CLTs e Habitat for Humanity

Perguntas frequentes · 8 perguntas

CLTs e Habitat for Humanity

Como as filiais da Habitat for Humanity e os fundos imobiliários comunitários, dois movimentos com raízes em comum no sudoeste da Geórgia, trabalham juntos para manter as casas acessíveis para uma família após a outra.

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Qual é a relação entre a Habitat for Humanity e os fundos de terras comunitários?

Elas compartilham o mesmo local de origem. Em 1968, Clarence Jordan, fundador da Fazenda Koinonia no sudoeste da Geórgia, e seu amigo Millard Fuller criaram a Koinonia Partners para construir casas de baixo custo que fossem de propriedade de famílias de baixa renda. O terreno ficou sob a responsabilidade de uma organização sem fins lucrativos, o Fund for Humanity, que não o venderia. Um dos “princípios de parceria” de Jordan era que “todas as terras serão mantidas em fideicomisso pelo Fund for Humanity, mas serão usadas pelos parceiros gratuitamente”. A Koinonia Partners se tornou a precursora da Habitat for Humanity.

A trinta milhas de distância, Slater King e outros líderes dos direitos civis estavam criando a New Communities, o primeiro fundo comunitário de terras, em cerca de 5.700 acres perto de Albany, na Geórgia. King foi um dos conselheiros que Jordan consultou quando reformulou a Koinonia seguindo linhas semelhantes: terras mantidas em fideicomisso, casas pertencentes às famílias que nelas moravam. Os dois morreram em 1969. Sob novos líderes, a Koinonia Partners se tornou a semente da Habitat for Humanity, e a New Communities se tornou a semente do movimento CLT.

Por cerca de 30 anos, os dois movimentos seguiram caminhos diferentes. À medida que a Habitat se expandia do campo para as cidades, poucas filiais mantiveram a prática de arrendar terras. Por volta de 2000, as filiais locais da Habitat e as CLTs locais começaram a trabalhar juntas de novo, e os dois movimentos vêm se aproximando cada vez mais desde então.

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Por que as afiliadas da Habitat trabalham com CLTs?

Porque ambas querem que o investimento da comunidade em uma casa seja duradouro. Quando uma casa da Habitat é revendida pelo preço de mercado, duas coisas se perdem: o subsídio que a filial investiu na casa e mais uma moradia acessível na comunidade. O relatório “Affordable for Good”, escrito por John Emmeus Davis para o Relatório sobre Moradia de 2017 da Habitat for Humanity International, descreve duas maneiras pelas quais as filiais têm reagido a isso.

O programa “Dollars that last” recupera o subsídio quando uma casa é revendida — geralmente por meio de segundas e terceiras hipotecas — e destina o dinheiro a uma nova casa da Habitat. “Casas que duram” mantém o subsídio — e a maior parte do aumento de valor — na própria casa, para que ela seja vendida a um preço acessível para uma família de baixa renda após a outra. Davis escreve que ambas as estratégias têm seus méritos. Mas onde os terrenos são caros e os preços estão subindo, o dinheiro recuperado rende cada vez menos, e muitas filiais concluíram que manter o subsídio na própria casa funciona melhor. Administrar um programa de CLT, ou fazer parceria com uma CLT, é uma das principais maneiras de fazer isso.

Os dois tipos de organização também se complementam. As afiliadas da Habitat são construtoras experientes e sabem como preparar as famílias para a aquisição da casa própria. As CLTs mantêm a posse dos terrenos a longo prazo e cuidam da gestão após a venda: supervisionam as revendas, ajudam os proprietários a manter suas casas em bom estado e intervêm quando um proprietário fica com o pagamento em atraso. Uma parceria permite que cada uma faça o que já faz bem. As afiliadas também percebem que os doadores gostam de ver que suas doações ajudam família após família, e não só a primeira.

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Como funcionam as parcerias entre a Habitat e a CLT?

Existem duas formas principais. Algumas afiliadas da Habitat administram seu próprio programa de CLT: a afiliada mantém a propriedade do terreno e o arrenda para cada proprietário por meio de um contrato de arrendamento de longo prazo, assim como faz uma CLT. Outras fazem parceria com uma CLT local, construindo casas da Habitat em terrenos de propriedade da CLT. A CLT, então, fica com o contrato de arrendamento do terreno e cuida da casa quando ela é revendida. Entre as CLTs que contribuíram para o relatório “Preserving Affordable Homeownership” (Preservando a Propriedade Imobiliária Acessível), de 2024, do Lincoln Institute, uma dúzia opera dentro de outra organização, seja uma corporação de desenvolvimento comunitário ou uma afiliada da Habitat.

A Twin Cities Habitat for Humanity, em Minnesota, mostra como pode ser uma parceria. Ao longo de cerca de cinco anos, a organização transferiu cerca de 60 casas para fundos de terras comunitárias em parceria com entidades da região metropolitana: duas CLTs sem fins lucrativos, a City of Lakes Community Land Trust, em Minneapolis, e a Homes Within Reach, no subúrbio do condado de Hennepin; duas agências de desenvolvimento do condado que administram programas de CLT; e a Rondo Community Land Trust, em Saint Paul, onde um projeto está em fase de planejamento. Dependendo do parceiro, o trabalho incluiu arrecadação conjunta de fundos, desenvolvimento conjunto e comercialização conjunta das casas. Um programa com a Homes Within Reach levou a Habitat para Edina, um subúrbio onde ela nunca tinha construído antes, com financiamento da prefeitura que a filial não teria conseguido sozinha.

As redes estaduais também ajudam. A Coalizão CLT de Minnesota, criada em 2005, reúne 14 CLTs que, juntas, tinham 1.631 casas sob gestão fiduciária no final de 2024. Seus membros compartilham documentos e experiências livremente, o que facilita para uma filial da Habitat encontrar um parceiro e aprender como o trabalho é feito.

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Quantas filiais da Habitat usam CLTs?

Um número cada vez maior. A Habitat for Humanity International considera que uma casa tem “acessibilidade duradoura” se ela permanecer acessível por pelo menos 30 anos, com restrições de revenda que continuem em vigor muito além do primeiro comprador. A mera partilha da valorização, em que a afiliada recebe apenas uma parte do lucro na revenda, não conta.

Em uma pesquisa recente, 590 das cerca de 970 afiliadas da Habitat responderam, e 199 disseram que usam um modelo de acessibilidade duradoura — um aumento de 47% em relação às 135 que responderam na pesquisa de dois anos atrás. Juntas, elas somam cerca de 2.000 casas. Cerca de três em cada quatro dessas moradias utilizam restrições no título de propriedade. Os arrendamentos de terreno e os CLTs (Consórcios de Propriedade Comunitária) representam uma parcela menor, mas estão crescendo: 34 afiliadas utilizam um CLT, algumas administrando o próprio e outras em parceria com um CLT externo. A Habitat for Humanity International agora tem um Programa de Acessibilidade Sustentável para ajudar as afiliadas a adotarem esses modelos.

A tendência é recente, mas a prática não é. Bruce Rogers, funcionário da Habitat for Humanity International, acompanhou as parcerias entre filiais e CLTs por anos e já havia documentado cerca de três dúzias por volta de 2010. O Relatório sobre Moradia de 2017 da Habitat endossou a moradia acessível de forma permanente e, desde 2021, a Habitat for Humanity International vem incentivando ativamente essa iniciativa.

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Que resultados essas parcerias geraram?

A Habitat for Humanity Seattle-King County é um exemplo disso. Quando se fundiu, em 2012, com uma filial da região leste do condado que já administrava seu próprio programa de fideicomisso imobiliário, o portfólio combinado contava com 429 casas, sendo 116 delas com restrição de revenda em terrenos arrendados. Até 2017, 23 dessas casas do fundo de terras já tinham sido revendidas. Os vendedores tinham morado nas casas por uma média de 6,4 anos, compraram sem entrada e saíram com uma média de US$ 28.418. As casas tinham sido vendidas inicialmente a preços acessíveis para famílias com renda de 46% da renda média da região. Na revenda, elas continuavam acessíveis para quem ganhava 42% dessa renda. Elas tinham ficado mais acessíveis, e não menos.

A Habitat for Humanity de Nova York decidiu que todas as moradias que ela construir serão permanentemente acessíveis, usando restrições no título de propriedade, cooperativas de patrimônio limitado e um programa CLT que ainda estava sendo desenvolvido em 2017. O motivo foi a experiência. As casas que a filial construiu no Harlem e no Brooklyn entre 15 e 20 anos atrás, com restrições de curto prazo, estavam sendo vendidas com lucros na casa das seis cifras. “Se tivéssemos implementado restrições permanentes há 20 anos”, disse Christopher Illum, vice-presidente de aquisição de moradia da filial, “essas casas seriam acessíveis para famílias da classe trabalhadora hoje”.

Esses resultados estão de acordo com as pesquisas mais amplas sobre CLTs e aquisição de imóveis com participação acionária. Dá uma olhada em “As CLTs são eficazes?”.

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O que uma parceria com o CLT significa para quem vai comprar uma casa da Habitat?

Em muitos aspectos, comprar uma casa da Habitat em uma CLT é como comprar qualquer outra casa da Habitat. A família se prepara para ser proprietária, ajuda na construção e compra com um financiamento acessível. A diferença é que o terreno é alugado da CLT ou da afiliada, e o preço de revenda é definido por uma fórmula para que a casa continue acessível para o próximo comprador.

A equipe da Habitat e da CLT admite abertamente que isso difere da aquisição convencional de imóveis. Ben Post, da Twin Cities Habitat for Humanity, diz que os compradores costumam ficar céticos no começo. A filial dele apresenta a ideia logo no início e volta a abordá-la com mais detalhes à medida que os compradores avançam no processo, para que ninguém fique sabendo dos termos tarde demais. Os proprietários ainda acumulam patrimônio: eles pagam o financiamento imobiliário, ficam com uma parte de qualquer valorização do imóvel e pagam um aluguel bem menor do que o valor de mercado. A Twin Cities Habitat, por exemplo, agora dá ao proprietário 25% fixos da valorização do imóvel, com o restante ficando no imóvel para o próximo comprador. Brenda Lano-Wolke, da Homes Within Reach, acrescenta que riqueza não é só dinheiro na revenda. Também pode significar morar perto do trabalho ou em um bom distrito escolar.

Os proprietários também têm a quem recorrer depois de comprarem a casa. A Habitat for Humanity de Nova York, por exemplo, agora ajuda seus proprietários e cooperativas com grandes reparos e com as regras municipais sobre impostos e construção. Esse tipo de acompanhamento é parte do que faz com que as casas durem.

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Como os governos locais apoiam as parcerias entre a Habitat e as CLTs?

Cada vez mais, com terrenos e dinheiro. As cidades e os municípios querem que as moradias que eles subsidiam continuem acessíveis, e querem uma organização por trás dessas moradias para garantir que isso aconteça. John Emmeus Davis chama isso de “ponto ideal” para as afiliadas da Habitat e as CLTs: a gestão responsável é algo que elas fazem bem e, quando se aproximam juntas de um governo local, apresentam argumentos mais convincentes para conseguir esse apoio.

Preservando a propriedade de casas a preços acessíveis, o relatório de 2024 de Davis e Kristin King-Ries para o Lincoln Institute of Land Policy traz vários exemplos. A cidade e o condado de Sheridan, em Wyoming, destinaram, cada um, US$ 1,5 milhão para ajudar a Habitat for Humanity of the Eastern Bighorns a criar um CLT; o local do projeto, em Weston Village, está planejado para 30 casas do CLT. Em Seattle, o Homestead CLT e a Habitat for Humanity dos condados de Seattle, King e Kittitas receberam terrenos de propriedade da cidade do Escritório de Habitação, além de propriedades doadas pela Sound Transit, a autoridade regional de transporte público. Em Bellingham, no estado de Washington, o Kulshan Community Land Trust, a Habitat for Humanity e a prefeitura estavam entre os parceiros do Telegraph Townhomes, inaugurado em 2022. Em Vermont, o Champlain Housing Trust e a Green Mountain Habitat for Humanity construíram moradias juntos em Shelburne, uma cidade rica logo ao sul de Burlington.

Davis acha que os governos locais vão se tornar parceiros ainda mais importantes à medida que o apoio federal for diminuindo. Ele avisa que nem toda cidade ou município vai estar disposta a ajudar, mas é mais provável que eles colaborem com as filiais da Habitat e com as CLTs que já estão trabalhando juntas.

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O que torna essas parcerias difíceis e o que ajuda?

Formar parcerias exige tempo e esforço. Os palestrantes de um webinar realizado em dezembro de 2025 sobre parcerias entre a Habitat e as CLTs apontaram vários desafios. Cada organização tem sua própria maneira de trabalhar, se promover e dar crédito aos parceiros. Jeff Washburne, diretor de longa data do City of Lakes Community Land Trust, aconselha envolver os membros do conselho e a equipe na conversa desde o início, não só os líderes. Os financiadores podem ficar preocupados em pagar duas vezes pelo mesmo projeto quando o dinheiro vem de várias fontes. Quem vai comprar uma casa pode ter que lidar com duas pilhas de papelada, uma para a Habitat e outra para o CLT, e os parceiros estão trabalhando para juntar tudo.

Os financiamentos imobiliários também podem ser um obstáculo quando os credores veem um contrato de arrendamento de terreno de 99 anos como algo novo ou arriscado. Em Minnesota, a agência estadual de financiamento habitacional disponibilizou seus empréstimos para casas do CLT no início dos anos 2000, o que ajudou a atrair outros credores. Hoje, tanto a Fannie Mae quanto a Freddie Mac oferecem produtos hipotecários para casas do CLT. Ben Post, da Twin Cities Habitat, resume o que mais ajuda: “deixe claro o porquê”. Seja claro sobre o que a parceria torna possível e que nenhuma das organizações conseguiria fazer sozinha.

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Para saber mais, assista aos webinars “Parcerias entre a Habitat for Humanity e a CLT para uma acessibilidade duradoura” (julho de 2025), que abordou o tema “Preservando a aquisição de imóveis a preços acessíveis”, e “Ampliando a oferta de moradia por meio das parcerias entre a Habitat for Humanity e a CLT ” (dezembro de 2025).

Tem mais dúvidas sobre os fundos de terras comunitários? Dá uma olhada em todas as perguntas frequentes ou pergunta ao CLT Librarian, nossa assistente de IA.