Por John Emmeus Davis
Esta columna se publicó originalmente en Shelterforce el 29 de enero de 2014.
Ser propietario de una vivienda con un contrato de arrendamiento del terreno es «demasiado complicado», reza el manido estribillo. Es «mucho más fácil» usar una cláusula en la escritura para garantizar la asequibilidad a largo plazo de las viviendas con restricciones de reventa y ocupadas por sus propietarios, que han sido posibles gracias a donaciones privadas, subvenciones públicas o la intervención de las autoridades.
Hay empresas de desarrollo comunitario que apuestan por la asequibilidad a largo plazo por primera vez, pero eligen las cláusulas en la escritura porque son «menos complicadas» que los arrendamientos de terreno y las viviendas son «más fáciles de vender» si el terreno viene incluido en la operación. Hay ciudades que aprueban una ordenación urbanística inclusiva y luego añaden cláusulas restrictivas a las viviendas asequibles que se exigen a los promotores privados, porque se cree que una restricción «de cumplimiento automático» supone menos carga administrativa para el personal municipal. Incluso hay algunos fideicomisos comunitarios de tierras que han abandonado a regañadientes los arrendamientos de terreno en favor de las cláusulas restrictivas porque los financiadores públicos «no entienden los arrendamientos de terreno» o los prestamistas privados «no los financian», ya que los primeros prefieren el tipo de gravámenes que siempre han usado y los segundos prefieren cualquier mecanismo que les permita embargar tanto el edificio y quedarte con la vivienda si la hipoteca entra en mora.
A estas organizaciones sin ánimo de lucro locales y a los ayuntamientos se les ha sumado un coro de organizaciones nacionales que alaban la «asequibilidad permanente» como política preferida en los programas de acceso a la vivienda muy subvencionados, pero que defienden que las cláusulas de la escritura y los arrendamientos de terreno son equivalentes tanto en la práctica como en el plano moral. Desde su punto de vista, «en realidad da igual» qué mecanismo contractual se utilice, siempre y cuando se mantengan las ayudas y se preserve la asequibilidad.
Se han derramado tantas lágrimas por el arrendamiento de terrenos. Son tantas las voces que coinciden en que se pueden conseguir los mismos objetivos con la misma eficacia —y mucho más fácilmente— mediante cláusulas en la escritura de propiedad. Pero, ¿es eso realmente cierto? ¿De verdad se consigue lo mismo? ¿Y es que lo más fácil sea necesariamente lo mejor? Los que defienden la equivalencia, desde luego, piensan que sí. Yo no.
Todas estas quejas sobre los contratos de arrendamiento de terrenos me recuerdan un par de escenas de una de mis películas favoritas de béisbol, «A League of Their Own». Hacia el final de la película, Dottie Hinson, la receptora estrella del equipo, intenta explicarle entre lágrimas a su gruñón entrenador, Jimmy Dugan, por qué va a dejar el equipo:
Jimmy Dugan: «No estoy en posición de decirle a nadie cómo tiene que vivir. Pero escabullirte así, dejarlo, te arrepentirás el resto de tu vida. El béisbol es algo que se te mete dentro. Es lo que te ilumina, no puedes negarlo».
Dottie Hinson: «Es que se me hizo demasiado duro».
Jimmy Dugan: «Se supone que tiene que ser difícil. Si no lo fuera, todo el mundo lo haría».
Su impaciencia al final de la entrada ante el lamento de Dottie no sorprende demasiado a los espectadores de la película, porque ya había dejado claro anteriormente cómo solía reaccionar ante cualquiera que se quejara de las exigencias del juego. En una escena anterior, se queda alucinado al ver que sus críticas soeces a una jugada estúpida han hecho que una de sus jugadoras se derrumbe entre sollozos de dolor. Mirando con incredulidad a su jugadora llorosa, suelta exasperado: «¡En el béisbol no se llora!».
Ver a tantos de mis compañeros, cuyo talento y valores admiro, derramando lágrimas a raudales por las dificultades de construir y comercializar viviendas con restricciones de reventa en terrenos arrendados amenaza con sacar a relucir mi lado más «Dugan». Me cuesta mucho contener unas ganas poco caritativas de gruñir con incredulidad: «¡En la vivienda asequible no hay lugar para los llantos!». Claro que el arrendamiento de terrenos es complicado. Se supone que tiene queserlo. Si no fuera complicado, todo el mundo lo haría. Al mercado le gusta lo fácil. Al Gobierno le gusta lo fácil. ¿Por qué tendríamos que hacerlo nosotros?
Elogio de la dificultad
Antes, los programas que usaban arrendamientos de terreno casi siempre exigían más al propietario y al gestor —durante más tiempo— que los programas que usaban cláusulas en la escritura. Pero eso ha ido cambiando; estos últimos se han ido poniendo al día. Ya no se puede comparar estos dos mecanismos basándose principalmente en el contenido de los contratos o en el compromiso con la gestión responsable.
Por lo tanto, estoy dispuesto a admitir que las cláusulas de las escrituras y los contratos de arrendamiento de terrenos se pueden redactar de forma que incluyan los mismos términos y condiciones. Las viviendas con restricciones de reventa gestionadas mediante cualquiera de estos dos mecanismos pueden estar sujetas al mismo régimen de administración. Los programas de acceso a la vivienda que utilicen cualquiera de estos mecanismos pueden funcionar de manera similar.
Pero eso no significa que las cláusulas de la escritura sean «igual de buenas» que los arrendamientos de terreno. Llevo mucho tiempo trabajando con ambos, observando cómo funcionan en el caso de numerosas organizaciones sin ánimo de lucro y organismos públicos. Ambos mecanismos suponen una mejora notable respecto a la época en la que casi todos los programas de ayuda a la adquisición de vivienda permitían que las viviendas muy subvencionadas perdieran su asequibilidad, conseguida con tanto esfuerzo, en la primera reventa.
En comparación con lo que solía pasar, las cláusulas de las escrituras son bastante buenas. Los arrendamientos de terreno son mejores. Están en una categoría aparte. Son más difíciles de llevar a cabo, pero tienen ventajas legales, operativas, económicas, políticas y morales insuperables. El esfuerzo extra merece la pena.
Aplicación duradera de la ley. En muchos estados, el argumento más sólido a favor de la superioridad del arrendamiento de terrenos es que este mecanismo resiste mejor los recursos legales. Sin entrar en doctrinas complicadas como la regla contra la perpetuidad o la regla contra la restricción irrazonable de la enajenación, basta con decir que las restricciones a largo plazo sobre el uso y la reventa de viviendas de propiedad privada suelen considerarse más defendibles y exigibles cuando el contrato que impone esas restricciones tiene una fecha de vencimiento, por muy lejana que sea, y cuando la parte que impone esas restricciones tiene un interés directo en las viviendas restringidas. El arrendamiento de terrenos supera estas pruebas, mientras que las cláusulas perpetuas que «se transmiten con el terreno» no lo hacen, salvo en unos pocos estados donde la ley permite las «cláusulas de asequibilidad» de larga duración. Sin embargo, incluso en esos estados, la vía judicial para corregir las infracciones de las cláusulas puede resultar confusa, mientras que la ejecución de los contratos de arrendamiento es clara y segura.
Una gestión eficaz. Los regímenes de gestión de las cláusulas de la escritura y los arrendamientos de terreno pueden parecer prácticamente iguales, pero eso no significa que vayan a funcionar igual en la práctica. Los administradores que son propietarios del terreno sobre el que se asientan viviendas con restricciones de reventa suelen enterarse antes de que sus propietarios tengan problemas. Y suelen actuar para evitar que esos problemas se agraven. También tienen más posibilidades de salir airosos en las negociaciones con prestamistas privados para evitar la pérdida de terrenos y edificios cuando la intervención no da resultado. Estas son ventajas de primer orden que dan a los programas que usan arrendamientos de terreno una ventaja operativa frente a los que utilizan cláusulas en las escrituras.
Desarrollo equitativo. El arrendamiento de terrenos ofrece ventajas económicas a las que los hogares, las organizaciones y las comunidades tienen menos acceso cuando se opta por las cláusulas restrictivas en la escritura. Es probable que el precio que tenga que pagar un comprador de bajos ingresos por una vivienda situada en un terreno arrendado sea más bajo que el de una vivienda similar en la que el terreno esté incluido en la compraventa. Es más probable que el patrimonio que los propietarios de bajos ingresos tienen en sus viviendas esté protegido contra pérdidas cuando una entidad sin ánimo de lucro es la propietaria del terreno subyacente. Una organización sin ánimo de lucro que es a la vez propietaria y arrendadora del terreno tiene acceso a una fuente de ingresos y cuenta con activos en su balance que una organización que utilice cláusulas en la escritura no tiene. Una organización que posea terrenos en todo un barrio y los alquile para diversos fines residenciales, comerciales, agrícolas y recreativos tiene una influencia que va más allá de sus propias propiedades. Puede orientar el desarrollo de una comunidad hacia la justicia, mitigando las presiones del mercado que suelen desplazar a las personas con menos ingresos y ayudando a garantizar que los beneficios y las cargas de la inversión pública se repartan de forma más equitativa.
Empoderamiento de la comunidad. El arrendamiento de terrenos obliga a una entidad sin ánimo de lucro a tener en cuenta a sus beneficiarios y vecinos de una forma que las cláusulas de la escritura no exigen, a menudo hasta el punto de incluirlos en la gestión de la organización o de crear una base de apoyo amplia para defender mejor los intereses de sus arrendatarios. Eso no quiere decir que todas las organizaciones sin ánimo de lucro que recurren al arrendamiento de terrenos estén haciendo un gran trabajo a la hora de involucrar a los propietarios y organizar a la comunidad, ni que todas las que utilizan cláusulas en la escritura estén haciéndolo mal. Lo que sí quiere decir es que el arrendamiento de terrenos introduce una dinámica política diferente, que empuja a una organización sin ánimo de lucro a compartir, construir y ejercer el poder en nombre de las personas a las que da cobijo y de la comunidad a la que sirve.
Propiedad ética. Durante cientos de años y en docenas de países, la gente ha ido creando comunidades planificadas, construyendo viviendas asequibles y fundando empresas productivas en terrenos arrendados. Se han preferido las formas comunitarias de tenencia de la tierra no porque sean necesariamente la forma más práctica de hacer las cosas, sino porque se han considerado ampliamente como la forma más ética de hacerlo. Esta justificación moral del arrendamiento de terrenos tiene tres vertientes que se solapan. La primera afirma que está mal convertir la tierra y otros recursos naturales en propiedad privada. La segunda sostiene que está mal poseer más tierra de la que uno necesita personalmente. La tercera sostiene que está mal permitir que las ganancias en el valor de la tierra, generadas por toda una comunidad, acaben en manos de unos pocos afortunados. El arrendamiento de terrenos se ha considerado durante mucho tiempo la respuesta virtuosa a estas tres cuestiones.
La falsa equivalencia entre las cláusulas de la escritura y los arrendamientos de terreno
Se trata de afirmaciones muy rotundas sobre la superioridad del arrendamiento de terreno, sin muchos argumentos ni pruebas que las respalden. La verdad es que no espero que una breve entrada de blog resulte convincente. Lo máximo que puedo esperar es simplemente sacudir la complacencia de quienes defienden la equivalencia y, tal vez, hacer reflexionar a algunos profesionales que puedan sentirse tentados a decidir demasiado rápido que las cláusulas de la escritura son la mejor opción porque son «más fáciles».
Para empezar, puede que eso no sea cierto. Si el uso y la reventa de viviendas ocupadas por sus propietarios se restringen en la misma medida y si la supervisión de estas restricciones se lleva a cabo con la misma diligencia, la carga administrativa que suponen las cláusulas de la escritura o los contratos de arrendamiento de terrenos debería ser prácticamente la misma. Los profesionales que se decantan por las cláusulas restrictivas con la ilusa suposición de que así se impondrán menos exigencias a sus organizaciones se están tomando sus responsabilidades de gestión con demasiada ligereza.
Por otro lado, estoy dispuesto a admitir que los arrendamientos de terreno suelen ser más difíciles de llevar a cabo y, en algunas comunidades, pueden resultar imposibles. Las leyes estatales, las condiciones del mercado o la intransigencia de los prestamistas privados o los financiadores públicos pueden hacer que las cláusulas restrictivas en la escritura sean una necesidad, incluso cuando una organización sin ánimo de lucro prefiera recurrir a los arrendamientos de terreno. No se puede culpar a los profesionales que optan por las cláusulas restrictivas tras una evaluación realista de lo que se puede y no se puede hacer para ofrecer viviendas asequibles a las personas que las necesitan, por anteponer la misión al mecanismo.
Sin embargo, con demasiada frecuencia se dice que el arrendamiento de terrenos es imposible, cuando en realidad solo es difícil. Todo lo que va en contra de ideologías arraigadas e intereses dominantes suele serlo. Y el arrendamiento de terrenos lo hace a lo grande. Pone en tela de juicio las ideas populares sobre la propiedad de la vivienda y la propiedad privada. Obliga a replantearse los protocolos que los funcionarios públicos han seguido de forma mecánica durante demasiados años a la hora de financiar y regular la vivienda asequible. Desafía las prerrogativas de los especuladores, los agentes inmobiliarios y los banqueros de una forma que los convenios no hacen. Claro, el arrendamiento de terrenos es complicado.
Además, es mejor, sobre todo cuando lo utiliza una organización sin ánimo de lucro para mantener la asequibilidad, la calidad y la seguridad de las viviendas ocupadas por sus propietarios (y quizá otros edificios y usos del suelo) en nombre de una comunidad local formada por personas desfavorecidas y desposeídas. La aplicación de las normas es más duradera. La gestión es más eficaz. El desarrollo es más equitativo. El empoderamiento es más probable. La propiedad es más ética.
En mi opinión, así es como se debería jugar el juego de la vivienda asequible y el desarrollo comunitario. Pero no es un juego para los débiles de corazón. El arrendamiento de terrenos exige una dureza y una tenacidad que las cláusulas de las escrituras no requieren. Requiere un esfuerzo extra y mayor habilidad. Es más difícil de llevar a cabo. ¿Y qué? Jugar a un nivel más alto se supone que es difícil. Eso es lo que significa ser un profesional. Te agachas, te aguantas y no pierdes de vista el objetivo, haciendo que la excelencia parezca fácil, día tras día. Escupir es opcional. No se permiten lágrimas.
