Apoyo municipal a los CLT

Las relaciones entre los ayuntamientos y los CLT de barrio fueron bastante turbulentas al principio. Como Manual de la Comunidad de Propietarios observado en 1982: ««La mayor parte de la interacción entre los CLT y los funcionarios municipales se ha caracterizado por una indiferencia benigna, sin que ninguna de las partes hiciera más de lo mínimo necesario para cumplir con las obligaciones legales que cada una pudiera tener respecto a la otra». Esta era una descripción bastante suave. Lo más habitual era que la relación entre los CLT y los organismos municipales se caracterizara por la desconfianza mutua y el conflicto abierto. De hecho, en muchos barrios urbanos, el principal motivo para empezando El objetivo de un CLT era proteger a la comunidad frente a las prioridades, los proyectos o los planes del ayuntamiento. Las mismas personas que lideraban la organización de una nuevo CLT llevaban, a menudo, años enfrentándose al ayuntamiento. Las hostilidades no cesaron con la llegada del CLT.

Hubo una especie de tregua en varias ciudades. Entre 1984 y 1997, cuatro CLT se convirtieron en los principales beneficiarios de las ayudas municipales y empezaron a actuar como socios habituales de los ayuntamientos, en lugar de como antagonistas constantes. Estas colaboraciones entre los ayuntamientos y los CLT, que se establecieron en Burlington (Vermont), Syracuse (Nueva York), Boston (Massachusetts) y Albuquerque (Nuevo México), fueron el preludio de un nuevo rumbo en el desarrollo de los CLT en Estados Unidos, dando inicio a una nueva etapa de crecimiento.

Burlington Community Land Trust (Burlington, Vermont)

El Burlington Community Land Trust (BCLT) —que hoy se llama Champlain Housing Trust— se creó en 1984 gracias a la participación directa del personal municipal y a una subvención de 200.000 dólares de la ciudad de Burlington. Una administración activista, liderada por el alcalde Bernie Sanders, estaba cada vez más preocupada por el aumento del coste de la vivienda en toda la ciudad y por la creciente amenaza de desahucio en los barrios residenciales de bajos ingresos que rodeaban el distrito central de negocios. Los responsables municipales de la Oficina de Desarrollo Comunitario y Económico se unieron a los organizadores de inquilinos y a los activistas del barrio para fundar una nueva organización sin ánimo de lucro que se creía capaz de abordar ambas preocupaciones: el BCLT.

A lo largo de los años 80 y 90, la BCLT contó con el apoyo constante de un ayuntamiento cuya política de vivienda se basaba en dos pilares fundamentales: fomentar la construcción sin ánimo de lucro de viviendas asequibles y garantizar que cualquier vivienda construida con subvenciones públicas siguiera siendo asequible de forma permanente. Bajo el mandato del alcalde Sanders, la BCLT se convirtió en uno de los principales beneficiarios de los fondos del Programa de Subvenciones en Bloque para el Desarrollo Comunitario (HOME), así como de las viviendas asequibles obtenidas de promotores privados. El apoyo municipal a la BCLT se amplió aún más con el siguiente alcalde, Peter Clavelle, ya que su administración destinó fondos del programa HOME a proyectos de la BCLT y promovió una serie de medidas municipales que ayudaron a ampliar la cartera de la BCLT, como la aprobación de la zonificación inclusiva y una ordenanza de sustitución de viviendas; y la dotación de un fondo fiduciario de vivienda que da prioridad a los proyectos con asequibilidad duradera.

El BCLT y los fideicomisos comunitarios de tierras de todo el estado recibieron un impulso adicional en 1987 con la creación por parte del estado de la Junta de Vivienda y Conservación de Vermont (VHCB). La ley que estableció esta entidad cuasi pública incluía una prioridad legal para invertir en proyectos que «eviten la pérdida de viviendas subvencionadas y tengan una duración perpetua».

Time of Jubilee CLT/Jubilee Homes (Syracuse, Nueva York)

En Siracusa, el apoyo municipal al desarrollo de los CLT se remonta a principios de los años 80, cuando dos asociaciones de clérigos, la Alianza Ministerial Interdenominacional y el Clero del Centro, decidieron implicarse más activamente en una zona empobrecida del centro de la ciudad, en el suroeste de Siracusa. Se trataba de un barrio muy deteriorado y totalmente desatendido. La mayoría de las viviendas estaban en ruinas y sus propietarios vivían lejos. Quedaban muy pocos propietarios. La delincuencia era algo habitual. El parque local era un punto de encuentro para traficantes de drogas y prostitutas (un parque que más tarde transformó la nuevo CLT).

Mientras las dos asociaciones ministeriales se planteaban qué hacer, se les acercaron unos funcionarios municipales y les pidieron que colaboraran con el Departamento de Desarrollo Comunitario de la ciudad para urbanizar una parcela de 12,5 acres de terreno baldío, propiedad del ayuntamiento, situada en el mismo barrio. Los pastores se dieron cuenta de que necesitarían una nueva estructura organizativa si querían involucrarse en la construcción de viviendas asequibles y otras actividades de desarrollo comunitario. Con una visión a largo plazo, también previeron que algún día sus propios esfuerzos podrían desencadenar un proceso de reinversión y gentrificación que elevara los precios de la vivienda más allá de lo que los actuales residentes del barrio pudieran permitirse. La estructura elegida por el clero fue un fideicomiso comunitario de tierras, Time of Jubilee, Inc., que crearon en 1984.

El clero propuso una colaboración entre el Ayuntamiento de Siracusa y Time of Jubilee para el desarrollo a corto plazo del terreno de propiedad municipal y para la revitalización a largo plazo del suroeste de Siracusa. Para facilitar esta colaboración, en 1986 se creó una sociedad promotora, Jubilee Homes of Syracuse Inc., bajo el control conjunto de Time of Jubilee y la ciudad de Siracusa. Jubilee Homes se encargaría de la promoción inmobiliaria, construyendo y vendiendo viviendas unifamiliares a familias con bajos ingresos, con importantes subvenciones de la ciudad de Siracusa y del estado de Nueva York. Una vez vendidas las viviendas, los terrenos se cederían a «Time of Jubilee», que se encargaría a largo plazo de gestionar los terrenos de la comunidad, las ayudas municipales y la asequibilidad de las viviendas.

Iniciativa del barrio de Dudley Street (Boston, Massachusetts)

Otra iniciativa de CLT que se puso en marcha en esa época y que recibió un apoyo municipal importante fue Dudley Neighbors Inc. (DNI), en Boston. DNI se fundó en 1989 como filial de la Iniciativa Vecinal de Dudley Street (DSNI), una organización sin ánimo de lucro creada cinco años antes para impulsar la organización comunitaria y la planificación participativa en un barrio residencial multirracial situado en pleno corazón de Roxbury.

La DSNI/DNI era un ejemplo típico de muchas de los CLT urbanos fundadas en los años 80 y principios de los 90, ya que defendía un doble compromiso con el empoderamiento y el desarrollo de la comunidad. El Ayuntamiento fue el blanco de gran parte de la labor organizativa de la DSNI en sus inicios. De hecho, el impulso para la creación de DSNI surgió de la oposición del barrio a un plan de reurbanización de Roxbury impuesto desde arriba, que habían propuesto el Ayuntamiento de Boston y algunas fundaciones locales. Sin embargo, con el tiempo, las relaciones mejoraron y el Ayuntamiento se convirtió poco a poco en un firme defensor y uno de los principales financiadores de los proyectos de la DSNI/DNI.

El ejemplo más llamativo de este apoyo municipal se produjo en 1988, cuando la Autoridad de Reurbanización de Boston decidió conceder a DNI el derecho de expropiación en el Dudley Triangle, de 60 acres, lo que ayudó a agrupar parcelas pequeñas y fragmentadas en terrenos más grandes aptos para la construcción, con el fin de revitalizar el barrio. Esa zona se constituyó como un fideicomiso comunitario de tierras conocido como Dudley Neighbors, Inc. (DNI) para garantizar la propiedad comunitaria de las tierras y que todo lo que DNI desarrollara en el Triángulo fuera asequible de forma permanente, utilizando subvenciones de fundaciones o fondos públicos.

Sawmill Fideicomiso Comunitario de Tierras (Albuquerque, Nuevo México)

El Sawmill Community Land Trust surgió de una larga trayectoria de organización comunitaria. Lo fundó el Consejo Asesor de Sawmill (SAC), un grupo de base formado por vecinos del barrio que se creó diez años antes para poner fin a la contaminación provocada por una fábrica cercana de tableros aglomerados. A principios de los años 90, Sawmill empezó a vivir una oleada de inversiones públicas y privadas, que incluyeron la construcción de dos museos, la creación de un centro comercial, la reconversión de dos polígonos industriales en negocios mayoristas, la ampliación de un complejo hotelero y de congresos, la construcción de bloques de pisos de lujo y la llegada de bufetes de abogados, salones de belleza y negocios de lujo en manzanas residenciales que antes estaban dominadas por viviendas unifamiliares asequibles. Por eso, el enfoque del SAC se amplió rápidamente para abarcar no solo las preocupaciones sobre la calidad del entorno del barrio, sino también las relacionadas con la asequibilidad de la vivienda en el barrio.

SAC creó su propia corporación de desarrollo comunitario para ejercer un mínimo de control comunitario sobre la inversión que llegaba a su barrio. Sin embargo, justo cuando la Sawmill CDC estaba llevando a cabo su primer proyecto —la construcción de siete viviendas de relleno—, SAC se enteró de que estaban a la venta 27 acres de terreno baldío cerca de la misma fábrica de tableros aglomerados contra la que la comunidad llevaba años luchando. Temiendo que la fábrica se ampliara si conseguía adquirir esa parcela, SAC convenció al ayuntamiento para que comprara el terreno.

Mientras la ciudad avanzaba a paso de tortuga en un proceso de varios años para recalificar el terreno y permitir la construcción de viviendas y locales comerciales, los responsables de SAC llegaron a la conclusión de que la única forma de que la comunidad tuviera la certeza absoluta de que cualquier proyecto que se llevara a cabo allí beneficiaría realmente a los residentes de toda la vida y con menos recursos era que la propia comunidad fuera la dueña del terreno, dirigiera su desarrollo y controlara su uso. Un fideicomiso comunitario de tierras parecía la mejor forma de garantizar ese control.

En 1997, se modificaron los estatutos de la Sawmill CDC para convertir la SAC en un fideicomiso comunitario de tierras. Tras un proceso comunitario participativo para elaborar un plan director para el desarrollo del terreno y tras meses de negociaciones entre la SAC y las autoridades municipales, el Ayuntamiento de Albuquerque cedió la titularidad de las 27 acres al Sawmill CLT.

Colaboraciones entre el ayuntamiento y los fideicomisos de suelo comunitarios

La oposición al gobierno local siguió siendo un factor determinante en la creación de muchos CLT a lo largo de los años 80 y 90. Sobre todo en las comunidades de minorías étnicas, se siguieron creando y consolidando CLT como una barrera institucional frente a las presiones del mercado, agravadas por las medidas o la indiferencia del Ayuntamiento.

Sin embargo, a partir de Burlington, Syracuse, Boston y Albuquerque, y cobrando fuerza entre los años 2000 y 2008, se hizo evidente una tendencia contraria. Los CLT recibían apoyo financiero de las arcas municipales, apoyo administrativo del personal municipal y apoyo político de los líderes municipales. Se recurría a los CLT para que actuaran como gestoras a largo plazo de viviendas asequibles construidas por promotores privados y vendidas a precios inferiores a los del mercado, en el marco de medidas de zonificación inclusiva, zonificación con incentivos o desarrollo orientado al transporte público promulgadas por una ciudad o un condado.

En 2008, un informe de Policy Focus publicado por el Lincoln Institute of Land Policy, titulado «The City-CLT Partnership», señalaba que «durante la última década, un número cada vez mayor de ciudades y condados ha optado no solo por apoyar a los CLT ya existentes, sino también por crear otras nuevas, orientando activamente su desarrollo y patrocinando sus iniciativas de vivienda asequible». La «indiferencia benévola» que antes caracterizaba la relación entre los CLT y el gobierno local se estaba convirtiendo en cosa del pasado, lo que contribuía al crecimiento de los CLT.

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