Sur cette page

• Qu’est-ce qu’une fiducie foncière communautaire ?
• Comment fonctionne une fiducie foncière communautaire ?
• Qui est propriétaire du terrain, et qui est propriétaire du logement ?
• Pourquoi séparer la propriété du terrain de celle des bâtiments ?
• Une fiducie foncière communautaire est-elle la même chose qu’une fiducie foncière ?
• En quoi un CLT diffère-t-il d’une banque foncière, d’une coopérative d’habitation ou d’une association de propriétaires ?
• À quoi ressemble un trust foncier communautaire dans la pratique ?
• Les fiducies foncières communautaires fonctionnent-elles dans les zones rurales ?

Qu’est-ce qu’un « community land trust » ?

Une fiducie foncière communautaire (CLT) est une organisation à but non lucratif, ancrée dans la communauté, qui détient des terrains au nom d’une communauté et les soustrait définitivement au marché spéculatif. Les personnes sont propriétaires des maisons, des commerces ou des autres bâtiments situés sur ces terrains, tandis que la CLT conserve la propriété du terrain lui-même et le leur loue pour une très longue durée.

L’essentiel, c’est de garantir l’accessibilité financière à long terme. Lorsqu’une famille vend un logement appartenant à un CLT, celui-ci est cédé à un prix qui reste abordable pour la famille suivante, et pour celle d’après. La plupart des CLT sont également gérés en collaboration avec la communauté : les personnes qui vivent sur le terrain et celles issues du quartier environnant siègent généralement au conseil d’administration. Pour une présentation plus complète, consultez la rubrique « Qu’est-ce qu’un Community Land Trust ? »

Trois caractéristiques définissent ce que l’on appelle souvent le CLT « classique ». Propriété : le CLT détient le terrain à titre permanent et le loue à des fins de logement et pour d’autres usages communautaires. Organisation : toute personne résidant dans la zone desservie par le CLT peut généralement y adhérer, et les sièges au conseil d’administration sont généralement répartis entre les locataires, les riverains et des membres représentant l’intérêt général. Fonctionnement : la priorité est accordée aux personnes et aux lieux exclus du marché, avec un engagement durable à maintenir des logements abordables et en bon état. De nombreux CLT adaptent une ou plusieurs de ces caractéristiques afin de répondre aux besoins locaux.

Sources

• CLT Center, Qu’est-ce qu’un « Community Land Trust » ?
• John Emmeus Davis, Créer un trust foncier communautaire : choix organisationnels et opérationnels (Burlington Associates, 2007).
• John Emmeus Davis, éd., The Community Land Trust Reader (Lincoln Institute of Land Policy, 2010).

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Comment fonctionne une fiducie foncière communautaire ?

Une CLT acquiert un terrain, souvent avec l’aide d’une municipalité, d’une fondation ou d’un donateur, et en reste propriétaire à titre permanent. Elle vend ou loue ensuite les bâtiments situés sur ce terrain à des personnes qui, sans cela, n’auraient pas les moyens de se les offrir. Les propriétaires n’achètent que la maison ; ils louent le terrain sur lequel elle est construite à la CLT, généralement pour une durée de 99 ans.

Le bail remplit deux fonctions. Il confère au propriétaire un droit sûr et transmissible de résider dans le logement, et il définit les règles qui garantissent que le logement reste abordable : qui peut l’acheter ensuite et à quel prix. Le CLT reste impliqué pendant toute la durée du bail, aidant les propriétaires à entretenir leur logement en bon état et intervenant s’ils rencontrent des difficultés avec leur prêt immobilier. On qualifie souvent le CLT de « promoteur immobilier qui ne s’en va jamais ».

Une vente immobilière typique fonctionne ainsi : des fonds publics ou privés permettent de ramener le prix à un niveau abordable pour un ménage à faibles revenus ; l’acheteur contracte un crédit immobilier et acquiert la maison, tout en louant le terrain ; et la formule de revente prévue dans le bail fixe le prix lorsque le propriétaire vend ultérieurement, de sorte que le prochain acheteur bénéficie du même prix abordable. Entre-temps, le CLT aide les propriétaires en cas de difficultés et intervient rapidement s’ils prennent du retard dans leurs paiements.

Sources

• CLT Center, Qu’est-ce qu’un « Community Land Trust » ?
• Kirby White, éd., *The CLT Technical Manual* (Réseau national des fiducies foncières communautaires, 2011). Voir la rubrique « Manuels et guides ».
• John Emmeus Davis et Kristin King-Ries, Préserver l’accès à la propriété à prix abordable : partenariats municipaux avec les Community Land Trusts (Lincoln Institute of Land Policy, 2024). Voir la rubrique « Publications conjointes ».

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À qui appartient le terrain, et à qui appartient la maison ?

Dans le modèle classique, la CLT est propriétaire du terrain et le propriétaire de la maison est propriétaire de celle-ci. Ce dernier détient un titre de propriété pour la maison et un bail à long terme pour le terrain ; il dispose ainsi de la plupart des droits dont bénéficie tout propriétaire : il peut y vivre aussi longtemps qu’il le souhaite, l’aménager et l’améliorer, et la transmettre à ses héritiers.

Cela varie d’un endroit à l’autre. Certaines CLT sont également propriétaires des bâtiments et les louent. D’autres cèdent un bail foncier à une coopérative de logement qui est propriétaire du bâtiment. À San Juan, à Porto Rico, la CLT Caño Martín Peña accorde aux résidents un titre de droit de superficie plutôt qu’un bail foncier. L’idée commune est que la communauté détient le terrain et que les personnes bénéficient de droits sûrs sur les bâtiments.

Sources

• CLT Center, Qu’est-ce qu’un « Community Land Trust » ?
• John Emmeus Davis, Line Algoed et María E. Hernández-Torrales, éd., « On Common Ground : Perspectives internationales sur les fiducies foncières communautaires » (Terra Nostra Press, 2020).
• CLT Center, Les fiducies foncières communautaires à Porto Rico.

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Pourquoi distinguer la propriété foncière de la propriété immobilière ?

Parce que c’est le terrain qui est à l’origine de la majeure partie de la plus-value. Lorsqu’un quartier s’améliore, ou qu’une nouvelle ligne de transport en commun ou un nouveau parc voit le jour, le terrain sur lequel sont construites les maisons prend de la valeur, ce qui entraîne le départ des personnes qui y vivaient depuis le début. En retirant des terrains du marché et en les conservant au profit de la communauté, une CLT permet de maintenir cette plus-value liée au lieu lui-même plutôt qu’à la prochaine personne qui le vendra.

La séparation de la propriété réduit également le coût d’accès. Un acheteur ne paie que le logement, et non le terrain, et toute aide publique reste attachée au logement au lieu d’être perdue lors de sa vente. Cette idée a des racines profondes, depuis Henry George et les cités-jardins anglaises jusqu’aux villages Gramdan en Inde. L’ouvrage *Les racines du mouvement CLT* retrace cette histoire.

L’idée selon laquelle la plus-value foncière est le fruit de la collectivité, et non du propriétaire individuel, remonte à John Stuart Mill et Henry George au XIXe siècle. La séparation entre le terrain et les constructions met cette idée en pratique : le propriétaire d’une maison conserve la valeur de ce qu’il a construit et payé, tandis que la valeur créée par la collectivité revient à celle-ci.

Sources

• CLT Center, Qu’est-ce qu’un « Community Land Trust » ?
• John Emmeus Davis, « Guide du jardinier », dans *Roots of the CLT Movement* (2014 ; disponible sur cltweb.org).
• John Emmeus Davis, «Ground Leasing Without Tears », Shelterforce, 29 janvier 2014 ; republié sur cltweb.org.

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Une fiducie foncière communautaire est-elle la même chose qu’une fiducie foncière ?

Non. Le terme « fiducie foncière » désigne généralement une fiducie foncière de conservation, qui protège les espaces ouverts, les terres agricoles ou les habitats fauniques, souvent en achetant des terrains ou en détenant des servitudes de conservation. Dans certains États américains, notamment l’Illinois, une « fiducie foncière » est également un dispositif juridique permettant de détenir un titre de propriété à titre privé.

Une fiducie foncière communautaire se distingue de ces deux modèles. Il s’agit d’une association à but non lucratif qui détient des terrains dans l’intérêt d’une communauté, principalement afin que les logements et autres bâtiments qui y sont construits restent abordables et sous contrôle local. Certaines organisations combinent des activités de conservation et de fiducie foncière communautaire, et de nombreuses CLT protègent également des jardins et des terres agricoles. Cependant, lorsque l’on parle de CLT, on fait référence au modèle communautaire décrit sur cette page.

Sources

• CLT Center, Qu’est-ce qu’un « Community Land Trust » ?
• Nate Ela et Greg Rosenberg, « Land Tenure for Urban Farming » (projet de recherche de l’université du Wisconsin–Madison, disponible sur cltweb.org).

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En quoi un CLT diffère-t-il d’une banque foncière, d’une coopérative de logement ou d’une association de propriétaires ?

Une banque foncière est généralement un organisme public qui acquiert des biens immobiliers vacants, abandonnés ou saisis pour non-paiement d’impôts, puis les cède à de nouveaux propriétaires. Son rôle consiste à détenir ces terrains pendant une courte période. Un CLT, quant à lui, détient les terrains de manière permanente. Ces deux entités collaborent souvent, la banque foncière cédant des parcelles à un CLT.

Une coopérative d’habitation appartient à ses résidents, qui se partagent la propriété d’un immeuble. Un CLT peut louer son terrain à une coopérative, ce que font d’ailleurs beaucoup d’entre eux. Une association de copropriétaires gère les parties communes d’un lotissement privé et n’a pas pour mission de garantir l’accessibilité financière. Une CLT est une association à but non lucratif poursuivant un objectif d’intérêt public : maintenir l’accessibilité financière des terrains et des logements pour les personnes exclues du marché, et permettre à la communauté de s’exprimer sur l’utilisation de ses terrains.

Sources

• CLT Center, Qu’est-ce qu’un « Community Land Trust » ?
• Kim Graziani, « Land Banks and Community Land Trusts » (Center for Community Progress, 2021). Voir la rubrique « Manuels et guides ».
• John Emmeus Davis, Line Algoed et María E. Hernández-Torrales, éd., « On Common Ground : Perspectives internationales sur les fiducies foncières communautaires » (Terra Nostra Press, 2020).

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À quoi ressemble concrètement une fiducie foncière communautaire ?

Il n’existe pas de modèle unique. Comme le dit John Emmeus Davis, « les fiducies foncières communautaires ne se ressemblent pas toutes ». Presque dès que le modèle « classique » a été défini, les acteurs de terrain ont commencé à en adapter chaque aspect aux conditions, aux besoins et à la législation locaux, de sorte que ce que l’on appelle un CLT « peut varier considérablement d’un pays à l’autre, voire d’une communauté à l’autre au sein d’un même pays ». Ce que la plupart des CLT conservent, écrit-il, ce sont quatre engagements fondamentaux : la gestion responsable des terres, l’accessibilité financière permanente, la responsabilité durable de ce qui se passe sur leurs terres et la responsabilité vis-à-vis des habitants des lieux qu’ils desservent.

Quelques exemples, tirés pour la plupart de l’ouvrage *Preserving Affordable Homeownership* (Lincoln Institute, 2024), illustrent cette diversité.

Qui en est à l’origine.

• Les habitants du quartier : « Prenez position, devenez propriétaires de vos terrains » : tel était le cri de ralliement de la Dudley Street Neighborhood Initiative de Boston, qui a créé Dudley Neighbors Inc. en 1989.
• Mairie : Burlington, dans le Vermont, a débloqué 200 000 dollars en 1984 pour lancer ce qui allait devenir le Champlain Housing Trust. En Floride, le Delray Beach Community Land Trust a été créé en 2006 en collaboration avec l’agence de réaménagement urbain de la ville, qui en a assuré la gestion initiale et lui a depuis cédé plus de 60 parcelles de terrain.
• Un projet routier : lorsqu’un projet d’extension routière a menacé 140 familles de Davis Bottom, un quartier historique de Lexington, dans le Kentucky, les responsables des transports de la ville et de l’État ont collaboré avec les habitants pour créer, en 2008, le Lexington Community Land Trust ; ils ont acquis 25 acres de terrain à cette fin et ont rehaussé le quartier de dix pieds en moyenne afin de le protéger des inondations.
• Une banque foncière : le Central Ohio CLT a été créé en 2017 au sein de la Franklin County Land Bank à Columbus, dont il partage le personnel et le financement.

Quelle est leur taille et à quel rythme se développent-ils ? Certains CLT ajoutent une poignée de logements par an. D’autres se développent rapidement grâce au soutien des pouvoirs publics : le programme « Homebuyer Choice » du CLT de Houston, financé par la ville, aide les acheteurs à acquérir des logements existants dont le terrain est ensuite transféré au CLT, et a permis d’intégrer 167 logements à son portefeuille entre 2021 et fin 2023. Le Champlain Housing Trust, le plus grand CLT au monde, possède également environ 2 500 appartements.

Ce qu’ils détiennent.

• Copropriétés : La société Elevation CLT, à Denver, a construit 92 appartements en copropriété dans un quartier et 49 dans un autre, sur des terrains mis à sa disposition par l’Urban Land Conservancy.
• Coopératives : Cooper Square, à New York, ne comprend que des logements coopératifs ; le Lopez Community Land Trust, situé sur l’île de Lopez, dans l’État de Washington, a construit sept quartiers composés de maisons en copropriété, ainsi que des terrains destinés à des exploitations agricoles et à des commerces.
• Immeubles achetés par leurs locataires : à Washington, D.C., le Douglass CLT aide les locataires à recourir à la loi municipale sur le droit d’achat pour acquérir leurs immeubles et les intégrer au CLT.
• Des logements locatifs menant à l’accession à la propriété : à Philadelphie, le Women’s Community Revitalization Project construit des logements locatifs bénéficiant d’un crédit d’impôt sur des terrains détenus par son Community Justice Land Trust ; les locataires pourront les acheter à l’issue de la période de crédit d’impôt.
• Des terres dédiées à la culture et aux cérémonies : à Oakland et à Berkeley, en Californie, le Sogorea Te’ Land Trust, une fiducie foncière autochtone dirigée par des femmes, s’est vu attribuer des terres ainsi qu’une servitude permanente destinées aux pratiques culturelles et à l’éducation du public. Voir la rubrique « Fiducies foncières communautaires dirigées par des autochtones ».

Où ils interviennent. Le CLT de Caño Martín Peña, à San Juan (Porto Rico), a été créé par les habitants de huit quartiers informels afin d’éviter qu’ils ne soient déplacés à la suite de l’assainissement d’un canal pollué ; il gère 272 acres destinés à environ 1 500 foyers. En Europe, le Community Land Trust Brussels a été fondé en 2012 avec le soutien de son gouvernement régional, tandis que le London CLT est né d’une mobilisation communautaire autour des Jeux olympiques de 2012. À Montréal, la Communauté Milton-Parc gère tout un quartier de logements coopératifs. Vous trouverez d’autres profils dans nos études de cas, et la rubrique « Les CLT à travers le monde » présente d’autres pays.

Sources

• John Emmeus Davis, « In Land We Trust : Caractéristiques principales et variantes courantes des fiducies foncières communautaires aux États-Unis », dans John Emmeus Davis, Line Algoed et María E. Hernández-Torrales (dir.), On Common Ground (Terra Nostra Press, 2020).
• John Emmeus Davis et Kristin King-Ries, « Préserver l’accès à la propriété à prix abordable : partenariats municipaux avec les fiducies foncières communautaires » (Lincoln Institute of Land Policy, 2024) : Dudley Neighbors (encadré 1.2), Delray Beach (encadré 2.2), Lexington (encadré 3.1), Elevation CLT (encadré 3.2), Central Ohio CLT, Houston CLT, Douglass CLT, Women’s Community Revitalization Project, Lopez CLT, Cooper Square, Sogorea Te’, Caño Martín Peña. Voir la rubrique « Publications conjointes ».
• John Emmeus Davis, Line Algoed et María E. Hernández-Torrales, éd., Le développement des fiducies foncières communautaires en Angleterre et en Europe (Terra Nostra Press, 2021).
• Le CLT Center, des études de cas et les fiducies foncières communautaires à Porto Rico.

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Les fiducies foncières communautaires fonctionnent-elles dans les zones rurales ?

Oui. La première fiducie foncière communautaire, New Communities, Inc., était une communauté agricole rurale de Géorgie, et les premières fiducies foncières communautaires des années 1970 étaient pour la plupart rurales. Aujourd’hui, les fiducies foncières communautaires rurales proposent des logements abordables dans les petites villes et les stations touristiques où les coûts du logement ont dépassé le niveau des salaires locaux, protègent les terres agricoles et détiennent des terrains destinés à des bâtiments communautaires.

En Angleterre, de nombreux CLT interviennent dans des villages où les jeunes familles et les travailleurs n’ont plus les moyens de rester. Sur l’île de Lopez, dans l’État de Washington, le Lopez Community Land Trust construit des logements pour les habitants de l’île depuis 1989.

Les CLT ruraux sont confrontés à leurs propres difficultés. Dans les zones touristiques, sur les îles et dans les villages proches des villes, les résidences secondaires et les retraités peuvent faire grimper les prix bien au-delà des revenus des travailleurs locaux. Sur l’île de Lopez, dans l’État de Washington, les habitants ont créé en 1989 le Lopez Community Land Trust afin de permettre l’accès à la propriété aux personnes gagnant moins de 60 % du revenu médian, ce qu’on leur avait dit « impossible à réaliser ». Depuis, l’organisme a construit sept quartiers de maisons en propriété coopérative, ainsi que des terrains destinés à des exploitations agricoles et à des commerces. En Angleterre, le premier CLT, le Stonesfield Community Trust, a été créé dans un village de l’Oxfordshire dans les années 1980, et la plupart des quelque 300 CLT que compte l’Angleterre sont situés en milieu rural.

Les CLT rurales protègent également les terres agricoles et détiennent des terrains destinés à des bâtiments communautaires. Les défis à relever y sont différents de ceux rencontrés en milieu urbain : un personnel et des bailleurs de fonds moins nombreux, un nombre réduit de logements et, en ce qui concerne les terres agricoles, des restrictions légales sur les baux à long terme ainsi que la nécessité pour les agriculteurs d’être propriétaires de leurs terres pour pouvoir contracter des emprunts en garantie de celles-ci.

Sources

• CLT Center, « New Communities » (histoire et chronologie, 1960-2020).
• John Emmeus Davis, Line Algoed et María E. Hernández-Torrales, éd., Le développement des fiducies foncières communautaires en Angleterre et en Europe (Terra Nostra Press, 2021).
• Rhea Miller, Lopez Community Land Trust (étude de cas, 2015).
• Rhea Miller, Lopez Community Land Trust (étude de cas, 2015).
• John Emmeus Davis et Kristin King-Ries, « Préserver l’accès à la propriété à un prix abordable » (Lincoln Institute of Land Policy, 2024).
• Greg Rosenberg et Jeffrey Yuen, « Beyond Housing », document de travail du Lincoln Institute of Land Policy (2012).

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