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• Uma CLT pode incluir apartamentos, condomínios e cooperativas?
• Como as CLTs oferecem moradias para aluguel?
• Como as CLTs trabalham com cooperativas habitacionais?
• Uma moradia da CLT pode ser um condomínio?
• Os inquilinos podem comprar o prédio por meio de uma CLT?
• Os CLTs funcionam em cidades densas e caras?
• O que torna a habitação multifamiliar mais difícil para um CLT?

Uma CLT pode incluir apartamentos, condomínios e cooperativas?

Sim. Casas isoladas são os imóveis mais conhecidos das CLTs, mas muitas CLTs — e a maioria das maiores — também administram apartamentos, condomínios e cooperativas. O Champlain Housing Trust, em Burlington, Vermont, possui cerca de 2.500 apartamentos, além de suas moradias com restrição de revenda. O Cooper Square, na cidade de Nova York, tem apenas prédios multifamiliares. A Communauté Milton-Parc, em Montreal, administra um bairro inteiro de cooperativas e moradias sem fins lucrativos.

O mesmo princípio vale para qualquer tipo de prédio: a CLT mantém a posse do terreno, ou um direito duradouro sobre ele, para que tudo o que estiver construído nele continue acessível e sob controle da comunidade. O que muda é quem é o dono do prédio e como as regras são definidas. Num prédio de aluguel, geralmente é a CLT ou uma organização sem fins lucrativos parceira que é dona e administra o prédio. Em uma cooperativa, os moradores são donos em conjunto por meio da cooperativa. Em um condomínio, cada família é dona da própria unidade. John Emmeus Davis observa que moradias multifamiliares “funcionam bem com uma CLT”, mas muitas vezes exigem mudanças no contrato de arrendamento do terreno e, às vezes, na composição dos membros e da diretoria da CLT.

A habitação multifamiliar é mais importante onde o terreno é caro. Nas cidades, construir mais casas por acre costuma ser a única maneira de torná-las acessíveis, e muitas famílias que precisam de moradia não estão preparadas ou não têm condições de comprar. As perguntas abaixo abordam cada tipo de moradia, uma por uma.

Fontes

• John Emmeus Davis, “In Land We Trust: Principais características e variações comuns dos fundos comunitários de terras nos EUA”, em On Common Ground (Terra Nostra Press, 2020).
• John Emmeus Davis e Kristin King-Ries, Preservando a Propriedade Imobiliária Acessível: Parcerias Municipais com Fundos Comunitários de Terras (Lincoln Institute of Land Policy, 2024), capítulo 4. Veja Publicações Conjuntas.
• Tom Angotti, com Cecilia Jagu, “Fundos Imobiliários Comunitários e Moradias Multifamiliares para Aluguel para Pessoas de Baixa Renda: O Caso de Cooper Square, na Cidade de Nova York”, documento de trabalho do Lincoln Institute of Land Policy (2007).

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Como é que as CLTs oferecem moradias para aluguel?

De várias maneiras. Algumas CLTs são donas e administram os prédios de apartamentos elas mesmas. Outras alugam seus terrenos para uma organização sem fins lucrativos ou para uma parceria que usa os Créditos Fiscais Federais para Moradia de Baixa Renda, que fica com a propriedade e a administração do prédio, enquanto a CLT mantém o terreno. Quando as CLTs são donas de prédios para aluguel, geralmente mantêm a propriedade tanto do prédio quanto do terreno, em vez de separá-los, como fazem no caso dos proprietários de casas.

As moradias para aluguel permitem que os CLTs atendam famílias que não têm condições de comprar, incluindo pessoas com renda muito baixa, e podem representar a maior parte do portfólio de um CLT. O estudo de Tom Angotti sobre a Cooper Square, a Champlain e a Northern California Land Trust mostrou que as CLTs conseguiram oferecer moradias multifamiliares para aluguel a um custo bem baixo em comparação com os mercados locais, em todos os casos com forte apoio do governo local ou da vizinhança.

Algumas CLTs também preservam moradias que, de outra forma, seriam perdidas para o mercado. Em Toronto, a Parkdale Neighbourhood Land Trust trabalhou com organizações locais em uma estratégia para salvar 59 pensões que corriam risco de serem reformadas, e comprou uma pensão de 15 unidades como projeto piloto. CLTs próximos a novas linhas de transporte público em Atlanta, Denver e Minneapolis–St. Paul têm usado terrenos e moradias para aluguel para manter os bairros acessíveis à medida que as linhas ferroviárias chegam.

Fontes

• Tom Angotti, com Cecilia Jagu, “Fundos Imobiliários Comunitários e Moradias Multifamiliares para Aluguel para Pessoas de Baixa Renda: O Caso de Cooper Square, na Cidade de Nova York”, documento de trabalho do Lincoln Institute of Land Policy (2007).
• John Emmeus Davis e Kristin King-Ries, Preservando a Propriedade Imobiliária Acessível: Parcerias Municipais com Fundos Comunitários de Terras (Lincoln Institute of Land Policy, 2024), capítulo 4. Veja Publicações Conjuntas.
• John Emmeus Davis, Line Algoed e María E. Hernández-Torrales, eds., Em terreno comum (Terra Nostra Press, 2020), capítulos sobre o Canadá e a Inglaterra.
• Robert Hickey, “O papel dos fundos comunitários de terras na promoção de um desenvolvimento equitativo e orientado para o transporte público: estudos de caso de Atlanta, Denver e das Cidades Gêmeas”, documento de trabalho do Lincoln Institute of Land Policy (2013).
• Grounded Solutions Network, Community Land Trusts no mercado de aluguel (relatório sobre práticas, desafios e oportunidades no setor de aluguel). Dá uma olhada em groundedsolutions.org.

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Como as CLTs funcionam com as cooperativas habitacionais?

Um número cada vez maior de CLTs aluga terrenos para cooperativas habitacionais sem capital próprio ou com capital próprio limitado. Os moradores são donos e administram o prédio juntos por meio da cooperativa, enquanto o CLT é dono do terreno e, por meio do contrato de arrendamento, mantém os preços acessíveis a longo prazo. O Cooper Square, em Nova York, e o SquareOne Villages, em Eugene, Oregon, têm apenas moradias cooperativas. O Lopez Community Land Trust, na Ilha de Lopez, em Washington, construiu sete bairros de casas em regime de cooperativa. O Dudley Neighbors, o Champlain, o Douglass CLT em Washington, D.C., e o OakCLT em Oakland incluem cooperativas em portfólios mais amplos.

Essa parceria traz vantagens reais. Quando uma cooperativa consegue uma única hipoteca “geral” para o prédio, quem entra na cooperativa não precisa se qualificar para uma hipoteca própria nem dar uma entrada alta; assim, a cooperativa consegue abrigar pessoas com renda bem menor do que uma casa ou condomínio sob o regime de CLT conseguiria. Por sua vez, o CLT oferece à cooperativa algo que muitas vezes falta: um administrador que detém o terreno, oferece treinamento e apoio, e entra em ação se a cooperativa passar por dificuldades. O estudo de Meagan Ehlenz sobre cinco CLTs com quinze cooperativas descreve essas parcerias como um “casamento” entre dois modelos de aquisição de moradia a preços acessíveis.

As primeiras CLTs do Canadá surgiram do movimento cooperativo. A Communauté Milton-Parc, criada em 1986, possui terrenos no centro de Montreal por meio de uma declaração de copropriedade entre quinze cooperativas e seis entidades sem fins lucrativos de habitação, com cerca de 600 residências.

O Manual Técnico do CLT inclui um modelo de contrato de arrendamento de terreno para o arrendamento de terrenos do CLT a uma cooperativa de capital limitado, adaptado do modelo de contrato de arrendamento para residências unifamiliares, acompanhado de um comentário.

Fontes

• John Emmeus Davis e Kristin King-Ries, Preservando a Propriedade Imobiliária Acessível: Parcerias Municipais com Fundos Comunitários de Terras (Lincoln Institute of Land Policy, 2024), capítulo 4. Veja Publicações Conjuntas.
• Meagan M. Ehlenz, “Fundos Imobiliários Comunitários e Cooperativas de Participação Limitada: Uma combinação de modelos de aquisição de moradia a preços acessíveis?” Documento de trabalho do Lincoln Institute of Land Policy (2014).
• Tom Angotti, com Cecilia Jagu, “Fundos Imobiliários Comunitários e Moradias Multifamiliares para Aluguel para Pessoas de Baixa Renda: O Caso de Cooper Square, na Cidade de Nova York”, documento de trabalho do Lincoln Institute of Land Policy (2007).
• John Emmeus Davis, Line Algoed e María E. Hernández-Torrales, eds., Em terreno comum (Terra Nostra Press, 2020), capítulos sobre o Canadá e a Inglaterra.
• Kirby White, ed., The CLT Technical Manual (2011), capítulos 15-A e 15-B, “CLTs e cooperativas habitacionais de capital limitado”, com um modelo de contrato de locação entre CLT e cooperativa.

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Uma casa do CLT pode ser um condomínio?

Sim. Em cidades caras, os condomínios costumam ser a forma mais econômica de construir moradias a preços acessíveis. A Elevation Community Land Trust, em Denver, por exemplo, construiu 92 apartamentos em um bairro e 49 em outro, em terrenos reservados para isso pela Urban Land Conservancy, com financiamento da prefeitura e do estado. Os compradores são donos dos apartamentos, a CLT detém o terreno onde o prédio está construído e um contrato de arrendamento do terreno garante que os apartamentos continuem acessíveis na revenda.

Às vezes, a CLT nem sequer é dona do terreno. Quando as prefeituras exigem que incorporadoras privadas incluam unidades populares em novos prédios, algumas pedem a uma CLT para cuidar dessas unidades a longo prazo. A CLT, então, estabelece uma cláusula no contrato de cada apartamento acessível, garantindo a ela o direito permanente de recomprar a unidade por um preço acessível quando o proprietário decidir vendê-la. Esse é o principal caso em que o CLT Center vê uma cláusula no contrato de propriedade, em vez de um arrendamento de terreno, como a opção mais prática: unidades individuais espalhadas por um prédio com renda mista.

Fontes

• John Emmeus Davis, “In Land We Trust: Principais características e variações comuns dos fundos comunitários de terras nos EUA”, em On Common Ground (Terra Nostra Press, 2020).
• John Emmeus Davis e Kristin King-Ries, Preservando a Propriedade Imobiliária Acessível: Parcerias Municipais com Fundos Comunitários de Terras (Lincoln Institute of Land Policy, 2024), capítulo 4. Veja Publicações Conjuntas.
• John Emmeus Davis,“Arrendamento de terrenos sem dor de cabeça”, Shelterforce, 2014.
• Kirby White, ed., Manual Técnico do CLT (2011), capítulo 14, “CLTs e Condomínios”.

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Os inquilinos podem comprar o prédio por meio de uma CLT?

Sim, e várias CLTs estão ajudando eles a fazer isso. Em Washington, D.C., a Douglass CLT ajuda os inquilinos a usar a Lei de Oportunidade de Compra para Inquilinos do Distrito, que dá a eles o direito de preferência na compra do prédio quando ele for vendido, e inclui esses prédios no seu portfólio de moradias com preço acessível de forma permanente. Na Filadélfia, o Projeto de Revitalização Comunitária das Mulheres constrói moradias para aluguel com crédito fiscal em terrenos de propriedade do seu Community Justice Land Trust; quando o período de crédito fiscal terminar, os inquilinos poderão comprar suas unidades, usando os fundos que a organização reservou.

A modalidade de posse pode mudar nos dois sentidos. Em 2012, a Champlain Housing Trust comprou o South Meadow, um complexo de aluguel com 148 unidades, e transformou parte dele em condomínios com restrições à revenda. A Durham Community Land Trustees, na Carolina do Norte, fez o contrário, transformando algumas casas próprias em imóveis para aluguel, a fim de subsidiar novamente prédios mais antigos e atender famílias de renda mais baixa.

Fontes

• John Emmeus Davis e Kristin King-Ries, Preservando a Propriedade Imobiliária Acessível: Parcerias Municipais com Fundos Comunitários de Terras (Lincoln Institute of Land Policy, 2024), capítulo 4. Veja Publicações Conjuntas.

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Será que os CLTs funcionam em cidades densas e caras?

Sim, e a habitação multifamiliar é como eles fazem isso. O Cooper Square, no Lower East Side de Manhattan, mostra o que é possível. Suas origens remontam a 1959, quando os moradores se organizaram contra o plano de Robert Moses de demolir 11 quarteirões do bairro. Depois de décadas de mobilização, o Cooper Square Community Land Trust foi criado em 1991. Uma associação habitacional mútua, administrada por um conselho composto por dois terços de inquilinos e um terço de membros indicados pelo trust fundiário, cuida de 303 apartamentos e 23 espaços comerciais em 19 prédios, a maioria em um raio de três quarteirões, com aluguéis bem abaixo do valor de mercado da região.

Tom Angotti, que estudou o Cooper Square para o Lincoln Institute, concluiu que o sucesso do projeto dependia de décadas de organização comunitária e do apoio da prefeitura, o que reduziu bastante os custos com terrenos e financiamento, e que ele utilizava os subsídios públicos de forma mais eficaz do que outros programas. Outros exemplos urbanos incluem o London CLT, na Inglaterra, o Community Land Trust Brussels, o Elevation CLT, em Denver, e o Douglass CLT, em Washington, D.C.

Fontes

• Tom Angotti, com Cecilia Jagu, “Fundos Imobiliários Comunitários e Moradias Multifamiliares para Aluguel para Pessoas de Baixa Renda: O Caso de Cooper Square, na Cidade de Nova York”, documento de trabalho do Lincoln Institute of Land Policy (2007).
• John Emmeus Davis e Kristin King-Ries, Preservando a Propriedade Imobiliária Acessível: Parcerias Municipais com Fundos Comunitários de Terras (Lincoln Institute of Land Policy, 2024), capítulo 4. Veja Publicações Conjuntas.
• John Emmeus Davis, Line Algoed e María E. Hernández-Torrales, eds., O Crescimento dos Fundos Imobiliários Comunitários na Inglaterra e na Europa (Terra Nostra Press, 2021).

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O que torna a habitação multifamiliar mais difícil para uma CLT?

Várias coisas. O contrato padrão de arrendamento de terreno da CLT foi feito para uma única família em seu próprio lote, então os contratos de aluguel para apartamentos, cooperativas e condomínios precisam de ajustes, assim como as regras de adesão e a diretoria da CLT. O financiamento pode ser mais complicado: as cooperativas precisam de uma hipoteca global, o que pode ser difícil de conseguir em algumas regiões dos Estados Unidos, e a Fannie Mae, por exemplo, não compra empréstimos para unidades de cooperativas ou para prédios de CLT com três ou quatro unidades.

As moradias para aluguel também precisam de gestão contínua e, muitas vezes, de subsídios constantes para continuarem acessíveis para pessoas com renda muito baixa. As cooperativas precisam de treinamento e apoio para seus conselhos. E prédios maiores significam riscos financeiros maiores. Muitas CLTs enfrentam esses desafios fazendo parcerias com incorporadoras sem fins lucrativos, administradoras imobiliárias e associações cooperativas, em vez de fazer tudo sozinhas.

Fontes

• John Emmeus Davis, “In Land We Trust: Principais características e variações comuns dos fundos comunitários de terras nos EUA”, em On Common Ground (Terra Nostra Press, 2020).
• Meagan M. Ehlenz, “Fundos Imobiliários Comunitários e Cooperativas de Participação Limitada: Uma combinação de modelos de aquisição de moradia a preços acessíveis?” Documento de trabalho do Lincoln Institute of Land Policy (2014).
• Fannie Mae, Perguntas frequentes sobre o Community Land Trust (fevereiro de 2026).
• John Emmeus Davis e Kristin King-Ries, Preservando a Propriedade Imobiliária Acessível: Parcerias Municipais com Fundos Comunitários de Terras (Lincoln Institute of Land Policy, 2024), capítulo 4. Veja Publicações Conjuntas.

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