Comprar y ser propietario de una vivienda de un CLT

Preguntas frecuentes · 11 preguntas

Comprar y ser propietario de una vivienda de un CLT

Qué significa comprar y ser propietario de una vivienda de un fideicomiso comunitario de tierras: quién puede comprarla, el contrato de arrendamiento del terreno, las hipotecas, los impuestos, la reventa, la herencia y si es una buena opción.

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¿Quién puede comprar una vivienda a través de un fideicomiso comunitario de tierras?

Cada CLT establece sus propias normas, normalmente siguiendo las directrices de sus financiadores. La mayoría de las viviendas de los CLT de EE. UU. están destinadas a familias cuyos ingresos son inferiores al 80 % de la renta media de la zona, y muchos CLT atienden a familias con ingresos muy por debajo de ese umbral. Los compradores suelen tener que cumplir los requisitos para obtener una hipoteca, vivir en la vivienda como residencia principal y completar un curso de formación para compradores de vivienda.

Outside the United States the rules differ. Some CLTs give priority to people with a local connection, such as residents of a village or a neighborhood at risk of displacement. The best way to find out is to contact a CLT near you. Our CLT Map and Directory lists them.

Según las normas de Fannie Mae, los requisitos propios del CLT se suman a los de la entidad crediticia: los compradores deben cumplir los criterios de elegibilidad del CLT, que suelen basarse en los ingresos en comparación con la mediana de la zona, y algunos programas también exigen que sean compradores de vivienda por primera vez. Los límites de ingresos varían mucho. El fideicomiso comunitario de tierras de Lopez se creó para ayudar a personas que ganan menos del 60 % de la mediana; algunos programas apoyados por el ayuntamiento atienden a hogares con ingresos de hasta el 120 %. La mayoría de los CLT también piden a los compradores que demuestren que entienden el contrato de arrendamiento del terreno y las restricciones de reventa, algo que el contrato modelo hace mediante una carta de acuerdo y una carta del abogado del comprador.

Fuentes

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¿Cómo puedo encontrar una vivienda CLT en venta cerca de donde vivo?

Start with the CLT Map and Directory, which shows community land trusts by location with links to their websites. Most CLTs post available homes, waiting lists and eligibility rules on their own sites, and many hold information sessions for buyers.

El CLT Center no vende viviendas ni tiene listados de propiedades. Ponte en contacto con el CLT que da servicio a la zona en la que quieres vivir.

La mayoría de los CLT tienen una lista de personas interesadas en comprar y se ponen en contacto con ellas cuando hay viviendas disponibles, ya sean de nueva construcción o de segunda mano de los propietarios actuales. Algunas tienen listas de espera, y muchas exigen que los compradores asistan a una sesión informativa y a un curso de formación para compradores antes de poder comprar. Unas pocas gestionan programas «iniciados por el comprador», en los que tú buscas una vivienda ya existente en el mercado libre dentro de un límite de precio, y el CLT utiliza fondos públicos para comprar el terreno en el que se encuentra y reducir así tu precio. El programa «Homebuyer Choice» del CLT de Houston incorporó 167 viviendas al CLT de esta forma entre 2021 y 2023.

Cuando te pongas en contacto con un CLT, te conviene preguntar: ¿Quién puede optar a ello y cuáles son los límites de ingresos? ¿Hay lista de espera? ¿Qué viviendas hay disponibles y a qué precios? ¿A cuánto asciende la cuota mensual de alquiler? ¿Cómo funciona la fórmula de reventa? ¿Y qué entidades crediticias han concedido préstamos para estas viviendas?

Fuentes

  • CLT Center, mapa y directorio de CLT (última actualización: noviembre de 2024).
  • John Emmeus Davis y Kristin King-Ries, «Preserving Affordable Homeownership» (Instituto Lincoln de Política Territorial, 2024), capítulo 4.
  • Kirby White, ed., *The CLT Technical Manual* (2011), capítulo 11-A, el contrato modelo de arrendamiento de terreno.

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¿Los propietarios de viviendas CLT son realmente dueños de sus casas?

Sí. En el modelo clásico, el propietario de una vivienda CLT tiene la escritura de la casa, puede vivir en ella todo el tiempo que quiera, puede hacer reformas y puede dejársela a sus herederos. Lo que no es de su propiedad es el terreno, que arrienda al CLT, normalmente por 99 años y con posibilidad de renovación.

Esto difiere de ser propietario tanto de la vivienda como del terreno en pleno dominio («fee simple»). La contrapartida es que el propietario de una vivienda de un CLT paga menos por comprarla y se compromete a venderla más adelante a un precio asequible, por lo que se beneficia menos de la subida de los precios que lo haría un propietario en el mercado libre. Para un hogar que, de otro modo, no podría comprar nada, a muchos les parece una buena ganga.

Fuentes

  • CLT Center, «¿Qué es un fideicomiso comunitario de tierras?».
  • Kirby White, ed., «The CLT Technical Manual » (Red Nacional de Fideicomisos Comunitarios de Tierras, 2011). Echa un vistazo a «Manuales y guías».
  • John Emmeus Davis y Alice Stokes, «Terrenos en fideicomiso, viviendas duraderas: una evaluación del rendimiento del Champlain Housing Trust» (Champlain Housing Trust, 2009).

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¿Qué es un contrato de arrendamiento de terreno y por qué tiene una duración de 99 años?

Un contrato de arrendamiento de terreno es el acuerdo entre el CLT, que es la dueña del terreno, y el propietario de la vivienda, que es el dueño de la casa. Le da al propietario el derecho a usar el terreno y establece las responsabilidades de ambas partes, incluidas las normas para revender la vivienda.

La mayoría de los contratos de arrendamiento de terrenos de los CLT tienen una duración de 99 años, son renovables y se pueden transmitir a los herederos. Este plazo tan largo ofrece a los propietarios y a sus entidades crediticias la seguridad que necesitan, al tiempo que se mantiene la propiedad del terreno en manos de la comunidad. Además, en muchos sitios, hace que las restricciones de asequibilidad del contrato de arrendamiento sean más fáciles de hacer valer ante los tribunales que una restricción permanente en la escritura de propiedad. Echa un vistazo a «Contratos de arrendamiento de terrenos o restricciones en la escritura: ¿qué es mejor?» en la sección «Cómo los CLT mantienen las viviendas asequibles».

La mayoría de los CLT de EE. UU. utilizan contratos de arrendamiento de terrenos basados en el modelo de contrato elaborado por la National Community Land Trust Network (ahora Grounded Solutions Network) o en el contrato anterior del Institute for Community Economics. Fannie Mae exige un contrato basado en uno de estos modelos antes de comprar una hipoteca sobre una vivienda de un CLT. El modelo de contrato se encuentra en el Manual Técnico de los CLT.

En Estados Unidos, la mayoría de los contratos de arrendamiento de los CLT se basan en el «Modelo de contrato de arrendamiento de terrenos de la Red CLT de 2011», publicado con un comentario detallado en el «Manual técnico de los CLT» y que ahora gestiona Grounded Solutions Network, que lo recomienda como base para cualquier contrato de arrendamiento de un CLT. Esto es importante para los compradores porque Fannie Mae y Freddie Mac solo comprarán hipotecas de viviendas de CLT cuando el contrato de arrendamiento se base en este modelo (o en el modelo anterior del Institute for Community Economics). El modelo está redactado en un lenguaje sencillo, con títulos de sección que indican cada norma, como «La duración del contrato de arrendamiento es de 99 años».

Sus condiciones principales: el contrato de arrendamiento tiene una duración de 99 años y se puede renovar; la vivienda debe usarse como residencia del propietario; el propietario paga una cuota mensual de arrendamiento y los impuestos sobre la propiedad; el propietario es dueño de la casa y de las demás mejoras; la vivienda solo se puede hipotecar con el permiso del CLT, lo que protege a los compradores de préstamos arriesgados; el CLT tiene derecho a comprar la vivienda, o a buscar al siguiente comprador, al precio establecido por la fórmula de reventa; y el propietario se convierte automáticamente en miembro con derecho a voto del CLT. El artículo de transferencia tiene cuatro versiones, dependiendo de si el propietario puede elegir al siguiente comprador y del tipo de fórmula de reventa que utilice el CLT. Los programas que usan fondos federales del programa HOME añaden una cláusula adicional del programa HOME para que el contrato de arrendamiento cumpla con las normas de ese programa.

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¿Los propietarios pagan una cuota mensual al CLT?

Normalmente, sí. La mayoría de los propietarios de viviendas de un CLT pagan una cuota mensual por el arrendamiento del terreno, que ayuda a sufragar el trabajo que hace el CLT para cuidar de sus viviendas y de sus propietarios. La cuota suele ser modesta y se fija de manera que no haga que la vivienda resulte inasequible. Algunos CLT añaden una cantidad para reparaciones importantes.

Muchos CLT también invitan a los propietarios a hacerse socios, a veces por una pequeña cuota anual, lo que les da derecho a voto en la elección de la junta directiva.

Según el modelo de arrendamiento de terreno, la cuota mensual tiene dos partes: una cuota por el uso del terreno, que se paga por el derecho a utilizarlo, y una cuota de reserva para reparaciones, que el CLT retiene para mantener la vivienda en buen estado a largo plazo. Cada CLT fija sus propias cantidades.

Fuentes

  • John Emmeus Davis y Kristin King-Ries, «Preserving Affordable Homeownership: Municipal Partnerships with Fideicomisos Comunitarios de Tierras » (Lincoln Institute of Land Policy, 2024). Échale un vistazo a la sección de publicaciones conjuntas.
  • John Emmeus Davis y Alice Stokes, «Terrenos en fideicomiso, viviendas duraderas: una evaluación del rendimiento del Champlain Housing Trust» (Champlain Housing Trust, 2009).
  • Kirby White, ed., *The CLT Technical Manual* (Red Nacional de Fideicomisos Comunitarios de Tierras, 2011), capítulos 11-A y 11-B (el contrato de arrendamiento modelo y los comentarios). Echa un vistazo a «Manuales y guías».

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¿Puedo pedir una hipoteca para una vivienda CLT?

Sí. Muchos bancos y cooperativas de crédito conceden préstamos para viviendas CLT, y tanto Fannie Mae como Freddie Mac tienen productos hipotecarios diseñados específicamente para ellas. Fannie Mae, por ejemplo, compra préstamos para viviendas CLT de una o dos unidades, incluidas las casas prefabricadas, a través de la mayoría de sus programas, como HomeReady, sin ningún coste adicional para el prestatario. Como el préstamo se calcula en función del valor de tasación de la vivienda, en lugar de su precio más bajo y asequible, muchos compradores de viviendas CLT no necesitan seguro hipotecario.

Hay algunas condiciones. El contrato de arrendamiento del terreno del CLT debe basarse en uno de los modelos estándar que usan los CLT en Estados Unidos, y la entidad crediticia añade una cláusula adicional sobre el arrendamiento del terreno del CLT. Los compradores también tienen que cumplir las normas de elegibilidad propias del CLT. Se permite la refinanciación con la aprobación del CLT. Lo más fácil es trabajar con una entidad crediticia que el CLT ya conozca. Echa un vistazo a las Preguntas frecuentes sobre el fideicomiso comunitario de tierras de Fannie Mae (2026).

Como los CLT siguen involucradas tras la venta, los préstamos de los CLT han dado buenos resultados. Durante la crisis de ejecuciones hipotecarias de 2008 a 2009, las hipotecas convencionales tenían unas ocho veces más probabilidades de acabar en ejecución hipotecaria que las hipotecas de los CLT (mira «¿Qué pasa si un propietario se retrasa en el pago de la hipoteca?»).

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¿Quién paga los impuestos sobre la propiedad?

Depende de la legislación local. En la mayoría de los sitios, el propietario paga el impuesto sobre bienes inmuebles de la vivienda, y el CLT o el propietario pagan el impuesto sobre el terreno, normalmente a través del canon de arrendamiento. Muchos estados y ciudades de EE. UU. valoran ahora las viviendas del CLT según su precio de reventa restringido en lugar de su valor de mercado, lo que hace que los impuestos se ajusten al precio por el que el propietario podría venderla realmente, aunque la práctica varía.

The Lincoln Institute report Preserving Affordable Homeownership, listed under Joint Publications, discusses fair taxation of CLT homes. Our US State Law Database lists state laws that apply to CLTs.

El manual técnico de CLT Esto aclara la cuestión. Los CLT no piden que sus viviendas estén exentas del impuesto sobre bienes inmuebles; sus propietarios utilizan los servicios locales como todo el mundo, y el contrato de arrendamiento tipo establece que el propietario es responsable de todos los impuestos sobre bienes inmuebles de la vivienda y el terreno. Lo que piden los CLT es que el impuesto se calcule en función del precio real de venta de la vivienda. La mayoría sostiene que su valor a efectos fiscales debería ser igual al precio máximo de reventa permitido por el contrato de arrendamiento del terreno, que en la primera venta es el precio de compra subvencionado, a veces 50 000 dólares o más por debajo del valor sin restricciones de la vivienda. Una valoración más alta puede acabar con la asequibilidad de un hogar con ingresos bajos, o requerir una subvención mayor para recuperarla.

La práctica varía de un estado a otro e incluso de un condado a otro, y va cambiando a medida que los tribunales, los organismos estatales y las asambleas legislativas abordan la cuestión. Varios estados han aprobado leyes que obligan a los tasadores a tener en cuenta las restricciones de reventa. Un CLT que esté empezando debería reunirse cuanto antes con su tasador local.

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¿Puedo vender mi casa y por cuánto?

Sí, puedes venderla. El contrato de arrendamiento del terreno establece una fórmula de reventa que determina el precio, para que la vivienda siga siendo asequible para el próximo comprador. Las fórmulas varían. Algunas añaden un porcentaje fijo cada año; otras se basan en la evolución de los ingresos de la zona o en el valor de mercado de la vivienda, y normalmente se tienen en cuenta las mejoras importantes realizadas por los propietarios.

Normalmente, el CLT tiene derecho a recomprar la vivienda o a buscar al siguiente comprador que cumpla los requisitos. Los vendedores se quedan con el dinero que han invertido, el capital de la hipoteca que han pagado y una parte de la revalorización que haya habido. En la práctica, muchos propietarios del CLT usan ese capital para comprarse una vivienda en el mercado libre.

Cuando un propietario decide vender, el CLT suele tener un plazo determinado, a menudo de cuatro a seis meses, para comprar la vivienda o encontrar un comprador que cumpla los requisitos, y normalmente se encarga de la comercialización y el cierre sin cobrar comisión. En Champlain Housing Trust, la mayoría de las reventas se completaron dentro de ese plazo, aunque tardaron más cuando el mercado se ralentizó.

Fuentes

  • John Emmeus Davis y Alice Stokes, «Terrenos en fideicomiso, viviendas duraderas: una evaluación del rendimiento del Champlain Housing Trust» (Champlain Housing Trust, 2009).
  • Kirby White, ed., «The CLT Technical Manual » (Red Nacional de Fideicomisos Comunitarios de Tierras, 2011). Echa un vistazo a «Manuales y guías».

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¿Puedo dejar mi casa a mis hijos?

Sí. Los contratos de arrendamiento de terreno de un CLT suelen ser heredables. Si tus herederos cumplen las normas de elegibilidad del CLT, normalmente pueden mudarse allí y hacerse cargo del contrato. Si no quieren vivir allí, o no cumplen los requisitos, la vivienda se vende según la fórmula de reventa y los ingresos van a parar a tu patrimonio.

Los detalles figuran en el contrato de arrendamiento de cada CLT, así que pregunta a tu CLT cómo gestiona la herencia.

El contrato tipo de arrendamiento de terreno que usan la mayoría de los CLT de EE. UU. lo deja muy claro. Cuando fallece el propietario de una vivienda, la sucesión lo notifica al CLT en un plazo de 90 días, y el CLT debe dar su consentimiento para transferir la vivienda al cónyuge, a los hijos o a los miembros del hogar que hayan vivido en ella durante al menos el año anterior al fallecimiento, siempre que firmen las mismas cartas de acuerdo que cualquier nuevo propietario. Los demás herederos solo pueden heredar la vivienda si cumplen los requisitos de ingresos del CLT; de lo contrario, la vivienda se vende según la fórmula de reventa y el dinero obtenido va a parar a la sucesión. La carta que firma cada comprador lo deja claro: «Entiendo que puedo dejar mi vivienda a mi hijo o hijos u otros miembros de mi hogar».

Fuentes

  • Kirby White, ed., «The CLT Technical Manual » (Red Nacional de Fideicomisos Comunitarios de Tierras, 2011). Echa un vistazo a «Manuales y guías».
  • Kirby White, ed., «The CLT Technical Manual» (2011), capítulo 11-A, apartado 10.3 y Anexo A (carta de acuerdo del propietario).

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¿Qué pasa si el propietario se queda atrasado en el pago de la hipoteca?

Un CLT interviene desde el principio. El contrato de arrendamiento del terreno obliga al propietario a avisar al CLT si se atrasa en los pagos, y le da al CLT el derecho a solucionar el impago o a comprar la vivienda antes de que la entidad crediticia ejecute la hipoteca. Muchos CLT también asesoran a los propietarios, les ayudan a buscar ayuda o a negociar con las entidades crediticias, para que la familia pueda quedarse o vender en sus propios términos y la vivienda siga perteneciendo al CLT.

Funciona. Un estudio nacional realizado durante la crisis hipotecaria reveló que, a finales de 2009, solo el 0,56 % de las hipotecas CLT estaban en proceso de ejecución hipotecaria, frente al 3,31 % de los préstamos de primera categoría y el 15,58 % de los préstamos de alto riesgo. Echa un vistazo al artículo«Outperforming the Market», de Emily Thaden y Greg Rosenberg, en Land Lines, la revista del Lincoln Institute (octubre de 2010).

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¿Es buena idea comprar una vivienda CLT?

Para muchos hogares, sí lo es. Una vivienda de un CLT suele ser la única forma de tener una casa en un mercado tan caro. Los gastos mensuales son más bajos, los propietarios acumulan algo de patrimonio gracias a su participación en la propiedad y a los pagos de la hipoteca, tienen menos probabilidades de quedarse sin casa y el CLT está ahí para ayudar si surgen problemas.

Es una cuestión de equilibrio. Venderás a un precio asequible, no al precio de mercado, así que te beneficiarás menos de la subida de precios que el propietario de una vivienda sin restricciones. Además, compartes algunas decisiones con el CLT, como el subarriendo o la refinanciación. Si estás pensando en comprar una vivienda del CLT, pregúntale al CLT cómo funciona su fórmula de reventa y cuánto han ganado los propietarios anteriores al venderla.

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