Soutien des collectivités locales aux CLT

Les relations entre les municipalités et les CLT de quartier ont été assez houleuses au début. Comme Le manuel des fonds fonciers communautaires observé en 1982 : «La plupart des interactions entre les CLT et les responsables municipaux ont été marquées par une indifférence bienveillante, aucune des deux parties ne faisant plus que le strict minimum requis pour respecter les obligations légales que chacune pouvait avoir envers l’autre. » Il s’agissait là d’une description modérée. Le plus souvent, les relations entre les CLT et les services municipaux étaient marquées par une méfiance réciproque et des conflits ouverts. En effet, dans de nombreux quartiers urbains, le principal moteur de début L’objectif d’une CLT était de protéger la communauté contre les priorités, les projets ou les plans de la municipalité. Les personnes mêmes qui jouaient un rôle de premier plan dans la création d’une nouvelle CLT avaient souvent passé des années à lutter contre la mairie. Les hostilités n’ont pas pris fin avec la création de la CLT.

Une sorte de trêve s’est instaurée dans plusieurs villes. Entre 1984 et 1997, quatre CLT sont devenus les principaux bénéficiaires des subventions municipales et ont commencé à agir en tant que partenaires réguliers de leurs municipalités, plutôt que comme des adversaires permanents. Ces partenariats entre les municipalités et les CLT, mis en place à Burlington (Vermont), Syracuse (New York), Boston (Massachusetts) et Albuquerque (Nouveau-Mexique), ont marqué le début d’une nouvelle orientation dans le développement des CLT aux États-Unis, inaugurant ainsi une nouvelle phase de croissance.

Burlington Community Land Trust (Burlington, VT)

Le Burlington Community Land Trust (BCLT) – aujourd’hui rebaptisé Champlain Housing Trust – a été créé en 1984 grâce à l’implication directe du personnel municipal et à une subvention de 200 000 dollars accordée par la ville de Burlington. Une administration engagée, dirigée par le maire Bernie Sanders, s’inquiétait de plus en plus de la hausse des prix du logement dans toute la ville et de la menace croissante d’expulsion dans les quartiers résidentiels à faibles revenus entourant le quartier central des affaires. Les responsables municipaux du Bureau du développement communautaire et économique se sont associés à des organisateurs de locataires et à des militants de quartier pour fonder une nouvelle association à but non lucratif, le BCLT, jugée capable de répondre à ces deux préoccupations.

Tout au long des années 1980 et 1990, le BCLT a bénéficié du soutien constant d’une administration municipale dont la politique du logement reposait sur deux piliers : encourager la construction, par des organismes à but non lucratif, de logements abordables et garantir que tout logement construit grâce à des subventions publiques reste abordable à perpétuité. Sous le mandat du maire Sanders, la BCLT est devenue l’un des principaux bénéficiaires des fonds de la subvention globale de développement communautaire (Community Development Block Grant), ainsi que des logements abordables obtenus auprès de promoteurs privés. Le soutien municipal apporté au BCLT s’est encore renforcé sous le mandat du maire suivant, Peter Clavelle, l’administration ayant affecté des fonds HOME aux projets du BCLT et défendu une série de mesures municipales qui ont contribué à constituer le portefeuille du BCLT, notamment l’adoption d’un zonage inclusif et d’une ordonnance sur le remplacement des logements ; ainsi que la constitution d’un fonds fiduciaire pour le logement donnant la priorité aux projets garantissant une accessibilité financière durable.

Le BCLT et les fiducies foncières communautaires de tout l’État ont bénéficié d’un nouvel élan en 1987 grâce à la création, par l’État, du Vermont Housing and Conservation Board (VHCB). La loi d’habilitation qui a institué cette entité quasi-publique prévoyait une priorité légale pour l’investissement dans des projets visant à « empêcher la perte de logements sociaux et qui auront un caractère perpétuel ».

Time of Jubilee CLT/Jubilee Homes (Syracuse, NY)

À Syracuse, le soutien municipal au développement des CLT remonte au début des années 1980, lorsque deux associations de membres du clergé, l’Interdenominational Ministerial Alliance et le Downtown Clergy, ont décidé de s’impliquer plus activement dans un quartier défavorisé du centre-ville, situé au sud-ouest de Syracuse. Il s’agissait d’un quartier fortement dégradé et totalement délaissé. La plupart des logements étaient délabrés et appartenaient à des propriétaires absents. Il ne restait que peu de propriétaires occupants. La criminalité y était monnaie courante. Le parc local servait de repaire aux trafiquants de drogue et aux prostituées (un parc qui a par la suite été transformé par le nouveau CLT).

Alors que les deux associations ministérielles réfléchissaient à la marche à suivre, des responsables municipaux les ont contactées pour leur proposer de s’associer au service de développement communautaire de la ville afin d’aménager une parcelle de terrain inoccupée de 12,5 acres, appartenant à la ville, située dans le même quartier. Les pasteurs ont pris conscience qu’ils auraient besoin d’une nouvelle structure organisationnelle s’ils souhaitaient s’impliquer dans la construction de logements abordables et d’autres activités de développement communautaire. Dans une perspective à long terme, ils ont également anticipé le jour où leurs propres efforts pourraient déclencher un processus de réinvestissement et de gentrification susceptible de faire grimper les coûts du logement au-delà des moyens des résidents actuels du quartier. La structure choisie par les membres du clergé fut une fiducie foncière communautaire, Time of Jubilee, Inc., qu’ils ont créée en 1984.

Le clergé a proposé un partenariat entre la ville de Syracuse et « Time of Jubilee » en vue du développement à court terme du site appartenant à la ville et de la revitalisation à long terme du sud-ouest de Syracuse. Afin de faciliter ce partenariat, une société de promotion immobilière, Jubilee Homes of Syracuse Inc., a été créée en 1986, sous le contrôle conjoint de Time of Jubilee et de la ville de Syracuse. Jubilee Homes jouerait le rôle de promoteur immobilier, en construisant et en commercialisant des maisons individuelles destinées aux familles à faibles revenus, grâce à d’importantes subventions accordées par la ville de Syracuse et l’État de New York. Une fois les maisons vendues, les terrains sous-jacents seraient cédés à Time of Jubilee, qui assurerait la gestion à long terme des terrains de la communauté, des subventions municipales et de l’accessibilité financière des logements.

Initiative de quartier de Dudley Street (Boston, MA)

Une autre coopérative foncière communautaire (CLT) créée à cette époque a bénéficié d’un soutien municipal important : Dudley Neighbors Inc. (DNI), à Boston. DNI a été créée en 1989 en tant que filiale de la Dudley Street Neighborhood Initiative (DSNI), une association à but non lucratif fondée cinq ans plus tôt pour mener des actions d’organisation communautaire et de planification participative dans un quartier résidentiel multiracial situé au cœur de Roxbury.

Le DSNI/DNI était représentatif de nombreux CLT urbains créés dans les années 1980 et au début des années 1990, dans la mesure où il prônait un double engagement en faveur de l’autonomisation et du développement communautaires. À ses débuts, une grande partie de l’action militante du DSNI visait l’administration municipale. En effet, la création de la DSNI a été motivée par l’opposition du quartier à un plan de réaménagement de Roxbury imposé d’en haut, proposé par la ville de Boston et des fondations locales. Néanmoins, au fil du temps, les relations se sont améliorées et la ville est progressivement devenue un fervent défenseur et un bailleur de fonds majeur des projets de la DSNI/DNI.

L’exemple le plus marquant de ce soutien municipal remonte à 1988, lorsque l’Autorité de réaménagement de Boston a décidé d’accorder à DNI le droit d’expropriation dans le « Dudley Triangle », un périmètre de 60 acres, ce qui a permis de regrouper de petites parcelles fragmentées en sites plus vastes et aménageables en vue de la revitalisation du quartier. Cette zone a été constituée en fiducie foncière communautaire, connue sous le nom de Dudley Neighbors, Inc. (DNI), afin de garantir la propriété foncière communautaire et l’accessibilité financière permanente de tout projet développé dans le Triangle par la DNI, grâce à des subventions de fondations ou à des fonds publics.

Sawmill Community Land Trust (Albuquerque, Nouveau-Mexique)

Le Sawmill Community Land Trust est né d’une longue histoire d’engagement communautaire. Il a été fondé par le Sawmill Advisory Council (SAC), un groupe local de riverains créé dix ans plus tôt pour lutter contre la pollution causée par une usine de panneaux de particules située à proximité. Au début des années 1990, Sawmill a connu une vague d’investissements publics et privés, notamment la construction de deux musées, l’aménagement d’un centre commercial, la reconversion de deux sites industriels en entrepôts de vente en gros, l’agrandissement d’un complexe hôtelier et de congrès, la construction d’immeubles en copropriété de luxe, ainsi que l’implantation de cabinets d’avocats, de salons de coiffure et de commerces haut de gamme dans des quartiers résidentiels autrefois dominés par des maisons individuelles abordables. Le champ d’action du SAC s’est donc rapidement élargi pour englober non seulement les préoccupations relatives à la qualité de l’environnement du quartier, mais aussi celles concernant l’accessibilité financière des logements du quartier.

La SAC a créé sa propre société de développement communautaire afin d’exercer un minimum de contrôle communautaire sur les investissements affluant dans son quartier. Cependant, alors que la Sawmill CDC s’attaquait à son premier projet – la construction de sept logements intercalaires –, la SAC a appris que 27 acres de terrain inoccupé étaient mis en vente à proximité de l’usine de panneaux de particules contre laquelle la communauté se battait depuis des années. Craignant que l’usine ne s’agrandisse si elle parvenait à acquérir cette parcelle, la SAC a convaincu la ville d’acheter ce terrain.

Alors que la ville avançait péniblement dans un processus de réaménagement du site, qui s’étalait sur plusieurs années, afin de permettre un développement résidentiel et commercial, les dirigeants de la SAC en sont venus à considérer que le seul moyen pour la communauté d’avoir la certitude absolue que tout projet immobilier réalisé à cet endroit profiterait réellement aux résidents de longue date à faibles revenus était que la communauté elle-même soit propriétaire du terrain, en oriente le développement et en contrôle l’utilisation. Une fiducie foncière communautaire semblait être le meilleur moyen d’assurer ce contrôle.

En 1997, les statuts de la Sawmill CDC ont été modifiés afin de transformer la SAC en une fiducie foncière communautaire (CLT). À l’issue d’un processus communautaire participatif visant à élaborer un plan directeur pour l’aménagement du site et après plusieurs mois de négociations entre la SAC et les responsables municipaux, la ville d’Albuquerque a cédé la propriété des 27 acres à la Sawmill CLT.

Partenariats entre la ville et les CLT

L’opposition aux autorités locales est restée un facteur déterminant dans la création de nombreux CLT tout au long des années 1980 et 1990. En particulier au sein des communautés de couleur, des CLT ont continué à voir le jour et à se mettre en place, faisant office de rempart institutionnel contre les pressions du marché, aggravées par l’action ou l’indifférence de la mairie.

C’est toutefois à Burlington, Syracuse, Boston et Albuquerque qu’une tendance inverse s’est manifestée, prenant de l’ampleur entre 2000 et 2008. Les CLT bénéficiaient d’un soutien financier provenant des caisses municipales, d’un soutien administratif de la part du personnel municipal et d’un soutien politique de la part des dirigeants municipaux. Les CLT étaient sollicités pour assurer la gestion à long terme de logements abordables construits par des promoteurs privés et vendus à des prix inférieurs à ceux du marché, dans le cadre de mesures de zonage inclusif, de zonage incitatif ou de développement axé sur les transports en commun mises en œuvre par une ville ou un comté.

En 2008, un rapport intitulé « The City-CLT Partnership » (Le partenariat entre la ville et les CLT), publié par le Lincoln Institute of Land Policy dans le cadre de sa série « Policy Focus », soulignait que « Au cours de la dernière décennie, un nombre croissant de villes et de départements ont choisi non seulement de soutenir les CLT existants, mais aussi d’en créer de nouveaux, en orientant activement leur développement et en parrainant leurs initiatives en matière de logement abordable. » L’« indifférence bienveillante » qui avait autrefois caractérisé les relations entre les CLT et les collectivités locales appartenait désormais au passé – et contribuait à l’essor des CLT.

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