Como criar um fundo comunitário de terras

Perguntas frequentes · 19 perguntas

Como criar um fundo comunitário de terras

Como criar um fundo comunitário de terras, passo a passo: as primeiras decisões sobre o objetivo, as pessoas e o local; estrutura jurídica, conselho e documentos; terrenos, equipe e recursos financeiros; e os erros a evitar. Baseado principalmente no guia de John Emmeus Davis e em outros manuais do nosso site.

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Como faço para criar um fundo comunitário de terras?

Não existe uma receita única. Como escreve John Emmeus Davis no guia dele, *Starting a Community Land Trust: Organizational and Operational Choices*(Começando um Fundo Imobiliário Comunitário : Escolhas Organizacionais e Operacionais), cada comunidade tem suas próprias condições, prioridades, dinâmicas políticas e necessidades; por isso, as decisões certas em um lugar podem não ser as certas em outro. Mas a lista de decisões é basicamente a mesma, e começa com perguntas básicas como por que, quem, onde e quando. O “como” vem depois.

O trabalho costuma seguir um caminho. A maioria das CLTs começa com um comitê organizador: um pequeno grupo de moradores, funcionários de organizações sem fins lucrativos, autoridades públicas ou outras pessoas que estudam o modelo, decidem que tipo de CLT a comunidade precisa e buscam apoio para isso. O comitê toma um conjunto de decisões fundamentais, elabora um estatuto e recruta um conselho fundador. Assim que a CLT é constituída, o conselho assume as tarefas que permitem começar a adquirir terrenos e a vender ou alugar casas.

O relatório de 2024 do Lincoln Institute, intitulado “Preservando a Acessibilidade à Propriedade Imobiliária”, de autoria de John Emmeus Davis e Kristin King-Ries, traz uma lista de verificação. As decisões fundamentais são:

  • Beneficiários. Quem vai ser atendido pela CLT?
  • Localização. Onde ela vai atuar?
  • Constituição. Será uma nova organização sem fins lucrativos independente, ou uma subsidiária ou programa de uma organização já existente?
  • Governança. Ela terá o conselho de três partes da CLT “clássica” ou uma estrutura diferente?
  • Membros. Ela terá membros, e quais funções eles desempenharão?
  • Projetos. Que tipos e modalidades de moradia ela vai desenvolver, e vai manter terrenos para outros usos também?
  • Funções. Será principalmente um administrador de moradias desenvolvidas por terceiros ou também atuará como incorporadora?
  • Defensores. Quem vai liderar a iniciativa e defendê-la?

As tarefas fundamentais a seguir incluem elaborar o estatuto social, adotar uma fórmula de revenda e adaptar o modelo de contrato de arrendamento do terreno; recrutar a diretoria fundadora; avaliar os recursos públicos disponíveis para terrenos, desenvolvimento e equipe; elaborar um plano trienal; entrar em contato com moradores, organizações sem fins lucrativos e empresas; construir relacionamentos com instituições financeiras que oferecem financiamento imobiliário; solicitar isenção fiscal e se reunir com avaliadores locais; e preparar materiais de marketing, seleção de compradores e orientação para compradores de imóveis. As perguntas abaixo abordam esses pontos, um por um.

Grande parte desta página reflete a prática nos Estados Unidos, onde a maioria das orientações foi elaborada. Para outros países, confira “CLTs ao redor do mundo” e a resposta sobre estrutura jurídica abaixo.

Fontes

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Por que criar uma CLT e o que ela pode fazer pela comunidade?

Comece deixando claro qual é o problema que você quer resolver, porque a resposta vai moldar todas as decisões futuras. John Emmeus Davis descreve a CLT como um “arranjo imobiliário equilibrado”. Ela equilibra os interesses das pessoas que moram nessas casas com os interesses da comunidade como um todo: acessibilidade para os compradores de hoje e para os próximos, segurança para os proprietários individuais e estabilidade para o bairro, riqueza privada e riqueza pública.

No livro “Starting a Community Land Trust”, ele lista os motivos mais comuns que as comunidades dão para criar um:

  • Desenvolver comunidades sem desalojar as pessoas: revitalizar um bairro garantindo que os moradores de longa data possam ficar.
  • Manter as moradias particulares acessíveis para sempre, seja por meio de subsídios, doações ou zoneamento inclusivo.
  • Preservar o investimento público: garantir que os subsídios fiquem vinculados às moradias, em vez de se perderem quando elas forem revendidas.
  • Proteger a ocupação, o uso e as condições das moradias acessíveis por meio do contrato de arrendamento do terreno.
  • Reunir terrenos para diversos tipos de empreendimentos, desde casas até lojas, jardins e prédios comunitários.
  • Ajudar pessoas de renda modesta a melhorar de vida, passando do aluguel para a casa própria e para bairros com melhores escolas e empregos.
  • Apoiando quem está comprando casa pela primeira vez, agindo para evitar inadimplências e execuções hipotecárias.

Razões diferentes têm importância diferente para cada pessoa. Autoridades públicas podem se preocupar mais em proteger subsídios, credores em evitar execuções hipotecárias e ativistas de bairro no controle comunitário. Um argumento forte a favor de uma nova CLT atende a todos eles. Para saber mais, dá uma olhada em “Como as CLTs mantêm as casas acessíveis” e “As CLTs podem fazer mais do que só moradia?”.

Fontes

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A gente tem que seguir o modelo “clássico” da CLT?

Não, mas ajuda saber o que é e decidir conscientemente em que pontos se afastar dela. A CLT “clássica”, tal como se desenvolveu nos Estados Unidos e foi incorporada à legislação federal em 1992, tem dez características principais. John Emmeus Davis as descreve em Iniciando um Community Land Trust: uma corporação sem fins lucrativos e isenta de impostos; propriedade compartilhada, em que a CLT é dona do terreno e outras pessoas são donas dos prédios; terrenos arrendados, por meio de contratos de arrendamento de longo prazo; acessibilidade perpétua, garantida pela opção da CLT de recomprar as casas a um preço calculado por fórmula; responsabilidade perpétua pelas casas e seus proprietários após a venda; adesão aberta e vinculada ao local; controle comunitário, com dois terços do conselho eleitos pelos moradores e membros; um conselho composto por três partes; aquisição expansionista, com o objetivo de continuar crescendo em vez de concluir um único projeto; e desenvolvimento flexível de vários tipos de edifícios e usos.

A maioria das CLTs mantém a maior parte dessas características e adapta as mais flexíveis — especialmente a fórmula de revenda e os tipos de projetos — às condições locais. Outras vão além: são criadas dentro de outra organização sem fins lucrativos, atendem a uma região inteira, não têm membros ou estruturam seus conselhos de forma diferente. O que a maioria das organizações que se autodenominam CLTs mantém, escreve Davis, é um conjunto de compromissos fundamentais: gestão responsável da terra, acessibilidade permanente, responsabilidade duradoura, uma estrutura equilibrada de governança e prestação de contas às pessoas que a CLT abriga e à comunidade ao seu redor.

As variações trazem prós e contras. São os membros e a diretoria que fazem com que uma CLT preste contas aos seus moradores e à comunidade. O guia “Preservando a Propriedade Imobiliária Acessível” também alerta contra mudanças exigidas por financiadores ou governos locais, como substituir o contrato de arrendamento do terreno por cláusulas no título de propriedade, recuperar subsídios na revenda ou reescrever o modelo de contrato de arrendamento do terreno de forma a dificultar a obtenção de hipotecas. Dá uma olhada no “CLT 101” para saber mais sobre o modelo em si.

Fontes

  • John Emmeus Davis, Começando um Fundo Imobiliário Comunitário: Escolhas Organizacionais e Operacionais (Burlington Associates, 2007), “O Mundo Diversificado dos Fundos Imobiliários Comunitários” e apêndice A (definição federal).
  • John Emmeus Davis, “In Land We Trust: Principais características e variações comuns dos fundos comunitários de terras nos EUA”, em On Common Ground (Terra Nostra Press, 2020).
  • John Emmeus Davis e Kristin King-Ries, “Preservando a aquisição de imóveis a preços acessíveis: parcerias municipais com fundos comunitários de terras ” (Lincoln Institute of Land Policy, 2024), capítulo 2. Veja Publicações Conjuntas.

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Quem costuma criar uma CLT?

As CLTs têm sido criadas por quatro tipos de patrocinadores: ativistas de base, como em Cincinnati, Los Angeles, Durham e Washington, D.C.; governos locais, como em Burlington, Vermont, Portland, Oregon, e Chicago; organizações sem fins lucrativos já existentes, como em Albuquerque, Boston e Boulder; e, às vezes, empregadores, como em Rochester, Minnesota, e Jackson, Wyoming. Fora dos Estados Unidos, o ponto de partida também tem sido vilarejos (Inglaterra), governos regionais (Bruxelas) e moradores de assentamentos informais (Porto Rico e Brasil).

Seja quem for que dê o pontapé inicial, uma CLT que se mantém no tempo geralmente acaba contando com o apoio de todos esses grupos: moradores e grupos comunitários, governo, outras organizações sem fins lucrativos, além de empresas e bancos locais. A iniciativa geralmente parte de um deles, e os outros vão se juntando com o tempo.

Os governos locais têm hoje um papel mais importante do que antes. Burlington, em Vermont, foi a primeira cidade a financiar um CLT desde o início, destinando US$ 200.000 em 1984 para o que hoje é o Champlain Housing Trust. Das 115 CLTs consultadas para Preservando a propriedade de casas a preços acessíveis, 59 receberam algum tipo de ajuda do governo local nos primeiros anos. Cidades como Long Beach, Louisville, Indianápolis e Jacksonville comprometeram-se recentemente a investir em novos CLTs. Davis e King-Ries alertam que um CLT criado pelo governo ainda precisa da confiança e da participação da comunidade que atende. Nos lugares onde os moradores foram prejudicados pela renovação urbana ou pela negligência, eles podem encarar com desconfiança um CLT criado pela prefeitura.

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A quem a CLT vai atender?

Essa é uma das primeiras decisões, e John Emmeus Davis chama isso de “decisão limiar”, porque muita coisa depende dela. A quem o CLT vai atender vai influenciar o tipo e a modalidade de posse das moradias que ele vai construir, quanto subsídio cada casa vai precisar, quais recursos públicos ele pode usar, como vai funcionar a fórmula de revenda, como ele vai comercializar as moradias e escolher os compradores, e como vai passar sua mensagem para a comunidade. A decisão pode mudar depois, mas não dá pra deixar pra depois por muito tempo.

Davis enquadra a escolha em torno de três perguntas. Primeiro, até que ponto na escala de renda a CLT deve chegar? Atender famílias de baixa renda exige mais subsídio por residência e mais tempo da equipe para ajudar os proprietários a manterem suas casas, e pode encontrar resistência em bairros mais ricos. Atender famílias de renda mais alta oferece menos fontes de financiamento público e filantrópico, pode dificultar a obtenção do status 501(c)(3) e pode gerar receios de deslocamento em bairros de renda mais baixa.

Em segundo lugar, as casas devem continuar acessíveis para famílias com o mesmo nível de renda sempre que forem revendidas, ou devem se tornar mais acessíveis com o tempo? Manter a acessibilidade equilibra a justiça tanto para os vendedores quanto para os compradores. Aumentá-la favorece os futuros compradores e pode permitir que uma CLT aproveite melhor seus subsídios, atendendo a rendas um pouco mais altas na primeira venda e a rendas mais baixas nas vendas seguintes.

Em terceiro lugar, será que algo além da renda deveria ser levado em conta? Muitos CLTs dão prioridade a quem já mora ou trabalha na região; outros dão prioridade a quem tem necessidades urgentes, como inquilinos que foram desalojados. Essas escolhas podem ampliar o apoio, mas precisam respeitar as leis de habitação justa, podem limitar o financiamento do governo e podem acabar prejudicando a inclusão em bairros dos quais pessoas de baixa renda e de minorias étnicas têm sido excluídas há muito tempo.

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Onde a CLT vai atuar?

Um CLT é uma organização local, então precisa de uma área de atuação definida. Pode ser um único bairro, uma cidade, um município ou uma região inteira. Quando John Emmeus Davis escreveu *Starting a Community Land Trust* em 2007, cerca de um quarto dos CLTs dos EUA atendiam a um único bairro e quase 30% atendiam a um ou mais condados. Nas áreas rurais, uma área de atuação regional costuma ser uma necessidade, porque nenhuma cidade sozinha é grande o suficiente para atrair os recursos públicos de que um CLT precisa.

Os CLTs de bairro, como a Dudley Neighbors Inc. em Boston ou o Sawmill Community Land Trust em Albuquerque, geralmente veem o CLT como uma forma de revitalizar um local específico sob o controle dos moradores. Os CLTs que abrangem toda a cidade, como os de Chicago e Delray Beach, na Flórida, se concentram mais na construção de moradias e na preservação da acessibilidade em toda a cidade. Os CLTs metropolitanos, como o Champlain Housing Trust, atuam tanto na cidade quanto nos subúrbios.

Uma área maior oferece mais opções para os moradores, a chance de abrir os subúrbios que excluíram famílias de baixa renda, mais terrenos e mais baratos, um número maior de compradores, apoio mais amplo e captação de recursos mais fácil. Mas também tem seus custos. Imóveis espalhados são mais difíceis de administrar. Moradores espalhados por uma área ampla têm mais dificuldade em cobrar responsabilidade da CLT, e a CLT pode acabar parecendo um proprietário distante. Ela pode competir com outras organizações sem fins lucrativos por terrenos e recursos. E a organização comunitária e o desenvolvimento do bairro tendem a ficar em segundo plano em relação à construção de moradias. Algumas CLTs começam com um bairro e se expandem depois.

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Como faço para conseguir apoio para uma nova CLT?

Uma CLT precisa de uma ampla base de apoio político, financeiro e profissional; por isso, educar e recrutar aliados é uma das tarefas iniciais mais importantes. John Emmeus Davis descreve três maneiras de fazer isso. Organização comunitária começa com uma ampla campanha de educação popular, mobilizando moradores, igrejas, grupos comunitários, empresas e bancos, e construindo a CLT de baixo para cima. Organização do grupo principal Começa discretamente com um pequeno grupo de pessoas influentes que formam um conselho provisório, criam a organização e lançam um primeiro projeto, e depois ampliam a base. Organização de recursos Começa garantindo um compromisso com um terreno ou dinheiro, o que dá credibilidade à iniciativa e paga a equipe para organizar tudo.

Davis cita cinco grupos que merecem atenção especial logo no início: os moradores, as comunidades religiosas e as empresas da área de atuação do CLT, de onde virão seus membros e a maior parte do conselho; outras organizações sem fins lucrativos que atendem ao mesmo público, que podem se tornar parceiras ou ver o CLT como um concorrente; órgãos governamentais que financiam, regulamentam e tributam o mercado imobiliário, incluindo o avaliador local e a agência estadual de financiamento habitacional; credores e doadores; e profissionais como advogados, avaliadores e corretores imobiliários, que precisam entender como uma casa da CLT é comprada e revendida.

Cada uma tem vantagens e riscos, e muitos CLTs combinam as duas abordagens. Seja qual for o caminho escolhido, as pessoas a quem o CLT se destina precisam ter voz ativa desde o início. Veja “Começando um Community Land Trust: Escolhas Organizacionais e Operacionais”.

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Depende do país. Nos Estados Unidos, a maioria das CLTs são corporações independentes sem fins lucrativos com isenção fiscal, e algumas são programas dentro de uma organização sem fins lucrativos já existente. Outros países usam sociedades de benefício comunitário, cooperativas, fundações, associações ou uma forma criada pela legislação nacional, como o “organisme de foncier solidaire” da França ou a lei de Porto Rico que criou a CLT Caño Martín Peña.

Quem estiver criando um CLT deve contar com a ajuda de um advogado que entenda de direito imobiliário local e de organizações sem fins lucrativos. Nossos Recursos para Advogados de CLT e o Banco de Dados de Leis Estaduais dos EUA são um bom ponto de partida, e o “A Community Land Trust Digest” (2026), da American Bar Association, foi escrito especialmente para advogados dos EUA.

Nos Estados Unidos, o procedimento normal é constituir uma organização sem fins lucrativos de acordo com a legislação estadual, adotar um estatuto social e solicitar ao IRS a isenção fiscal nos termos da seção 501(c)(3). O pedido não pode ser apresentado imediatamente, pois é preciso ter orçamentos operacionais e uma descrição do programa, que resultam do planejamento da CLT. O Manual Técnico do CLT inclui um modelo de estatuto para uma CLT “clássica”, com seus membros e conselho de três membros, além do modelo de contrato de arrendamento do terreno. Na Escócia, os proprietários comunitários costumam ser sociedades limitadas por garantia; na Inglaterra e no País de Gales, a definição legal de CLT de 2008 pode ser atendida por vários tipos de pessoa jurídica, desde que seja controlada pela comunidade local e atue em benefício dela.

Tem dois detalhes dos EUA que vale a pena saber logo de cara. Um CLT voltado para famílias com renda mais alta pode ter mais dificuldade para conseguir o status 501(c)(3), porque o IRS exige um objetivo beneficente, como oferecer moradia para pessoas de baixa renda ou combater a deterioração da comunidade. E, de acordo com uma emenda de 1992 à lei federal de habitação, um novo CLT pode ser designado como Organização Comunitária de Desenvolvimento Habitacional (CHDO), elegível para receber recursos do programa HOME, sem precisar do histórico de atuação exigido de outras organizações sem fins lucrativos.

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Como a diretoria e o quadro de associados devem ser organizados?

No CLT clássico, qualquer pessoa que more em um terreno do CLT vira membro automaticamente, e qualquer adulto que more na área de atuação pode se associar, desde que apoie os objetivos do CLT e pague uma pequena taxa. A diretoria é dividida em três partes iguais: um terço eleito pelos membros que arrendam terras da CLT, um terço eleito pelos demais membros e um terço representando o interesse público, indicado pela diretoria e aprovado pelos membros. O modelo de estatuto para essa estrutura está no Manual Técnico da CLT.

Muitas CLTs adaptam esse modelo. Algumas permitem que organizações como igrejas e ONGs se tornem membros; outras, especialmente programas que fazem parte de outra ONG, não têm membros próprios. Algumas reservam vagas na parcela destinada aos arrendatários, para locatários, membros de cooperativas e proprietários, ou na parcela pública, para autoridades locais, credores ou outras instituições. Em algumas, um órgão externo nomeia parte do conselho. Em Boston, a Dudley Street Neighborhood Initiative nomeia a maioria do conselho da sua CLT, a Dudley Neighbors Inc.

Um novo CLT não precisa começar com sua estrutura definitiva. Davis fala sobre conselhos de transição, nos quais um patrocinador nomeia a maioria dos membros no início e vai passando esses cargos para membros eleitos ao longo de vários anos. Quando a Northwest Housing Alternatives criou o Clackamas County Community Land Trust, em Oregon, ela nomeou dois terços do conselho e, depois, foi cedendo o controle ao longo de cinco anos, até ficar com apenas dois membros nomeados. O Manual Técnico descreve uma transição parecida: os diretores iniciais, nomeados na constituição, aprovam o regimento interno, convocam a primeira assembleia geral e apresentam uma lista de candidatos para o primeiro conselho eleito.

Algumas questões a serem resolvidas incluem: como garantir que a CLT preste contas à sua comunidade; se os proprietários espalhados por uma área extensa vão se sentir conectados o suficiente para eleger seus próprios representantes; quais autoridades públicas ou financiadores (se houver) devem fazer parte do conselho e se isso gera conflitos de interesse; e quando um patrocinador deve se afastar. Veja também : Quem administra uma CLT?

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Uma organização sem fins lucrativos já existente pode iniciar um programa de CLT?

Sim. Muitos CLTs começaram como programas de corporações de desenvolvimento comunitário, organizações sem fins lucrativos de habitação ou organizações de bairro; em Albuquerque, Boston e Boulder, por exemplo, organizações sem fins lucrativos já existentes foram as principais patrocinadoras. Uma organização anfitriã traz equipe, financiamento e um histórico de sucesso, o que pode economizar anos.

O ponto a se levar em conta é a governança. Um programa de CLT precisa manter seu compromisso com a acessibilidade permanente e dar aos moradores e à comunidade em geral uma voz de verdade, mesmo dentro de uma organização maior. Muitos começam como programas e depois se tornam independentes.

John Emmeus Davis observa que isso acontece principalmente onde já existem muitas organizações sem fins lucrativos dedicadas à habitação: pode ser mais prático criar um CLT dentro de uma organização já existente do que criar uma nova do zero. A Dudley Neighbors Inc., de Boston, é uma subsidiária da Dudley Street Neighborhood Initiative; a CLT de Ohio Central foi criada dentro do Franklin County Land Bank. Alguns programas de CLT continuam fazendo parte da organização que os abriga para sempre; outros se tornam organizações independentes assim que conseguem se sustentar sozinhos. Das CLTs que contribuíram para Preservando a propriedade de casas a preços acessíveis, uma dúzia delas opera dentro de outra organização, seja uma corporação de desenvolvimento comunitário ou uma filial da Habitat for Humanity. Às vezes, os governos locais financiam essa iniciativa: Blacksburg e o Condado de Montgomery, na Virgínia, criaram o New River Home Trust como uma subsidiária da Community Housing Partners, e Sheridan, no Wyoming, ajudou a filial local da Habitat a criar um CLT (veja CLTs e Habitat for Humanity).

Ele também aponta o risco. Quando um programa de CLT é incorporado a uma organização de desenvolvimento ou iniciado por uma prefeitura, às vezes tem havido uma tendência de diluir ou abandonar os aspectos relacionados aos membros e ao conselho que fazem com que o CLT preste contas aos moradores de baixa renda. Os CLTs mais bem-sucedidos, escreve ele, encontram um equilíbrio sustentável entre o CLT como incorporadora e o CLT como organizadora.

Fontes

  • John Emmeus Davis, Começando um Fundo Imobiliário Comunitário: Escolhas Organizacionais e Operacionais (Burlington Associates, 2007).
  • Ruoniu (Vince) Wang e outros, “O Censo de 2022 sobre Fundos Imobiliários Comunitários e Entidades de Participação Acionária Compartilhada nos Estados Unidos”, documento de trabalho do Lincoln Institute of Land Policy (2023). Aborda programas de participação acionária compartilhada de maneira geral, não apenas os CLTs.
  • John Emmeus Davis, “In Land We Trust: Principais características e variações comuns dos fundos comunitários de terras nos EUA”, em On Common Ground (Terra Nostra Press, 2020).
  • John Emmeus Davis e Kristin King-Ries, “Preservando a aquisição de imóveis a preços acessíveis: parcerias municipais com fundos comunitários de terras” (Lincoln Institute of Land Policy, 2024), capítulos 2 e 8. Veja Publicações em conjunto.

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Como uma nova CLT vai conseguir terrenos e casas?

O desenvolvimento em terrenos de uma CLT é bem parecido com qualquer outro projeto imobiliário. O que muda é como o terreno chega à CLT e quem assume a liderança. John Emmeus Davis descreve sete métodos:

  • Empreendimento iniciado pela CLT. A própria CLT planeja e supervisiona os projetos, contratando arquitetos e construtores, e depois vende as casas e aluga o terreno. A maioria das CLTs acaba se tornando incorporadoras ativas.
  • Aquisição iniciada pelo comprador. Um comprador com renda qualificada, pré-aprovado para um financiamento imobiliário e para o subsídio da CLT, encontra uma casa no mercado aberto. No fechamento do negócio, a CLT compra o terreno, o comprador compra a casa e os dois assinam um contrato de arrendamento do terreno.
  • Projetos iniciados por incorporadoras. Uma incorporadora, sem fins lucrativos ou com fins lucrativos, propõe construir em um terreno que a CLT possui ou virá a possuir, assumindo a maior parte do risco.
  • Projetos de gestão responsável. A CLT adquire e arrenda terrenos, garantindo a acessibilidade dos preços, enquanto os parceiros cuidam de todo o desenvolvimento.
  • Projetos iniciados pelo município. A prefeitura cede um terreno ao CLT para um projeto que quer que seja construído.
  • Unidades inclusivas. As moradias que as incorporadoras privadas precisam fornecer por causa do zoneamento inclusivo, ou em troca de bônus de densidade e outras concessões, ficam sob os cuidados do CLT.
  • Imóveis de habitação social. Uma autoridade habitacional transfere terrenos para o CLT, como fez a Autoridade Habitacional do Condado de Teton para o Jackson Hole Community Land Trust, em Wyoming.

As doações também são importantes, principalmente no começo. As CLTs já receberam terrenos municipais excedentes, lotes executados por falta de pagamento de impostos, um antigo quartel de bombeiros, casas transferidas de campi universitários, imóveis de bancos e terrenos de igrejas. Outras organizações recorreram a vendas a preço reduzido, nas quais o proprietário vende abaixo do valor avaliado e declara a diferença como doação de caridade, ou a doações de participação acionária, nas quais o proprietário se compromete a doar parte do lucro de uma venda futura. Davis alerta para não aceitar qualquer doação: um prédio antigo que precise de reparos caros ou que contenha chumbo ou amianto pode custar mais do que vale.

O governo local costuma ser a maior fonte inicial de terrenos e recursos financeiros. Entre as CLTs consultadas para o estudo “Preserving Affordable Homeownership”, o financiamento para um primeiro projeto foi o tipo mais comum de ajuda do governo local, citado por quase um terço delas; cerca de uma em cada seis recebeu terrenos ou prédios públicos doados.

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Uma nova CLT deveria construir suas próprias casas?

Não necessariamente. Alguns CLTs decidem, desde o início, se concentrar na gestão: adquirir terrenos, alugá-los e manter as moradias a preços acessíveis, enquanto as organizações parceiras cuidam da construção. Outros começam como gestores e passam a atuar no desenvolvimento assim que têm capacidade para isso; o Portland Community Land Trust, em Oregon, seguiu esse caminho. Algumas evitam o desenvolvimento de vez, porque a comunidade já tem muitos incorporadores sem fins lucrativos. As afiliadas da Habitat for Humanity são parceiras comuns no desenvolvimento (veja CLTs e Habitat for Humanity).

John Emmeus Davis sugere algumas perguntas que você deve responder antes de iniciar um projeto de desenvolvimento. A CLT tem uma equipe capaz de planejar, financiar e supervisionar a construção? Ela tem recursos financeiros e resiliência para arcar com os riscos? Ela terá um plano de marketing pronto antes do início das obras, ou pelo menos antes que o projeto esteja na metade?

Ficar de fora do desenvolvimento também tem seus custos. Uma CLT que não faz desenvolvimento abre mão das taxas de desenvolvimento, das quais muitas CLTs dependem para sua receita operacional; por isso, ela precisa encontrar outras fontes de receita, como taxas por aconselhamento a compradores, divulgação de imóveis e gestão de revendas. Ela também precisa de acordos claros com seus parceiros: quem escolhe quais terrenos comprar, quem decide o que vai ser construído neles, como os custos e riscos são divididos, se os acordos são feitos projeto a projeto ou por vários anos, e se o parceiro está totalmente comprometido com o modelo de CLT ou vai continuar vendendo casas que competem com ele.

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Quais documentos e políticas uma nova CLT precisa ter?

Os documentos principais são o estatuto, o contrato de arrendamento do terreno e a fórmula de revenda. Nos Estados Unidos, a maioria das CLTs se baseia no “Modelo de Contrato de Arrendamento do Terreno da Rede CLT de 2011”, que está no Manual Técnico da CLT, agora mantido pela Grounded Solutions Network. O contrato de arrendamento foi aprimorado ao longo de muitos anos em colaboração com instituições financeiras e é aceito pela Fannie Mae e pela Freddie Mac; por isso, alterar suas principais cláusulas pode dificultar a obtenção de hipotecas. As CLTs ainda adaptam muitos detalhes às necessidades locais, mas o guia “Preserving Affordable Homeownership” desaconselha reescrever o contrato de arrendamento para atender às preferências de um financiador ou de uma prefeitura.

A fórmula de revenda, que define o preço pelo qual o proprietário pode vender a casa, merece atenção especial, porque vai reger todas as revendas de todas as casas por décadas. O Manual Técnico dedica um capítulo à elaboração dessa fórmula e outro à definição do preço da primeira venda, que se torna a base para todas as revendas posteriores. Veja também : Como os CLTs mantêm as casas acessíveis.

Uma CLT também precisa de políticas e materiais para o seu trabalho diário: comercializar imóveis e selecionar compradores, orientar os compradores e divulgar os termos do contrato de arrendamento do terreno, aprovar hipotecas e refinanciamentos, monitorar a ocupação e os reparos, lidar com revendas e ajudar os proprietários que ficam atrasados nos pagamentos. O Manual de Modelos de Políticas e Procedimentos de Administração da Grounded Solutions Network oferece um ponto de partida. Credores, avaliadores e advogados também precisarão entender esses documentos, então orientá-los faz parte do trabalho.

Fontes

  • Kirby White, ed., The CLT Technical Manual (National Community Land Trust Network, 2011), capítulos 5-A, 11-A, 12, 18, 21 e 23. Dá uma olhada em Manuais e Guias.
  • Grounded Solutions Network, Modelos de Contratos de Arrendamento de Terrenos: o Modelo de Contrato de Arrendamento de Terrenos da Rede CLT de 2011 e seus comentários. Na mesma página, você encontra o Centro de Apoio para a Criação de Community Land Trusts e o Manual de Modelos de Políticas e Procedimentos de Administração.
  • John Emmeus Davis e Kristin King-Ries, “Preservando a aquisição de imóveis a preços acessíveis: parcerias municipais com fundos comunitários de terras ” (Lincoln Institute of Land Policy, 2024), capítulo 2. Veja Publicações Conjuntas.

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O que acontece depois que a CLT for constituída?

O Manual Técnico da CLT descreve os primeiros passos. Os diretores iniciais indicados no contrato social são uma ponte para o conselho permanente. Em uma CLT clássica, eles aprovam o regimento interno, marcam a primeira assembleia anual dos membros e apresentam uma lista de candidatos para o primeiro conselho eleito. É uma boa ideia escolher muitos candidatos do comitê organizador, pra garantir a continuidade, ao mesmo tempo em que se recrutam outras pessoas que tragam perspectivas ou habilidades que ainda faltam.

A nova diretoria elege os dirigentes, cria comitês (geralmente para recursos humanos e finanças, fórmula de revenda e arrendamento do terreno, planejamento de programas, além de divulgação e captação de recursos) e orienta os membros que não faziam parte do comitê organizador. Enquanto isso, a CLT precisa da infraestrutura básica de qualquer organização sem fins lucrativos: um CNPJ, uma conta bancária e um sistema de contabilidade montado com um contador que entenda de habitação social, já que a CLT logo vai comprar terrenos, vender casas mantendo a posse dos terrenos e administrar subsídios e empréstimos com restrições. Ela também precisa de um orçamento equilibrado para o primeiro ano e de políticas de pessoal antes de contratar alguém.

O pedido para obter o status 501(c)(3) não pode ser apresentado imediatamente, porque exige orçamentos operacionais e uma descrição do programa que surjam do planejamento da CLT. Depois que for aprovado, o CLT geralmente pode pedir isenção dos impostos estaduais e locais sobre vendas. Os CLTs normalmente não pedem isenção do imposto predial para suas casas, mas devem se reunir logo com os avaliadores locais para que as casas com restrição de revenda não sejam tributadas como se pudessem ser vendidas pelo valor de mercado.

Fontes

  • Kirby White, ed., The CLT Technical Manual (National Community Land Trust Network, 2011), capítulos 6, 7 e 17. Dá uma olhada em Manuais e Guias.
  • John Emmeus Davis e Kristin King-Ries, Preservando a Propriedade Imobiliária Acessível: Parcerias Municipais com Fundos Imobiliários Comunitários (Lincoln Institute of Land Policy, 2024), capítulos 2 e 6. Dá uma olhada em Publicações Conjuntas.

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Um novo CLT precisa de equipe?

Mais cedo ou mais tarde, sim. Algumas CLTs começam com voluntários, mas o Manual Técnico das CLTs destaca que é preciso ter equipe para administrar até mesmo um programa modesto, e que nada é mais importante do que a qualidade da primeira contratação. Uma organização cujo primeiro funcionário não dá certo perde o ânimo, a credibilidade e o ritmo.

Uma nova CLT precisa decidir se sua primeira contratação deve ser um diretor executivo ou um administrador com funções mais limitadas. O Manual Técnico considera a segunda abordagem mais segura e menos onerosa, embora observe que as organizações mais bem-sucedidas costumam ser aquelas que contrataram um diretor executivo forte logo de início. Para um diretor executivo, procura-se um forte compromisso com o modelo CLT e com a propriedade compartilhada, experiência em gestão de organizações sem fins lucrativos, capacidade de escrever e falar de forma persuasiva, conhecimento de finanças e familiaridade com os programas habitacionais locais e com o governo.

O número de funcionários de que uma CLT precisa depende do que ela decidir fazer. John Emmeus Davis observa que algumas CLTs funcionam bem com três pessoas, enquanto outras precisam de uma dúzia ou mais. Algumas CLTs recém-criadas contam, nos primeiros anos, com pessoal fornecido por uma organização sem fins lucrativos patrocinadora ou até mesmo por funcionários da prefeitura. Seja qual for o arranjo, a gestão nunca para: um CLT pode dar uma pausa no desenvolvimento enquanto espera por novas oportunidades, mas não no trabalho de administrar os terrenos, acompanhar os contratos de locação e cuidar das revendas.

Fontes

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Como a gente paga pra criar uma CLT?

Uma CLT precisa de dois tipos de recursos: financiamento para projetos, pra adquirir terrenos e construir ou reformar casas, e financiamento operacional, pra pagar a equipe e a administração. O financiamento para projetos é praticamente o mesmo que qualquer incorporadora habitacional sem fins lucrativos usa. Nos Estados Unidos, as CLTs têm usado fundos federais do CDBG e do HOME, fundos fiduciários estaduais e locais para habitação, subsídios do Federal Home Loan Bank, créditos fiscais para projetos de aluguel, terrenos doados e empréstimos privados.

Os recursos operacionais vêm do governo local (muitas vezes por meio do CDBG ou do HOME), de fundações, bancos e empresas, de doadores individuais e membros, de eventos especiais e das próprias receitas da CLT provenientes de taxas de desenvolvimento, aluguel e revenda. Uma CLT grande e já estabelecida consegue quase cobrir seus custos de administração com suas próprias taxas; uma nova, não. John Emmeus Davis observa que leva cerca de três anos para uma nova CLT se estabelecer, e que as iniciativas mais bem-sucedidas já tinham pelo menos três anos de financiamento operacional garantido antes de começarem, ou três anos de equipe e apoio de uma organização patrocinadora.

Ele também aponta erros comuns cometidos pelos financiadores. Um CLT funciona melhor quando é dono do terreno sem dívidas; por isso, doações para o CLT para a compra de terrenos são mais eficazes do que empréstimos a compradores individuais, que precisam ser pagos de volta. Alguns financiadores acham que a compra do terreno é todo o subsídio necessário, quando, na verdade, atender famílias de renda muito baixa também exige subsídios para a construção. Algumas cidades acabam prejudicando sua própria CLT ao oferecer o mesmo auxílio para o pagamento da entrada, sem restrições de revenda, a compradores de casas semelhantes nas proximidades. E fundações que se interessam por uma CLT só porque ela é nova podem partir para a próxima novidade antes mesmo que a CLT esteja bem estabelecida.

Para saber mais, dá uma olhada em “Como as CLTs são financiadas?”

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Quanto tempo leva e quanto custa?

Nas palavras de John Emmeus Davis, “tudo depende das escolhas que você faz”. Alguns grupos agem rápido; outros levam anos educando a comunidade e garantindo financiamento antes mesmo do primeiro projeto. Ir devagar costuma ser bom, porque os grupos que se apressam em se constituir e construir muitas vezes deixam de lado como a própria CLT deve ser organizada. Mas os grupos que ficam deliberando para sempre nunca conseguem adquirir terrenos suficientes para fazer a diferença. O desafio é ser cuidadoso e inclusivo sem ficar parado no tempo. Uma vez que a CLT é constituída, a experiência de Davis mostra que leva cerca de três anos para ela se estabelecer na comunidade.

Os custos variam bastante de acordo com os preços dos terrenos, a renda da população atendida pela CLT e os tipos de projetos que ela realiza. Um padrão comum é uma verba modesta para organização e planejamento, seguida de financiamento para terrenos e prédios, obtido projeto a projeto; arcar com as despesas operacionais correntes costuma ser a parte mais difícil. Nos últimos anos, os governos locais têm destinado valores que variam de US$ 250 mil em fundos operacionais (Jacksonville, Flórida) a US$ 1,5 milhão (Louisville, Kentucky, e Indianápolis) para criar novas CLTs. Dá uma olhada nas perguntas acima sobre financiamento e equipe.

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Que erros um novo CLT deve evitar?

Os guias citados nesta página apontam vários problemas recorrentes:

  • Apressar as coisas ou nunca se decidir. Grupos que se apressam a se constituir e construir muitas vezes deixam de lado a forma como a própria CLT deveria ser organizada. Grupos que ficam deliberando sem parar nunca conseguem adquirir terrenos suficientes para fazer a diferença.
  • Deixar a comunidade de fora. Uma CLT criada por uma prefeitura ou por uma organização sem fins lucrativos sem envolver os moradores da área que atende talvez nunca consiga ganhar a confiança deles. O relatório “Preserving Affordable Homeownership” considera a participação desde o início uma prática recomendada.
  • Diluir o modelo. Sob pressão de financiadores ou autoridades, algumas CLTs desistiram de arrendar terrenos, aceitaram a recuperação de subsídios ou reformularam o contrato de arrendamento de terrenos de forma a dificultar a obtenção de hipotecas.
  • Abandonar os elementos que tornam uma CLT responsável. Davis observa uma tendência, quando as CLTs são incorporadas a organizações de desenvolvimento ou criadas pelas prefeituras, de diluir ou eliminar a base de membros e o conselho que prestam contas aos moradores de baixa renda.
  • Começar sem dinheiro suficiente para as despesas operacionais. Planeja para uns três anos.
  • Aceitar doações erradas. Um prédio de graça pode custar mais para consertar do que vale.
  • Negligenciar a gestão responsável. Uma CLT continua responsável por suas casas e proprietários enquanto for dona do terreno. As políticas, a equipe e o dinheiro para fazer isso precisam estar prontos antes da primeira venda.
  • Esquecendo os profissionais. Credores, avaliadores, advogados e corretores imobiliários que não entendem o modelo CLT podem atrasar as vendas e revendas.

Fontes

  • John Emmeus Davis, Começando um Fundo Imobiliário Comunitário: Escolhas Organizacionais e Operacionais (Burlington Associates, 2007), Prefácio, “Financiamento” e “Tópicos Especiais”.
  • John Emmeus Davis, “In Land We Trust: Principais características e variações comuns dos fundos comunitários de terras nos EUA”, em On Common Ground (Terra Nostra Press, 2020).
  • John Emmeus Davis e Kristin King-Ries, “Preservando a aquisição de imóveis a preços acessíveis: parcerias municipais com fundos comunitários de terras ” (Lincoln Institute of Land Policy, 2024), capítulo 2. Veja Publicações Conjuntas.

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Onde posso encontrar treinamentos, guias e exemplos?

Começa com o livro de John Emmeus Davis “Começando um Fundo Imobiliário Comunitário: Escolhas Organizacionais e Operacionais”, e depois os outros guias na nossa página de Manuais e Guias, incluindo o Manual Técnico do CLT, um guia para governos locais e manuais da Austrália e da Europa. Nossos Estudos de Caso, Biblioteca de Vídeos e gravações de webinars anteriores mostram como outras pessoas fizeram isso.

As redes nacionais de CLT oferecem treinamentos, conferências e apoio entre colegas. Para quem quiser se aprofundar no assunto, a Terra Nostra Press publica livros sobre a prática do CLT em todo o mundo, começando com On Common Ground. E o Bibliotecário do CLT, nossa assistente de IA, pode responder a perguntas sobre CLTs a partir da nossa biblioteca.

A Grounded Solutions Network, a rede nacional dos EUA, oferece mais ferramentas para novos CLTs no site dela, incluindo um “Startup Community Land Trust Hub” em seis partes com uma planilha de decisão, um “Manual de Modelos de Políticas e Procedimentos de Administração” que os CLTs podem adaptar e seu contrato-modelo de arrendamento de terreno.

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Tem mais dúvidas sobre os fundos de terras comunitários? Dá uma olhada em todas as perguntas frequentes ou pergunta ao CLT Librarian, nossa assistente de IA.