Acheter et devenir propriétaire d’un logement CLT

Foire aux questions · 11 questions

Acheter et posséder un logement dans le cadre d’un CLT

Ce qu’implique l’achat et la possession d’un logement auprès d’une fiducie foncière communautaire : qui peut acheter, le bail foncier, les prêts hypothécaires, les impôts, la revente, la succession et s’il s’agit d’un bon choix.

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Qui peut acheter un logement auprès d’un « Community Land Trust » ?

Chaque CLT fixe ses propres règles, généralement en fonction des orientations de ses bailleurs de fonds. Aux États-Unis, la plupart des logements proposés par les CLT sont destinés aux ménages dont les revenus sont inférieurs à 80 % du revenu médian de la région, et de nombreux CLT s’adressent à des ménages dont les revenus sont bien inférieurs à ce seuil. Les acheteurs doivent généralement remplir les conditions requises pour obtenir un crédit immobilier, occuper le logement à titre de résidence principale et suivre une formation destinée aux futurs propriétaires.

En dehors des États-Unis, les règles sont différentes. Certains CLT accordent la priorité aux personnes ayant un lien avec le territoire local, comme les habitants d’un village ou d’un quartier menacés de déplacement. Le meilleur moyen de vous renseigner est de contacter un CLT près de chez vous. Vous les trouverez dans notre carte et notre annuaire des CLT.

Conformément aux règles de Fannie Mae, les exigences propres au CLT s’ajoutent à celles du prêteur : les acheteurs doivent répondre aux critères d’éligibilité du CLT, qui reposent généralement sur le rapport entre leurs revenus et le revenu médian de la région ; certains programmes exigent également que les acheteurs soient des primo-accédants. Les plafonds de revenus varient considérablement. Le Lopez Community Land Trust s’est donné pour mission d’aider les personnes gagnant moins de 60 % du revenu médian ; certains programmes soutenus par la ville s’adressent à des ménages dont les revenus atteignent jusqu’à 120 % de ce seuil. La plupart des CLT demandent également aux acheteurs de prouver qu’ils comprennent le bail foncier et les restrictions de revente, ce que prévoit le bail type au moyen d’une lettre d’accord et d’une lettre de l’avocat de l’acheteur.

Sources

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Comment trouver une maison CLT à vendre près de chez moi ?

Commencez par consulter la carte et l’annuaire des CLT, qui répertorient les fiducies foncières communautaires par lieu et proposent des liens vers leurs sites Internet. La plupart des CLT publient sur leur site les logements disponibles, les listes d’attente et les conditions d’éligibilité, et bon nombre d’entre elles organisent des séances d’information à l’intention des acheteurs.

Le CLT Center ne vend pas de logements et ne gère pas de listes d’annonces. Veuillez contacter le CLT compétent pour la zone où vous souhaitez vous installer.

La plupart des CLT tiennent à jour une liste de personnes intéressées par l’achat et les contactent dès que des logements se libèrent, qu’il s’agisse de logements neufs ou de reventes par les propriétaires actuels. Certaines disposent de listes d’attente, et beaucoup exigent que les acheteurs suivent une séance d’orientation et une formation à l’achat immobilier avant de pouvoir acheter. Quelques-uns gèrent des programmes « à l’initiative de l’acheteur », dans le cadre desquels vous recherchez une maison existante sur le marché libre dans une fourchette de prix donnée, et le CLT utilise des fonds publics pour acheter le terrain sur lequel elle se trouve et réduire ainsi votre prix d’achat. Le programme « Homebuyer Choice » du CLT de Houston a ainsi permis d’intégrer 167 logements au CLT entre 2021 et 2023.

Lorsque vous contactez un CLT, il est utile de poser les questions suivantes : qui peut en bénéficier et quels sont les plafonds de revenus ? Y a-t-il une liste d’attente ? Quels logements sont disponibles et à quels prix ? Quel est le loyer mensuel ? Comment fonctionne le mécanisme de revente ? Et quels établissements de crédit ont accordé des prêts pour ces logements ?

Sources

  • CLT Center, carte et annuaire CLT (dernière mise à jour : novembre 2024).
  • John Emmeus Davis et Kristin King-Ries, *Preserving Affordable Homeownership* (Lincoln Institute of Land Policy, 2024), chapitre 4.
  • Kirby White, éd., *The CLT Technical Manual* (2011), chapitre 11-A, le modèle de bail foncier.

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Les propriétaires d’un logement CLT sont-ils réellement propriétaires de leur logement ?

Oui. Dans le modèle classique, un propriétaire d’un logement CLT détient un titre de propriété de la maison, peut y vivre aussi longtemps qu’il le souhaite, peut y apporter des améliorations et peut la léguer à ses héritiers. Ce qu’il ne possède pas, c’est le terrain, qu’il loue au CLT, généralement pour une durée de 99 ans renouvelable.

Cela diffère de la pleine propriété d’une maison et d’un terrain (« en pleine propriété »). En contrepartie, un propriétaire relevant d’un CLT paie moins cher pour acquérir son logement et s’engage à le revendre ultérieurement à un prix abordable ; il tire donc moins profit de la hausse des prix qu’un propriétaire sur le marché libre. Pour un ménage qui, sans cela, ne pourrait pas acheter du tout, beaucoup considèrent qu’il s’agit d’une bonne affaire.

Sources

  • CLT Center, Qu’est-ce qu’un « Community Land Trust » ?
  • Kirby White, éd., *The CLT Technical Manual* (Réseau national des fiducies foncières communautaires, 2011). Voir la rubrique « Manuels et guides ».
  • John Emmeus Davis et Alice Stokes, Des terrains en fiducie, des logements durables : une évaluation des performances du Champlain Housing Trust (Champlain Housing Trust, 2009).

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Qu’est-ce qu’un bail foncier, et pourquoi sa durée est-elle de 99 ans ?

Un bail foncier est le contrat conclu entre le CLT, propriétaire du terrain, et le propriétaire du logement, qui est propriétaire de la maison. Il confère à ce dernier le droit d’utiliser le terrain et définit les responsabilités des deux parties, y compris les règles applicables à la revente du logement.

La plupart des baux fonciers des CLT ont une durée de 99 ans, sont renouvelables et peuvent être transmis aux héritiers. Cette durée à long terme offre aux propriétaires et à leurs prêteurs la sécurité dont ils ont besoin, tout en préservant la propriété du terrain par la communauté. Elle permet également, dans de nombreux endroits, de faire respecter plus facilement devant les tribunaux les restrictions d’accessibilité financière prévues par le bail qu’une restriction foncière permanente. Voir « Baux fonciers ou restrictions foncières : quelle est la meilleure solution ? » dans la rubrique « Comment les CLT garantissent-ils l’accessibilité des logements ? ».

La plupart des CLT américains ont recours à des baux fonciers s’inspirant du modèle de bail élaboré par le National Community Land Trust Network (aujourd’hui Grounded Solutions Network) ou du bail antérieur de l’Institute for Community Economics. Fannie Mae exige un bail basé sur l’un de ces modèles avant d’accepter de racheter un prêt hypothécaire portant sur un logement appartenant à un CLT. Le modèle de bail figure dans le Manuel technique des CLT.

Aux États-Unis, la plupart des baux CLT s’appuient sur le « CLT Network Model Ground Lease » de 2011, publié avec un commentaire détaillé dans le *CLT Technical Manual* et désormais géré par le Grounded Solutions Network, qui le recommande comme base pour tout bail CLT. Cela revêt une importance particulière pour les acheteurs, car Fannie Mae et Freddie Mac n’achèteront des prêts hypothécaires sur des logements CLT que si le bail est basé sur ce modèle (ou sur l’ancien modèle de l’Institute for Community Economics). Ce modèle est rédigé dans un langage simple, avec des titres de section énonçant chaque règle, comme par exemple « La durée du bail est de 99 ans ».

Ses principales clauses sont les suivantes : le bail est d’une durée de 99 ans et peut être renouvelé ; le logement doit servir de résidence au propriétaire ; le propriétaire s’acquitte d’un loyer mensuel et des taxes foncières ; le propriétaire est propriétaire de la maison et des autres aménagements ; le logement ne peut faire l’objet d’une hypothèque qu’avec l’autorisation du CLT, ce qui protège les acheteurs contre les prêts à risque ; le CLT a le droit d’acheter le logement ou de trouver le prochain acquéreur, au prix fixé par la formule de revente ; et le propriétaire devient automatiquement membre votant du CLT. L’article relatif au transfert existe en quatre versions, selon que le propriétaire peut choisir le prochain acquéreur ou non, et selon le type de formule de revente utilisé par le CLT. Les programmes qui utilisent les fonds fédéraux HOME ajoutent un avenant HOME afin que le bail soit conforme aux règles de ce programme.

Sources

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Les propriétaires versent-ils une redevance mensuelle au CLT ?

En général, oui. La plupart des propriétaires membres d’un CLT s’acquittent d’une redevance mensuelle de bail foncier, qui contribue à financer les activités du CLT visant à entretenir ses logements et à prendre soin de ses propriétaires. Cette redevance est généralement modeste et fixée de manière à ne pas rendre le logement inabordable. Certains CLT prévoient une contribution supplémentaire pour les réparations importantes.

De nombreux CLT invitent également les propriétaires à devenir membres, parfois moyennant une modique cotisation annuelle, ce qui leur donne le droit de vote lors de l’élection du conseil d’administration.

Dans le cadre du contrat type de bail foncier, la redevance mensuelle se compose de deux éléments : une redevance d’occupation du terrain, versée en contrepartie du droit d’utiliser le terrain, et une cotisation à la réserve de rénovation, que le CLT conserve afin de maintenir le logement en bon état à long terme. Chaque CLT fixe ses propres montants.

Sources

  • John Emmeus Davis et Kristin King-Ries, Préserver l’accès à la propriété à prix abordable : partenariats municipaux avec les fiducies foncières communautaires (Lincoln Institute of Land Policy, 2024). Voir la rubrique « Publications conjointes ».
  • John Emmeus Davis et Alice Stokes, Des terrains en fiducie, des logements durables : une évaluation des performances du Champlain Housing Trust (Champlain Housing Trust, 2009).
  • Kirby White, éd., *The CLT Technical Manual* (National Community Land Trust Network, 2011), chapitres 11-A et 11-B (le bail type et son commentaire). Voir la rubrique « Manuels et guides ».

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Puis-je obtenir un prêt immobilier pour une maison gérée par un CLT ?

Oui. De nombreuses banques et coopératives de crédit accordent des prêts pour les logements CLT, et Fannie Mae ainsi que Freddie Mac proposent toutes deux des produits hypothécaires spécialement conçus pour ces logements. Fannie Mae, par exemple, rachète des prêts immobiliers portant sur des logements CLT d’une ou deux unités, y compris les maisons préfabriquées, dans le cadre de la plupart de ses programmes, notamment HomeReady, sans frais supplémentaires pour l’emprunteur. Étant donné que le prêt est calculé sur la base de la valeur estimée du logement plutôt que sur son prix plus bas et abordable, de nombreux acheteurs CLT n’ont pas besoin d’une assurance prêt immobilier.

Il existe toutefois certaines conditions. Le bail foncier du CLT doit s’appuyer sur l’un des modèles de bail standard utilisés par les CLT aux États-Unis, et le prêteur ajoute un avenant relatif au bail foncier du CLT. Les acheteurs doivent également satisfaire aux critères d’éligibilité propres au CLT. Le refinancement est autorisé avec l’accord du CLT. Il est plus simple de travailler avec un prêteur que le CLT connaît déjà. Consultez la rubrique de Fannie Mae intitulée Foire aux questions sur les Community Land Trusts (2026).

Les prêts accordés par les CLT ayant donné de bons résultats, c’est notamment parce que ces dernières continuent de s’impliquer après la vente. Lors de la crise des saisies immobilières de 2008 à 2009, les prêts hypothécaires classiques étaient environ huit fois plus susceptibles de faire l’objet d’une saisie que les prêts hypothécaires accordés par les CLT (voir « Que se passe-t-il si un propriétaire prend du retard dans le remboursement de son prêt immobilier ? »).

Sources

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Qui paie les impôts fonciers ?

Cela dépend de la législation locale. Dans la plupart des cas, le propriétaire paie la taxe foncière sur la maison, et soit le CLT, soit le propriétaire paie la taxe sur le terrain, généralement par le biais du loyer. De nombreux États et villes américains évaluent désormais les logements du CLT à leur prix de revente restreint plutôt qu’à leur valeur marchande, ce qui permet de maintenir les impôts en adéquation avec le prix auquel le propriétaire peut réellement vendre son bien, mais les pratiques varient.

Le rapport de l’Institut Lincoln intitulé « Preserving Affordable Homeownership » (Préserver l’accès à la propriété à un prix abordable), répertorié dans la rubrique « Publications conjointes », traite de la fiscalité équitable des logements gérés par des CLT. Notre base de données sur la législation des États américains répertorie les lois étatiques applicables aux CLT.

Le manuel technique du CLT expose clairement la question. Les CLT ne demandent pas que leurs logements soient exonérés de la taxe foncière ; leurs propriétaires utilisent les services locaux comme tout le monde, et le bail type prévoit que le propriétaire est redevable de l’intégralité des taxes foncières sur le logement et le terrain. Ce que les CLT demandent, c’est que cette taxe soit calculée sur la base du prix de vente réel du logement. La plupart font valoir que sa valeur fiscale devrait correspondre au prix de revente maximal autorisé par le bail foncier, qui, lors de la première vente, correspond au prix d’achat subventionné, parfois inférieur de 50 000 dollars, voire davantage, à la valeur non restreinte du logement. Une évaluation plus élevée peut rendre le logement inabordable pour un ménage à faibles revenus, ou nécessiter une subvention plus importante pour le rendre à nouveau abordable.

Les pratiques varient d’un État à l’autre, voire d’un comté à l’autre, et elles évoluent à mesure que les tribunaux, les organismes publics et les assemblées législatives se penchent sur la question. Plusieurs États ont adopté des lois enjoignant aux évaluateurs de prendre en compte les restrictions de revente. Un CLT qui se lance dans cette démarche devrait prendre rendez-vous dès le début avec son évaluateur local.

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Puis-je vendre ma maison, et à quel prix puis-je la vendre ?

Oui, vous pouvez la vendre. Le bail foncier prévoit une formule de revente qui détermine le prix, afin que la maison reste abordable pour le prochain acquéreur. Ces formules varient. Certaines prévoient l’ajout d’un pourcentage fixe chaque année ; d’autres tiennent compte de l’évolution des revenus dans la région ou de la valeur marchande de la maison, et les propriétaires bénéficient généralement d’un crédit pour les améliorations majeures apportées.

Le CLT dispose généralement du droit de racheter le logement ou de trouver un nouvel acquéreur éligible. Les vendeurs repartent avec l’argent qu’ils ont investi, le capital du prêt immobilier qu’ils ont remboursé et une part de la plus-value éventuelle. Dans la pratique, de nombreux propriétaires membres d’un CLT utilisent ce capital pour acheter un logement sur le marché libre.

Lorsqu’un propriétaire décide de vendre, le CLT dispose généralement d’un délai défini, souvent de quatre à six mois, pour acheter le logement ou trouver un acquéreur éligible, et il se charge souvent de la commercialisation et de la conclusion de la vente sans percevoir de commission. Au Champlain Housing Trust, la plupart des reventes ont été conclues dans ce délai, même si elles ont pris plus de temps lorsque le marché a ralenti.

Sources

  • John Emmeus Davis et Alice Stokes, Des terrains en fiducie, des logements durables : une évaluation des performances du Champlain Housing Trust (Champlain Housing Trust, 2009).
  • Kirby White, éd., *The CLT Technical Manual* (Réseau national des fiducies foncières communautaires, 2011). Voir la rubrique « Manuels et guides ».

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Puis-je léguer mon logement à mes enfants ?

Oui. Les baux fonciers des CLT sont généralement transmissibles par succession. Si vos héritiers remplissent les critères d’éligibilité du CLT, ils peuvent généralement emménager et reprendre le bail. S’ils ne souhaitent pas y vivre ou s’ils ne remplissent pas les conditions requises, le logement est vendu selon les modalités de revente et le produit de la vente revient à votre succession.

Les détails figurent dans le bail de chaque CLT ; veuillez donc vous renseigner auprès du CLT concerné pour savoir comment il gère les questions de succession.

Le contrat type de bail foncier utilisé par la plupart des CLT américains le précise clairement. Lorsqu’un propriétaire décède, la succession en informe le CLT dans un délai de 90 jours, et le CLT doit consentir au transfert du logement au conjoint, aux enfants ou aux membres du foyer du propriétaire ayant résidé dans le logement pendant au moins l’année précédant le décès, à condition qu’ils signent les mêmes lettres d’accord que tout nouveau propriétaire. Les autres héritiers ne peuvent hériter du logement que s’ils remplissent les conditions de revenus fixées par le CLT ; dans le cas contraire, le logement est vendu selon les modalités de revente et le produit de la vente revient à la succession. La lettre que chaque acheteur signe l’indique clairement : « Je comprends que je peux léguer mon logement à mon ou mes enfants ou à d’autres membres de mon foyer. »

Sources

  • Kirby White, éd., *The CLT Technical Manual* (Réseau national des fiducies foncières communautaires, 2011). Voir la rubrique « Manuels et guides ».
  • Kirby White, éd., *The CLT Technical Manual* (2011), chapitre 11-A, section 10.3 et annexe A (lettre d’accord du propriétaire).

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Que se passe-t-il si un propriétaire prend du retard dans le paiement de son crédit immobilier ?

Un CLT intervient rapidement. Le bail foncier oblige le propriétaire à informer le CLT en cas de retard de paiement et confère à ce dernier le droit de remédier au défaut de paiement ou d’acheter le logement avant que le prêteur ne procède à la saisie. De nombreux CLT conseillent également les propriétaires, les aident à trouver de l’aide ou à négocier avec les prêteurs, afin que la famille puisse rester dans le logement ou le vendre selon ses propres conditions et que le logement reste la propriété du CLT.

Cela fonctionne. Une étude nationale menée pendant la crise des saisies immobilières a révélé qu’à la fin de l’année 2009, seuls 0,56 % des prêts hypothécaires CLT faisaient l’objet d’une procédure de saisie, contre 3,31 % des prêts « prime » et 15,58 % des prêts « subprime ». Voir «Outperforming the Market » d’Emily Thaden et Greg Rosenberg dans Land Lines, le magazine du Lincoln Institute (octobre 2010).

Sources

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L’achat d’un logement CLT est-il une bonne idée ?

C’est le cas pour de nombreux ménages. Une logement en CLT est souvent le seul moyen d’accéder à la propriété sur un marché immobilier onéreux. Les charges mensuelles sont moins élevées, les propriétaires se constituent un patrimoine grâce à leur capital immobilier et à leurs remboursements, ils risquent moins de perdre leur logement, et le CLT est là pour les aider en cas de problème.

C’est un compromis. Vous vendrez à un prix abordable, et non au prix du marché ; vous tirerez donc moins profit de la hausse des prix que le propriétaire d’un logement non soumis à restriction. Vous devez également prendre certaines décisions en concertation avec le CLT, notamment en matière de sous-location ou de refinancement. Si vous envisagez d’acquérir un logement géré par un CLT, renseignez-vous auprès de ce dernier sur le fonctionnement de sa formule de revente et sur les gains réalisés par les anciens propriétaires lors de la vente.

Sources

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