Comprar e ser proprietário de uma casa do CLT

Perguntas frequentes · 11 perguntas

Comprar e ser proprietário de uma casa do CLT

O que significa comprar e ser dono de uma casa de um fundo comunitário de terras: quem pode comprar, o contrato de arrendamento do terreno, hipotecas, impostos, revenda, herança e se essa é uma boa opção.

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Quem pode comprar uma casa de um fundo comunitário de terras (CLT)?

Cada CLT define suas próprias regras, geralmente orientadas por seus financiadores. A maioria das casas de CLTs nos EUA é destinada a famílias com renda inferior a 80% da renda média da região, e muitos CLTs atendem famílias com renda bem abaixo disso. Os compradores geralmente precisam se qualificar para um financiamento imobiliário, morar na casa como residência principal e fazer um curso de preparação para a compra de imóvel.

Fora dos Estados Unidos, as regras são diferentes. Algumas CLTs dão prioridade a pessoas com alguma ligação local, como moradores de uma vila ou de um bairro em risco de deslocamento. A melhor maneira de descobrir é entrar em contato com uma CLT perto de você. Nosso Mapa e Diretório de CLTs lista todas elas.

De acordo com as regras da Fannie Mae, os requisitos do próprio CLT vêm além dos do credor: os compradores precisam atender aos critérios de elegibilidade do CLT, que geralmente se baseiam na renda em comparação com a mediana da região, e alguns programas também exigem que os compradores estejam comprando uma casa pela primeira vez. Os limites de renda variam bastante. O Lopez Community Land Trust foi criado para atender pessoas que ganham menos de 60% da renda média; alguns programas apoiados pela prefeitura atendem famílias com renda de até 120%. A maioria dos CLTs também pede que os compradores comprovem que entendem o contrato de arrendamento e as restrições de revenda, o que o modelo de contrato faz por meio de uma carta de acordo e uma carta do advogado do comprador.

Fontes

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Como faço para encontrar uma casa da CLT à venda perto de mim?

Começa pelo Mapa e Diretório das CLTs, que mostra as organizações comunitárias de gestão de terras por localização, com links para os sites delas. A maioria das CLTs divulga as casas disponíveis, as listas de espera e as regras de elegibilidade nos próprios sites, e muitas realizam sessões informativas para compradores.

O Centro CLT não vende imóveis nem mantém uma lista de imóveis à venda. Entra em contato com o CLT que atende a região onde você quer morar.

A maioria das CLTs mantém uma lista de pessoas interessadas em comprar e entra em contato com elas assim que surgem imóveis disponíveis, sejam casas recém-construídas ou revendas de proprietários atuais. Algumas têm listas de espera, e muitas exigem que os compradores participem de uma orientação e de um curso de educação para compradores antes de poderem comprar. Algumas oferecem programas “iniciados pelo comprador”, nos quais você procura uma casa já existente no mercado aberto dentro de um limite de preço, e a CLT usa recursos públicos para comprar o terreno onde ela fica e reduzir o preço para você. O programa “Homebuyer Choice” da CLT de Houston incorporou 167 casas à CLT dessa forma entre 2021 e 2023.

Quando você entrar em contato com uma CLT, é bom perguntar: Quem pode se inscrever e quais são os limites de renda? Tem lista de espera? Quais imóveis estão disponíveis e a que preços? Qual é o valor mensal do aluguel? Como funciona a fórmula de revenda? E quais instituições financeiras já concederam empréstimos para esses imóveis?

Fontes

  • Centro CLT, Mapa e Diretório do CLT (última atualização em novembro de 2024).
  • John Emmeus Davis e Kristin King-Ries, Preserving Affordable Homeownership (Instituto Lincoln de Política Fundiária, 2024), capítulo 4.
  • Kirby White, ed., *The CLT Technical Manual* (2011), capítulo 11-A, o modelo de contrato de arrendamento de terreno.

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Os proprietários de casas do CLT realmente são donos das suas casas?

Sim. No modelo clássico, quem tem uma casa no CLT tem a escritura da casa, pode morar lá o tempo que quiser, pode fazer reformas e pode deixar a casa para seus herdeiros. O que não é deles é o terreno, que eles alugam do CLT, geralmente por 99 anos, com possibilidade de renovação.

Isso difere de ser dono tanto da casa quanto do terreno por direito pleno (“fee simple”). A contrapartida é que quem tem uma casa por meio de uma CLT paga menos na compra e concorda em vendê-la mais tarde por um preço acessível; assim, ganha menos com a alta dos preços do que um proprietário no mercado aberto ganharia. Para uma família que, de outra forma, não teria condições de comprar nada, muitos acham que esse é um bom negócio.

Fontes

  • CLT Center, O que é um Community Land Trust?
  • Kirby White, ed., O Manual Técnico do CLT (Rede Nacional de Fundos Imobiliários Comunitários, 2011). Veja Manuais e Guias.
  • John Emmeus Davis e Alice Stokes, Terras em Fideicomisso, Casas que Duram: Uma Avaliação de Desempenho do Champlain Housing Trust (Champlain Housing Trust, 2009).

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O que é um contrato de arrendamento de terreno e por que dura 99 anos?

Um contrato de arrendamento de terreno é o acordo entre a CLT, que é dona do terreno, e o proprietário da casa, que é dono da casa. Ele dá ao proprietário o direito de usar o terreno e define as responsabilidades de ambos os lados, incluindo as regras para revender a casa.

A maioria dos contratos de arrendamento de terreno das CLTs tem duração de 99 anos, é renovável e pode ser transferida para os herdeiros. Esse prazo longo dá aos proprietários e às instituições financeiras a segurança de que precisam, ao mesmo tempo em que mantém a propriedade do terreno nas mãos da comunidade. Além disso, em muitos lugares, isso torna mais fácil fazer valer as restrições de acessibilidade do arrendamento na Justiça do que uma restrição permanente na escritura. Dá uma olhada em “Contratos de arrendamento ou restrições de escritura: qual é a melhor opção?”, na seção “Como as CLTs mantêm as casas acessíveis”.

A maioria dos CLTs dos EUA usa contratos de arrendamento de terreno baseados no modelo desenvolvido pela National Community Land Trust Network (hoje Grounded Solutions Network) ou no contrato anterior do Institute for Community Economics. A Fannie Mae exige um contrato baseado em um desses modelos antes de comprar uma hipoteca de uma casa do CLT. O modelo de contrato está no Manual Técnico do CLT.

Nos Estados Unidos, a maioria dos contratos de arrendamento de CLT se baseia no “Modelo de Contrato de Arrendamento de Terreno da Rede CLT de 2011”, publicado com um comentário detalhado no “Manual Técnico da CLT” e agora mantido pela Grounded Solutions Network, que o recomenda como base para qualquer contrato de arrendamento de CLT. Isso é importante para quem quer comprar, porque a Fannie Mae e a Freddie Mac só compram hipotecas de casas do CLT quando o contrato de arrendamento se baseia nesse modelo (ou no modelo mais antigo do Institute for Community Economics). O modelo é escrito em linguagem simples, com títulos de seção que explicam cada regra, como “A vigência do contrato de arrendamento é de 99 anos”.

Os principais termos são: o contrato de arrendamento tem duração de 99 anos e pode ser renovado; a casa deve ser usada como residência do proprietário; o proprietário paga um aluguel mensal e os impostos sobre a propriedade; o proprietário é dono da casa e de outras benfeitorias; a casa só pode ser hipotecada com a permissão da CLT, o que protege os compradores de empréstimos arriscados; a CLT tem o direito de comprar a casa ou de encontrar o próximo comprador, pelo preço definido pela fórmula de revenda; e o proprietário se torna automaticamente um membro com direito a voto na CLT. O artigo de transferência vem em quatro versões, dependendo se o proprietário pode escolher o próximo comprador e qual tipo de fórmula de revenda a CLT usa. Programas que usam fundos federais do HOME incluem uma cláusula adicional do HOME para que o contrato de arrendamento cumpra as regras desse programa.

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Os proprietários pagam uma taxa mensal para a CLT?

Normalmente, sim. A maioria dos proprietários de imóveis do CLT paga uma taxa mensal de arrendamento do terreno, que ajuda a custear o trabalho do CLT na manutenção das casas e no atendimento aos proprietários. A taxa costuma ser modesta e é definida de forma a não tornar a casa inacessível. Alguns CLTs acrescentam um valor para grandes reparos.

Muitas CLTs também convidam os proprietários a se tornarem membros, às vezes por uma pequena taxa anual, o que lhes dá direito a voto na eleição da diretoria.

De acordo com o modelo de contrato de arrendamento de terreno, a mensalidade tem duas partes: uma taxa de uso do terreno, paga pelo direito de usar o terreno, e uma taxa de reserva para reparos, que a CLT retém para manter a casa em boas condições a longo prazo. Cada CLT define seus próprios valores.

Fontes

  • John Emmeus Davis e Kristin King-Ries, “Preservando a Propriedade Imobiliária Acessível: Parcerias Municipais com Fundos Imobiliários Comunitários” (Instituto Lincoln de Política Fundiária, 2024). Veja Publicações Conjuntas.
  • John Emmeus Davis e Alice Stokes, Terras em Fideicomisso, Casas que Duram: Uma Avaliação de Desempenho do Champlain Housing Trust (Champlain Housing Trust, 2009).
  • Kirby White, ed., The CLT Technical Manual (National Community Land Trust Network, 2011), capítulos 11-A e 11-B (o modelo de contrato de arrendamento e comentários). Veja Manuais e Guias.

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Posso conseguir um financiamento imobiliário para uma casa do CLT?

Sim. Muitos bancos e cooperativas de crédito oferecem empréstimos para casas do CLT, e tanto a Fannie Mae quanto a Freddie Mac têm produtos hipotecários criados especialmente para elas. A Fannie Mae, por exemplo, compra empréstimos para casas CLT de uma ou duas unidades, incluindo casas pré-fabricadas, por meio da maioria dos seus programas, como o HomeReady, sem nenhum custo extra para quem está pedindo o empréstimo. Como o empréstimo é calculado com base no valor de avaliação da casa, e não no preço mais baixo e acessível, muitos compradores de imóveis CLT não precisam de seguro hipotecário.

Existem algumas condições. O contrato de arrendamento do terreno da CLT precisa seguir um dos modelos padrão usados pelas CLTs nos Estados Unidos, e a instituição financeira acrescenta uma cláusula adicional específica para o arrendamento do terreno da CLT. Os compradores também precisam atender às regras de elegibilidade da própria CLT. O refinanciamento é permitido com a aprovação da CLT. É mais fácil trabalhar com uma instituição financeira que a CLT já conheça. Confira as Perguntas Frequentes sobre Community Land Trusts (2026).

Como as CLTs continuam envolvidas após a venda, os empréstimos das CLTs têm apresentado bom desempenho. Durante a crise de execuções hipotecárias de 2008 a 2009, as hipotecas convencionais tinham cerca de oito vezes mais chances de entrar em execução hipotecária do que as hipotecas das CLTs (veja “O que acontece se um proprietário ficar atrasado no pagamento da hipoteca?”).

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Quem paga o imposto predial?

Isso depende da legislação local. Na maioria dos lugares, o proprietário paga o imposto sobre a casa, e ou a CLT ou o próprio proprietário paga o imposto sobre o terreno, geralmente por meio do valor do aluguel. Muitos estados e cidades dos EUA agora calculam o imposto sobre as casas do CLT com base no preço de revenda restrito, em vez do valor de mercado, o que mantém os impostos alinhados com o valor pelo qual o proprietário pode realmente vender, mas a prática varia.

O relatório do Lincoln Institute, intitulado “Preserving Affordable Homeownership”(Preservando a aquisição de imóveis a preços acessíveis), que aparece na seção “Publicações Conjuntas”, aborda a tributação justa das moradias sob o regime de CLT. Nosso Banco de Dados de Leis Estaduais dos EUA lista as leis estaduais que se aplicam aos CLTs.

O Manual Técnico do CLT Isso explica a questão. As CLTs não pedem que suas casas fiquem isentas do imposto predial; seus proprietários usam os serviços locais como todo mundo, e o contrato-padrão deixa claro que o proprietário é responsável por todos os impostos prediais sobre a casa e o terreno. O que as CLTs pedem é que o imposto seja calculado com base no valor real de venda da casa. A maioria argumenta que o valor para fins tributários deveria ser igual ao preço máximo de revenda permitido pelo contrato de arrendamento do terreno, que, na primeira venda, é o preço de compra subsidiado — às vezes US$ 50.000 ou mais abaixo do valor de mercado da casa. Uma avaliação mais alta pode acabar com a acessibilidade financeira de uma família de baixa renda ou exigir um subsídio maior para restaurá-la.

A prática varia de estado para estado e até mesmo de condado para condado, e muda conforme os tribunais, órgãos estaduais e legislaturas abordam a questão. Vários estados aprovaram leis que orientam os avaliadores a levar em conta as restrições de revenda. Um CLT que está começando deve se reunir logo no início com o avaliador local.

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Posso vender minha casa? E por quanto posso vendê-la?

Sim, você pode vender. O contrato de arrendamento do terreno define uma fórmula de revenda que determina o preço, para que a casa continue acessível para o próximo comprador. As fórmulas variam. Algumas acrescentam uma porcentagem fixa a cada ano; outras acompanham as variações na renda da região ou no valor de mercado da casa, e os proprietários geralmente recebem crédito por grandes melhorias.

A CLT geralmente tem o direito de recomprar a casa ou de encontrar o próximo comprador qualificado. Os vendedores ficam com o dinheiro que investiram, o valor do principal da hipoteca que já pagaram e uma parte de qualquer valorização. Na prática, muitos proprietários da CLT usam esse patrimônio líquido para comprar uma casa no mercado aberto.

Quando um proprietário decide vender, o CLT geralmente tem um prazo definido, muitas vezes de quatro a seis meses, para comprar a casa ou encontrar um comprador qualificado, e costuma cuidar da divulgação e da conclusão da transação sem cobrar comissão. No Champlain Housing Trust, a maioria das revendas foi concluída dentro desse prazo, embora tenham demorado mais quando o mercado esfriou.

Fontes

  • John Emmeus Davis e Alice Stokes, Terras em Fideicomisso, Casas que Duram: Uma Avaliação de Desempenho do Champlain Housing Trust (Champlain Housing Trust, 2009).
  • Kirby White, ed., O Manual Técnico do CLT (Rede Nacional de Fundos Imobiliários Comunitários, 2011). Veja Manuais e Guias.

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Posso deixar minha casa para meus filhos?

Sim. Os contratos de arrendamento de terrenos da CLT geralmente são hereditários. Se seus herdeiros atenderem às regras de elegibilidade da CLT, eles normalmente podem se mudar para lá e assumir o contrato. Se não quiserem morar lá, ou não forem elegíveis, a casa é vendida de acordo com a fórmula de revenda e o valor arrecadado vai para o seu espólio.

Os detalhes estão no contrato de cada CLT, então pergunte ao CLT como eles lidam com a herança.

O modelo de contrato de arrendamento de terreno usado pela maioria das CLTs dos EUA deixa isso bem claro. Quando o proprietário morre, os herdeiros avisam a CLT em até 90 dias, e a CLT precisa concordar em passar a casa pro cônjuge, pros filhos ou pros membros da família que moravam lá pelo menos um ano antes da morte, desde que assinem os mesmos termos de acordo que qualquer novo proprietário. Outros herdeiros só podem herdar a casa se atenderem aos requisitos de renda do CLT; caso contrário, a casa é vendida de acordo com a fórmula de revenda e o valor arrecadado vai para o espólio. A carta que todo comprador assina deixa isso bem claro: “Entendo que posso deixar minha casa para meu(s) filho(s) ou outros membros da minha família.”

Fontes

  • Kirby White, ed., O Manual Técnico do CLT (Rede Nacional de Fundos Imobiliários Comunitários, 2011). Veja Manuais e Guias.
  • Kirby White, ed., Manual Técnico da CLT (2011), capítulo 11-A, seção 10.3 e Anexo A (carta de concordância do proprietário).

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O que acontece se o dono da casa ficar atrasado no pagamento da hipoteca?

A CLT entra em ação logo no início. O contrato de arrendamento exige que o proprietário avise a CLT caso fique atrasado, e dá à CLT o direito de sanar a inadimplência ou comprar a casa antes que o credor execute a hipoteca. Muitos CLTs também aconselham os proprietários, ajudam a encontrar apoio ou a negociar com os credores, para que a família possa ficar na casa ou vendê-la nos próprios termos, e a casa continue sob a gestão do CLT.

Funciona mesmo. Um estudo nacional realizado durante a crise das execuções hipotecárias revelou que, no final de 2009, apenas 0,56% das hipotecas CLT estavam em processo de execução, em comparação com 3,31% dos empréstimos de primeira linha e 15,58% dos empréstimos de segunda linha. Veja“Outperforming the Market”, de Emily Thaden e Greg Rosenberg, na revista Land Lines, do Lincoln Institute (outubro de 2010).

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Comprar uma casa do CLT é uma boa ideia?

Para muitas famílias, é mesmo. Uma casa do CLT costuma ser a única maneira de ter uma casa própria num mercado caro. Os custos mensais são mais baixos, os proprietários acumulam algum patrimônio por meio do valor acumulado e dos pagamentos, têm menos chances de perder a casa e o CLT está lá para ajudar se surgirem problemas.

É uma questão de equilíbrio. Você vai vender por um preço acessível, e não pelo preço de mercado, então vai lucrar menos com a alta dos preços do que o dono de uma casa sem restrições. Você também divide algumas decisões com a CLT, como sublocação ou refinanciamento. Se estiver pensando em comprar uma casa da CLT, pergunte à CLT como funciona a fórmula de revenda e quanto os proprietários anteriores ganharam quando venderam.

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