Sur cette page

• À quelles autres fins que le logement les CLT détiennent-ils des terrains ?
• Comment les CLT soutiennent-ils les fermes urbaines et les jardins communautaires ?
• Un CLT peut-il protéger des terres agricoles ?
• Les CLT peuvent-ils être propriétaires de commerces, de bureaux et d’autres bâtiments commerciaux ?
• Les CLT peuvent-ils détenir des terrains destinés à des centres communautaires, des espaces culturels et la restitution de terres aux populations autochtones ?
• Quels sont les risques liés au fait d’aller au-delà du logement ?

À quelles autres fins que le logement les CLT détiennent-ils des terrains ?

Beaucoup de choses. La plupart des CLT ont commencé par des logements abordables, mais le modèle a vu le jour sur des terres agricoles, et les CLT détiennent désormais des terrains destinés à des jardins communautaires et des fermes urbaines, des terres agricoles, des vergers et des serres, des commerces et des bureaux pour les entreprises locales, des centres communautaires, des espaces culturels et des parcs. Comme le CLT est propriétaire du terrain à titre définitif, chacune de ces utilisations peut être protégée contre la hausse des prix fonciers, tout comme le sont les logements.

Lorsque Greg Rosenberg, directeur exécutif du CLT Center, et Jeffrey Yuen ont mené une enquête auprès des CLT américains pour le compte du Lincoln Institute en 2012, 37 des 56 entités ayant répondu étaient impliquées dans l’agriculture ou le jardinage, et 30 dans le développement commercial. Leur document de travail, intitulé « Beyond Housing: Urban Agriculture and Commercial Development by Community Land Trusts » (2012), examine en détail 13 d’entre eux.

Sources

• Greg Rosenberg et Jeffrey Yuen, « Au-delà du logement : agriculture urbaine et développement commercial par les fiducies foncières communautaires », document de travail du Lincoln Institute of Land Policy (2012).
• CLT Center, « Qu’est-ce qu’un trust foncier communautaire ? »
• John Emmeus Davis et Kristin King-Ries, Préserver l’accès à la propriété à prix abordable : partenariats municipaux avec les fiducies foncières communautaires (Lincoln Institute of Land Policy, 2024). Voir Publications conjointes.

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En quoi les CLT aident-ils les fermes urbaines et les jardins communautaires ?

Principalement en garantissant la pérennité des terrains. Les cultivateurs gagnent rarement suffisamment pour rivaliser avec les promoteurs immobiliers ; les jardins et les fermes sont donc souvent considérés comme des utilisations temporaires et disparaissent lorsque la valeur des terrains augmente. Un CLT peut acheter le terrain et en rester propriétaire à titre définitif, le louer à des agriculteurs ou à un collectif de jardiniers, ou le protéger au moyen d’une restriction foncière ou d’une servitude de conservation. Certains CLT gèrent également des programmes agricoles ou cultivent eux-mêmes des denrées alimentaires.

On peut citer, par exemple, « Dudley Neighbors Inc. » à Boston, qui gère des terrains destinés à une serre communautaire, à des jardins et à un verger, ainsi que « Troy Gardens » à Madison, dans le Wisconsin, qui associe une exploitation agricole en activité, des jardins communautaires et une prairie restaurée à 30 logements destinés à des ménages aux revenus mixtes. Notre guide « Le régime foncier pour l’agriculture urbaine » présente les différentes options, notamment le modèle de « serveur central », dans lequel une CLT détient des terrains pour le compte de nombreux cultivateurs à travers une ville.

L’insécurité foncière constitue le principal obstacle à l’agriculture urbaine : les cultivateurs tirent rarement de leurs terres des revenus suffisants pour rivaliser avec d’autres utilisations, de sorte que les jardins sont souvent considérés comme temporaires. Les baux relatifs aux exploitations agricoles et aux jardins doivent être établis avec soin. À Troy Gardens, la législation du Wisconsin limitait les baux agricoles à 15 ans ; le CLT et l’exploitant de la ferme ont donc dû déterminer la durée du bail à signer et les normes de performance à fixer. Baltimore et d’autres villes ont eu recours à des servitudes de conservation pour protéger les jardins communautaires.

Sources

• Greg Rosenberg et Jeffrey Yuen, « Au-delà du logement : agriculture urbaine et développement commercial par les fiducies foncières communautaires », document de travail du Lincoln Institute of Land Policy (2012).
• Nate Ela et Greg Rosenberg, « Land Tenure for Urban Farming » (projet de recherche de l’université du Wisconsin–Madison, disponible sur cltweb.org).
• Jeffrey Yuen, « City Farms on CLTs », Land Lines (Lincoln Institute of Land Policy), avril 2014.

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Une CLT peut-elle protéger les terres agricoles ?

Oui. Le premier CLT, New Communities, Inc., était une exploitation agricole, et les CLT d’aujourd’hui gèrent des terres agricoles pour le compte d’agriculteurs débutants ou en démarrage qui, sans cela, n’auraient pas les moyens d’acquérir des terres. Dans le Rhode Island, le Southside Community Land Trust a loué une exploitation agricole de 20 acres appartenant à l’État et l’a sous-louée à faible coût à de nouveaux agriculteurs. L’Athens Land Trust, en Géorgie, protège les terres agricoles et exploite des jardins maraîchers.

Les terres agricoles posent des défis qui leur sont propres. Certains États limitent la durée des baux agricoles, et les agriculteurs doivent souvent être propriétaires de leurs terres pour pouvoir contracter un emprunt garanti par celles-ci afin d’acheter du matériel et des semences. Un CLT qui débute dans le domaine agricole a tout intérêt à collaborer dès le départ avec des agriculteurs et des associations agricoles.

L’exemple du Kulshan Community Land Trust, situé à Bellingham, dans l’État de Washington, est instructif. Cet organisme a lancé un programme visant à louer des terres agricoles rurales à des agriculteurs locaux, mais s’est rendu compte que le coût des terres était plus élevé que prévu et a appris que les agriculteurs devaient être propriétaires de leurs terres pour pouvoir les utiliser comme garantie pour obtenir des prêts. Après une phase pilote de deux ans, il s’est recentré sur l’agriculture urbaine, domaine dans lequel il disposait de relations plus solides.

Sources

• Greg Rosenberg et Jeffrey Yuen, « Au-delà du logement : agriculture urbaine et développement commercial par les fiducies foncières communautaires », document de travail du Lincoln Institute of Land Policy (2012).
• CLT Center, « New Communities » (histoire et chronologie, 1960-2020).

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Les CLT peuvent-ils être propriétaires de magasins, de bureaux et d’autres immeubles commerciaux ?

Oui. Certains CLT développent et possèdent des locaux commerciaux afin que les quartiers disposent des commerces et des services dont ils ont besoin, et pour éviter que les entreprises locales ne soient chassées par la hausse des loyers. L’Anchorage Community Land Trust, en Alaska, s’est consacré exclusivement au développement commercial : en 2012, il possédait neuf biens immobiliers accueillant 24 locataires dans le quartier de Mountain View, dont une coopérative de crédit qui a ouvert la seule banque offrant une gamme complète de services dans la région. Le Champlain Housing Trust gère l’un des plus importants portefeuilles commerciaux du secteur des CLT.

Les CLT ont recours à la fois à des baux fonciers et à des baux commerciaux classiques. Certains permettent aux locataires professionnels d’acheter leur immeuble ultérieurement, tandis que le CLT conserve le terrain sur lequel il est construit.

En l’espace de deux mois, cette coopérative de crédit a recruté 350 membres qui avaient jusqu’alors recours aux prêteurs sur gages pour encaisser leurs chèques. Le Champlain Housing Trust développe également des espaces commerciaux et permet à certains locataires professionnels d’acheter leurs immeubles tout en conservant le terrain. Les CLT qui développent leurs propres bureaux bénéficient ainsi d’espaces sûrs et prévisibles dans les quartiers qu’ils desservent.

Sources

• Greg Rosenberg et Jeffrey Yuen, « Au-delà du logement : agriculture urbaine et développement commercial par les fiducies foncières communautaires », document de travail du Lincoln Institute of Land Policy (2012).
• Kirby White, éd., *The CLT Technical Manual* (2011), chapitre 16, « Baux fonciers non résidentiels ».

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Les CLT peuvent-ils détenir des terrains destinés à des centres communautaires, des espaces culturels et la restitution de terres aux populations autochtones ?

Oui. Les CLT détiennent des terrains destinés à des bâtiments communautaires de toutes sortes. À Denver, l’Urban Land Conservancy a racheté un centre commercial incendié, a planifié son avenir avec les riverains et a loué une partie du site au Boys & Girls Club pour y installer un centre communautaire, tout en conservant le terrain en fiducie à la demande de la communauté.

Aux États-Unis et au Canada, les nations et communautés autochtones ont recours aux CLT pour replacer les terres sous leur gestion et loger leurs membres selon leurs propres conditions. Voir « Community Land Trusts dirigés par les autochtones ».

Deux exemples illustrent l’étendue de cette démarche. À Denver, l’Urban Land Conservancy a acquis le terrain d’un centre commercial de 2,6 acres qui avait été détruit par un incendie, a élaboré un projet en collaboration avec les riverains et a loué une partie du terrain au Boys & Girls Club, qui y a construit un centre communautaire de 28 000 pieds carrés. Le club a apporté 5 millions de dollars au projet en échange d’un bail foncier à un loyer inférieur à celui du marché, et à la demande de la communauté, le terrain reste en fiducie. À Lexington, dans le Kentucky, les agences de transport qui ont créé le Lexington CLT afin de protéger le quartier de Davis Bottom ont également financé un centre communautaire comprenant des locaux destinés au CLT.

Des fiducies foncières dirigées par des Autochtones s’appuient sur ce modèle pour restituer des terres à la gestion autochtone à des fins de logement, de cérémonies, d’alimentation et de conservation. En 2022, la ville d’Oakland a accordé à la Sogorea Te’ Land Trust, une fiducie foncière autochtone dirigée par des femmes, une servitude permanente lui permettant d’utiliser des terres à Sequoia Point pour des pratiques culturelles et l’éducation du public ; en 2023, le conseil municipal de Berkeley a voté en faveur de l’octroi d’une parcelle de deux acres qui ferait partie du premier établissement humain de la région de la baie de San Francisco. Notre page consacrée aux CLT dirigés par des Autochtones recense treize fiducies foncières dirigées ou guidées par des Autochtones aux États-Unis et au Canada.

Sources

• Greg Rosenberg et Jeffrey Yuen, « Au-delà du logement : agriculture urbaine et développement commercial par les fiducies foncières communautaires », document de travail du Lincoln Institute of Land Policy (2012).
• CLT Center, les fiducies foncières communautaires gérées par les populations autochtones.
• John Emmeus Davis et Kristin King-Ries, *Préserver l’accès à la propriété à un prix abordable* (Lincoln Institute of Land Policy, 2024), chapitre 3.

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Quels sont les risques liés au fait d’aller au-delà du secteur du logement ?

Les projets commerciaux et agricoles comportent des risques différents de ceux liés au logement. Une seule boutique inoccupée peut peser sur le budget d’une petite CLT bien plus qu’une maison vide ne le ferait, et la perte précoce d’un locataire phare a déjà plongé plus d’une CLT dans des difficultés financières. Les projets commerciaux sont rarement rentables, en particulier dans les quartiers à faibles revenus, et tant l’agriculture que l’immobilier commercial exigent des compétences que les CLT spécialisées dans le logement ne possèdent pas forcément.

Les CLT étudiés dans l’ ouvrage *Beyond Housing : Urban Agriculture and Commercial Development by Community Land Trusts* ont permis de tirer trois enseignements : impliquer la communauté avant de décider de ce qu’il convient de construire ; établir des partenariats avec des groupes disposant de l’expertise qui vous fait défaut ; et limiter les risques financiers, par exemple en combinant des commerces et des logements, de sorte que les loyers des logements puissent permettre au bâtiment de faire face à une période d’inoccupation.

Sources

• Greg Rosenberg et Jeffrey Yuen, « Au-delà du logement : agriculture urbaine et développement commercial par les fiducies foncières communautaires », document de travail du Lincoln Institute of Land Policy (2012).

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