Cómo crear un fideicomiso comunitario de tierras

Preguntas frecuentes · 19 preguntas

Cómo crear un fideicomiso comunitario de tierras

Cómo crear un fideicomiso comunitario de tierras, paso a paso: las primeras decisiones sobre el objetivo, las personas y la ubicación; la estructura jurídica, la junta directiva y la documentación; el suelo, el personal y el dinero; y los errores que hay que evitar. Basado principalmente en la guía de John Emmeus Davis y otros manuales de nuestra web.

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¿Cómo puedo crear un fideicomiso comunitario de tierras?

No hay una receta única. Como escribe John Emmeus Davis en su guía *Starting a Community Land Trust: Organizational and Operational Choices*(Cómo crear un fideicomiso comunitario de tierras: decisiones organizativas y operativas), cada comunidad tiene sus propias condiciones, prioridades, contexto político y necesidades, así que las decisiones que funcionan en un sitio pueden no ser las adecuadas en otro. Pero la lista de decisiones es prácticamente la misma, y empieza con preguntas básicas como «por qué», «quién», «dónde» y «cuándo». El «cómo» viene después.

El proceso suele seguir una línea determinada. La mayoría de los CLT empiezan con un comité organizador: un pequeño grupo de vecinos, personal de organizaciones sin ánimo de lucro, funcionarios públicos u otras personas que estudian el modelo, deciden qué tipo de CLT necesita su comunidad y consiguen apoyo para ello. El comité toma una serie de decisiones fundamentales, redacta los estatutos y forma una junta directiva fundadora. Una vez que el CLT se constituye como sociedad, la junta se encarga de las tareas que le permiten empezar a adquirir terrenos y a vender o alquilar viviendas.

El informe de 2024 del Lincoln Institute titulado «Preserving Affordable Homeownership»(Preservar la vivienda propia asequible), escrito por John Emmeus Davis y Kristin King-Ries, ofrece una lista de puntos a tener en cuenta. Las decisiones fundamentales son:

  • Beneficiarios. ¿A quiénes va a atender el CLT?
  • Ubicación. ¿Dónde va a operar?
  • Constitución. ¿Será una nueva organización sin ánimo de lucro independiente, o una filial o un programa de una organización ya existente?
  • Gobernanza. ¿Tendrá la junta directiva de tres miembros típica de un CLT «clásica», o una estructura diferente?
  • Afiliación. ¿ Tendrá socios? ¿Y qué funciones desempeñarán?
  • Proyectos. ¿ Qué tipos de viviendas y con qué modalidades de tenencia desarrollará? ¿Y también tendrá terrenos para otros usos?
  • Funciones. ¿ Se dedicará principalmente a gestionar viviendas construidas por otros, o también actuará como promotora?
  • Defensores. ¿Quién liderará la iniciativa y la defenderá?

Las tareas fundamentales que vienen a continuación incluyen preparar los estatutos, adoptar una fórmula de reventa y adaptar el contrato modelo de arrendamiento del terreno; formar la junta directiva fundadora; evaluar los recursos públicos para el terreno, la promoción inmobiliaria y el personal; redactar un plan trienal; ponerse en contacto con los vecinos, las organizaciones sin ánimo de lucro y las empresas; establecer relaciones con entidades hipotecarias; solicitar la exención fiscal y reunirte con los tasadores locales; y preparar materiales de marketing, selección de compradores y formación para los compradores de vivienda. Las preguntas que vienen a continuación abordan estos temas uno por uno.

Much of this page reflects practice in the United States, where most of the guidance has been written. For other countries, see CLTs around the world and the answer on legal structure below.

Fuentes

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¿Por qué crear un CLT y qué puede aportar a una comunidad?

Empieza por tener claro el problema que quieres resolver, porque la respuesta determina todas las decisiones posteriores. John Emmeus Davis describe el CLT como un «acuerdo inmobiliario equilibrado». Equilibra los intereses de quienes viven en sus viviendas con los de la comunidad en general: la asequibilidad para los compradores actuales con la de los futuros, la seguridad de los propietarios individuales con la estabilidad del barrio, la riqueza privada con la riqueza pública.

En el libro «Cómo crear un fideicomiso comunitario de tierras», enumera las razones más comunes que dan las comunidades para crear uno:

  • Desarrollar comunidades sin desplazar a la gente: revitalizar un barrio asegurándose de que los vecinos de toda la vida puedan quedarse.
  • Mantener las viviendas de propiedad privada asequibles para siempre, ya sea que su asequibilidad se deba a subvenciones, donaciones o a una planificación urbanística inclusiva.
  • Conservar la inversión pública: vincular las ayudas a las viviendas en lugar de perderlas cuando estas se revenden.
  • Proteger la ocupación, el uso y el estado de las viviendas asequibles a través del arrendamiento del terreno.
  • Reunir terrenos para todo tipo de proyectos, desde viviendas hasta tiendas, jardines y edificios comunitarios.
  • Ayudar a las personas con recursos modestos a mejorar su situación, pasando de alquilar a ser propietarios, y a mudarse a barrios con mejores colegios y puestos de trabajo.
  • Apoyamos a quienes compran su primera vivienda e intervenimos para evitar impagos y ejecuciones hipotecarias.

Different reasons carry weight with different people. Public officials may care most about protecting subsidies, lenders about avoiding foreclosures, and neighborhood activists about community control. A strong case for a new CLT speaks to all of them. For more, see How CLTs keep homes affordable and Can CLTs do more than just housing?

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¿Tenemos que seguir el modelo «clásico» del CLT?

No, pero ayuda saber en qué consiste y decidir a propósito en qué puntos apartarse de ella. El CLT «clásica», tal y como se desarrolló en Estados Unidos y se incorporó a la legislación federal en 1992, tiene diez características clave. John Emmeus Davis las describe en Poner en marcha una Comunidad de Propietarios: una sociedad sin ánimo de lucro y exenta de impuestos; propiedad dual, en la que el CLT es dueño del terreno y otros son dueños de los edificios; terrenos arrendados mediante contratos de arrendamiento a largo plazo; asequibilidad perpetua, garantizada por la opción del CLT de recomprar las viviendas a un precio fijado según una fórmula; responsabilidad perpetua sobre las viviendas y sus propietarios tras la venta; una afiliación abierta y vinculada al lugar; control comunitario, con dos tercios de la junta elegidos por y entre los residentes y miembros; una junta compuesta por tres partes; adquisición con visión de expansión, con el objetivo de seguir creciendo en lugar de limitarse a completar un único proyecto; y desarrollo flexible de muchos tipos de edificios y usos.

La mayoría de los CLT mantienen la mayor parte de estas características y adaptan las más flexibles —sobre todo la fórmula de reventa y los tipos de proyectos— a las condiciones locales. Otras van más allá: se crean dentro de otra organización sin ánimo de lucro, dan servicio a toda una región, no tienen socios o estructuran sus juntas directivas de forma diferente. Lo que sí mantienen la mayoría de las organizaciones que se autodenominan CLT, escribe Davis, es un conjunto de compromisos fundamentales: la gestión responsable del suelo, la asequibilidad permanente, la responsabilidad duradera, una estructura de gobierno equilibrada y la rendición de cuentas ante las personas a las que el CLT da vivienda y la comunidad que lo rodea.

Variations bring trade-offs. The membership and board are what make a CLT accountable to its residents and community. Preserving Affordable Homeownership also warns against changes pressed by funders or local governments, such as replacing the ground lease with deed covenants, recapturing subsidies at resale, or rewriting the model ground lease in ways that make mortgages harder to get. See CLT 101 for more on the model itself.

Fuentes

  • John Emmeus Davis, Cómo crear un fideicomiso comunitario de tierras: decisiones organizativas y operativas (Burlington Associates, 2007), «El variado mundo de los fideicomisos comunitarios de tierras» y el apéndice A (definición federal).
  • John Emmeus Davis, «In Land We Trust: Características clave y variaciones habituales de los fideicomisos comunitarios de tierras en EE. UU.», en On Common Ground (Terra Nostra Press, 2020).
  • John Emmeus Davis y Kristin King-Ries, «Preserving Affordable Homeownership: Municipal Partnerships with Fideicomisos Comunitarios de Tierras » (Instituto Lincoln de Política Territorial, 2024), capítulo 2. Véase «Publicaciones conjuntas».

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¿Quién suele poner en marcha un CLT?

Los CLT las han puesto en marcha cuatro tipos de promotores: activistas de base, como en Cincinnati, Los Ángeles, Durham y Washington, D.C.; gobiernos locales, como en Burlington (Vermont), Portland (Oregón) y Chicago; organizaciones sin ánimo de lucro ya existentes, como en Albuquerque, Boston y Boulder; y, en ocasiones, empresas, como en Rochester (Minnesota) y Jackson (Wyoming). Fuera de Estados Unidos, también han sido pueblos (Inglaterra), gobiernos regionales (Bruselas) y residentes de asentamientos informales (Puerto Rico y Brasil) quienes han dado el primer paso.

Sea quien sea quien lo ponga en marcha, un CLT que perdure suele acabar contando con el apoyo de todos estos: los vecinos y las asociaciones vecinales, el gobierno, otras organizaciones sin ánimo de lucro, y las empresas y bancos locales. La iniciativa suele partir de uno de ellos, y los demás se van sumando con el tiempo.

Los ayuntamientos tienen ahora un papel más importante que antes. Burlington, en Vermont, fue la primera ciudad en financiar un CLT desde el principio, destinando 200 000 dólares en 1984 a lo que hoy es el Champlain Housing Trust. De los 115 CLT consultados para Preservar la propiedad asequible de la vivienda, 59 recibieron algún tipo de ayuda del ayuntamiento en sus primeros años. Ciudades como Long Beach, Louisville, Indianápolis y Jacksonville han destinado recientemente fondos para poner en marcha nuevos CLT. Davis y King-Ries advierten de que un CLT creado por el gobierno sigue necesitando la confianza y la participación de la comunidad a la que sirve. Cuando los vecinos se han visto perjudicados por la renovación urbana o el abandono, pueden mirar con recelo un CLT puesto en marcha por el ayuntamiento.

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¿A quién va a atender el CLT?

Esta es una de las primeras decisiones que hay que tomar, y John Emmeus Davis la llama «decisión clave» porque de ella depende muchísimo. A quién se dirija el CLT influirá en el tipo y el régimen de tenencia de las viviendas que construya, en la cantidad de ayuda que necesite cada vivienda, en los fondos públicos que pueda utilizar, en cómo se diseñe su fórmula de reventa, en cómo comercialice las viviendas y elija a los compradores, y en cómo plantee su mensaje a la comunidad. La decisión se puede cambiar más adelante, pero no se puede posponer durante mucho tiempo.

Davis plantea la elección en torno a tres preguntas. En primer lugar, ¿hasta qué nivel de la escala de ingresos debería llegar el CLT? Atender a los hogares con menos ingresos requiere más subvenciones por vivienda y más tiempo del personal para ayudar a los propietarios a conservar sus casas, y puede encontrar oposición en los barrios más ricos. Atender a hogares con ingresos más altos limita las fuentes de financiación pública y benéfica, puede dificultar la obtención de la condición 501(c)(3) y puede generar temores de desplazamiento en los barrios de rentas más bajas.

En segundo lugar, ¿deberían las viviendas seguir siendo asequibles para los hogares con el mismo nivel de ingresos cada vez que se revenden, o volverse más asequibles con el tiempo? Mantener la asequibilidad garantiza la equidad tanto para los vendedores como para los compradores. Aumentarla favorece a los futuros compradores y puede permitir que un CLT aproveche mejor sus ayudas, atendiendo a ingresos ligeramente más altos en la primera venta y a ingresos más bajos en las siguientes.

En tercer lugar, ¿debería tenerse en cuenta algo más aparte de los ingresos? Muchos CLT dan prioridad a quienes ya viven o trabajan en la zona; otras dan prioridad a quienes tienen necesidades urgentes, como los inquilinos que se han visto desplazados. Estas decisiones pueden ampliar el apoyo, pero deben cumplir con las leyes de vivienda justa, pueden limitar la financiación pública y pueden ir en contra de la apertura de barrios de los que las personas con bajos ingresos y las personas de color llevan mucho tiempo excluidas.

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¿Dónde va a actuar el CLT?

Un CLT es una organización que opera en un lugar concreto, así que necesita un área de servicio definida. Puede ser un solo barrio, una ciudad, un condado o toda una región. Cuando John Emmeus Davis escribió Starting a Community Land Trust en 2007, aproximadamente una cuarta parte de los fideicomisos comunitarios de tierras de EE. UU. prestaban servicio a un solo barrio y casi el 30 % a uno o más condados. En las zonas rurales, suele ser necesario contar con un área de servicio regional, ya que ningún pueblo por sí solo es lo suficientemente grande como para atraer los fondos públicos que necesita un fideicomiso comunitario de tierras.

Los CLT de barrio, como Dudley Neighbors Inc. en Boston o el fideicomiso comunitario de tierras Sawmill en Albuquerque, suelen ver el CLT como una forma de revitalizar un lugar concreto bajo el control de los vecinos. Los CLT a escala de ciudad, como los de Chicago y Delray Beach (Florida), se centran más en construir viviendas y mantener la asequibilidad en toda la ciudad. Los CLT metropolitanos, como el Champlain Housing Trust, actúan tanto en la ciudad como en sus alrededores.

Una zona más grande ofrece más opciones a los residentes, la oportunidad de abrir las zonas periféricas que han excluido a las familias con bajos ingresos, más terreno y más barato, un mayor número de compradores, un apoyo más amplio y una recaudación de fondos más fácil. Pero también tiene sus inconvenientes. Las propiedades dispersas son más difíciles de gestionar. A los residentes repartidos por una zona tan amplia les cuesta más exigir responsabilidades al CLT, y esta puede acabar pareciendo un casero lejano. Puede que tenga que competir con otras organizaciones sin ánimo de lucro por el suelo y la financiación. Además, la organización comunitaria y el desarrollo del barrio suelen quedar en un segundo plano frente a la construcción de viviendas. Algunos CLT empiezan por un barrio y luego se expanden.

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¿Cómo consigo apoyo para una nuevo CLT?

Un CLT necesita una amplia base de apoyo político, financiero y profesional, así que informar y conseguir aliados es una de las primeras tareas más importantes. John Emmeus Davis describe tres formas de hacerlo. Organización comunitaria Empieza con una amplia campaña de educación popular, en la que se involucra a los vecinos, las iglesias, los grupos comunitarios, las empresas y los bancos, y se construye el CLT desde abajo. Organización del grupo principal Empieza discretamente con un pequeño grupo de personas influyentes que forman una junta directiva provisional, ponen en marcha la organización y lanzan un primer proyecto, para luego ampliar la base. Organización de recursos Empieza por conseguir un compromiso de terreno o dinero, lo que le da credibilidad a la iniciativa y permite pagar al personal para que se encargue de la organización.

Davis menciona cinco grupos a los que hay que prestar especial atención en los primeros tiempos: los vecinos, las comunidades religiosas y las empresas de la zona de actuación del CLT, de donde saldrán sus miembros y la mayor parte de su junta directiva; otras organizaciones sin ánimo de lucro que atienden a la misma población, que pueden convertirse en socios o ver al CLT como un competidor; los organismos públicos que financian, regulan y gravan la vivienda, como la oficina local de catastros y la agencia estatal de financiación de la vivienda; las entidades crediticias y los donantes; y los profesionales, como abogados, tasadores y agentes inmobiliarios, que necesitan entender cómo se compra y se revende una vivienda del CLT.

Cada una tiene sus ventajas y sus riesgos, y muchos CLT las combinan. Sea cual sea la vía que se elija, las personas a las que el CLT pretende ayudar necesitan tener voz y voto desde el principio. Mira Cómo crear un fideicomiso comunitario de tierras: decisiones organizativas y operativas.

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Depende del país. En Estados Unidos, la mayoría de los CLT son sociedades independientes sin ánimo de lucro con exención fiscal, y algunas forman parte de una organización sin ánimo de lucro ya existente. En otros países se recurre a sociedades de beneficio comunitario, cooperativas, fundaciones, asociaciones o una figura creada por la legislación nacional, como el «organisme de foncier solidaire» francés o la ley de Puerto Rico que creó el CLT de Caño Martín Peña.

Anyone starting a CLT should work with a lawyer who knows local real estate and nonprofit law. Our Resources for CLT Attorneys and US State Law Database are a good place to start, and the American Bar Association’s A Community Land Trust Digest (2026) is written for U.S. attorneys.

En Estados Unidos, lo habitual es constituirse como organización sin ánimo de lucro según la legislación estatal, aprobar unos estatutos y solicitar al IRS la exención fiscal en virtud del artículo 501(c)(3). La solicitud no se puede presentar de inmediato, porque hay que disponer de presupuestos de funcionamiento y una descripción del programa que surjan de la planificación del CLT. El manual técnico de CLT Incluye unos estatutos modelo para un CLT «clásica», con sus socios y su junta directiva de tres miembros, además del contrato de arrendamiento del terreno modelo. En Escocia, los propietarios comunitarios suelen ser sociedades de responsabilidad limitada por garantía; en Inglaterra y Gales, la definición legal de un CLT de 2008 puede cumplirla cualquier tipo de entidad jurídica, siempre y cuando esté controlada por la comunidad local y esté al servicio de esta.

Hay dos detalles sobre EE. UU. que conviene saber desde el principio. A un CLT que se dirija a hogares con ingresos más altos le puede resultar más difícil conseguir la condición 501(c)(3), porque el IRS exige un fin benéfico, como proporcionar vivienda a personas con bajos ingresos o luchar contra el deterioro de la comunidad. Además, según una enmienda de 1992 a la ley federal de vivienda, un nuevo CLT puede ser designado como Organización Comunitaria de Desarrollo de la Vivienda (CHDO), lo que le da derecho a recibir fondos del programa HOME, sin necesidad de tener el historial que se exige a otras organizaciones sin ánimo de lucro.

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¿Cómo deberían organizarse la junta directiva y los socios?

En un CLT clásico, cualquiera que viva en los terrenos del CLT se convierte automáticamente en socio, y cualquier adulto que viva en la zona de influencia puede afiliarse si apoya los objetivos del CLT y paga una pequeña cuota. La junta directiva se compone de tres partes iguales: un tercio elegido por los socios que arriendan terrenos al CLT, otro tercio elegido por el resto de socios y un tercio que representa el interés público, designado por la junta y aprobado por los socios. En el Manual Técnico del CLT encontrarás unos estatutos modelo para esta estructura.

Muchos CLT lo adaptan a su medida. Algunas permiten que organizaciones como iglesias y entidades sin ánimo de lucro se hagan socias; otras, sobre todo los programas que forman parte de otra entidad sin ánimo de lucro, no tienen socios propios. Algunas reservan plazas dentro del tercio destinado a los arrendatarios, socios de cooperativas y propietarios, o dentro del tercio público para funcionarios locales, entidades crediticias u otras instituciones. En algunas, un organismo externo nombra a parte de la junta directiva. En Boston, la Dudley Street Neighborhood Initiative nombra a la mayoría de la junta directiva de su CLT, Dudley Neighbors Inc.

Un nuevo CLT no tiene por qué empezar con su estructura definitiva. Davis habla de «juntas de transición», en las que un patrocinador nombra la mayoría de los puestos al principio y los va cediendo a miembros elegidos a lo largo de varios años. Cuando Northwest Housing Alternatives puso en marcha el Clackamas County Community Land Trust en Oregón, nombró a dos tercios de la junta y, a lo largo de cinco años, fue cediendo el control hasta que solo nombró a dos miembros. El Manual Técnico describe un proceso similar: los directores iniciales nombrados en el momento de la constitución aprueban los estatutos, convocan la primera asamblea de socios y presentan una lista de candidatos para la primera junta elegida.

Questions to settle include how to keep the CLT accountable to its community, whether homeowners scattered across a wide area will feel connected enough to elect their own representatives, which public officials or funders (if any) should sit on the board and whether that creates conflicts of interest, and when a sponsor should step back. See also Who runs a CLT?

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¿Puede una organización sin ánimo de lucro ya existente poner en marcha un programa CLT?

Sí. Muchos CLT empezaron como programas de corporaciones de desarrollo comunitario, organizaciones sin ánimo de lucro dedicadas a la vivienda u organizaciones vecinales; en Albuquerque, Boston y Boulder, por ejemplo, las principales entidades patrocinadoras fueron organizaciones sin ánimo de lucro ya existentes. Una organización anfitriona aporta personal, financiación y una trayectoria, lo que puede ahorrar años de trabajo.

La clave está en la gobernanza. Un programa de CLT tiene que mantener su compromiso con la asequibilidad permanente y dar voz de verdad a los residentes y a la comunidad en general, incluso dentro de una organización más grande. Muchos empiezan como programas y luego se independizan.

John Emmeus Davis señala que esto ocurre sobre todo en lugares donde ya hay muchas organizaciones de vivienda sin ánimo de lucro: puede resultar más práctico poner en marcha un CLT dentro de una organización ya existente que crear una nueva desde cero. Dudley Neighbors Inc., de Boston, es una filial de la Dudley Street Neighborhood Initiative; el CLT de Ohio Central se creó dentro del Franklin County Land Bank. Algunos programas de CLT siguen formando parte de su entidad matriz para siempre; otros se escinden como organizaciones independientes en cuanto pueden valerse por sí mismos. De los CLT que contribuyeron a Preservar la propiedad asequible de la vivienda, una docena operan dentro de otra organización, ya sea una corporación de desarrollo comunitario o una filial de Hábitat para la Humanidad. A veces, los ayuntamientos financian esta vía: Blacksburg y el condado de Montgomery, en Virginia, crearon el New River Home Trust como filial de Community Housing Partners, y Sheridan, en Wyoming, ayudó a la filial local de Hábitat a poner en marcha un CLT (véase Los CLT y Hábitat para la Humanidad).

También señala el riesgo. Cuando un programa de CLT se integra en una organización promotora inmobiliaria, o lo pone en marcha un ayuntamiento, a veces se ha dado la tendencia a diluir o eliminar los aspectos relacionados con los socios y la junta directiva que hacen que un CLT rinda cuentas ante los residentes con menos recursos. Los CLT que más éxito tienen, escribe, logran un equilibrio sostenible entre el CLT como promotor inmobiliario y el CLT como organizador.

Fuentes

  • John Emmeus Davis, Cómo crear un fideicomiso comunitario de tierras: decisiones organizativas y operativas (Burlington Associates, 2007).
  • Ruoniu (Vince) Wang y otros, «El censo de 2022 sobre fideicomisos comunitarios de tierras y entidades de capital compartido en Estados Unidos», documento de trabajo del Lincoln Institute of Land Policy (2023). Trata sobre los programas de capital compartido en general, no solo sobre los CLT.
  • John Emmeus Davis, «In Land We Trust: Características clave y variaciones habituales de los fideicomisos comunitarios de tierras en EE. UU.», en On Common Ground (Terra Nostra Press, 2020).
  • John Emmeus Davis y Kristin King-Ries, «Preserving Affordable Homeownership: Municipal Partnerships with Fideicomisos Comunitarios de Tierras » (Instituto Lincoln de Política Territorial, 2024), capítulos 2 y 8. Échale un vistazo a «Publicaciones conjuntas».

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¿Cómo conseguirá un nuevo CLT terrenos y viviendas?

Construir en terrenos de un CLT es muy parecido a cualquier otro proyecto urbanístico. Lo que cambia es cómo llega el terreno al CLT y quién lleva la iniciativa. John Emmeus Davis describe siete métodos:

  • Promoción impulsada por el CLT. La propio CLT planifica y supervisa los proyectos, contratando a arquitectos y constructores, y luego vende las viviendas y arrienda el terreno. La mayoría de los CLT acaban convirtiéndose en promotoras activas.
  • Adquisición impulsada por el comprador. Un comprador que cumple los requisitos de ingresos, precalificado para una hipoteca y para la subvención del CLT, encuentra una vivienda en el mercado libre. Al formalizar la compra, el CLT compra el terreno, el comprador compra la vivienda y ambos firman un contrato de arrendamiento del terreno.
  • Proyectos impulsados por promotores. Un promotor, ya sea sin ánimo de lucro o con fines lucrativos, propone construir en un terreno que es o será propiedad del CLT, y asume la mayor parte del riesgo.
  • Proyectos de gestión responsable. El CLT adquiere y alquila terrenos y garantiza que sigan siendo asequibles, mientras que los socios se encargan de todo el desarrollo.
  • Proyectos impulsados por el ayuntamiento. El ayuntamiento cede un terreno al CLT para un proyecto que quiere que se construya.
  • Viviendas de acceso social. Las viviendas que los promotores privados deben construir en virtud de la normativa de zonificación inclusiva, o a cambio de bonificaciones de densidad y otras concesiones, se ponen bajo la tutela del CLT.
  • Viviendas de protección oficial. Una autoridad de vivienda cede terrenos al CLT, tal y como hizo la Autoridad de Vivienda del condado de Teton con el fideicomiso comunitario de tierras Jackson Hole en Wyoming.

Las donaciones también son importantes, sobre todo al principio. Los CLT han recibido terrenos municipales sobrantes, solares embargados por impago de impuestos, una antigua estación de bomberos, casas trasladadas desde campus universitarios, propiedades de bancos y terrenos de iglesias. Otras han recurrido a ventas a precio reducido, en las que el propietario vende por debajo del valor de tasación y declara la diferencia como donación benéfica, o a donaciones de plusvalía, en las que el propietario se compromete a ceder parte de las ganancias de una venta futura. Davis advierte que no hay que aceptar cualquier donación: un edificio antiguo que necesite reparaciones costosas o que contenga plomo o amianto puede acabar costando más de lo que vale.

El ayuntamiento suele ser la principal fuente de terrenos y dinero en las primeras etapas. Entre los CLT consultados para el informe «Preserving Affordable Homeownership», la financiación para un primer proyecto fue el tipo de ayuda más habitual por parte del ayuntamiento, según casi un tercio de ellas; aproximadamente una de cada seis recibió terrenos o edificios públicos donados.

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¿Debería una nuevo CLT construir sus propias viviendas?

Not necessarily. Some CLTs decide from the start to concentrate on stewardship: acquiring land, leasing it and keeping homes affordable, while partner organizations do the building. Others begin as stewards and take on development once they have the capacity; the Portland Community Land Trust in Oregon followed that path. A few avoid development for good, because their community already has plenty of nonprofit developers. Habitat for Humanity affiliates are a common development partner (see CLTs and Habitat for Humanity).

John Emmeus Davis propone una serie de preguntas que hay que plantearse antes de lanzarse a un proyecto de desarrollo. ¿Cuenta el CLT con personal capaz de planificar, financiar y supervisar la construcción? ¿Tiene el dinero y la capacidad de resistencia necesarios para asumir los riesgos? ¿Tendrá listo un plan de marketing antes de empezar las obras, o al menos antes de que el proyecto esté a medio construir?

No dedicarse a la promoción inmobiliaria también tiene sus costes. Un CLT que no se dedica a la promoción renuncia a las comisiones por promoción, de las que dependen muchos CLT para obtener ingresos de explotación, así que tiene que buscar otras fuentes de ingresos, como las comisiones por asesorar a los compradores, comercializar viviendas y gestionar las reventas. También necesita acuerdos claros con sus socios: quién elige qué terreno comprar, quién decide qué se construye en él, cómo se reparten los costes y los riesgos, si los acuerdos se hacen proyecto a proyecto o para varios años, y si el socio está totalmente comprometido con el modelo CLT o seguirá vendiendo viviendas que compitan con él.

Fuentes

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¿Qué documentos y normas necesita una nuevo CLT?

Los documentos fundamentales son los estatutos, el contrato de arrendamiento del terreno y la fórmula de reventa. En Estados Unidos, la mayoría de los CLT se basan en el «Modelo de contrato de arrendamiento del terreno de la Red CLT de 2011» que aparece en el Manual Técnico de los CLT, del que ahora se encarga Grounded Solutions Network. El contrato de arrendamiento se ha ido perfeccionando a lo largo de muchos años en colaboración con las entidades crediticias y cuenta con la aceptación de Fannie Mae y Freddie Mac, por lo que cambiar sus cláusulas clave puede dificultar la obtención de hipotecas. Los CLT siguen adaptando muchos detalles a las necesidades locales, pero «Preserving Affordable Homeownership» desaconseja reescribir el contrato de arrendamiento para ajustarlo a las preferencias de una entidad financiadora o de un ayuntamiento.

The resale formula, which sets the price at which a homeowner can sell, deserves particular care, because it will govern every resale of every home for decades. The Technical Manual devotes a chapter to designing one, and another to setting the first sale price, which becomes the base for every later resale. See also How CLTs keep homes affordable.

Un CLT también necesita políticas y materiales para su trabajo diario: comercializar viviendas y seleccionar compradores, informar a los compradores y explicar las condiciones del contrato de arrendamiento del terreno, aprobar hipotecas y refinanciaciones, supervisar la ocupación y las reparaciones, gestionar las reventas y ayudar a los propietarios que se retrasen en los pagos. El Manual de plantillas de políticas y procedimientos de gestión de Grounded Solutions Network te sirve de punto de partida. Las entidades crediticias, los tasadores y los abogados también tendrán que entender estos documentos, así que informarles forma parte del trabajo.

Fuentes

  • Kirby White, ed., «The CLT Technical Manual» (Red Nacional de Fideicomisos Comunitarios de Tierras, 2011), capítulos 5-A, 11-A, 12, 18, 21 y 23. Echa un vistazo a la sección «Manuales y guías».
  • Grounded Solutions Network, Modelos de contrato de arrendamiento de terrenos: el «Modelo de contrato de arrendamiento de terrenos de la Red CLT de 2011» y sus comentarios. En esa misma página encontrarás el «Centro de recursos para la puesta en marcha de un fideicomiso comunitario de tierras» y el «Manual de plantillas de políticas y procedimientos de gestión».
  • John Emmeus Davis y Kristin King-Ries, «Preserving Affordable Homeownership: Municipal Partnerships with Fideicomisos Comunitarios de Tierras » (Instituto Lincoln de Política Territorial, 2024), capítulo 2. Véase «Publicaciones conjuntas».

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¿Qué pasa una vez que se constituye el CLT?

El Manual Técnico del CLT describe los primeros pasos. Los primeros consejeros nombrados en los estatutos son un puente hacia la junta directiva permanente. En un CLT clásico, aprueban los estatutos, fijan la fecha de la primera asamblea anual de socios y presentan una lista de candidatos para la primera junta directiva elegida. Es recomendable elegir a muchos candidatos del comité organizador, para garantizar la continuidad, al tiempo que se busca a otras personas que aporten perspectivas o habilidades que falten.

La nueva junta elige a los cargos directivos, crea comisiones (normalmente para personal y finanzas, la fórmula de reventa y el arrendamiento del terreno, la planificación de programas, y la divulgación y recaudación de fondos) y orienta a los miembros que no formaban parte del comité organizador. Mientras tanto, el CLT necesita la infraestructura básica de cualquier organización sin ánimo de lucro: un número de identificación fiscal, una cuenta bancaria y un sistema de contabilidad gestionado por un contable que conozca el sector de la vivienda sin ánimo de lucro, ya que el CLT pronto comprará terrenos, venderá viviendas conservando los terrenos y gestionará subvenciones y préstamos con condiciones específicas. También necesita un presupuesto equilibrado para el primer año y políticas de personal antes de contratar a nadie.

La solicitud para obtener la condición 501(c)(3) no se puede presentar de inmediato, porque requiere presupuestos operativos y una descripción del programa que se derivan de la planificación del CLT. Una vez aprobada, el CLT suele poder solicitar la exención de los impuestos estatales y locales sobre las ventas. Los CLT no suelen solicitar exenciones del impuesto sobre bienes inmuebles para sus viviendas, pero deberían reunirse cuanto antes con los tasadores locales para que las viviendas con restricciones de reventa no se graven como si pudieran venderse a su valor de mercado.

Fuentes

  • Kirby White, ed., *The CLT Technical Manual* (Red Nacional de Fideicomisos Comunitarios de Tierras, 2011), capítulos 6, 7 y 17. Echa un vistazo a «Manuales y guías».
  • John Emmeus Davis y Kristin King-Ries, «Preserving Affordable Homeownership: Municipal Partnerships with Fideicomisos Comunitarios de Tierras » (Instituto Lincoln de Política Territorial, 2024), capítulos 2 y 6. Echa un vistazo a «Publicaciones conjuntas».

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¿Necesita personal una nuevo CLT?

Tarde o temprano, sí. Algunos CLT empiezan con voluntarios, pero el Manual Técnico de los CLT señala que se necesita personal incluso para llevar a cabo un programa modesto, y que nada es más importante que la calidad de la primera contratación. Una organización cuyo primer empleado no da la talla pierde el entusiasmo, la credibilidad y el impulso.

Una nuevo CLT tiene que decidir si su primera contratación debe ser un director ejecutivo o un administrador con funciones más limitadas. El Manual Técnico considera que la segunda opción es más segura y menos costosa, aunque señala que las organizaciones que más éxito han tenido suelen ser aquellas que contrataron a un director ejecutivo con gran capacidad desde el principio. Para el puesto de director ejecutivo, se busca alguien con un firme compromiso con el modelo CLT y la propiedad compartida de viviendas, experiencia en gestión de organizaciones sin ánimo de lucro, capacidad para escribir y hablar de forma persuasiva, conocimientos de finanzas y familiaridad con los programas de vivienda locales y la administración pública.

El número de empleados que necesita un CLT depende de lo que decida hacer. John Emmeus Davis señala que algunos CLT funcionan bien con tres personas, mientras que otras necesitan una docena o más. Algunos CLT nuevos cuentan durante sus primeros años con personal proporcionado por una organización sin ánimo de lucro patrocinadora o incluso por empleados municipales. Sea cual sea el acuerdo, la gestión nunca se detiene: un CLT puede pausar el desarrollo mientras espera nuevas oportunidades, pero no el trabajo de gestionar los terrenos, supervisar los contratos de alquiler y ocuparse de las reventas.

Fuentes

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¿Cómo se financia la puesta en marcha de un CLT?

Un CLT necesita dos tipos de financiación: fondos para proyectos, para comprar terrenos y construir o reformar viviendas, y fondos de funcionamiento, para pagar al personal y cubrir los gastos de gestión. La financiación para proyectos es muy similar a la de cualquier promotor inmobiliario sin ánimo de lucro. En Estados Unidos, los CLT han recurrido a fondos federales como el CDBG y el HOME, fondos fiduciarios estatales y locales para la vivienda, subvenciones del Federal Home Loan Bank, créditos fiscales para proyectos de alquiler, terrenos donados y préstamos privados.

Los fondos de funcionamiento provienen de la administración local (a menudo a través de los programas CDBG o HOME), fundaciones, bancos y empresas, donantes particulares y socios, eventos especiales, y los propios ingresos del CLT procedentes de las tasas de promoción inmobiliaria, de arrendamiento y de reventa. Un CLT grande y consolidada puede llegar a cubrir casi por completo sus gastos de gestión con sus propias tasas; una nueva, en cambio, no. John Emmeus Davis señala que un CLT nuevo tarda unos tres años en consolidarse, y que las que mejor han arrancado han contado con al menos tres años de financiación operativa antes de ponerse en marcha, o con tres años de personal y apoyo de una organización patrocinadora.

También señala los errores más comunes que cometen los financiadores. Un CLT funciona mejor cuando es propietario de sus terrenos sin deudas, así que las subvenciones al CLT para la compra de terrenos son más útiles que los préstamos a compradores particulares que hay que devolver. Algunos financiadores dan por hecho que comprar el terreno es toda la ayuda que hace falta, cuando atender a familias con ingresos muy bajos también requiere ayudas para la construcción. Algunas ciudades socavan a su propio CLT al ofrecer la misma ayuda para el pago inicial, sin restricciones de reventa, a los compradores de viviendas similares en las cercanías. Y las fundaciones que se interesan por un CLT porque es algo nuevo pueden pasar a la siguiente novedad antes de que el CLT se haya consolidado.

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¿Cuánto tiempo se tarda y cuánto cuesta?

En palabras de John Emmeus Davis, «todo depende de las decisiones que tomes». Algunos grupos actúan con rapidez; otros tardan años en concienciar a su comunidad y conseguir financiación antes de su primer proyecto. Ir despacio suele ser bueno, porque los grupos que se precipitan a constituirse y a construir suelen pasar por alto cómo debería organizarse la propio CLT. Pero los grupos que se pasan la vida deliberando nunca consiguen suficientes terrenos para marcar la diferencia. El reto es ser prudente e inclusivo sin quedarse estancado. Una vez que un CLT se constituye, según la experiencia de Davis, tarda unos tres años en afianzarse en su comunidad.

Los costes varían mucho según el precio del suelo, los ingresos de la población a la que atiende el CLT y el tipo de proyectos que lleva a cabo. Lo habitual es contar con una pequeña subvención para la organización y la planificación, seguida de financiación para el suelo y los edificios que se recauda proyecto a proyecto; lo más complicado suele ser pagar los gastos de funcionamiento. En los últimos años, los ayuntamientos han destinado cantidades que van desde los 250 000 dólares en fondos operativos (Jacksonville, Florida) hasta 1,5 millones de dólares (Louisville, Kentucky, e Indianápolis) para poner en marcha nuevos CLT. Echa un vistazo a las preguntas anteriores sobre financiación y personal.

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¿Qué errores debe evitar un CLT nuevo?

Las guías que se mencionan en esta página señalan varios problemas recurrentes:

  • Actuar con prisas o no decidirse nunca. Los grupos que se precipitan a constituirse y a construir suelen pasar por alto cómo debería organizarse la propio CLT. Los grupos que se pasan la vida deliberando nunca consiguen suficientes terrenos para marcar la diferencia.
  • Dejar fuera a la comunidad. Un CLT creado por un ayuntamiento o una organización sin ánimo de lucro sin involucrar a los vecinos de su zona de actuación puede que nunca se gane su confianza. La iniciativa «Preserving Affordable Homeownership» considera que la participación desde el principio es una buena práctica.
  • Debilitar el modelo. Ante la presión de los financiadores o de las autoridades, algunos CLT han dejado de arrendar terrenos, han aceptado la recuperación de subvenciones o han modificado el contrato de arrendamiento del terreno de tal forma que ahora resulta más difícil conseguir hipotecas.
  • Se están dejando de lado los elementos que hacen que un CLT rinda cuentas. Davis señala que, cuando los CLT se integran en organizaciones de desarrollo o las ponen en marcha los ayuntamientos, tiende a diluirse o a desaparecer la base de socios y la junta directiva que rinden cuentas ante los residentes con menos recursos.
  • Empezar sin suficiente dinero para el funcionamiento. Planifica para unos tres años.
  • Aceptar donaciones inadecuadas. Un edificio gratuito puede costar más arreglarlo de lo que vale.
  • Descuidar la gestión responsable. Un CLT sigue siendo responsable de sus viviendas y de sus propietarios mientras sea dueña del terreno. Las políticas, el personal y el dinero necesarios para ello deben estar listos antes de la primera venta.
  • Olvidarse de los profesionales. Las entidades crediticias, los tasadores, los abogados y los agentes inmobiliarios que no entienden el modelo CLT pueden retrasar las ventas y las reventas.

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¿Dónde puedo encontrar cursos de formación, guías y ejemplos?

Start with John Emmeus Davis’s Starting a Community Land Trust: Organizational and Operational Choices, then the other guides on our Manuals and Guides page, including the CLT Technical Manual, a guide for local governments, and manuals from Australia and Europe. Our Case Studies, Video Library and recordings of past webinars show how others have done it.

Las redes nacionales de CLT ofrecen formación, conferencias y apoyo entre iguales. Si quieres profundizar en el tema, Terra Nostra Press publica libros sobre la práctica de los CLT en todo el mundo, empezando por *On Common Ground*. Y el CLT LibrarianAI, nuestro asistente de IA, puede responder a preguntas sobre los CLT a partir de nuestra biblioteca.

Grounded Solutions Network, la red nacional de EE. UU., ofrece en su página web más herramientas para los nuevos CLT, como el «Startup Community Land Trust Hub», que consta de seis partes e incluye una hoja de trabajo para la toma de decisiones, un manual de plantillas de políticas y procedimientos de gestión que los CLT pueden adaptar, y su contrato modelo de arrendamiento de terrenos.

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