Apoio municipal às CLTs

As relações entre as prefeituras e as CLTs de bairro foram bem turbulentas no começo. Como Manual do Community Land Trust observado em 1982: “A maior parte da interação entre as CLTs e as autoridades municipais tem sido marcada por uma indiferença benigna, sem que nenhuma das partes faça mais do que o mínimo necessário para cumprir quaisquer obrigações legais que cada uma possa ter em relação à outra.” Essa foi uma descrição branda. Na maioria das vezes, a relação entre as CLTs e os órgãos municipais foi marcada por desconfiança mútua e conflito aberto. De fato, em muitos bairros urbanos, o principal impulso para começando O objetivo de uma CLT era proteger a comunidade contra as prioridades, projetos ou planos da prefeitura. As mesmas pessoas que estavam na linha de frente da organização de uma nova CLT já vinham, muitas vezes, há anos lutando contra a prefeitura. As hostilidades não acabaram com a chegada da CLT.

Houve uma espécie de trégua em várias cidades. Entre 1984 e 1997, quatro CLTs se tornaram os principais beneficiários de verbas municipais e passaram a atuar como parceiros regulares das prefeituras, em vez de antagonistas constantes. Essas parcerias entre as prefeituras e os CLTs, estabelecidas em Burlington (VT), Syracuse (NY), Boston (MA) e Albuquerque (NM), foram os sinais de uma nova direção no desenvolvimento dos CLTs nos Estados Unidos, dando início a uma nova fase de crescimento.

Burlington Community Land Trust (Burlington, VT)

O Burlington Community Land Trust (BCLT) — hoje chamado de Champlain Housing Trust — foi criado em 1984 com a participação direta de funcionários municipais e com uma doação de US$ 200.000 da cidade de Burlington. Uma administração ativista, liderada pelo prefeito Bernie Sanders, vinha ficando cada vez mais preocupada com o aumento do custo da moradia em toda a cidade e com a crescente ameaça de despejo nos bairros residenciais de baixa renda ao redor do Distrito Central de Negócios. Funcionários municipais do Escritório de Desenvolvimento Comunitário e Econômico se uniram a organizadores de inquilinos e ativistas de bairro para fundar uma nova organização sem fins lucrativos que se acreditava capaz de lidar com ambas as questões: o BCLT.

Ao longo das décadas de 1980 e 1990, a BCLT contou com o apoio constante de uma prefeitura cuja política habitacional se baseava em dois pilares: incentivar a construção de moradias populares por organizações sem fins lucrativos e garantir que essas moradias continuassem acessíveis para sempre, mesmo quando construídas com subsídios públicos. Sob a gestão do prefeito Sanders, a BCLT se tornou uma das principais beneficiárias dos recursos do Community Development Block Grant, além de receber unidades acessíveis obtidas de incorporadoras privadas. O apoio municipal à BCLT se expandiu ainda mais sob o mandato do prefeito seguinte, Peter Clavelle, já que a administração direcionou recursos do programa HOME para projetos da BCLT e defendeu uma série de medidas municipais que ajudaram a ampliar o portfólio da BCLT, incluindo a promulgação do zoneamento inclusivo e de uma lei de substituição de moradias; e a capitalização de um fundo fiduciário de habitação com preferência por projetos com acessibilidade duradoura.

A BCLT e os fundos de terras comunitários em todo o estado receberam um impulso extra em 1987, quando o estado criou o Conselho de Habitação e Conservação de Vermont (VHCB). A lei que criou essa entidade quase pública estabelecia como prioridade legal investir em projetos que “evitem a perda de moradias subsidiadas e tenham duração perpétua”.

Time of Jubilee CLT/Jubilee Homes (Syracuse, NY)

Em Syracuse, o apoio municipal ao desenvolvimento do CLT remonta ao início dos anos 1980, quando duas associações de clérigos, a Aliança Ministerial Interdenominacional e o Clero do Centro, decidiram se envolver mais ativamente em uma área carente do centro da cidade, no sudoeste de Syracuse. Era um bairro superdegradado e totalmente abandonado. A maioria das moradias estava em ruínas e pertencia a proprietários ausentes. Quase não havia mais donos de casa. A criminalidade era algo comum no dia a dia. O parque local era ponto de encontro de traficantes e prostitutas (um parque que mais tarde foi transformado pela nova CLT).

Enquanto as duas associações ministeriais estavam pensando no que fazer, foram abordadas por autoridades municipais, que pediram que fizessem uma parceria com o Departamento de Desenvolvimento Comunitário da cidade para desenvolver um terreno baldio de 12,5 acres, de propriedade da prefeitura, no mesmo bairro. Os ministros perceberam que precisariam de uma nova estrutura organizacional se quisessem se envolver na construção de moradias populares e em outras atividades de desenvolvimento comunitário. Pensando a longo prazo, eles também previram um dia em que seus próprios esforços poderiam desencadear um processo de reinvestimento e gentrificação que elevaria os custos das moradias além do que os moradores atuais do bairro poderiam pagar. A estrutura escolhida pelo clero foi um fundo comunitário de terras, o Time of Jubilee, Inc., que eles criaram em 1984.

O clero propôs uma parceria entre a cidade de Syracuse e a Time of Jubilee para o desenvolvimento a curto prazo do terreno de propriedade da prefeitura e para a revitalização a longo prazo da região sudoeste de Syracuse. Para facilitar essa parceria, foi criada em 1986 uma empresa de desenvolvimento, a Jubilee Homes of Syracuse Inc., sob o controle conjunto da Time of Jubilee e da cidade de Syracuse. A Jubilee Homes assumiria o papel de incorporadora, construindo e comercializando casas unifamiliares para famílias de baixa renda, com forte subsídio proveniente de verbas da cidade de Syracuse e do Estado de Nova York. Depois que as casas fossem vendidas, o terreno seria repassado à Time of Jubilee, que atuaria como administradora de longo prazo do terreno da comunidade, dos subsídios da cidade e da acessibilidade das moradias.

Iniciativa do Bairro da Rua Dudley (Boston, MA)

Outra iniciativa de CLT que surgiu nesse período recebeu um apoio municipal significativo: a Dudley Neighbors Inc. (DNI), em Boston. A DNI foi criada em 1989 como uma subsidiária da Iniciativa Comunitária da Rua Dudley (DSNI), uma organização sem fins lucrativos fundada cinco anos antes para liderar a organização comunitária e o planejamento participativo em um bairro residencial multirracial no coração de Roxbury.

A DSNI/DNI era típica de muitas das CLTs urbanas fundadas na década de 1980 e no início da década de 1990, por defender um compromisso duplo com o empoderamento e o desenvolvimento da comunidade. A prefeitura foi o alvo de grande parte das ações organizacionais da DSNI nos seus primeiros tempos. Na verdade, o impulso para a criação da DSNI veio da oposição do bairro a um plano imposto de cima para baixo para a reurbanização de Roxbury, que tinha sido proposto pela cidade de Boston e por fundações locais. No entanto, com o tempo, as relações melhoraram e a prefeitura gradualmente se tornou uma defensora ferrenha e uma das principais financiadoras dos projetos da DSNI/DNI.

O exemplo mais marcante desse apoio municipal aconteceu em 1988, com a decisão da Autoridade de Reurbanização de Boston de conceder à DNI o poder de desapropriação na área de 60 acres conhecida como Dudley Triangle, ajudando a reunir parcelas menores e fragmentadas de terreno em lotes maiores e prontos para desenvolvimento, visando a revitalização do bairro. Essa área foi transformada em um fundo comunitário de terras chamado Dudley Neighbors, Inc. (DNI) para garantir a propriedade comunitária das terras e a acessibilidade permanente de tudo o que fosse desenvolvido no Triângulo pela DNI, usando doações de fundações ou recursos públicos.

Sawmill Community Land Trust (Albuquerque, NM)

O Sawmill Community Land Trust surgiu de uma longa história de organização comunitária. Foi fundado pelo Conselho Consultivo de Sawmill (SAC), um grupo de base formado por moradores do bairro, criado dez anos antes para combater a poluição causada por uma fábrica de painéis de aglomerado nas proximidades. No início dos anos 1990, Sawmill começou a passar por uma onda de investimentos públicos e privados, incluindo a construção de dois museus, o desenvolvimento de um complexo comercial e de varejo, a conversão de dois terrenos industriais em negócios de atacado, a expansão de um complexo hoteleiro e de convenções, a construção de condomínios de luxo e a invasão de escritórios de advocacia, salões de beleza e estabelecimentos de alto padrão em quarteirões residenciais antes dominados por casas unifamiliares a preços acessíveis. O foco do SAC logo se ampliou, portanto, para abranger não só as preocupações com a qualidade do meio ambiente do bairro, mas também as preocupações com a acessibilidade das moradias do bairro.

A SAC criou sua própria corporação de desenvolvimento comunitário para exercer um mínimo de controle comunitário sobre os investimentos que chegavam ao bairro. No entanto, enquanto a Sawmill CDC estava realizando seu primeiro projeto — a construção de sete unidades habitacionais em terrenos baldios —, a SAC ficou sabendo que 27 acres de terreno baldio estavam à venda perto da mesma fábrica de aglomerado contra a qual a comunidade vinha lutando há anos. Com medo de que a fábrica se expandisse se conseguisse adquirir esse terreno, a SAC convenceu a prefeitura a comprá-lo.

Enquanto a cidade avançava lentamente num processo de vários anos de rezoneamento do terreno para permitir o desenvolvimento residencial e comercial, os líderes da SAC passaram a acreditar que a única maneira de a comunidade ter certeza absoluta de que qualquer projeto que fosse construído ali realmente beneficiasse os moradores de longa data e de baixa renda era a própria comunidade ser dona do terreno, orientar seu desenvolvimento e controlar seu uso. Um fundo comunitário de terras parecia a melhor maneira de garantir esse controle.

Em 1997, o estatuto da Sawmill CDC foi alterado para transformar a SAC em um fundo comunitário de terras (CLT). Depois de um processo comunitário participativo para elaborar um plano diretor para o desenvolvimento do local e após meses de negociações entre a SAC e as autoridades municipais, a cidade de Albuquerque transferiu a propriedade dos 27 acres para o Sawmill CLT.

Parcerias entre a prefeitura e o CLT

A oposição ao governo local continuou sendo um fator motivador na formação de muitas CLTs ao longo das décadas de 1980 e 1990. Especialmente nas comunidades de minorias étnicas, as CLTs continuaram sendo criadas e estabelecidas como uma barreira institucional contra as pressões do mercado, agravadas pela ação ou indiferença da prefeitura.

No entanto, começando em Burlington, Syracuse, Boston e Albuquerque, e ganhando força entre os anos de 2000 e 2008, uma tendência contrária ficou evidente. As CLTs estavam recebendo apoio financeiro dos cofres municipais, apoio administrativo dos funcionários municipais e apoio político dos líderes municipais. As CLTs estavam sendo recrutadas para atuar como gestoras de longo prazo de moradias acessíveis construídas por incorporadoras privadas e vendidas a preços abaixo do mercado, por meio de medidas de zoneamento inclusivo, zoneamento incentivado ou desenvolvimento orientado para o transporte público, promulgadas por uma cidade ou condado.

Em 2008, um Relatório da Policy Focus publicado pelo Lincoln Institute of Land Policy, intitulado “The City-CLT Partnership”, observava que “Na última década, um número cada vez maior de cidades e condados optou não só por apoiar os CLTs já existentes, mas também por criar novos, orientando ativamente seu desenvolvimento e patrocinando suas iniciativas de moradia acessível”. A “indiferença benigna” que antes caracterizava a relação entre os CLTs e o governo local estava se tornando coisa do passado — e ajudando os CLTs a crescer.

---

Mais sobre “De Modelo a Movimento”