En esta página

• ¿Cómo consigue un CLT que las viviendas sigan siendo asequibles para el próximo comprador?
• Arrendamientos de terreno o restricciones en la escritura: ¿qué es mejor?
• ¿Qué es la propiedad compartida?
• ¿Pueden los fideicomisos comunitarios de tierras frenar la gentrificación o evitar los desalojos?

¿Cómo consigue un CLT que las viviendas sigan siendo asequibles para el siguiente comprador?

Gracias a la fórmula de reventa que figura en el contrato de arrendamiento del terreno. Cuando se vende por primera vez una vivienda de un CLT, los fondos públicos o privados suelen reducir su precio hasta un nivel que un hogar con ingresos más bajos pueda pagar. La fórmula de reventa mantiene esa ayuda en la vivienda. Cuando el propietario la vende, el precio lo fija la fórmula, no el mercado, así que el próximo comprador consigue el mismo precio asequible sin necesidad de una nueva ayuda.

Esa es la principal diferencia con respecto a la mayoría de los programas de ayuda a la compra de vivienda, en los que la subvención se destina al primer comprador y la vivienda deja de ser asequible cuando se vende. En un CLT, una misma inversión sirve a una familia tras otra. Las fórmulas varían. Un incremento anual fijo es fácil de calcular y sencillo de entender para los propietarios, mientras que otras fórmulas se basan en los ingresos de la zona o en los valores de mercado. Cada una busca el equilibrio entre una rentabilidad justa para el propietario actual y la asequibilidad para los futuros propietarios.

Las fórmulas de reventa se dividen en tres tipos principales. Las fórmulas basadas en la tasación dan al vendedor una parte fija de cualquier aumento en el valor tasado de la vivienda; el Champlain Housing Trust daba a los vendedores un 25 por ciento. Las fórmulas indexadas aumentan el precio original según un único indicador, como la renta media de la zona o un porcentaje fijo al año. Las fórmulas detalladas suman y restan factores específicos, como las mejoras y la depreciación. Cada una busca un equilibrio entre una rentabilidad justa para el propietario actual y la asequibilidad para el siguiente, y normalmente se tiene en cuenta a los propietarios por las mejoras importantes que hayan realizado.

El modelo de contrato de arrendamiento de terreno que usan la mayoría de los CLT de EE. UU. incluye la fórmula de reventa en su cláusula de transferencia, que tiene cuatro versiones según el tipo de fórmula y si el propietario puede elegir al próximo comprador. El Manual Técnico de los CLT dedica un capítulo al diseño de una fórmula de reventa, incluyendo cómo equilibrar una rentabilidad justa para los vendedores con la asequibilidad para los compradores.

Fuentes

• John Emmeus Davis y Alice Stokes, «Terrenos en fideicomiso, viviendas que perduran: una evaluación del rendimiento del Champlain Housing Trust» (Champlain Housing Trust, 2009).
• John Emmeus Davis y Kristin King-Ries, «Preserving Affordable Homeownership: Municipal Partnerships with Fideicomisos Comunitarios de Tierras » (Instituto Lincoln de Política Territorial, 2024). Échale un vistazo a «Publicaciones conjuntas».
• Kirby White, ed., *El manual técnico de los fideicomisos comunitarios de tierras * (Red Nacional de Fideicomisos Comunitarios de Tierras, 2011). Echa un vistazo a «Manuales y guías».
• Kirby White, ed., «The CLT Technical Manual» (2011), capítulo 11-A (artículo 10) y capítulo 12, «Resale Formula Design». Véase «Manuales y guías».
• Grounded Solutions Network, Modelos de contrato de arrendamiento de terrenos: el modelo de contrato de arrendamiento de terrenos de la red CLT de 2011 y comentarios.

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Arrendamientos de terreno o restricciones en la escritura: ¿qué es mejor?

Ambas opciones pueden hacer que una vivienda siga siendo asequible cuando se revende. Una restricción en la escritura (o cláusula) se inscribe junto con la propiedad y limita quién puede comprarla y a qué precio. Un arrendamiento de terreno hace lo mismo a través de un contrato entre el CLT, que es la que conserva el terreno, y el propietario de la vivienda. Muchos programas de vivienda tratan ambas opciones por igual, y a menudo se dice que las restricciones en la escritura son más sencillas.

La opinión del CLT Center es que los arrendamientos de terreno son mejores siempre que se puedan aplicar. En muchos sitios, son más fáciles de defender y hacer valer ante los tribunales que una restricción permanente sobre una vivienda de propiedad privada. Un administrador que sea dueño del terreno tiene más posibilidades de darse cuenta de cuándo un propietario tiene problemas y de actuar a tiempo. La propiedad del terreno proporciona al CLT ingresos, activos y un interés duradero en el barrio. Además, el arrendamiento del terreno vincula más estrechamente al CLT con las personas a las que atiende. Las restricciones en la escritura tienen sentido cuando un contrato de arrendamiento no es viable, como en el caso de las viviendas individuales de un edificio de ingresos mixtos. John Emmeus Davis expone el argumento en Arrendamiento de terrenos sin complicaciones.

En «Ground Leasing Without Tears», John Emmeus Davis reconoce que ambos pueden redactarse con los mismos términos y gestionarse de la misma forma, y que las cláusulas de la escritura son mucho mejores que la antigua práctica de dejar que las viviendas subvencionadas perdieran su carácter asequible en la primera reventa. Pero sostiene que los arrendamientos de terreno son mejores por cinco razones: cumplimiento duradero, porque los contratos con fecha de vencimiento y un propietario con interés directo se defienden mejor ante los tribunales que las cláusulas perpetuas en la mayoría de los estados; gestión eficaz, porque un administrador que es dueño del terreno suele estar más al tanto de los problemas del propietario y actuar en consecuencia; un desarrollo equitativo, porque las viviendas en terrenos arrendados salen más baratas y el terreno le da al administrador ingresos, activos e influencia en todo el barrio; el empoderamiento de la comunidad, porque el arrendamiento de terrenos anima al administrador a involucrar a sus residentes y vecinos; y la propiedad ética, una larga tradición de tratar la tierra como un bien común. «Claro que el arrendamiento de terrenos es complicado», escribe. «Si no fuera difícil, todo el mundo lo haría».

Fuentes

• John Emmeus Davis, «Ground Leasing Without Tears», Shelterforce, 29 de enero de 2014; republicado en cltweb.org.
• Greg Rosenberg, CLT Center (posición práctica: se prefieren los arrendamientos de terreno; cláusulas en la escritura cuando el arrendamiento no es viable, como en el caso de las viviendas individuales de un edificio de ingresos mixtos).
• David Abromowitz y Kirby White, «Restricciones en la escritura y arrendamientos de terrenos de los fideicomisos comunitarios de tierras», en John Emmeus Davis (ed.), The Community Land Trust Reader (Instituto Lincoln de Política del Suelo, 2010).

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¿Qué es la propiedad de vivienda con capital compartido?

La propiedad con capital compartido es un conjunto de programas que hacen que las viviendas sean asequibles a la hora de comprarlas y que sigan siéndolo cuando se revenden. El propietario y el programa «comparten» el capital: el propietario recupera lo que invirtió más una parte justa de cualquier revalorización, y el resto se queda en la vivienda para que siga siendo asequible para el próximo comprador.

Los fideicomisos comunitarios de tierras son la forma más conocida, junto con las cooperativas de capital limitado y las viviendas con restricciones de reventa inscritas en la escritura. Lo que diferencia a un CLT es que es propietario del terreno, se gestiona junto con la comunidad y conserva el terreno de forma permanente. El censo de 2022 del Lincoln Institute sobre los CLT y los programas de capital compartido los contabilizó juntos, lo cual es una de las razones por las que sus cifras no reflejan el número exacto de CLT.

A 2022 census of U.S. shared equity programs found that 98 percent keep their homes affordable for 30 years or longer. It counted CLTs together with other shared equity programs, such as Habitat for Humanity affiliates with resale restrictions, so its totals are not a count of CLTs; the CLT Center’s CLT Map is the better guide to how many CLTs there are.

Fuentes

• Ruoniu (Vince) Wang y otros, «El censo de 2022 sobre fideicomisos comunitarios de tierras y entidades de capital compartido en Estados Unidos», documento de trabajo del Lincoln Institute of Land Policy (2023). Trata sobre los programas de capital compartido en general, no solo sobre los CLT.
• John Emmeus Davis, «Propiedad de vivienda con participación en el capital: el panorama cambiante de las viviendas con restricciones de reventa y ocupadas por sus propietarios» (Instituto Nacional de la Vivienda, 2006).
• John Emmeus Davis y Alice Stokes, «Terrenos en fideicomiso, viviendas que perduran: una evaluación del rendimiento del Champlain Housing Trust» (Champlain Housing Trust, 2009).

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¿Pueden los fideicomisos comunitarios de tierras frenar la gentrificación o evitar los desalojos?

Sí que pueden, siempre que adquieran suficientes terrenos con la suficiente antelación. Como los terrenos de los CLT quedan fuera del mercado especulativo de forma permanente, las viviendas, los comercios y los espacios comunitarios que hay en ellos siguen siendo asequibles, por mucho que cambie el barrio que los rodea. Los residentes de toda la vida pueden quedarse, y los nuevos residentes con recursos modestos pueden mudarse allí.

A CLT cannot stop gentrification alone. It controls only the land it holds, so the earlier it acquires land in a neighborhood, the more it can do. Boston’s Dudley Neighbors Inc. holds land across a whole neighborhood, and the Caño Martín Peña CLT was created specifically to prevent displacement when a canal clean-up would raise land values. Many cities now use CLTs as part of a wider anti-displacement strategy.

Los estudios sobre barrios de EE. UU. han encontrado pruebas de que los CLT pueden frenar la gentrificación. La organización Dudley Neighbors Inc. de Boston pudo quedarse con terrenos en todo su barrio porque el ayuntamiento le concedió el derecho de expropiación sobre los terrenos baldíos a finales de los años 80 y, más tarde, le cedió parcelas embargadas por impago de impuestos; ahora tiene unas 30 acres en Roxbury.

Fuentes

• Myungshik Choi, Shannon Van Zandt y David Matarrita-Cascante, «¿Pueden los fideicomisos comunitarios de tierras frenar la gentrificación?», Journal of Urban Affairs, vol. 40, n.º 3 (2018).
• John Emmeus Davis y Kristin King-Ries, «Preserving Affordable Homeownership: Municipal Partnerships with Fideicomisos Comunitarios de Tierras » (Instituto Lincoln de Política Territorial, 2024). Échale un vistazo a «Publicaciones conjuntas».
• CLT Center, «Los fideicomisos comunitarios de tierras en Puerto Rico».

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