Sur cette page

• Comment un CLT permet-il de maintenir des logements à des prix abordables pour le prochain acquéreur ?
• Baux fonciers ou clauses restrictives : quelle est la meilleure solution ?
• Qu’est-ce que l’accession à la propriété en partage de capital ?
• Les fiducies foncières communautaires peuvent-elles ralentir la gentrification ou empêcher les expulsions ?

Comment un CLT permet-il de maintenir les logements à un prix abordable pour le prochain acquéreur ?

Grâce à la formule de revente prévue dans le bail foncier. Lorsqu’un logement CLT est vendu pour la première fois, des fonds publics ou privés permettent généralement de ramener son prix à un niveau accessible aux ménages à faibles revenus. La formule de revente permet de maintenir cette aide financière liée au logement. Lorsque le propriétaire vend, le prix est fixé par la formule et non par le marché ; ainsi, le prochain acquéreur bénéficie du même prix abordable sans qu’une nouvelle aide financière ne soit nécessaire.

C’est là la principale différence par rapport à la plupart des programmes d’aide à l’accession à la propriété, dans lesquels la subvention est versée au premier acquéreur et où le logement devient inabordable lorsqu’il est revendu. Dans le cadre d’un CLT, un même investissement profite à des familles successives. Les formules varient. Une augmentation annuelle fixe est simple à calculer et facile à comprendre pour les propriétaires, tandis que d’autres formules s’appuient sur les revenus locaux ou les valeurs du marché. Chacune permet de trouver un équilibre entre un rendement équitable pour le propriétaire actuel et l’accessibilité financière pour les futurs propriétaires.

Les formules de revente se répartissent en trois grands types. Les formules basées sur l’expertise accordent au vendeur une part fixe de toute augmentation de la valeur estimée du logement ; le Champlain Housing Trust accordait 25 % aux vendeurs. Les formules indexées augmentent le prix d’origine selon un indicateur unique, tel que le revenu médian de la région ou un pourcentage fixe par an. Les formules détaillées ajoutent ou soustraient des facteurs spécifiques, tels que les améliorations apportées et la dépréciation. Chacune d’entre elles établit un équilibre entre un rendement équitable pour le propriétaire actuel et l’accessibilité financière pour le prochain, et les propriétaires se voient généralement attribuer un crédit pour les améliorations majeures.

Le contrat type de bail foncier utilisé par la plupart des CLT américains intègre la formule de revente dans son article relatif au transfert, qui se décline en quatre versions selon le type de formule et selon que le propriétaire a ou non la possibilité de choisir le prochain acquéreur. Le Manuel technique des CLT consacre un chapitre à la conception d’une formule de revente, notamment à la manière de trouver un juste équilibre entre un rendement équitable pour les vendeurs et l’accessibilité financière pour les acheteurs.

Sources

• John Emmeus Davis et Alice Stokes, « Des terrains en fiducie, des logements durables : une évaluation des performances du Champlain Housing Trust » (Champlain Housing Trust, 2009).
• John Emmeus Davis et Kristin King-Ries, Préserver l’accès à la propriété abordable : partenariats municipaux avec les fiducies foncières communautaires (Lincoln Institute of Land Policy, 2024). Voir la rubrique « Publications conjointes ».
• Kirby White, éd., *The CLT Technical Manual* (Réseau national des fiducies foncières communautaires, 2011). Voir la rubrique « Manuels et guides ».
• Kirby White, éd., The CLT Technical Manual (2011), chapitre 11-A (article 10) et chapitre 12, « Conception d’une formule de revente ». Voir la rubrique « Manuels et guides ».
• Grounded Solutions Network, Modèles de baux fonciers: le modèle de bail foncier du réseau CLT de 2011 et ses commentaires.

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Baux fonciers ou clauses restrictives : quelle est la meilleure solution ?

Ces deux solutions permettent de maintenir un logement à un prix abordable lors de sa revente. Une restriction foncière (ou clause restrictive) est inscrite au cadastre et limite les personnes autorisées à acheter le bien ainsi que le prix de vente. Un bail foncier remplit la même fonction par le biais d’un contrat entre le CLT, qui conserve la propriété du terrain, et le propriétaire du logement. De nombreux programmes de logement considèrent ces deux solutions comme équivalentes, et les restrictions foncières sont souvent jugées plus simples.

Le CLT Center estime que les baux fonciers constituent la meilleure solution partout où ils peuvent être mis en œuvre. Dans de nombreux endroits, ils sont plus faciles à défendre et à faire valoir devant les tribunaux qu’une restriction permanente pesant sur une habitation privée. Un gestionnaire qui est propriétaire du terrain est plus à même de détecter quand un propriétaire est en difficulté et d’agir à temps. La propriété foncière procure au CLT des revenus, des actifs et un ancrage durable dans le quartier. De plus, le bail foncier renforce les liens entre le CLT et les personnes qu’il sert. Les restrictions foncières s’avèrent pertinentes lorsque le bail n’est pas envisageable, comme c’est le cas pour les appartements individuels en copropriété situés dans un immeuble à revenus mixtes. John Emmeus Davis expose les arguments dans La location foncière sans tracas.

Dans « Ground Leasing Without Tears », John Emmeus Davis reconnaît que ces deux types de contrats peuvent être rédigés selon les mêmes termes et gérés de la même manière, et que les clauses restrictives figurant dans l’acte de propriété constituent une bien meilleure solution que l’ancienne pratique consistant à laisser les logements subventionnés perdre leur caractère abordable dès la première revente. Il fait toutefois valoir que les baux fonciers présentent cinq avantages : une application durable, car les baux assortis d’une date d’échéance et impliquant un propriétaire foncier ayant un intérêt direct sont mieux défendables devant les tribunaux que les clauses restrictives à durée indéterminée dans la plupart des États ; une gestion efficace, car un gestionnaire propriétaire du terrain est plus à même d’être au courant des problèmes d’un propriétaire et d’y remédier ; un développement équitable, car les logements construits sur des terrains loués coûtent moins cher et le terrain procure au gestionnaire des revenus, des actifs et une influence au sein du quartier ; l’autonomisation de la communauté, car la location foncière incite le gestionnaire à impliquer ses résidents et ses voisins ; et une propriété éthique, issue d’une longue tradition consistant à considérer la terre comme un bien commun. « Bien sûr, la location foncière est difficile », écrit-il. « Si ce n’était pas difficile, tout le monde le ferait. »

Sources

• John Emmeus Davis, «Ground Leasing Without Tears », Shelterforce, 29 janvier 2014 ; republié sur cltweb.org.
• Greg Rosenberg, CLT Center (position pratique : les baux fonciers sont privilégiés ; des clauses restrictives dans l’acte de propriété sont à prévoir lorsque le bail n’est pas envisageable, comme c’est le cas pour les appartements individuels en copropriété dans un immeuble à revenus mixtes).
• David Abromowitz et Kirby White, « Restrictions foncières et baux fonciers des Community Land Trusts », dans John Emmeus Davis (dir.), The Community Land Trust Reader (Lincoln Institute of Land Policy, 2010).

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Qu’est-ce que l’accession à la propriété en copropriété ?

L’accession à la propriété en partage de capital est un ensemble de programmes visant à rendre l’achat d’un logement abordable et à garantir que celui-ci reste abordable lors de sa revente. Le propriétaire et le programme « partagent » la plus-value : le propriétaire récupère ce qu’il a investi, majoré d’une part équitable de toute plus-value, tandis que le reste reste attaché au logement afin de le maintenir à un prix abordable pour le prochain acquéreur.

Les fiducies foncières communautaires constituent la forme la plus connue, aux côtés des coopératives à capital limité et des logements soumis à des restrictions de revente inscrites dans l’acte de propriété. Ce qui distingue un CLT, c’est qu’il est propriétaire du terrain, qu’il est géré en collaboration avec la communauté et qu’il conserve ce terrain à titre permanent. Le recensement de 2022 réalisé par le Lincoln Institute sur les CLT et les programmes de partage de la valeur immobilière les a regroupés, ce qui explique en partie pourquoi ses chiffres ne correspondent pas au nombre exact de CLT.

Une étude réalisée en 2022 sur les programmes américains de propriété partagée a révélé que 98 % d’entre eux garantissent l’accessibilité financière des logements pendant 30 ans ou plus. Cette étude a regroupé les CLT avec d’autres programmes de propriété partagée, tels que les filiales d’Habitat for Humanity soumises à des restrictions de revente ; ses chiffres globaux ne correspondent donc pas au nombre exact de CLT. La carte des CLT du CLT Center constitue un meilleur indicateur du nombre de CLT existants.

Sources

• Ruoniu (Vince) Wang et al., « The 2022 Census of Community Land Trusts and Shared Equity Entities in the United States », document de travail du Lincoln Institute of Land Policy (2023). Ce document traite des programmes de propriété en partage de manière générale, et pas uniquement des CLT.
• John Emmeus Davis, « L’accession à la propriété en partage de capital : l’évolution du paysage des logements occupés par leur propriétaire et soumis à des restrictions de revente » (National Housing Institute, 2006).
• John Emmeus Davis et Alice Stokes, « Des terrains en fiducie, des logements durables : une évaluation des performances du Champlain Housing Trust » (Champlain Housing Trust, 2009).

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Les fiducies foncières communautaires peuvent-elles ralentir la gentrification ou empêcher les expulsions ?

Oui, à condition qu’elles acquièrent suffisamment de terrains suffisamment tôt. Les terrains des CLT étant définitivement soustraits au marché spéculatif, les logements, les commerces et les espaces communautaires qui s’y trouvent restent abordables, quelle que soit l’évolution du quartier environnant. Les résidents de longue date peuvent rester, et de nouveaux résidents aux moyens modestes peuvent s’y installer.

Un CLT ne peut à lui seul mettre un terme à la gentrification. Il ne contrôle que les terrains qu’il détient ; ainsi, plus il acquiert tôt des terrains dans un quartier, plus il peut agir efficacement. À Boston, l’association Dudley Neighbors Inc. détient des terrains dans tout un quartier, et la CLT de Caño Martín Peña a été créée spécifiquement pour prévenir les expulsions lorsque l’assainissement d’un canal entraînerait une hausse de la valeur des terrains. De nombreuses villes ont désormais recours aux CLT dans le cadre d’une stratégie plus large de lutte contre les expulsions.

Des études menées sur des quartiers américains ont mis en évidence que les CLT peuvent ralentir la gentrification. À Boston, l’association Dudley Neighbors Inc. a pu acquérir des terrains dans son quartier car la ville lui a accordé, à la fin des années 1980, le droit d’expropriation sur les terrains vacants, puis lui a cédé des parcelles saisies pour non-paiement d’impôts ; elle détient aujourd’hui environ 30 acres à Roxbury.

Sources

• Myungshik Choi, Shannon Van Zandt et David Matarrita-Cascante, « Les fiducies foncières communautaires peuvent-elles freiner la gentrification ? », Journal of Urban Affairs, vol. 40, n° 3 (2018).
• John Emmeus Davis et Kristin King-Ries, Préserver l’accès à la propriété abordable : partenariats municipaux avec les fiducies foncières communautaires (Lincoln Institute of Land Policy, 2024). Voir la rubrique « Publications conjointes ».
• CLT Center, Les fiducies foncières communautaires à Porto Rico.

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