Los CLT y Hábitat para la Humanidad

Preguntas frecuentes · 8 preguntas

Los CLT y Hábitat para la Humanidad

Cómo colaboran las filiales de Hábitat para la Humanidad y los fideicomisos comunitarios de tierras, dos movimientos que comparten sus raíces en el suroeste de Georgia, para que las viviendas sigan siendo asequibles para una familia tras otra.

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¿Qué relación hay entre Hábitat para la Humanidad y los fideicomisos comunitarios de tierras?

Comparten el mismo origen. En 1968, Clarence Jordan, el fundador de Koinonia Farm en el suroeste de Georgia, y su amigo Millard Fuller crearon Koinonia Partners para construir viviendas asequibles que fueran propiedad de familias con bajos ingresos. Los terrenos pasaban a manos de una organización sin ánimo de lucro, el Fund for Humanity, que no los vendería. Uno de los «principios de colaboración» de Jordan era que «todos los terrenos serían gestionados en fideicomiso por el Fund for Humanity, pero los socios podrían utilizarlos de forma gratuita». Koinonia Partners se convirtió en la precursora de Hábitat para la Humanidad.

A treinta millas de allí, Slater King y otros líderes de los derechos civiles estaban creando «New Communities», el primer fideicomiso comunitario de tierras, en unas 5.700 acres cerca de Albany, Georgia. King fue uno de los asesores a los que Jordan acudió cuando reestructuró Koinonia siguiendo un modelo similar: terrenos gestionados en fideicomiso y viviendas propiedad de las familias que vivían en ellas. Ambos fallecieron en 1969. Bajo el liderazgo de nuevos responsables, Koinonia Partners se convirtió en el germen de Hábitat para la Humanidad, y New Communities, en el germen del movimiento de los fideicomisos comunitarios de tierras (CLT).

Durante unos 30 años, los dos movimientos siguieron caminos separados. A medida que Hábitat se extendía del campo a las ciudades, pocas filiales mantuvieron la práctica de arrendar terrenos. Hacia el año 2000, las filiales locales de Hábitat y los CLT locales volvieron a colaborar, y desde entonces los dos movimientos se han ido acercando cada vez más.

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¿Por qué colaboran las filiales de Hábitat con los CLT?

Porque ambas quieren que la inversión de la comunidad en una vivienda perdure. Cuando una vivienda de Hábitat se revende a precio de mercado, se pierden dos cosas: la subvención que la filial invirtió en la vivienda y una vivienda asequible más en la comunidad. «Asequible para siempre», el informe que John Emmeus Davis escribió para el Informe sobre Vivienda de 2017 de Hábitat para la Humanidad Internacional, describe dos formas en las que las filiales han respondido.

«Dólares que perduran» recupera la subvención cuando se revende una vivienda, normalmente a través de una segunda o tercera hipoteca, y destina ese dinero a una nueva vivienda de Hábitat. «Viviendas que perduran» mantiene la subvención, y la mayor parte de la revalorización, en la propia vivienda, para que se venda a un precio asequible a una familia con bajos ingresos tras otra. Davis escribe que ambas estrategias tienen sus ventajas. Pero donde el suelo es caro y los precios suben, el dinero recuperado da para cada vez menos, y muchas filiales han llegado a la conclusión de que mantener la subvención en la vivienda funciona mejor. Llevar un programa de CLT, o colaborar con un CLT, es una de las principales formas de conseguirlo.

Además, estos dos tipos de organización encajan muy bien. Las filiales de Hábitat tienen mucha experiencia en la construcción y saben cómo preparar a las familias para que sean dueñas de su vivienda. Los CLT conservan los terrenos a largo plazo y se encargan de su gestión tras la venta: supervisan las reventas, ayudan a los propietarios a mantener sus viviendas en buen estado e intervienen cuando alguien se queda atrasado en los pagos. Una colaboración permite que cada uno se dedique a lo que ya sabe hacer bien. Además, a las filiales les llama la atención que a los donantes les gusta ver que sus donaciones ayudan a una familia tras otra, no solo a la primera.

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¿Cómo funcionan las colaboraciones entre Hábitat y los CLT?

Hay dos modalidades principales. Algunas filiales de Hábitat gestionan su propio programa de CLT: la filial mantiene la propiedad del terreno y lo alquila a cada propietario mediante un contrato de arrendamiento a largo plazo, igual que hace un CLT. Otras se asocian con un CLT local y construyen viviendas de Hábitat en terrenos que son propiedad del CLT. El CLT se encarga entonces del contrato de arrendamiento del terreno y se ocupa de la vivienda cuando se revende. Entre los CLT que colaboraron en «Preserving Affordable Homeownership», el informe de 2024 del Lincoln Institute, una docena operan dentro de otra organización, ya sea una corporación de desarrollo comunitario o una filial de Hábitat.

Habitat for Humanity de las Ciudades Gemelas, en Minnesota, es un buen ejemplo de cómo puede funcionar la colaboración. A lo largo de unos cinco años, ha cedido unas 60 viviendas a fideicomisos comunitarios de tierras en colaboración con socios del área metropolitana: dos CLT sin ánimo de lucro, City of Lakes Community Land Trust en Minneapolis y Homes Within Reach en el condado suburbano de Hennepin; dos agencias de desarrollo del condado que gestionan programas de CLT; y Rondo Community Land Trust en Saint Paul, donde se está planificando un proyecto. Dependiendo del socio, el trabajo ha incluido la recaudación conjunta de fondos, el desarrollo conjunto y la comercialización conjunta de las viviendas. Un programa con «Homes Within Reach» llevó a Hábitat a Edina, un barrio donde nunca antes había construido, gracias a una financiación municipal a la que la filial no habría podido acceder por su cuenta.

Las redes estatales también ayudan. La Coalición CLT de Minnesota, creada en 2005, agrupa a 14 CLT que, en conjunto, contaban con 1.631 viviendas en fideicomiso a finales de 2024. Sus miembros comparten documentos y experiencias libremente, lo que facilita que una filial de Hábitat encuentre un socio y aprenda cómo se lleva a cabo el trabajo.

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¿Cuántas filiales de Hábitat utilizan los CLT?

Cada vez son más. Hábitat para la Humanidad Internacional considera que una vivienda tiene «asequibilidad duradera» si sigue siendo asequible durante al menos 30 años, con restricciones de reventa que se mantienen vigentes mucho más allá del primer comprador. La mera «revalorización compartida», en la que la filial solo se queda con una parte de la ganancia obtenida en la reventa, no cuenta.

En una encuesta reciente, respondieron 590 de las aproximadamente 970 filiales de Hábitat, y 199 afirmaron que utilizan un modelo de asequibilidad duradera, lo que supone un aumento del 47 % respecto a las 135 que lo hacían en una encuesta de hace dos años. Entre todas suman unas 2.000 viviendas. Aproximadamente tres de cada cuatro de esas viviendas utilizan restricciones en la escritura de propiedad. Los arrendamientos de terreno y los CLT (Consorcios de Tenencia de Vivienda Comunitaria) representan una proporción menor, pero están creciendo: 34 filiales utilizan un CLT, algunas gestionando el suyo propio y otras colaborando con un CLT externo. Hábitat para la Humanidad Internacional cuenta ahora con un Programa de Asequibilidad Duradera para ayudar a las filiales a adoptar estos modelos.

La tendencia es reciente, pero la práctica no lo es. Bruce Rogers, miembro del personal de Hábitat para la Humanidad Internacional, llevó años haciendo un seguimiento de las colaboraciones entre las filiales y los CLT, y ya había documentado unas tres docenas de ellas hacia 2010. El Informe sobre Vivienda de 2017 de Hábitat respaldó las viviendas asequibles de forma permanente y, desde 2021, Hábitat para la Humanidad Internacional las ha promovido activamente.

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¿Qué resultados han dado estas colaboraciones?

«Habitat for Humanity Seattle-King County» es un ejemplo. Cuando se fusionó en 2012 con una filial de la zona este del condado que llevaba su propio programa de fideicomiso inmobiliario, la cartera conjunta contaba con 429 viviendas, 116 de ellas con restricciones de reventa en terrenos arrendados. En 2017, se habían revendido 23 de las viviendas del fideicomiso inmobiliario. Los vendedores habían vivido en sus casas una media de 6,4 años, las habían comprado sin entrada y se habían quedado con una media de 28 418 dólares. Las viviendas se habían vendido inicialmente a precios asequibles para hogares con unos ingresos equivalentes al 46 % de la renta media de la zona. Al revenderlas, seguían siendo asequibles para el 42 % de los hogares. Se habían vuelto más asequibles, no menos.

Habitat for Humanity Nueva York ha decidido que todas las viviendas que construya serán asequibles de forma permanente, mediante restricciones en las escrituras, cooperativas de capital limitado y un programa CLT que todavía se estaba desarrollando en 2017. La razón fue la experiencia. Las viviendas que la filial construyó en Harlem y Brooklyn hace entre 15 y 20 años, con restricciones a corto plazo, se estaban vendiendo con ganancias de seis cifras. «Si hubiéramos aplicado restricciones permanentes hace 20 años», dijo Christopher Illum, vicepresidente de acceso a la vivienda de la filial, «estas viviendas serían asequibles hoy en día para las familias de clase trabajadora».

These results match the wider research on CLTs and shared equity homeownership. See Are CLTs effective?

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¿Qué supone una asociación con un CLT para alguien que compra una vivienda de Hábitat?

En la mayoría de los aspectos, comprar una vivienda de Hábitat en un CLT es como comprar cualquier otra vivienda de Hábitat. La familia se prepara para ser propietaria, ayuda a construirla y la compra con una hipoteca asequible. La diferencia es que el terreno se alquila al CLT o a la filial, y el precio de reventa se fija mediante una fórmula para que la vivienda siga siendo asequible para el próximo comprador.

El personal de Habitat y CLT reconoce abiertamente que esto difiere de la compra de vivienda convencional. Ben Post, de Twin Cities Habitat for Humanity, dice que los compradores suelen mostrarse escépticos al principio. Su filial presenta la idea desde el principio y vuelve a explicarla con más detalle a medida que los compradores avanzan en el proceso, para que nadie se entere de las condiciones demasiado tarde. Los propietarios siguen acumulando patrimonio: van pagando su hipoteca, se quedan con una parte de cualquier revalorización y pagan mucho menos que el alquiler de mercado. Twin Cities Habitat, por ejemplo, ahora le da al propietario un 25 % fijo de la revalorización, y el resto se queda en la vivienda para el próximo comprador. Brenda Lano-Wolke, de Homes Within Reach, añade que la riqueza no es solo el dinero que se obtiene al revender la vivienda. También puede significar vivir cerca del trabajo o en un buen distrito escolar.

Los propietarios también tienen a quién acudir después de la compra. Habitat for Humanity New York City, por ejemplo, ahora ayuda a sus propietarios y cooperativas con las reparaciones importantes y con la normativa municipal sobre impuestos y construcción. Este tipo de apoyo es parte de lo que hace que las viviendas duren.

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¿Cómo apoyan los ayuntamientos las colaboraciones entre Hábitat y los CLT?

Cada vez más, con terrenos y dinero. Las ciudades y los condados quieren que las viviendas que subvencionan sigan siendo asequibles, y quieren que haya una organización que respalde esas viviendas para asegurarse de que así sea. John Emmeus Davis llama a esto el «punto óptimo» para las filiales de Hábitat y los CLT: la gestión es algo que se les da bien, y cuando se dirigen juntos a un ayuntamiento, tienen más argumentos para conseguir su apoyo.

Preservar la propiedad asequible de la vivienda, el informe de 2024 de Davis y Kristin King-Ries para el Lincoln Institute of Land Policy, ofrece varios ejemplos. La ciudad y el condado de Sheridan, en Wyoming, destinaron cada uno 1,5 millones de dólares para ayudar a «Habitat for Humanity of the Eastern Bighorns» a poner en marcha un CLT; en su urbanización de Weston Village está previsto construir 30 viviendas del CLT. En Seattle, el Homestead CLT y «Habitat for Humanity» de los condados de Seattle, King y Kittitas recibieron terrenos municipales de la Oficina de Vivienda, además de propiedades donadas por Sound Transit, la autoridad regional de transporte. En Bellingham, Washington, el Kulshan Community Land Trust, Hábitat para la Humanidad y el ayuntamiento fueron algunos de los socios del proyecto Telegraph Townhomes, inaugurado en 2022. En Vermont, el Champlain Housing Trust y Green Mountain Hábitat para la Humanidad han construido viviendas juntos en Shelburne, una localidad acomodada situada justo al sur de Burlington.

Davis cree que los gobiernos locales se convertirán en socios aún más importantes a medida que disminuya el apoyo federal. Advierte que no todas las ciudades o condados estarán dispuestos a echar una mano, pero es más probable que colaboren con las filiales de Hábitat y los CLT que ya trabajan juntas.

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¿Qué es lo que complica estas colaboraciones y qué es lo que las facilita?

Establecer colaboraciones lleva tiempo y esfuerzo. Los ponentes de un seminario web celebrado en diciembre de 2025 sobre las colaboraciones entre Hábitat y los CLT mencionaron varios retos. Cada organización tiene su propia forma de trabajar, promocionarse y reconocer la contribución de sus socios. Jeff Washburne, director desde hace mucho tiempo del fideicomiso comunitario de tierras de Lakes, aconseja involucrar desde el principio a los miembros de la junta directiva y al personal, no solo a los líderes. A los financiadores les puede preocupar tener que pagar dos veces por el mismo proyecto cuando el dinero proviene de varias fuentes. Los compradores de vivienda pueden tener que lidiar con dos tramos de papeleo, uno para Hábitat y otro para el CLT, y los socios están trabajando para unificarlos.

Las hipotecas también pueden suponer un obstáculo cuando las entidades crediticias consideran que un arrendamiento del terreno a 99 años es algo nuevo o arriesgado. En Minnesota, la agencia estatal de financiación de la vivienda puso a disposición sus préstamos para viviendas CLT a principios de la década de 2000, lo que ayudó a que otras entidades crediticias se sumaran a la iniciativa. Hoy en día, tanto Fannie Mae como Freddie Mac ofrecen productos hipotecarios para viviendas de CLT. Ben Post, de Twin Cities Habitat, resume lo que más ayuda: «deja claro el porqué». Sé claro sobre lo que la colaboración hace posible y que ninguna de las dos organizaciones podría lograr por sí sola.

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Para saber más, échale un vistazo a los seminarios web «Alianzas entre Hábitat para la Humanidad y CLT para una asequibilidad duradera» (julio de 2025), en el que se presentó «Preservar la propiedad de vivienda asequible», y «Ampliar la oferta de vivienda a través de las alianzas entre Hábitat para la Humanidad y CLT» (diciembre de 2025).

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