En esta página

• ¿Qué es un fideicomiso comunitario de tierras?
• ¿Cómo funciona un fideicomiso comunitario de tierras?
• ¿Quién es el dueño del terreno y quién es el dueño de la vivienda?
• ¿Por qué separar la propiedad del terreno de la propiedad de los edificios?
• ¿Es lo mismo un fideicomiso comunitario de tierras que un fideicomiso de suelo?
• ¿En qué se diferencia un CLT de un banco de terrenos, una cooperativa de viviendas o una comunidad de propietarios?
• ¿Cómo funciona en la práctica un fideicomiso comunitario de tierras?
• ¿Funcionan los fideicomisos comunitarios de tierras en las zonas rurales?

¿Qué es un fideicomiso comunitario de tierras?

Un fideicomiso comunitario de tierras (CLT) es una organización sin ánimo de lucro y de base comunitaria que es propietaria de terrenos en nombre de una comunidad y los mantiene alejados del mercado especulativo para siempre. La gente es dueña de las casas, tiendas u otros edificios que hay en esos terrenos, mientras que el CLT se queda con el terreno en sí y se lo alquila a largo plazo.

The point is lasting affordability. When a family sells a CLT home, it sells at a price that stays affordable for the next family, and the one after that. Most CLTs are also run with the community: people who live on the land and people from the surrounding neighborhood usually sit on the board. For a fuller introduction, see What Is a Community Land Trust?

Hay tres características que definen lo que a menudo se llama el CLT «clásica». Propiedad: el CLT es la propietaria del terreno de forma permanente y lo alquila para viviendas y otros usos comunitarios. Organización: normalmente, cualquiera que viva en la zona en la que opera el CLT puede afiliarse, y los puestos de la junta directiva suelen repartirse entre arrendatarios, vecinos y miembros que defienden el interés público. Funcionamiento: se da prioridad a las personas y los lugares excluidos del mercado, con un compromiso duradero de mantener las viviendas asequibles y en buen estado. Muchos CLT adaptan una o varias de estas características para ajustarse a las necesidades locales.

Fuentes

• CLT Center, ¿Qué es un fideicomiso comunitario de tierras?
• John Emmeus Davis, Cómo crear un fideicomiso comunitario de tierras: decisiones organizativas y operativas (Burlington Associates, 2007).
• John Emmeus Davis, ed., «The Community Land Trust Reader» (Instituto Lincoln de Política Territorial, 2010).

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¿Cómo funciona un fideicomiso comunitario de tierras?

Un CLT adquiere terrenos, a menudo con la ayuda de un ayuntamiento, una fundación o un donante, y los conserva de forma permanente. A continuación, vende o alquila los edificios que hay en esos terrenos a personas que, de otro modo, no podrían permitírselos. Los propietarios solo compran la vivienda; el terreno en el que se asienta lo alquilan al CLT, normalmente por 99 años.

El contrato de arrendamiento cumple dos funciones. Por un lado, te da a ti, como propietario, un derecho seguro y heredable a vivir allí; y, por otro, establece las normas que garantizan que la vivienda siga siendo asequible: quién puede comprarla después y a qué precio. El CLT sigue involucrada mientras dure el contrato, ayudándote a mantener tu vivienda en buen estado e interviniendo si tienes problemas con la hipoteca. A menudo se dice que el CLT es «el promotor que nunca se va».

Una venta típica de vivienda en propiedad funciona así: fondos públicos o privados reducen el precio hasta un nivel asequible para un hogar con ingresos bajos; el comprador obtiene una hipoteca y compra la casa, mientras alquila el terreno; y la fórmula de reventa del contrato de alquiler fija el precio cuando el propietario la vende más adelante, para que el siguiente comprador la consiga al mismo precio asequible. Mientras tanto, el CLT ayuda a los propietarios con cualquier problema y interviene pronto si se atrasan en los pagos.

Fuentes

• CLT Center, ¿Qué es un fideicomiso comunitario de tierras?
• Kirby White, ed., «The CLT Technical Manual » (Red Nacional de Fideicomisos Comunitarios de Tierras, 2011). Echa un vistazo a «Manuales y guías».
• John Emmeus Davis y Kristin King-Ries, «Preserving Affordable Homeownership: Municipal Partnerships with Fideicomisos Comunitarios de Tierras » (Instituto Lincoln de Política Territorial, 2024). Mira en «Publicaciones conjuntas».

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¿Quién es el dueño del terreno y quién es el dueño de la casa?

En el modelo clásico, el CLT es la dueña del terreno y el propietario de la vivienda es el dueño de la casa. El propietario tiene la escritura de la casa y un contrato de arrendamiento a largo plazo del terreno, así que tiene la mayoría de los derechos que tiene cualquier propietario: puede vivir allí todo el tiempo que quiera, decorarla y mejorarla, y dejársela a sus herederos.

This varies from place to place. Some CLTs own the buildings too and rent them out. Some lease land to a housing cooperative that owns the building. In San Juan, Puerto Rico, the Caño Martín Peña CLT gives residents a surface rights deed instead of a ground lease. The shared idea is that the community holds the land and people hold secure rights to the buildings.

Fuentes

• CLT Center, ¿Qué es un fideicomiso comunitario de tierras?
• John Emmeus Davis, Line Algoed y María E. Hernández-Torrales, eds., «On Common Ground: Perspectivas internacionales sobre los fideicomisos comunitarios de tierras» (Terra Nostra Press, 2020).
• CLT Center, Los fideicomisos comunitarios de tierras en Puerto Rico.

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¿Por qué separar la propiedad del terreno de la propiedad de los edificios?

Porque el terreno es de donde viene la mayor parte del aumento de valor. Cuando un barrio mejora, o llega una nueva línea de transporte público o un parque, el terreno donde están las casas se revaloriza, y eso hace que se vayan las personas que estaban allí desde el principio. Al sacar el terreno del mercado y mantenerlo para la comunidad, un CLT hace que ese aumento de valor se quede en el lugar, en lugar de ir a parar a quien lo venda después.

Splitting ownership also lowers the price of entry. A buyer pays only for the house, not the land, and any public subsidy stays with the home instead of being lost when it is sold. The idea has deep roots, from Henry George and the English garden cities to the Gramdan villages of India. The Roots of the CLT Movement tells that story.

La idea de que el aumento del valor del suelo lo genera la comunidad, y no el propietario individual, se remonta a John Stuart Mill y Henry George en el siglo XIX. Separar el suelo de los edificios pone en práctica esa idea: el propietario de una casa se queda con el valor de lo que ha construido y pagado, mientras que el valor generado por la comunidad se queda en la comunidad.

Fuentes

• CLT Center, ¿Qué es un fideicomiso comunitario de tierras?
• John Emmeus Davis, «Guía del jardinero», en *Raíces del movimiento CLT* (2014; en cltweb.org).
• John Emmeus Davis, «Ground Leasing Without Tears», Shelterforce, 29 de enero de 2014; republicado en cltweb.org.

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¿Un fideicomiso comunitario de tierras es lo mismo que un fideicomiso de tierras?

No. El término «fideicomiso de tierras» suele referirse a un fideicomiso de conservación, que protege espacios abiertos, tierras de cultivo o hábitats de fauna silvestre, a menudo comprando terrenos o gestionando servidumbres de conservación. En algunos estados de EE. UU., sobre todo en Illinois, un «fideicomiso de tierras» también es una figura jurídica para mantener la titularidad de una propiedad de forma privada.

Un fideicomiso comunitario de tierras es diferente de ambos. Es una organización sin ánimo de lucro que gestiona terrenos en beneficio de una comunidad, sobre todo para que las viviendas y otros edificios que hay en ellos sigan siendo asequibles y estén bajo control local. Algunas organizaciones combinan la conservación con la labor de los fideicomisos comunitarios de tierras, y muchos CLT también protegen huertos y tierras de cultivo. Pero cuando la gente habla de CLT, se refiere al modelo comunitario que se describe en esta página.

Fuentes

• CLT Center, ¿Qué es un fideicomiso comunitario de tierras?
• Nate Ela y Greg Rosenberg, «Land Tenure for Urban Farming» (proyecto de investigación de la Universidad de Wisconsin-Madison, en cltweb.org).

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¿En qué se diferencia un CLT de un banco de suelo, una cooperativa de viviendas o una comunidad de propietarios?

Un banco de suelo suele ser un organismo público que se hace cargo de propiedades vacías, abandonadas o embargadas por impago de impuestos y las cede a nuevos propietarios. Su objetivo es conservar el suelo durante un tiempo breve. Un CLT conserva el suelo de forma permanente. A menudo, ambos colaboran, y el banco de suelo transfiere las parcelas a un CLT.

Una cooperativa de viviendas es propiedad de sus residentes, que comparten la propiedad de un edificio. Un CLT puede arrendar su terreno a una cooperativa, y muchas lo hacen. Una comunidad de propietarios gestiona los espacios comunes de una urbanización privada y no tiene como objetivo garantizar la asequibilidad. Un CLT es una organización sin ánimo de lucro con un objetivo público: mantener el suelo y la vivienda asequibles para las personas que se quedan fuera del mercado, y dar voz a la comunidad a la hora de decidir cómo se utiliza su suelo.

Fuentes

• CLT Center, ¿Qué es un fideicomiso comunitario de tierras?
• Kim Graziani, «Land Banks and Community Land Trusts» (Center for Community Progress, 2021). Échales un vistazo en la sección «Manuales y guías».
• John Emmeus Davis, Line Algoed y María E. Hernández-Torrales, eds., «On Common Ground: Perspectivas internacionales sobre los fideicomisos comunitarios de tierras» (Terra Nostra Press, 2020).

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¿Cómo funciona en la práctica un fideicomiso comunitario de tierras?

No hay un modelo único. Como dice John Emmeus Davis: «Los fideicomisos comunitarios de tierras no son todos iguales». Casi nada más definirse el modelo «clásico», los profesionales empezaron a adaptar cada uno de sus aspectos a las condiciones, necesidades y leyes locales, de modo que lo que se conoce como CLT «puede variar mucho de un país a otro, e incluso de una comunidad a otra dentro del mismo país». Lo que la mayoría de los CLT mantienen, escribe, son cuatro compromisos fundamentales: la gestión responsable del suelo, la asequibilidad permanente, la responsabilidad duradera sobre lo que ocurre en sus terrenos y la rendición de cuentas ante los residentes de los lugares a los que prestan servicio.

Unos cuantos ejemplos, la mayoría sacados de «Preserving Affordable Homeownership» (Instituto Lincoln, 2024), te dan una idea de la variedad.

Quién los pone en marcha.

• Neighborhood residents: «Take a stand, own the land» was the rallying cry of Boston’s Dudley Street Neighborhood Initiative, which created Dudley Neighbors Inc. in 1989.
• City hall: Burlington, Vermont, put up $200,000 in 1984 to start what became the Champlain Housing Trust. In Florida, the Delray Beach Community Land Trust was formed in 2006 with the city’s redevelopment agency, which staffed it at first and has since given it more than 60 parcels of land.
• Un proyecto de carretera: cuando la ampliación de una carretera amenazaba a 140 familias de Davis Bottom, un barrio histórico de Lexington (Kentucky), las autoridades de transporte municipales y estatales colaboraron con los vecinos para crear el Lexington Community Land Trust en 2008, compraron 25 acres para él y elevaron el barrio una media de diez pies para protegerlo de las inundaciones.
• Un banco de terrenos: el CLT de Ohio Central se creó en 2017 dentro del Franklin County Land Bank, en Columbus, y comparte personal y financiación con este.

Qué grandes son y lo rápido que crecen. Algunos CLT añaden unas cuantas viviendas al año. Otros crecen rápido gracias al apoyo público: el programa «Homebuyer Choice» del CLT de Houston, financiado por el ayuntamiento, ayuda a los compradores a adquirir viviendas ya existentes, cuyos terrenos pasan luego a manos del CLT, y ha incorporado 167 viviendas a su cartera entre 2021 y finales de 2023. El Champlain Housing Trust, el CLT más grande del mundo, también es propietario de unos 2.500 pisos.

Lo que tienen.

• Viviendas en propiedad horizontal: Elevation CLT construyó 92 viviendas en propiedad horizontal en un barrio y 49 en otro, en terrenos que la Urban Land Conservancy había reservado para ello.
• Cooperatives: Cooper Square in New York City holds only cooperative housing; the Lopez Community Land Trust on Lopez Island, Washington, has built seven neighborhoods of cooperatively owned houses, along with land for farms and shops.
• Edificios comprados por sus inquilinos: en Washington, D.C., el CLT Douglass ayuda a los inquilinos a aprovechar la ley municipal de derecho de compra para adquirir sus edificios e incorporarlos al CLT.
• Alquileres con opción a compra: en Filadelfia, el Women’s Community Revitalization Project construye viviendas de alquiler con crédito fiscal en terrenos que pertenecen a su fideicomiso comunitario de tierras, y que los inquilinos podrán comprar cuando termine el periodo de crédito fiscal.
• Land for culture and ceremony: in Oakland and Berkeley, California, the Sogorea Te’ Land Trust, a women-led Indigenous land trust, has received land and a permanent easement for cultural practices and public education. See Indigenous-led Community Land Trusts.

Where they work. The Caño Martín Peña CLT in San Juan, Puerto Rico, was created by residents of eight informal neighborhoods to keep them from being displaced by the clean-up of a polluted canal; it holds 272 acres for about 1,500 households. In Europe, Community Land Trust Brussels was founded in 2012 with the support of its regional government, while London CLT grew out of community organizing around the 2012 Olympics. In Montreal, Communauté Milton-Parc governs a whole neighborhood of cooperative housing. More profiles are in our Case Studies, and the CLTs around the world topic covers other countries.

Fuentes

• John Emmeus Davis, «In Land We Trust: Características clave y variaciones comunes de los fideicomisos comunitarios de tierras en EE. UU.», en John Emmeus Davis, Line Algoed y María E. Hernández-Torrales (eds.), On Common Ground (Terra Nostra Press, 2020).
• John Emmeus Davis y Kristin King-Ries, «Preserving Affordable Homeownership: Municipal Partnerships with Fideicomisos Comunitarios de Tierras » (Instituto Lincoln de Política Territorial, 2024): Dudley Neighbors (recuadro 1.2), Delray Beach (recuadro 2.2), Lexington (recuadro 3.1), Elevation CLT (recuadro 3.2), Central Ohio CLT, Houston CLT, Douglass CLT, Women’s Community Revitalization Project, Lopez CLT, Cooper Square, Sogorea Te’, Caño Martín Peña. Véase «Publicaciones conjuntas».
• John Emmeus Davis, Line Algoed y María E. Hernández-Torrales, eds., El crecimiento de los fideicomisos comunitarios de tierras en Inglaterra y Europa (Terra Nostra Press, 2021).
• CLT Center, casos prácticos y fideicomisos comunitarios de tierras en Puerto Rico.

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¿Funcionan los fideicomisos comunitarios de tierras en las zonas rurales?

Sí. El primer fideicomiso de tierras comunitarias (CLT), New Communities, Inc., era una comunidad agrícola rural de Georgia, y los primeros CLT de la década de los 70 eran en su mayoría rurales. Hoy en día, los CLT rurales ofrecen viviendas asequibles en pueblos pequeños y zonas turísticas donde los precios de la vivienda han subido por encima de los sueldos locales, protegen las tierras de cultivo y conservan terrenos para edificios comunitarios.

In England, many CLTs serve villages where young families and workers can no longer afford to stay. On Lopez Island in Washington State, the Lopez Community Land Trust has built homes for island residents since 1989.

Los CLT rurales se enfrentan a sus propias presiones. En zonas turísticas, islas y pueblos cercanos a las ciudades, las segundas residencias y los jubilados pueden hacer que los precios se disparen mucho más allá de lo que ganan los trabajadores locales. En la isla de López, en Washington, los isleños crearon el fideicomiso comunitario de tierras de López en 1989 para que la gente que ganaba menos del 60 % de la renta media pudiera tener una vivienda propia, algo que, según les dijeron, «no se podía hacer». Desde entonces, han construido siete barrios de casas de propiedad cooperativa, además de terrenos para granjas y tiendas. En Inglaterra, el primer CLT, el Stonesfield Community Trust, se creó en un pueblo de Oxfordshire en los años 80, y la mayoría de los más de 300 CLT que hay en Inglaterra son rurales.

Los CLT rurales también protegen las tierras de cultivo y conservan terrenos para edificios comunitarios. Los retos son distintos a los de las ciudades: hay menos personal y menos entidades financiadoras, el número de viviendas es reducido y, en el caso de las tierras de cultivo, existen límites legales a los arrendamientos a largo plazo y los agricultores necesitan ser propietarios de la tierra para poder pedir un préstamo con ella como garantía.

Fuentes

• CLT Center, «New Communities» (historia y cronología, 1960-2020).
• John Emmeus Davis, Line Algoed y María E. Hernández-Torrales, eds., El crecimiento de los fideicomisos comunitarios de tierras en Inglaterra y Europa (Terra Nostra Press, 2021).
• Rhea Miller, Fideicomiso Comunitario de Tierras de Lopez (caso práctico, 2015).
• Rhea Miller, Fideicomiso Comunitario de Tierras de Lopez (caso práctico, 2015).
• John Emmeus Davis y Kristin King-Ries, «Preserving Affordable Homeownership» (Instituto Lincoln de Política Territorial, 2024).
• Greg Rosenberg y Jeffrey Yuen, «Más allá de la vivienda», documento de trabajo del Instituto Lincoln de Política Territorial (2012).

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