Les CLT et Habitat for Humanity

Foire aux questions · 8 questions

Les CLT et Habitat for Humanity

Comment les antennes d’Habitat for Humanity et les fiducies foncières communautaires, deux mouvements dont les origines remontent au sud-ouest de la Géorgie, collaborent pour permettre à des familles, les unes après les autres, d’accéder à des logements abordables.

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Quel est le lien entre Habitat for Humanity et les fiducies foncières communautaires ?

Ils partagent le même lieu de naissance. En 1968, Clarence Jordan, fondateur de la Koinonia Farm dans le sud-ouest de la Géorgie, et son ami Millard Fuller ont lancé Koinonia Partners afin de construire des logements à bas prix destinés à devenir la propriété de familles à faibles revenus. Les terrains restaient la propriété d’une association à but non lucratif, le Fund for Humanity, qui s’engageait à ne pas les vendre. L’un des « principes de partenariat » de Jordan stipulait que « tous les terrains seraient détenus en fiducie par le Fund for Humanity, mais seraient utilisés gratuitement par les partenaires ». Koinonia Partners est ainsi devenu le précurseur d’Habitat for Humanity.

À trente miles de là, Slater King et d’autres leaders du mouvement des droits civiques mettaient en place « New Communities », la première fiducie foncière communautaire, sur environ 5 700 acres près d’Albany, en Géorgie. King faisait partie des conseillers que Jordan avait consultés lorsqu’il avait réorganisé Koinonia selon un modèle similaire : des terres détenues en fiducie, des logements appartenant aux familles qui y vivaient. Les deux hommes sont décédés en 1969. Sous la houlette de nouveaux dirigeants, Koinonia Partners est devenu le précurseur d’Habitat for Humanity, et New Communities celui du mouvement des fiducies foncières communautaires (CLT).

Pendant environ 30 ans, les deux mouvements ont suivi des voies distinctes. À mesure qu’Habitat s’étendait des zones rurales vers les villes, rares étaient les antennes locales qui conservaient la pratique de la location de terrains. Vers l’an 2000, les antennes locales d’Habitat et les CLT locaux ont recommencé à collaborer, et les deux mouvements se sont rapprochés depuis lors.

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Pourquoi les filiales d’Habitat collaborent-elles avec les CLT ?

Parce que les deux souhaitent que l’investissement d’une communauté dans un logement soit pérenne. Lorsqu’un logement Habitat est revendu au prix du marché, deux éléments sont perdus : la subvention que la filiale a investie dans ce logement, et un logement abordable de plus au sein de la communauté. Le rapport « Affordable for Good », rédigé par John Emmeus Davis pour le rapport 2017 sur le logement d’Habitat for Humanity International, décrit deux façons dont les filiales ont réagi.

Le programme « Dollars that last » récupère la subvention lors de la revente d’un logement, généralement par le biais d’une deuxième ou d’une troisième hypothèque, et réinvestit cet argent dans la construction d’un nouveau logement Habitat. Le programme « Homes that last » conserve la subvention, ainsi que la majeure partie de la plus-value, dans le logement lui-même, afin qu’il puisse être vendu à un prix abordable à une succession de familles à faibles revenus. M. Davis écrit que ces deux stratégies présentent des avantages. Mais là où le prix des terrains est élevé et où les prix immobiliers sont en hausse, les fonds récupérés permettent d’acheter de moins en moins, et de nombreuses filiales ont conclu que le fait de conserver la subvention dans le logement s’avère plus efficace. La mise en œuvre d’un programme CLT, ou un partenariat avec un CLT, constitue l’un des principaux moyens d’y parvenir.

Ces deux types d’organisations se complètent également. Les filiales d’Habitat sont des constructeurs expérimentés et savent comment préparer les familles à devenir propriétaires. Les CLT détiennent les terrains à long terme et assurent une gestion responsable après la vente : elles supervisent les reventes, aident les propriétaires à entretenir leur logement et interviennent lorsqu’un propriétaire est en retard de paiement. Un partenariat permet à chacun de faire ce qu’il sait déjà bien faire. Les filiales constatent également que les donateurs apprécient de voir que leurs dons aident famille après famille, et pas seulement la première.

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Comment fonctionnent les partenariats entre Habitat et les CLT ?

Il existe deux formes principales. Certaines filiales d’Habitat gèrent leur propre programme CLT : la filiale conserve la propriété du terrain et le loue à chaque propriétaire dans le cadre d’un bail foncier à long terme, à l’instar d’un CLT. D’autres s’associent à un CLT local, en construisant des logements Habitat sur des terrains appartenant au CLT. Le CLT détient alors le bail foncier et assure la gestion du logement lorsqu’il est revendu. Parmi les CLT ayant contribué au rapport « Preserving Affordable Homeownership » (Préserver l’accès à la propriété abordable) publié en 2024 par le Lincoln Institute, une douzaine opèrent au sein d’une autre organisation, qu’il s’agisse d’une société de développement communautaire ou d’une filiale d’Habitat.

L’association « Twin Cities Habitat for Humanity », dans le Minnesota, illustre parfaitement ce à quoi peut ressembler un partenariat. En l’espace d’environ cinq ans, l’association a confié quelque 60 logements à des fiducies foncières en collaboration avec des partenaires de la région métropolitaine : deux CLT à but non lucratif, le City of Lakes Community Land Trust à Minneapolis et Homes Within Reach dans la banlieue du comté de Hennepin ; deux agences de développement du comté qui gèrent des programmes CLT ; ainsi que le Rondo Community Land Trust à Saint Paul, où un projet est en cours de planification. Selon le partenaire, cette collaboration a notamment consisté en des collectes de fonds communes, ainsi qu’en des activités conjointes de développement et de commercialisation des logements. Un programme mené avec « Homes Within Reach » a permis à Habitat de s’implanter à Edina, une banlieue où l’organisation n’avait jamais construit auparavant, grâce à un financement municipal auquel la filiale n’aurait pas pu prétendre seule.

Les réseaux à l’échelle de l’État apportent également leur aide. La Coalition CLT du Minnesota, créée en 2005, regroupe 14 CLT qui, à eux tous, géraient 1 631 logements en fiducie à la fin de l’année 2024. Ses membres partagent librement des documents et des expériences, ce qui permet à une filiale d’Habitat de trouver plus facilement un partenaire et de découvrir comment le travail s’effectue.

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Combien d’affiliés d’Habitat ont recours aux CLT ?

Un nombre croissant. Habitat for Humanity International considère qu’un logement présente une « accessibilité financière durable » s’il reste abordable pendant au moins 30 ans, avec des restrictions de revente qui restent en vigueur bien au-delà du premier acquéreur. Le partage de la plus-value, dans le cadre duquel l’antenne ne perçoit qu’une part de la plus-value réalisée lors de la revente, ne suffit pas à lui seul à remplir ce critère.

Lors d’une récente enquête, 590 des quelque 970 filiales d’Habitat ont répondu, et 199 ont déclaré recourir à un modèle d’accessibilité financière durable, soit une hausse de 47 % par rapport aux 135 recensées lors d’une enquête menée deux ans plus tôt. À elles toutes, elles représentent environ 2 000 logements. Environ trois de ces logements sur quatre font l’objet de clauses restrictives inscrites dans l’acte de propriété. Les baux fonciers et les CLT (Community Land Trusts) représentent une part plus modeste, mais sont en pleine expansion : 34 affiliés ont recours à un CLT, certains gérant le leur et d’autres s’associant à un CLT externe. Habitat for Humanity International dispose désormais d’un programme d’accessibilité durable destiné à aider ses affiliés à adopter ces modèles.

Cette tendance est récente, mais la pratique ne l’est pas. Bruce Rogers, membre du personnel d’Habitat for Humanity International, a suivi pendant des années les partenariats entre les filiales et les CLT et en avait recensé environ trois douzaines vers 2010. Le rapport 2017 d’Habitat sur le logement s’est prononcé en faveur des logements abordables à titre permanent, et depuis 2021, Habitat for Humanity International encourage activement cette démarche.

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Quels résultats ces partenariats ont-ils permis d’obtenir ?

« Habitat for Humanity Seattle-King County » en est un exemple. Lorsqu’elle a fusionné en 2012 avec une filiale de la partie est du comté qui gérait son propre programme de fiducie foncière, le portefeuille combiné comptait 429 logements, dont 116 étaient des logements soumis à des restrictions de revente sur des terrains loués. En 2017, 23 de ces logements en fiducie foncière avaient été revendus. Les vendeurs avaient vécu dans leur logement pendant 6,4 ans en moyenne, l’avaient acheté sans apport personnel et en avaient tiré en moyenne 28 418 dollars. Ces logements avaient initialement été vendus à des prix abordables pour les ménages percevant 46 % du revenu médian de la région. Lors de leur revente, ils restaient abordables pour les ménages percevant 42 % de ce revenu. Ils étaient donc devenus plus abordables, et non moins.

Habitat for Humanity New York City a décidé que tous les logements qu’elle construira seront abordables à long terme, grâce à des clauses restrictives inscrites dans les actes de propriété, à des coopératives à capital limité et à un programme CLT qui était encore en cours d’élaboration en 2017. Cette décision s’appuyait sur l’expérience acquise. Les logements que la filiale avait construits à Harlem et à Brooklyn 15 à 20 ans auparavant, assortis de restrictions à court terme, étaient vendus avec des plus-values à six chiffres. « Si nous avions mis en place des restrictions permanentes il y a 20 ans », a déclaré Christopher Illum, vice-président chargé de l’accession à la propriété au sein de la filiale, « ces logements seraient aujourd’hui abordables pour les familles de la classe ouvrière. »

Ces résultats concordent avec les travaux de recherche plus généraux consacrés aux CLT et à l’accession à la propriété en copropriété. Voir « Les CLT sont-ils efficaces ? »

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Que signifie un partenariat avec un CLT pour un acquéreur d’un logement Habitat ?

À bien des égards, l’achat d’un logement Habitat dans le cadre d’un CLT s’apparente à l’achat de n’importe quel logement Habitat. La famille se prépare à devenir propriétaire, participe à la construction et achète grâce à un prêt immobilier abordable. La différence réside dans le fait que le terrain est loué au CLT ou à l’organisme affilié, et que le prix de revente est fixé selon une formule permettant de garantir que le logement reste abordable pour le prochain acquéreur.

Le personnel d’Habitat et de CLT reconnaît ouvertement que ce modèle diffère de l’accession à la propriété classique. Ben Post, de Twin Cities Habitat for Humanity, explique que les acheteurs sont souvent sceptiques au départ. Son antenne présente le concept dès le début et y revient avec plus de détails au fur et à mesure que les acheteurs avancent dans le processus, afin que personne ne découvre les conditions trop tard. Les propriétaires continuent de se constituer un patrimoine : ils remboursent leur prêt immobilier, conservent une part de toute plus-value et paient un loyer bien inférieur à celui du marché. Twin Cities Habitat, par exemple, accorde désormais au propriétaire une part fixe de 25 % de la plus-value, le reste étant conservé dans le logement au profit du prochain acquéreur. Brenda Lano-Wolke, de Homes Within Reach, ajoute que la constitution d’un patrimoine ne se limite pas à l’argent généré lors de la revente. Elle peut également signifier vivre à proximité de son lieu de travail ou dans un bon secteur scolaire.

Les propriétaires disposent également d’un interlocuteur après l’achat. « Habitat for Humanity New York City », par exemple, aide désormais ses propriétaires et ses coopératives à effectuer des réparations importantes et à se conformer aux réglementations municipales en matière de fiscalité et de construction. Ce type d’accompagnement contribue à la pérennité des logements.

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Comment les collectivités locales soutiennent-elles les partenariats entre Habitat et les CLT ?

De plus en plus, en apportant des terrains et des fonds. Les villes et les départements souhaitent que les logements qu’ils subventionnent restent abordables, et ils veulent qu’une organisation se porte garante de ces logements pour s’assurer que ce soit bien le cas. John Emmeus Davis qualifie cela de « point d’équilibre idéal » pour les antennes d’Habitat et les CLT : la gestion responsable est une mission qu’elles maîtrisent parfaitement, et lorsqu’elles s’adressent ensemble à une collectivité locale, elles présentent des arguments plus convaincants pour obtenir son soutien.

Préserver l’accès à la propriété à un prix abordable, le rapport de 2024 rédigé par Davis et Kristin King-Ries pour le Lincoln Institute of Land Policy, en donne plusieurs exemples. La ville et le comté de Sheridan, dans le Wyoming, ont chacun alloué 1,5 million de dollars pour aider l’association « Habitat for Humanity of the Eastern Bighorns » à créer un CLT ; son site de Weston Village est prévu pour accueillir 30 logements CLT. À Seattle, le Homestead CLT et Habitat for Humanity des comtés de Seattle, King et Kittitas ont reçu des terrains appartenant à la ville par l’intermédiaire du Bureau du logement, ainsi que des biens immobiliers donnés par Sound Transit, l’autorité régionale des transports. À Bellingham, dans l’État de Washington, le Kulshan Community Land Trust, Habitat for Humanity et la ville figuraient parmi les partenaires du projet Telegraph Townhomes, inauguré en 2022. Dans le Vermont, le Champlain Housing Trust et Green Mountain Habitat for Humanity ont construit ensemble des logements à Shelburne, une ville aisée située juste au sud de Burlington.

M. Davis s’attend à ce que les collectivités locales deviennent des partenaires encore plus importants à mesure que le soutien fédéral diminuera. Il précise toutefois que toutes les villes ou tous les départements ne seront pas disposés à apporter leur aide, mais qu’ils seront plus enclins à collaborer avec les antennes d’Habitat et les CLT qui travaillent déjà ensemble.

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Qu’est-ce qui rend ces partenariats difficiles, et qu’est-ce qui facilite leur mise en place ?

La mise en place de partenariats demande du temps et des efforts. Les intervenants d’un webinaire organisé en décembre 2025 sur les partenariats entre Habitat et les CLT ont évoqué plusieurs défis. Chaque organisation a sa propre façon de travailler, de se promouvoir et de reconnaître le mérite de ses partenaires. Jeff Washburne, directeur de longue date du City of Lakes Community Land Trust, conseille d’impliquer dès le départ les membres du conseil d’administration et le personnel dans la discussion, et pas seulement les dirigeants. Les bailleurs de fonds peuvent craindre de payer deux fois pour le même projet lorsque les fonds proviennent de plusieurs sources. Les acquéreurs peuvent se retrouver confrontés à deux séries de formalités administratives, l’une pour Habitat et l’autre pour le CLT, et les partenaires s’efforcent de les regrouper.

Les prêts hypothécaires peuvent également constituer un obstacle lorsque les prêteurs considèrent un bail foncier de 99 ans comme une pratique nouvelle ou risquée. Dans le Minnesota, l’agence publique de financement du logement a ouvert ses prêts aux logements CLT au début des années 2000, ce qui a contribué à convaincre d’autres prêteurs de suivre le mouvement. Aujourd’hui, Fannie Mae et Freddie Mac proposent toutes deux des produits hypothécaires pour les logements gérés par un CLT. Ben Post, de Twin Cities Habitat, résume ce qui compte le plus : « expliquez clairement le pourquoi ». Précisez bien ce que ce partenariat permet de réaliser et qu’aucune des deux organisations ne pourrait accomplir seule.

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Pour en savoir plus, visionnez les webinaires « Partenariats entre Habitat for Humanity et CLT pour un logement abordable à long terme » (juillet 2025), qui traitait du thème « Préserver l’accès à la propriété abordable », et « Augmenter l’offre de logements grâce aux partenariats entre Habitat for Humanity et CLT » (décembre 2025).

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