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• Une CLT peut-elle inclure des appartements, des copropriétés et des coopératives ?
• Comment les CLT proposent-ils des logements locatifs ?
• Comment les CLT collaborent-ils avec les coopératives de logement ?
• Un logement géré par un CLT peut-il être un appartement en copropriété ?
• Les locataires peuvent-ils acheter leur immeuble par l’intermédiaire d’un CLT ?
• Les CLT peuvent-ils fonctionner dans des villes densément peuplées et où le coût de la vie est élevé ?
• En quoi les logements collectifs compliquent-ils la tâche d’un CLT ?

Un CLT peut-il inclure des appartements, des copropriétés et des coopératives ?

Oui. Les maisons individuelles sont les logements les plus courants dans le cadre d’un CLT, mais de nombreux CLT, et la plupart des plus importants, gèrent également des appartements, des copropriétés et des coopératives. Le Champlain Housing Trust, à Burlington, dans le Vermont, possède environ 2 500 appartements en plus de ses logements soumis à des restrictions de revente. Cooper Square, à New York, ne gère que des immeubles collectifs. La Communauté Milton-Parc, à Montréal, gère tout un quartier composé de coopératives et de logements à but non lucratif.

Le même principe s’applique à tous les types de bâtiments : la CLT conserve le terrain, ou un droit durable sur celui-ci, afin que tout ce qui y est construit reste abordable et sous le contrôle de la communauté. Ce qui change, c’est l’identité du propriétaire du bâtiment et la manière dont les règles sont définies. Dans un immeuble locatif, c’est généralement la CLT ou un partenaire à but non lucratif qui en est propriétaire et qui le gère. Dans une coopérative, les résidents en sont collectivement propriétaires par l’intermédiaire de la coopérative. Dans une copropriété, chaque ménage est propriétaire de son propre logement. John Emmeus Davis note que les logements collectifs « fonctionnent bien avec un CLT », mais nécessitent souvent des modifications du bail foncier, et parfois de la composition des membres et du conseil d’administration du CLT.

Le logement collectif revêt une importance particulière là où le prix du terrain est élevé. Dans les villes, construire davantage de logements par acre est souvent le seul moyen de les rendre abordables, et de nombreux ménages qui ont besoin d’un logement ne sont ni prêts ni en mesure d’en acheter un. Les questions ci-dessous examinent chacune de ces formes de logement tour à tour.

Sources

• John Emmeus Davis, « In Land We Trust : Caractéristiques clés et variantes courantes des fiducies foncières communautaires aux États-Unis », dans On Common Ground (Terra Nostra Press, 2020).
• John Emmeus Davis et Kristin King-Ries, Préserver l’accès à la propriété à prix abordable : partenariats municipaux avec les fiducies foncières communautaires (Lincoln Institute of Land Policy, 2024), chapitre 4. Voir Publications conjointes.
• Tom Angotti, avec Cecilia Jagu, « Les fiducies foncières communautaires et les logements locatifs collectifs destinés aux personnes à faibles revenus : le cas de Cooper Square, à New York », document de travail du Lincoln Institute of Land Policy (2007).

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Comment les CLT proposent-ils des logements locatifs ?

De plusieurs façons. Certains CLT possèdent et gèrent eux-mêmes des immeubles d’habitation. D’autres louent leur terrain à une association à but non lucratif ou à un partenariat bénéficiant des crédits d’impôt fédéraux pour le logement social (Low-Income Housing Tax Credits), qui détient et gère l’immeuble tandis que le CLT conserve le terrain. Lorsque les CLT sont propriétaires d’immeubles locatifs, ils conservent souvent la propriété à la fois de l’immeuble et du terrain, plutôt que de les séparer comme ils le font pour les propriétaires de logements individuels.

Le logement locatif permet aux CLT de répondre aux besoins des ménages qui ne sont pas en mesure d’accéder à la propriété, notamment les personnes aux revenus très modestes, et peut constituer la part la plus importante du portefeuille d’un CLT. L’étude menée par Tom Angotti sur Cooper Square, Champlain et le Northern California Land Trust a révélé que les CLT étaient en mesure de proposer des logements locatifs collectifs à un coût très faible par rapport aux marchés locaux, chaque fois grâce à un soutien important de la part des collectivités locales ou du quartier.

Certaines CLT préservent également des logements qui, sans cela, seraient perdus au profit du marché. À Toronto, la Parkdale Neighbourhood Land Trust a collaboré avec des organisations locales à l’élaboration d’une stratégie visant à sauver 59 maisons de chambres menacées de reconversion, et a acheté une maison de chambres de 15 logements à titre de projet pilote. Des CLT situés à proximité de nouvelles lignes de transport en commun à Atlanta, Denver et Minneapolis–St. Paul ont utilisé des terrains et des logements locatifs pour préserver l’accessibilité financière des quartiers à mesure que les lignes ferroviaires s’y implantaient.

Sources

• Tom Angotti, avec Cecilia Jagu, « Les fiducies foncières communautaires et les logements locatifs collectifs destinés aux personnes à faibles revenus : le cas de Cooper Square, à New York », document de travail du Lincoln Institute of Land Policy (2007).
• John Emmeus Davis et Kristin King-Ries, Préserver l’accès à la propriété à prix abordable : partenariats municipaux avec les fiducies foncières communautaires (Lincoln Institute of Land Policy, 2024), chapitre 4. Voir Publications conjointes.
• John Emmeus Davis, Line Algoed et María E. Hernández-Torrales, éd., On Common Ground (Terra Nostra Press, 2020), chapitres consacrés au Canada et à l’Angleterre.
• Robert Hickey, « Le rôle des fiducies foncières communautaires dans la promotion d’un développement équitable et axé sur les transports en commun : études de cas à Atlanta, Denver et dans les Twin Cities », document de travail du Lincoln Institute of Land Policy (2013).
• Grounded Solutions Network, « Community Land Trusts in the Rental Market » (rapport sur les pratiques, les défis et les opportunités dans le secteur locatif). Voir groundedsolutions.org.

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Comment les CLT collaborent-elles avec les coopératives de logement ?

Un nombre croissant de CLT louent des terrains à des coopératives de logement sans capital propre ou à capital propre limité. Les résidents possèdent et gèrent leur immeuble collectivement par le biais de la coopérative, tandis que le CLT est propriétaire du terrain sur lequel il est construit et, grâce au bail foncier, garantit son accessibilité financière à long terme. Cooper Square à New York et SquareOne Villages à Eugene, dans l’Oregon, ne comptent que des logements coopératifs. Le Lopez Community Land Trust, situé sur l’île de Lopez, dans l’État de Washington, a construit sept quartiers composés de logements en coopérative. Dudley Neighbors, Champlain, le Douglass CLT à Washington, D.C., et OakCLT à Oakland intègrent des coopératives au sein de portefeuilles plus vastes.

Ce modèle présente de réels avantages. Lorsqu’une coopérative contracte un prêt hypothécaire « global » unique pour son immeuble, les personnes qui y adhèrent n’ont pas besoin de remplir les conditions requises pour obtenir leur propre prêt hypothécaire ni de verser un apport important ; la coopérative peut ainsi accueillir des personnes aux revenus bien inférieurs à ceux requis pour accéder à un logement en CLT ou à une copropriété. En contrepartie, le CLT apporte à la coopérative ce qui lui fait souvent défaut : un gestionnaire qui détient le terrain, dispense des formations et apporte son soutien, et intervient si la coopérative rencontre des difficultés. L’étude de Meagan Ehlenz portant sur cinq CLT regroupant quinze coopératives décrit ces partenariats comme un « mariage » entre deux modèles d’accession à la propriété abordable.

Les premières CLT canadiennes sont issues du mouvement coopératif. La Communauté Milton-Parc, créée en 1986, détient des terrains dans le centre-ville de Montréal grâce à une déclaration de copropriété regroupant quinze coopératives et six sociétés de logement à but non lucratif, pour un total d’environ 600 logements.

Le manuel technique du CLT comprend un modèle de bail foncier destiné à la location de terrains du CLT à une coopérative à capital limité, adapté du modèle de bail pour maison individuelle, accompagné d’un commentaire.

Sources

• John Emmeus Davis et Kristin King-Ries, Préserver l’accès à la propriété à prix abordable : partenariats municipaux avec les fiducies foncières communautaires (Lincoln Institute of Land Policy, 2024), chapitre 4. Voir Publications conjointes.
• Meagan M. Ehlenz, « Community Land Trusts and Limited Equity Cooperatives : A Marriage of Affordable Homeownership Models ? » Document de travail du Lincoln Institute of Land Policy (2014).
• Tom Angotti, avec Cecilia Jagu, « Les fiducies foncières communautaires et les logements locatifs collectifs destinés aux personnes à faibles revenus : le cas de Cooper Square, à New York », document de travail du Lincoln Institute of Land Policy (2007).
• John Emmeus Davis, Line Algoed et María E. Hernández-Torrales, éd., On Common Ground (Terra Nostra Press, 2020), chapitres consacrés au Canada et à l’Angleterre.
• Kirby White, éd., *The CLT Technical Manual* (2011), chapitres 15-A et 15-B, « CLT et coopératives de logement à participation limitée », avec un modèle de bail CLT-coopérative.

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Un logement CLT peut-il être un appartement en copropriété ?

Oui. Dans les villes où le coût de la vie est élevé, les copropriétés constituent souvent le moyen le plus économique de permettre l’accès à la propriété à un prix abordable. L’Elevation Community Land Trust de Denver, par exemple, a construit 92 appartements en copropriété dans un quartier et 49 dans un autre, sur des terrains mis à sa disposition par l’Urban Land Conservancy, grâce à un financement de la ville et de l’État. Les acheteurs sont propriétaires de leur logement, le CLT détient le terrain sur lequel se trouve l’immeuble, et un bail foncier garantit que les logements restent abordables en cas de revente.

Il arrive parfois que le CLT ne soit pas du tout propriétaire du terrain. Lorsque les municipalités exigent des promoteurs privés qu’ils intègrent des logements abordables dans les nouveaux immeubles, certaines font appel à un CLT pour assurer la gestion à long terme de ces logements. Le CLT détient alors une clause restrictive sur chaque appartement en copropriété abordable, ce qui lui confère un droit permanent de racheter le logement à un prix abordable lorsque le propriétaire le met en vente. C’est principalement dans ce cas de figure que le CLT Center considère qu’une clause restrictive inscrite dans l’acte de propriété, plutôt qu’un bail foncier, constitue le choix le plus pratique : des logements individuels dispersés au sein d’un immeuble à revenus mixtes.

Sources

• John Emmeus Davis, « In Land We Trust : Caractéristiques clés et variantes courantes des fiducies foncières communautaires aux États-Unis », dans On Common Ground (Terra Nostra Press, 2020).
• John Emmeus Davis et Kristin King-Ries, Préserver l’accès à la propriété à prix abordable : partenariats municipaux avec les fiducies foncières communautaires (Lincoln Institute of Land Policy, 2024), chapitre 4. Voir Publications conjointes.
• John Emmeus Davis, «Ground Leasing Without Tears », Shelterforce, 2014.
• Kirby White, éd., *The CLT Technical Manual* (2011), chapitre 14, « Les CLT et les copropriétés ».

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Les locataires peuvent-ils acheter leur immeuble par l’intermédiaire d’un CLT ?

Oui, et plusieurs CLT les aident à le faire. À Washington, D.C., le Douglass CLT aide les locataires à recourir à la loi du district intitulée « Tenant Opportunity to Purchase Act », qui leur accorde un droit de préemption sur leur immeuble en cas de vente, et intègre ces immeubles dans son portefeuille de logements abordables à perpétuité. À Philadelphie, le Women’s Community Revitalization Project construit des logements locatifs bénéficiant de crédits d’impôt sur des terrains détenus par son Community Justice Land Trust ; à l’expiration de la période de crédit d’impôt, les locataires pourront acheter leur logement grâce aux fonds que l’organisation a mis de côté.

Le régime de propriété peut évoluer dans les deux sens. En 2012, le Champlain Housing Trust a racheté South Meadow, un complexe locatif de 148 logements, et en a transformé une partie en copropriétés soumises à des restrictions de revente. En Caroline du Nord, l’association Durham Community Land Trustees a adopté une approche inverse, en transformant certaines maisons occupées par leurs propriétaires en logements locatifs afin de subventionner à nouveau des immeubles plus anciens et de répondre aux besoins des ménages à faibles revenus.

Sources

• John Emmeus Davis et Kristin King-Ries, Préserver l’accès à la propriété à prix abordable : partenariats municipaux avec les fiducies foncières communautaires (Lincoln Institute of Land Policy, 2024), chapitre 4. Voir Publications conjointes.

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Les CLT peuvent-ils fonctionner dans des villes denses et chères ?

Oui, et c’est grâce aux logements collectifs qu’ils y parviennent. Cooper Square, dans le Lower East Side de Manhattan, montre ce qu’il est possible de réaliser. Ses origines remontent à 1959, lorsque les habitants se sont mobilisés contre le projet de Robert Moses visant à raser 11 pâtés de maisons du quartier. Après des décennies de mobilisation, le Cooper Square Community Land Trust a été créé en 1991. Une association de logement mutualiste, dirigée par un conseil d’administration composé pour deux tiers de locataires et pour un tiers de membres désignés par le trust foncier, gère 303 appartements et 23 locaux commerciaux répartis dans 19 immeubles, dont la plupart se trouvent dans un rayon de trois pâtés de maisons, à des loyers bien inférieurs à ceux du marché environnant.

Tom Angotti, qui a mené une étude sur Cooper Square pour le Lincoln Institute, a conclu que le succès de ce projet reposait sur des décennies d’action associative au sein du quartier et sur le soutien de la municipalité, ce qui a permis de réduire considérablement ses coûts fonciers et financiers, et qu’il utilisait les subventions publiques de manière plus efficace que d’autres programmes. Parmi les autres exemples urbains, on peut citer le London CLT en Angleterre, le Community Land Trust de Bruxelles, l’Elevation CLT à Denver et le Douglass CLT à Washington, D.C.

Sources

• Tom Angotti, avec Cecilia Jagu, « Les fiducies foncières communautaires et les logements locatifs collectifs destinés aux personnes à faibles revenus : le cas de Cooper Square, à New York », document de travail du Lincoln Institute of Land Policy (2007).
• John Emmeus Davis et Kristin King-Ries, Préserver l’accès à la propriété à prix abordable : partenariats municipaux avec les fiducies foncières communautaires (Lincoln Institute of Land Policy, 2024), chapitre 4. Voir Publications conjointes.
• John Emmeus Davis, Line Algoed et María E. Hernández-Torrales, éd., L’essor des fiducies foncières communautaires en Angleterre et en Europe (Terra Nostra Press, 2021).

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En quoi le logement collectif représente-t-il un défi supplémentaire pour un CLT ?

Plusieurs raisons. Le bail foncier type d’un CLT a été rédigé pour un seul ménage sur son propre terrain ; par conséquent, les baux relatifs aux appartements, aux coopératives et aux copropriétés doivent être adaptés, tout comme peuvent l’être les règles d’adhésion et la composition du conseil d’administration du CLT. Le financement peut s’avérer plus difficile : les coopératives ont besoin d’un prêt hypothécaire global, ce qui peut être difficile à obtenir dans certaines régions des États-Unis ; par ailleurs, Fannie Mae, par exemple, n’achète pas de prêts portant sur des logements coopératifs ou sur des immeubles gérés par un CLT comprenant trois ou quatre logements.

Les logements locatifs nécessitent également une gestion continue et, souvent, des subventions régulières pour rester abordables pour les personnes aux revenus très modestes. Les coopératives ont besoin de formations et d’un accompagnement pour leurs conseils d’administration. Et plus les immeubles sont grands, plus les risques financiers sont importants. De nombreux CLT relèvent ces défis en nouant des partenariats avec des promoteurs à but non lucratif, des gestionnaires immobiliers et des associations coopératives, plutôt que de tout gérer eux-mêmes.

Sources

• John Emmeus Davis, « In Land We Trust : Caractéristiques clés et variantes courantes des fiducies foncières communautaires aux États-Unis », dans On Common Ground (Terra Nostra Press, 2020).
• Meagan M. Ehlenz, « Community Land Trusts and Limited Equity Cooperatives : A Marriage of Affordable Homeownership Models ? » Document de travail du Lincoln Institute of Land Policy (2014).
• Fannie Mae, Foire aux questions sur les fiducies foncières communautaires (février 2026).
• John Emmeus Davis et Kristin King-Ries, Préserver l’accès à la propriété à prix abordable : partenariats municipaux avec les fiducies foncières communautaires (Lincoln Institute of Land Policy, 2024), chapitre 4. Voir Publications conjointes.

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