatários, vizinhos e membros que defendem o interesse público. Funcionamento: a prioridade é dada às pessoas e aos locais excluídos do mercado, com um compromisso duradouro de manter as moradias acessíveis e em bom estado de conservação. Muitas CLTs adaptam uma ou mais dessas características para atender às necessidades locais.

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Como funciona um fundo comunitário de terras?

Um CLT adquire um terreno, geralmente com a ajuda de uma prefeitura, uma fundação ou um doador, e fica com ele para sempre. Depois, ele vende ou aluga os imóveis nesse terreno para pessoas que, de outra forma, não teriam condições de comprá-los. Os proprietários compram só a casa; eles alugam o terreno onde ela fica do CLT, geralmente por 99 anos.

O contrato de arrendamento tem duas funções. Ele dá ao proprietário o direito seguro e hereditário de morar lá e define as regras que mantêm a casa acessível: quem pode comprá-la depois e por quanto. A CLT continua envolvida enquanto o contrato durar, ajudando os proprietários a manter suas casas em bom estado e entrando em cena se eles tiverem problemas com a hipoteca. As pessoas costumam chamar a CLT de “a incorporadora que nunca vai embora”.

Uma venda típica de imóvel próprio funciona assim: recursos públicos ou privados reduzem o preço para um valor que uma família de baixa renda consiga pagar; o comprador consegue um financiamento imobiliário e compra a casa, enquanto aluga o terreno; e a fórmula de revenda do contrato de arrendamento define o preço quando o proprietário decidir vender mais tarde, para que o próximo comprador consiga o mesmo preço acessível. Nesse meio tempo, a CLT ajuda os proprietários com problemas e intervém logo no início caso eles fiquem atrasados nos pagamentos.

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Quem é o dono do terreno e quem é o dono da casa?

No modelo clássico, a CLT é dona do terreno e o morador é dono da casa. O morador tem a escritura da casa e um contrato de arrendamento de longo prazo do terreno, então ele tem a maioria dos direitos que qualquer morador tem: pode morar lá o tempo que quiser, decorar e reformar a casa, e passá-la para seus herdeiros.

Isso varia de lugar para lugar. Algumas CLTs também são donas dos prédios e os alugam. Outras arrendam o terreno para uma cooperativa habitacional que é dona do prédio. Em San Juan, em Porto Rico, a CLT Caño Martín Peña dá aos moradores uma escritura de direitos de superfície em vez de um arrendamento do terreno. A ideia comum é que a comunidade seja dona do terreno e as pessoas tenham direitos garantidos sobre os prédios.

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Por que separar a propriedade do terreno da propriedade dos imóveis?

Porque é do terreno que vem a maior parte do aumento de valor. Quando um bairro melhora, ou surge uma nova linha de transporte público ou um parque, o terreno sob as casas ganha valor, e isso acaba expulsando as pessoas que estavam lá desde o início. Ao tirar o terreno do mercado e mantê-lo para a comunidade, uma CLT faz com que esse aumento de valor fique ligado ao local, em vez de ficar com quem for o próximo a vendê-lo.

A divisão da propriedade também reduz o custo inicial. O comprador paga só pela casa, não pelo terreno, e qualquer subsídio público fica vinculado à casa, em vez de se perder quando ela for vendida. A ideia tem raízes profundas, desde Henry George e as cidades-jardim inglesas até as aldeias Gramdan da Índia. O livro “As Raízes do Movimento CLT” conta essa história.

A ideia de que o aumento do valor dos terrenos é gerado pela comunidade, e não pelo proprietário individual, remonta a John Stuart Mill e Henry George, no século XIX. Separar o terreno das construções coloca essa ideia em prática: o dono de uma casa fica com o valor do que construiu e pagou, enquanto o valor gerado pela comunidade fica com a própria comunidade.

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Um fundo comunitário de terras é a mesma coisa que um fundo de terras?

Não. “Fundo de terras” geralmente se refere a um fundo de conservação de terras, que protege áreas abertas, terras agrícolas ou habitats de vida selvagem, muitas vezes comprando terras ou mantendo servidões de conservação. Em alguns estados dos EUA, principalmente em Illinois, um “fundo de terras” também é um arranjo jurídico para manter a posse de um imóvel de forma privada.

Um fundo comunitário de terras é diferente dos dois. É uma organização sem fins lucrativos que administra terras em benefício da comunidade, principalmente para que as moradias e outros prédios nelas construídos continuem acessíveis e sob controle local. Algumas organizações combinam o trabalho de conservação com o de fundos comunitários de terras, e muitos CLTs também protegem hortas e terras agrícolas. Mas quando as pessoas falam de CLTs, estão se referindo ao modelo comunitário descrito nesta página.

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Qual é a diferença entre um CLT e um banco de terrenos, uma cooperativa habitacional ou uma associação de moradores?

Um banco de terrenos geralmente é um órgão público que recebe imóveis vagos, abandonados ou executados por falta de pagamento de impostos e os repassa a novos proprietários. O objetivo é manter os terrenos por um curto período. Um CLT mantém os terrenos permanentemente. Os dois costumam trabalhar juntos, com o banco de terrenos transferindo lotes para um CLT.

Uma cooperativa habitacional pertence aos seus moradores, que compartilham a propriedade de um prédio. Uma CLT pode arrendar seu terreno para uma cooperativa, e muitas fazem isso. Uma associação de proprietários administra os bens comuns em um condomínio privado e não tem como missão garantir preços acessíveis. Uma CLT é uma organização sem fins lucrativos com um objetivo público: manter os terrenos e as moradias acessíveis para as pessoas que ficam de fora do mercado e dar voz à comunidade sobre como seus terrenos são usados.

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Como funciona, na prática, um fundo comunitário de terras?

Não existe um modelo único. Como diz o John Emmeus Davis: “Os fundos comunitários de terras não são todos iguais.” Quase assim que o modelo “clássico” foi definido, quem trabalha com isso começou a adaptar cada característica dele para se adequar às condições, necessidades e leis locais, de modo que o que chamamos de CLT “pode variar bastante de um país para outro, e até mesmo de uma comunidade para outra dentro do mesmo país”. O que a maioria dos CLTs mantém, escreve ele, são quatro compromissos fundamentais: gestão responsável da terra, acessibilidade permanente, responsabilidade duradoura pelo que acontece em suas terras e prestação de contas aos moradores dos lugares que atendem.

Alguns exemplos, a maioria deles do relatório “Preserving Affordable Homeownership” (Instituto Lincoln, 2024), mostram a variedade.

Quem dá início a elas.

  • Moradores do bairro: “Tomem uma posição, assumam a posse da terra” foi o grito de guerra da Dudley Street Neighborhood Initiative, de Boston, que criou a Dudley Neighbors Inc. em 1989.
  • Prefeitura: Burlington, em Vermont, investiu US$ 200 mil em 1984 para dar início ao que se tornou o Champlain Housing Trust. Na Flórida, o Delray Beach Community Land Trust foi criado em 2006 em parceria com a agência de reurbanização da cidade, que forneceu a equipe inicial e, desde então, já cedeu mais de 60 lotes de terra para a organização.
  • Um projeto rodoviário: quando uma ampliação da estrada ameaçou 140 famílias em Davis Bottom, um bairro histórico em Lexington, Kentucky, as autoridades municipais e estaduais de transporte trabalharam junto com os moradores para criar o Lexington Community Land Trust em 2008, compraram 25 acres para ele e elevaram o bairro em uma média de dez pés para protegê-lo de enchentes.
  • Um banco de terras: o Central Ohio CLT foi criado em 2017 dentro do Franklin County Land Bank, em Columbus, compartilhando equipe e recursos financeiros com ele.

O tamanho e a rapidez com que crescem. Algumas CLTs adicionam algumas casas por ano. Outras crescem rápido com apoio público: o programa Homebuyer Choice da CLT de Houston, financiado pela prefeitura, ajuda compradores a adquirir casas já existentes, cujos terrenos passam a pertencer à CLT, e incorporou 167 casas ao seu portfólio entre 2021 e o final de 2023. O Champlain Housing Trust, o maior CLT do mundo, também possui cerca de 2.500 apartamentos.

O que eles possuem.

  • Condomínios: A Elevation CLT, em Denver, construiu 92 condomínios em um bairro e 49 em outro, em terrenos reservados para esse fim pela Urban Land Conservancy.
  • Cooperativas: O Cooper Square, na cidade de Nova York, é composto exclusivamente por moradias cooperativas; o Lopez Community Land Trust, na Ilha de Lopez, no estado de Washington, construiu sete bairros com casas em regime de cooperativa, além de terrenos para fazendas e lojas.
  • Imóveis comprados pelos próprios inquilinos: em Washington, D.C., o Douglass CLT ajuda os inquilinos a usar a lei municipal de direito de compra para adquirir seus imóveis e incorporá-los ao CLT.
  • Aluguéis a caminho da propriedade: na Filadélfia, o Women’s Community Revitalization Project constrói moradias para aluguel com crédito fiscal em terrenos pertencentes ao seu Community Justice Land Trust, que os inquilinos poderão comprar quando o período do crédito fiscal terminar.
  • Terras para cultura e cerimônias: em Oakland e Berkeley, na Califórnia, o Sogorea Te’ Land Trust, um fundo de terras indígena liderado por mulheres, recebeu terras e uma servidão permanente para práticas culturais e educação pública. Confira os Fundos de Terras Comunitários liderados por indígenas.

Onde eles atuam. O CLT Caño Martín Peña, em San Juan, Porto Rico, foi criado por moradores de oito bairros informais para evitar que fossem desalojados pela limpeza de um canal poluído; ele abrange 272 acres e atende cerca de 1.500 famílias. Na Europa, o Community Land Trust Brussels foi fundado em 2012 com o apoio do governo regional, enquanto o CLT de Londres surgiu a partir de movimentos comunitários em torno das Olimpíadas de 2012. Em Montreal, a Communauté Milton-Parc administra um bairro inteiro de moradias cooperativas. Tem mais perfis nos nossos Estudos de Caso, e o tópico “CLTs ao redor do mundo” aborda outros países.

Fontes

  • John Emmeus Davis, “In Land We Trust: Principais características e variações comuns dos fundos comunitários de terras nos EUA”, em John Emmeus Davis, Line Algoed e María E. Hernández-Torrales (orgs.), On Common Ground (Terra Nostra Press, 2020).
  • John Emmeus Davis e Kristin King-Ries, “Preservando a aquisição de moradia a preços acessíveis: parcerias municipais com fundos comunitários de terras” (Lincoln Institute of Land Policy, 2024): Dudley Neighbors (quadro 1.2), Delray Beach (quadro 2.2), Lexington (quadro 3.1), Elevation CLT (quadro 3.2), Central Ohio CLT, Houston CLT, Douglass CLT, Projeto de Revitalização Comunitária das Mulheres, Lopez CLT, Cooper Square, Sogorea Te’, Caño Martín Peña. Veja Publicações Conjuntas.
  • John Emmeus Davis, Line Algoed e María E. Hernández-Torrales, eds., O Crescimento dos Fundos de Terras Comunitários na Inglaterra e na Europa (Terra Nostra Press, 2021).
  • CLT Center, Estudos de Caso e Fundos Imobiliários Comunitários em Porto Rico.

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Os fundos de terras comunitários funcionam em áreas rurais?

Sim. O primeiro CLT, a New Communities, Inc., era uma comunidade agrícola rural na Geórgia, e os primeiros CLTs da década de 1970 eram, em sua maioria, rurais. Hoje, os CLTs rurais oferecem moradias a preços acessíveis em cidades pequenas e áreas turísticas onde os custos de moradia subiram muito mais do que os salários locais, protegem terras agrícolas e mantêm terrenos para construções comunitárias.

Na Inglaterra, muitas CLTs atuam em vilarejos onde famílias jovens e trabalhadores já não têm mais condições de morar. Na Ilha de Lopez, no estado de Washington, a Lopez Community Land Trust vem construindo casas para os moradores da ilha desde 1989.

Os CLTs rurais enfrentam suas próprias pressões. Em áreas turísticas, ilhas e vilarejos próximos às cidades, as segundas residências e os aposentados podem elevar os preços muito além do que os trabalhadores locais ganham. Na Ilha de Lopez, em Washington, os moradores criaram o Lopez Community Land Trust em 1989 para oferecer a possibilidade de ter uma casa própria para quem ganha menos de 60% da renda média — algo que diziam que “não dava pra fazer”. Desde então, já construíram sete bairros de casas em regime de cooperativa, além de terrenos para fazendas e lojas. Na Inglaterra, o primeiro CLT, o Stonesfield Community Trust, foi criado em uma vila em Oxfordshire na década de 1980, e a maioria dos mais de 300 CLTs da Inglaterra fica em áreas rurais.

As CLTs rurais também protegem terras agrícolas e mantêm terrenos para a construção de edifícios comunitários. Os desafios são diferentes dos das cidades: menos equipe e financiadores, um número reduzido de residências e, no caso das terras agrícolas, restrições legais aos arrendamentos de longo prazo e a necessidade dos agricultores de possuir a terra para poderem usá-la como garantia em empréstimos.

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