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• Como é que uma CLT mantém as casas a preços acessíveis para o próximo comprador?
• Arrendamento de terreno ou restrições no título de propriedade: o que é melhor?
• O que é a propriedade com participação acionária compartilhada?
• Os fundos comunitários de terras podem desacelerar a gentrificação ou impedir o deslocamento da população?

Como é que um CLT mantém as casas a preços acessíveis para o próximo comprador?

Por meio da fórmula de revenda prevista no contrato de arrendamento do terreno. Quando uma casa do CLT é vendida pela primeira vez, recursos públicos ou privados geralmente reduzem o preço para um valor que uma família de renda mais baixa consiga pagar. A fórmula de revenda mantém esse subsídio na casa. Quando o proprietário vende, o preço é definido pela fórmula, e não pelo mercado, então o próximo comprador consegue o mesmo preço acessível sem precisar de um novo subsídio.

Essa é a principal diferença em relação à maioria dos programas de assistência à compra de imóveis, nos quais o subsídio vai para o primeiro comprador e a casa fica inacessível quando é vendida. Em um CLT, um único investimento atende uma família após a outra. As fórmulas variam. Um aumento anual fixo é simples de calcular e fácil de entender para os proprietários, enquanto outras fórmulas se baseiam na renda da região ou nos valores de mercado. Cada uma equilibra retornos justos para o proprietário de hoje com a acessibilidade para o de amanhã.

As fórmulas de revenda se dividem em três tipos principais. As fórmulas baseadas em avaliação dão ao vendedor uma parcela fixa de qualquer aumento no valor avaliado da casa; o Champlain Housing Trust dava aos vendedores 25%. As fórmulas indexadas aumentam o preço original por um único indicador, como a renda mediana da região ou uma porcentagem fixa por ano. As fórmulas detalhadas somam e subtraem fatores específicos, como melhorias e depreciação. Cada uma equilibra um retorno justo para o proprietário atual com a acessibilidade para o próximo, e os proprietários geralmente recebem crédito por melhorias significativas.

O modelo de contrato de arrendamento de terreno usado pela maioria das CLTs dos EUA inclui a fórmula de revenda no artigo sobre transferência, que vem em quatro versões, dependendo do tipo de fórmula e se o proprietário pode escolher o próximo comprador. O Manual Técnico das CLTs dedica um capítulo à elaboração de uma fórmula de revenda, incluindo como equilibrar um retorno justo para os vendedores com a acessibilidade para os compradores.

Fontes

• John Emmeus Davis e Alice Stokes, “Terras em Fundo Fiduciário, Casas que Duram: Uma Avaliação de Desempenho do Champlain Housing Trust” (Champlain Housing Trust, 2009).
• John Emmeus Davis e Kristin King-Ries, Preservando a aquisição de moradia a preços acessíveis: Parcerias municipais com fundos comunitários de terras (Lincoln Institute of Land Policy, 2024). Veja Publicações em conjunto.
• Kirby White, ed., O Manual Técnico do CLT (National Community Land Trust Network, 2011). Veja Manuais e Guias.
• Kirby White, ed., Manual Técnico do CLT (2011), capítulo 11-A (Artigo 10) e capítulo 12, “Elaboração da Fórmula de Revenda”. Veja Manuais e Guias.
• Grounded Solutions Network, Modelos de Contratos de Arrendamento de Terrenos: o Modelo de Contrato de Arrendamento de Terrenos da Rede CLT de 2011 e Comentários.

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Arrendamento de terreno ou restrições no título de propriedade: qual é a melhor opção?

Ambas as opções podem ajudar a manter o preço acessível de uma casa na hora da revenda. Uma restrição no título de propriedade (ou cláusula contratual) é registrada junto ao imóvel e define quem pode comprá-lo e por quanto. Um arrendamento de terreno faz o mesmo por meio de um contrato entre a CLT, que fica com o terreno, e o proprietário da casa. Muitos programas habitacionais tratam as duas opções como equivalentes, e as restrições de escritura costumam ser consideradas mais simples.

A opinião do CLT Center é que os arrendamentos de terreno são melhores sempre que puderem ser usados. Em muitos lugares, eles são mais fáceis de defender e fazer valer na justiça do que uma restrição permanente sobre uma casa de propriedade privada. Um administrador que seja dono do terreno tem mais chances de perceber quando um proprietário está em apuros e agir a tempo. A propriedade do terreno dá ao CLT receita, ativos e um interesse duradouro no bairro. E o arrendamento do terreno aproxima ainda mais o CLT das pessoas que ele atende. Restrições no título de propriedade fazem sentido quando um arrendamento não é viável, como no caso de unidades individuais de condomínio em um prédio com renda mista. John Emmeus Davis explica isso em Locação de terrenos sem complicações.

Em “Ground Leasing Without Tears”, John Emmeus Davis admite que os dois podem ser redigidos com os mesmos termos e administrados da mesma forma, e que as cláusulas contratuais são muito melhores do que a antiga prática de deixar que as casas subsidiadas percam sua acessibilidade na primeira revenda. Mas ele argumenta que os arrendamentos de terreno são melhores por cinco motivos: aplicação duradoura, porque contratos com prazo determinado e um proprietário com interesse direto têm mais peso na justiça do que cláusulas perpétuas na maioria dos estados; gestão eficaz, porque um administrador que é dono do terreno tem mais chances de ficar sabendo dos problemas do proprietário e agir a respeito; desenvolvimento equitativo, porque casas em terrenos arrendados custam menos e o terreno dá ao administrador receita, ativos e influência em todo o bairro; empoderamento da comunidade, porque o arrendamento de terrenos incentiva o administrador a envolver seus moradores e vizinhos; e propriedade ética, uma longa tradição de tratar a terra como um bem comum. “Claro que o arrendamento de terrenos é difícil”, ele escreve. “Se não fosse difícil, todo mundo faria isso.”

Fontes

• John Emmeus Davis,“Arrendamento de terrenos sem complicações”, Shelterforce, 29 de janeiro de 2014; republicado no cltweb.org.
• Greg Rosenberg, CLT Center (posição prática: prefere-se o arrendamento de terrenos; cláusulas no contrato de compra e venda quando o arrendamento não for viável, como no caso de unidades individuais de condomínio em um prédio de renda mista).
• David Abromowitz e Kirby White, “Restrições de escritura e arrendamentos de terrenos por Community Land Trusts”, em John Emmeus Davis (org.), The Community Land Trust Reader (Lincoln Institute of Land Policy, 2010).

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O que é a aquisição de imóvel com participação no patrimônio?

A aquisição de imóvel com participação no patrimônio é um conjunto de programas que tornam a compra de imóveis acessível e garantem que eles continuem acessíveis na revenda. O proprietário e o programa “dividem” o patrimônio: o proprietário recebe de volta o que investiu, mais uma parte justa de qualquer valorização, e o restante fica com o imóvel para mantê-lo acessível para o próximo comprador.

Os fundos comunitários de terras (CLTs) são a forma mais conhecida, junto com as cooperativas de capital limitado e as casas com restrições de revenda registradas na escritura. O que diferencia um CLT é que ele é dono do terreno, é administrado em conjunto com a comunidade e mantém a posse do terreno para sempre. O censo de 2022 do Lincoln Institute sobre CLTs e programas de participação acionária contou esses dois tipos juntos, o que é um dos motivos pelos quais os números apresentados não representam uma contagem exclusiva dos CLTs.

Um censo de 2022 sobre os programas de participação acionária nos EUA mostrou que 98% mantêm as casas a preços acessíveis por 30 anos ou mais. O levantamento incluiu os CLTs junto com outros programas de participação acionária, como as filiais da Habitat for Humanity com restrições de revenda; por isso, os números totais não representam uma contagem específica dos CLTs. O Mapa de CLTs do CLT Center é a melhor referência para saber quantos CLTs existem.

Fontes

• Ruoniu (Vince) Wang e outros, “O Censo de 2022 sobre Fundos Imobiliários Comunitários e Entidades de Participação Acionária Compartilhada nos Estados Unidos”, documento de trabalho do Lincoln Institute of Land Policy (2023). Aborda programas de participação acionária compartilhada de maneira geral, não apenas os CLTs.
• John Emmeus Davis, Propriedade Imobiliária com Participação Acionária: O Cenário em Transformação das Moradias com Restrição à Revenda e Ocupadas pelos Proprietários (Instituto Nacional de Habitação, 2006).
• John Emmeus Davis e Alice Stokes, “Terras em Fundo Fiduciário, Casas que Duram: Uma Avaliação de Desempenho do Champlain Housing Trust” (Champlain Housing Trust, 2009).

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Os fundos de terras comunitários podem desacelerar a gentrificação ou impedir o deslocamento?

Sim, podem, desde que adquiram terrenos suficientes com antecedência. Como os terrenos das CLTs ficam permanentemente fora do mercado especulativo, as casas, lojas e espaços comunitários neles localizados continuam acessíveis, independentemente das mudanças que ocorram no bairro ao redor. Moradores de longa data podem ficar, e novos moradores de renda modesta podem se mudar para lá.

Uma CLT não consegue impedir a gentrificação sozinha. Ela controla apenas os terrenos que possui; por isso, quanto mais cedo adquirir terrenos em um bairro, mais ela poderá fazer. A Dudley Neighbors Inc., de Boston, possui terrenos espalhados por um bairro inteiro, e a CLT Caño Martín Peña foi criada especificamente para evitar o deslocamento da população quando a limpeza de um canal aumentasse o valor dos terrenos. Muitas cidades agora usam as CLTs como parte de uma estratégia mais ampla contra o deslocamento.

Pesquisas sobre bairros nos EUA mostraram que as CLTs podem frear a gentrificação. A Dudley Neighbors Inc., de Boston, conseguiu manter terras em todo o bairro porque a prefeitura concedeu a ela o direito de desapropriação sobre terrenos baldios no final dos anos 1980 e, mais tarde, transferiu para ela lotes executados por falta de pagamento de impostos; hoje, ela possui cerca de 30 acres em Roxbury.

Fontes

• Myungshik Choi, Shannon Van Zandt e David Matarrita-Cascante, “Os fundos comunitários de terras podem frear a gentrificação?” Journal of Urban Affairs 40, n.º 3 (2018).
• John Emmeus Davis e Kristin King-Ries, Preservando a aquisição de moradia a preços acessíveis: Parcerias municipais com fundos comunitários de terras (Lincoln Institute of Land Policy, 2024). Veja Publicações em conjunto.
• CLT Center, Fundos comunitários de terras em Porto Rico.

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