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• ¿Puede un CLT incluir pisos, apartamentos en propiedad horizontal y cooperativas?
• ¿Cómo ofrecen los CLT viviendas de alquiler?
• ¿Cómo colaboran los CLT con las cooperativas de vivienda?
• ¿Puede una vivienda de un CLT ser un piso en propiedad horizontal?
• ¿Pueden los inquilinos comprar su edificio a través de un CLT?
• ¿Pueden funcionar los CLT en ciudades densas y caras?
• ¿Qué hace que la vivienda multifamiliar sea más complicada para un CLT?

¿Puede un CLT incluir pisos, apartamentos en propiedad horizontal y cooperativas?

Sí. Las viviendas unifamiliares son las más habituales en los CLT, pero muchos CLT —y la mayoría de los más grandes— también cuentan con pisos, apartamentos en propiedad horizontal y cooperativas. El Champlain Housing Trust, en Burlington (Vermont), tiene unos 2.500 apartamentos, además de sus viviendas con restricciones de reventa. Cooper Square, en Nueva York, solo cuenta con edificios multifamiliares. La Communauté Milton-Parc, en Montreal, gestiona todo un barrio de cooperativas y viviendas sin ánimo de lucro.

El mismo principio se aplica a cualquier tipo de edificio: el CLT conserva el terreno, o un derecho duradero sobre él, para que lo que haya construido en él siga siendo asequible y esté bajo el control de la comunidad. Lo que cambia es quién es el propietario del edificio y cómo se redactan las normas. En un edificio de alquiler, normalmente es el CLT o una entidad sin ánimo de lucro asociada la que es propietaria y gestiona el edificio. En una cooperativa, los residentes son los propietarios conjuntos a través de la propia cooperativa. En un bloque de pisos, cada familia es dueña de su propia vivienda. John Emmeus Davis señala que las viviendas multifamiliares «funcionan bien con un CLT», pero a menudo requieren cambios en el contrato de arrendamiento del terreno y, a veces, en la composición de los socios y la junta directiva del CLT.

La vivienda multifamiliar cobra mayor importancia allí donde el suelo es caro. En las ciudades, construir más viviendas por acre suele ser la única forma de que sean asequibles, y muchos hogares que necesitan una vivienda no están preparados ni tienen la posibilidad de comprarla. Las preguntas que siguen analizan cada tipo de vivienda por separado.

Fuentes

• John Emmeus Davis, «In Land We Trust: Características clave y variaciones habituales de los fideicomisos comunitarios de tierras en EE. UU.», en On Common Ground (Terra Nostra Press, 2020).
• John Emmeus Davis y Kristin King-Ries, Preserving Affordable Homeownership: Municipal Partnerships with Community Land Trusts (Instituto Lincoln de Política Territorial, 2024), capítulo 4. Véase «Publicaciones conjuntas».
• Tom Angotti, con Cecilia Jagu, «Fideicomiso comunitario de tierras y viviendas de alquiler multifamiliares para personas con bajos ingresos: el caso de Cooper Square, en la ciudad de Nueva York», documento de trabajo del Lincoln Institute of Land Policy (2007).

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¿Cómo ofrecen viviendas de alquiler los CLT?

De varias formas. Algunos CLT son dueñas y gestionan ellas mismas los edificios de apartamentos. Otras arriendan su terreno a una organización sin ánimo de lucro o a una sociedad que utiliza los créditos fiscales federales para viviendas de bajos ingresos, la cual es la propietaria y gestiona el edificio, mientras que el CLT conserva el terreno. Cuando los CLT son propietarios de edificios de alquiler, suelen mantener la propiedad tanto del edificio como del terreno, en lugar de separarlos como hacen en el caso de los propietarios de viviendas.

Las viviendas de alquiler permiten a los CLT atender a familias que no pueden permitirse comprar, como las personas con ingresos muy bajos, y pueden constituir la mayor parte de la cartera de un CLT. El estudio de Tom Angotti sobre Cooper Square, Champlain y el Northern California Land Trust reveló que los CLT podían ofrecer viviendas de alquiler multifamiliares a un coste muy bajo en comparación con los mercados locales, en todos los casos con un fuerte apoyo del ayuntamiento o del barrio.

Algunos CLT también conservan viviendas que, de otro modo, se perderían para el mercado. En Toronto, la Parkdale Neighbourhood Land Trust colaboró con organizaciones locales en una estrategia para salvar 59 pensiones en riesgo de reconversión, y compró una pensión de 15 habitaciones como proyecto piloto. Los CLT situados cerca de nuevas líneas de transporte público en Atlanta, Denver y Minneapolis–St. Paul han utilizado terrenos y viviendas de alquiler para mantener los barrios asequibles a medida que llegan las líneas de tren.

Fuentes

• Tom Angotti, con Cecilia Jagu, «Fideicomiso comunitario de tierras y viviendas de alquiler multifamiliares para personas con bajos ingresos: el caso de Cooper Square, en la ciudad de Nueva York», documento de trabajo del Lincoln Institute of Land Policy (2007).
• John Emmeus Davis y Kristin King-Ries, Preserving Affordable Homeownership: Municipal Partnerships with Community Land Trusts (Instituto Lincoln de Política Territorial, 2024), capítulo 4. Véase «Publicaciones conjuntas».
• John Emmeus Davis, Line Algoed y María E. Hernández-Torrales, eds., On Common Ground (Terra Nostra Press, 2020), capítulos sobre Canadá e Inglaterra.
• Robert Hickey, «El papel de los fideicomisos comunitarios de tierras en el fomento de un desarrollo equitativo y orientado al transporte público: estudios de caso de Atlanta, Denver y las Ciudades Gemelas», documento de trabajo del Lincoln Institute of Land Policy (2013).
• Grounded Solutions Network, «Fideicomiso comunitario de tierras en el mercado del alquiler » (informe sobre prácticas, retos y oportunidades en el mercado del alquiler). Échale un vistazo a groundedsolutions.org.

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¿Cómo colaboran los CLT con las cooperativas de vivienda?

Cada vez son más los CLT que alquilan terrenos a cooperativas de vivienda sin capital propio o con capital propio limitado. Los residentes son dueños de su edificio y lo gestionan juntos a través de la cooperativa, mientras que el CLT es dueño del terreno que hay debajo y, gracias al contrato de arrendamiento del terreno, se asegura de que siga siendo asequible a largo plazo. Cooper Square, en Nueva York, y SquareOne Villages, en Eugene (Oregón), solo cuentan con viviendas cooperativas. El fideicomiso comunitario de tierras de López, en la isla de López (Washington), ha construido siete barrios de viviendas de propiedad cooperativa. Dudley Neighbors, Champlain, el Douglass CLT en Washington D. C. y OakCLT en Oakland incluyen cooperativas en carteras más amplias.

Esta combinación tiene ventajas reales. Cuando una cooperativa consigue una única hipoteca «global» para su edificio, los que se unen a ella no tienen que cumplir los requisitos para una hipoteca propia ni hacer un pago inicial elevado, así que la cooperativa puede dar vivienda a gente con ingresos mucho más bajos de lo que pueden ofrecer una vivienda CLT o un piso en propiedad. A su vez, el CLT aporta a la cooperativa algo de lo que estas suelen carecer: un administrador que gestiona el terreno, ofrece formación y apoyo, y interviene si la cooperativa se encuentra en apuros. El estudio de Meagan Ehlenz sobre cinco CLT con quince cooperativas describe estas colaboraciones como un «matrimonio» entre dos modelos de acceso a la vivienda asequible.

Las primeros CLT de Canadá surgieron del movimiento cooperativo. La Communauté Milton-Parc, creada en 1986, es propietaria de terrenos en el centro de Montreal a través de una declaración de copropiedad entre quince cooperativas y seis sociedades de vivienda sin ánimo de lucro, con unas 600 viviendas.

El Manual Técnico de CLT incluye un modelo de contrato de arrendamiento de terrenos de CLT para una cooperativa de capital limitado, adaptado del modelo de contrato de arrendamiento unifamiliar, con un comentario.

Fuentes

• John Emmeus Davis y Kristin King-Ries, Preserving Affordable Homeownership: Municipal Partnerships with Community Land Trusts (Instituto Lincoln de Política Territorial, 2024), capítulo 4. Véase «Publicaciones conjuntas».
• Meagan M. Ehlenz, «Fideicomiso comunitario de tierras y Limited Equity Cooperatives: A Marriage of Affordable Homeownership Models?» Documento de trabajo del Lincoln Institute of Land Policy (2014).
• Tom Angotti, con Cecilia Jagu, «Fideicomiso comunitario de tierras y viviendas de alquiler multifamiliares para personas con bajos ingresos: el caso de Cooper Square, en la ciudad de Nueva York», documento de trabajo del Lincoln Institute of Land Policy (2007).
• John Emmeus Davis, Line Algoed y María E. Hernández-Torrales, eds., On Common Ground (Terra Nostra Press, 2020), capítulos sobre Canadá e Inglaterra.
• Kirby White, ed., The CLT Technical Manual (2011), capítulos 15-A y 15-B, «CLT y cooperativas de vivienda de capital limitado», con un modelo de contrato de alquiler entre un CLT y una cooperativa.

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¿Puede una vivienda de un CLT ser un piso en propiedad horizontal?

Sí. En las ciudades caras, los pisos en propiedad horizontal suelen ser la forma más económica de conseguir una vivienda asequible. Por ejemplo, Elevation Community Land Trust, en Denver, construyó 92 pisos en un barrio y 49 en otro sobre terrenos que Urban Land Conservancy había reservado para ello, con financiación del ayuntamiento y del estado. Los compradores son dueños de sus viviendas, el fideicomiso comunitario de tierras es el propietario del terreno sobre el que se asienta el edificio y un contrato de arrendamiento del terreno garantiza que las viviendas sigan siendo asequibles en caso de reventa.

A veces, el CLT ni siquiera es dueña del terreno. Cuando los ayuntamientos exigen a los promotores privados que incluyan viviendas asequibles en los nuevos edificios, algunos piden a un CLT que se encargue de gestionar esas viviendas a largo plazo. El CLT establece entonces una cláusula en la escritura de cada piso asequible, lo que le otorga el derecho permanente a recomprar la vivienda a un precio asequible cuando el propietario la venda. Este es el caso principal en el que el CLT Center considera que una cláusula en la escritura, en lugar de un arrendamiento del terreno, es la opción más práctica: viviendas individuales repartidas por un edificio de rentas mixtas.

Fuentes

• John Emmeus Davis, «In Land We Trust: Características clave y variaciones habituales de los fideicomisos comunitarios de tierras en EE. UU.», en On Common Ground (Terra Nostra Press, 2020).
• John Emmeus Davis y Kristin King-Ries, Preserving Affordable Homeownership: Municipal Partnerships with Community Land Trusts (Instituto Lincoln de Política Territorial, 2024), capítulo 4. Véase «Publicaciones conjuntas».
• John Emmeus Davis, «Ground Leasing Without Tears», Shelterforce, 2014.
• Kirby White, ed., *The CLT Technical Manual* (2011), capítulo 14, «CLT y comunidades de propietarios».

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¿Pueden los inquilinos comprar su edificio a través de un CLT?

Sí, y hay varios CLT que les están ayudando a hacerlo. En Washington, D.C., el CLT Douglass ayuda a los inquilinos a acogerse a la Ley de Oportunidad de Compra para Inquilinos del Distrito, que les da el derecho de tanteo para comprar su edificio cuando se ponga a la venta, e incorpora esos edificios a su cartera de viviendas asequibles de forma permanente. En Filadelfia, el Women’s Community Revitalization Project construye viviendas de alquiler con crédito fiscal en terrenos que posee su fideicomiso comunitario de tierras; cuando termine el periodo de crédito fiscal, los inquilinos podrán comprar sus viviendas con los fondos que la organización ha reservado para ello.

La modalidad de tenencia puede cambiar en ambos sentidos. En 2012, Champlain Housing Trust compró South Meadow, un complejo de alquiler de 148 viviendas, y ha convertido parte de él en pisos en propiedad con restricciones de reventa. Durham Community Land Trustees, en Carolina del Norte, hizo lo contrario: convirtió algunas viviendas en propiedad para uso propio en viviendas de alquiler para volver a subvencionar edificios antiguos y atender a hogares con rentas más bajas.

Fuentes

• John Emmeus Davis y Kristin King-Ries, Preserving Affordable Homeownership: Municipal Partnerships with Community Land Trusts (Instituto Lincoln de Política Territorial, 2024), capítulo 4. Véase «Publicaciones conjuntas».

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¿Pueden funcionar los CLT en ciudades densas y caras?

Sí, y la vivienda multifamiliar es la clave. Cooper Square, en el Lower East Side de Manhattan, demuestra lo que se puede conseguir. Sus orígenes se remontan a 1959, cuando los vecinos se organizaron para oponerse al plan de Robert Moses de demoler 11 manzanas del barrio. Tras décadas de lucha, en 1991 se creó el fideicomiso comunitario de tierras de Cooper Square. Una asociación de vivienda mutualista, dirigida por una junta compuesta por dos tercios de inquilinos y un tercio de personas designadas por el fideicomiso, gestiona 303 pisos y 23 locales comerciales repartidos en 19 edificios, la mayoría en un radio de tres manzanas, con alquileres muy por debajo de los del mercado de la zona.

Tom Angotti, que estudió el caso de Cooper Square para el Lincoln Institute, llegó a la conclusión de que su éxito se debía a décadas de organización vecinal y al apoyo del ayuntamiento, lo que redujo considerablemente sus costes de suelo y financiación, y que utilizaba las subvenciones públicas de forma más eficaz que otros programas. Otros ejemplos urbanos son el London CLT en Inglaterra, el fideicomiso comunitario de tierras de Bruselas, el Elevation CLT en Denver y el Douglass CLT en Washington, D.C.

Fuentes

• Tom Angotti, con Cecilia Jagu, «Fideicomiso comunitario de tierras y viviendas de alquiler multifamiliares para personas con bajos ingresos: el caso de Cooper Square, en la ciudad de Nueva York», documento de trabajo del Lincoln Institute of Land Policy (2007).
• John Emmeus Davis y Kristin King-Ries, Preserving Affordable Homeownership: Municipal Partnerships with Community Land Trusts (Instituto Lincoln de Política Territorial, 2024), capítulo 4. Véase «Publicaciones conjuntas».
• John Emmeus Davis, Line Algoed y María E. Hernández-Torrales, eds., El crecimiento de los fideicomisos comunitarios de tierras en Inglaterra y Europa (Terra Nostra Press, 2021).

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¿Qué es lo que complica más la vivienda multifamiliar para un CLT?

Varias cosas. El contrato de arrendamiento de terreno estándar de un CLT se redactó pensando en una sola vivienda en su propia parcela, así que los contratos de alquiler de pisos, cooperativas y comunidades de propietarios necesitan ajustes, y lo mismo puede ocurrir con las normas de afiliación y la junta directiva del CLT. La financiación puede ser más complicada: las cooperativas necesitan una hipoteca global, que puede ser difícil de conseguir en algunas zonas de Estados Unidos, y Fannie Mae, por ejemplo, no compra préstamos sobre viviendas cooperativas ni sobre edificios de CLT con tres o cuatro viviendas.

Las viviendas de alquiler también necesitan una gestión continua y, a menudo, ayudas constantes para que sigan siendo asequibles para las personas con ingresos muy bajos. Las cooperativas necesitan formación y apoyo para sus juntas directivas. Y los edificios más grandes suponen mayores riesgos financieros. Muchos CLT afrontan estos retos asociándose con promotores sin ánimo de lucro, administradores de fincas y asociaciones cooperativas, en lugar de hacerlo todo ellas mismas.

Fuentes

• John Emmeus Davis, «In Land We Trust: Características clave y variaciones habituales de los fideicomisos comunitarios de tierras en EE. UU.», en On Common Ground (Terra Nostra Press, 2020).
• Meagan M. Ehlenz, «Fideicomiso comunitario de tierras y Limited Equity Cooperatives: A Marriage of Affordable Homeownership Models?» Documento de trabajo del Lincoln Institute of Land Policy (2014).
• Fannie Mae, Preguntas frecuentes sobre los fideicomisos comunitarios de tierras (febrero de 2026).
• John Emmeus Davis y Kristin King-Ries, Preserving Affordable Homeownership: Municipal Partnerships with Community Land Trusts (Instituto Lincoln de Política Territorial, 2024), capítulo 4. Véase «Publicaciones conjuntas».

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